Существенные условия это те, без согласования которых договор считается незаключённым. Не недействительным, а именно незаключённым: его как бы вообще не было, и опереться на него в суде нельзя. Для аренды такое условие по общему правилу одно: предмет. Всё остальное либо восполняется законом, либо становится существенным для конкретного вида имущества.
Отсюда обманчивое ощущение, что договор аренды можно написать на половине страницы. Формально да. На практике именно короткий договор оставляет стороны без ответов на все спорные вопросы: кто чинит, кто платит за коммунальные услуги, можно ли поднять плату, как выйти из договора и что удерживается из обеспечительного платежа. Утверждённого бланка нет, поэтому недостающие условия придётся дописывать самим.
Образец ниже составили практикующие юристы: это универсальный договор сдачи имущества в аренду, где обязательные условия уже собраны в правильном порядке и дополнены пунктами про содержание имущества, ответственность и порядок возврата. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при необходимости его можно распечатать и подписать от руки.
Скачать образец договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды их несколько десятков: помещения, здания, оборудование, техника, транспорт, рабочее место, имущественный комплекс, предварительные договоры и соглашения о расторжении. Посмотрите подборку и выберите вариант ближе к вашему объекту.
Какие условия договора аренды считаются существенными
Существенными закон называет три группы условий: условие о предмете, условия, названные существенными в законе для этого вида договора, и любые условия, о согласовании которых заявила одна из сторон. Последнюю группу обычно забывают, а она важна: если арендатор письменно потребовал согласовать, скажем, парковочные места, договор без этого пункта считается незаключённым.
| Условие | Существенное? | Что будет, если не согласовать |
|---|---|---|
| Предмет, то есть само имущество | Да, для любой аренды | Договор считается незаключённым |
| Размер арендной платы | Да для зданий, сооружений и предприятий | Для этих объектов договор незаключён, для остальных плата определяется по обычным для аналогичного имущества условиям |
| Состав передаваемого имущества предприятия | Да для аренды предприятия | Договор считается незаключённым |
| Срок | Нет | Договор считается заключённым на неопределённый срок |
| Порядок и сроки внесения платы | Нет | Применяются обычные для аналогичной аренды условия |
| Любое условие, на согласовании которого настаивала сторона | Да | Договор считается незаключённым |
Важная оговорка: даже незаключённый договор не всегда спасает от обязательств. Если имущество фактически передано и стороны им пользовались, суд может признать отношения сложившимися и взыскать плату за фактическое пользование. Но условия, которых в договоре не было, при этом взять неоткуда.
Предмет договора: как описать имущество
Формулировка закона звучит так: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. На практике это означает уникальные идентификаторы, а не общие слова.
- Недвижимость: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, этаж, для части помещения ещё и схема с выделенной площадью.
- Земельный участок: кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, местоположение.
- Транспорт: марка, модель, год выпуска, идентификационный номер, государственный регистрационный знак, реквизиты документа о регистрации.
- Оборудование и техника: наименование, модель, заводской или серийный номер, комплектность, состояние.
- Мебель и обстановка: опись с наименованиями, количеством и оценочной стоимостью, лучше отдельным приложением.
Второй обязательный элемент это подтверждение права арендодателя сдавать имущество. Сдавать вправе собственник либо лицо, которому такое право предоставлено законом или собственником. Ссылку на основание права стоит включать прямо в договор: выписку из реестра, договор купли-продажи, доверенность, согласие собственника.
Арендная плата: когда без неё договора нет
Здесь работает разделение, о котором часто не знают. Для аренды здания или сооружения размер платы обязателен: без него договор считается незаключённым, и восполнить условие обычными для рынка ценами нельзя. Для аренды прочего имущества закон мягче: если размер и порядок внесения платы не определены, применяются условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Но полагаться на эту мягкость не стоит. Определить обычную для рынка ставку в суде это отдельная экспертиза, время и деньги. Плату в договоре пишут всегда и с деталями:
- Размер и период: сумма и за какой срок, месяц или год. Сумма без периода это готовый спор.
- Форма: закон допускает не только деньги, но и долю продукции или доходов, встречные услуги, передачу вещи, затраты на улучшение имущества.
- Что входит в плату: коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, связь, уборка, охрана.
- Порядок изменения: по общему правилу плата меняется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если договором не установлено иное.
- Обеспечительный платёж: размер, случаи удержания, срок возврата. Естественный износ имущества из него удерживать нельзя.
Как устроена индексация, повышение и снижение платы, разобрано в отдельном материале про арендную плату в договоре аренды.
Проверить, ничего ли не потеряно в своём проекте договора, проще всего сверкой с готовым образцом.
Открыть образец договора аренды
Срок: почему его нет в списке существенных условий
Договор аренды без срока не разваливается, он становится бессрочным. Любая сторона такого договора вправе отказаться от него в любое время, предупредив другую за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если договором не установлен более длительный срок предупреждения.
Для арендатора, вложившегося в ремонт или оборудование, это плохой сценарий. Поэтому срок пишут всегда, даже когда он формально не обязателен. Отдельно стоит помнить два правила:
- Для отдельных видов аренды закон устанавливает предельные сроки. Если в договоре указан больший срок, договор действует ровно на предельный.
- Пятилетний срок при неуказанном сроке относится к найму жилого помещения, а не к аренде. Переносить это правило на аренду помещений, техники или земли нельзя.
Подробности про выбор срока, схему с одиннадцатью месяцами и регистрацию собраны в разборе про срок договора аренды.
Условия, которые формально не обязательны, но нужны
Эти пункты не влияют на заключённость договора, зато именно из-за них потом спорят.
- Цель использования имущества. Использование не по назначению это основание для досрочного расторжения.
- Состояние имущества на дату передачи и акт приёма-передачи. Без акта доказать ухудшение при возврате практически невозможно.
- Распределение ремонта. По умолчанию капитальный ремонт на арендодателе, текущий и содержание на арендаторе, но договором можно распределить иначе.
- Улучшения имущества. Неотделимые улучшения возмещаются только при согласии арендодателя, и это согласие лучше оформлять письменно.
- Субаренда и передача прав. Прямо разрешить или прямо запретить, чтобы не выяснять это по умолчанию.
- Порядок доступа арендодателя к имуществу для проверки.
- Ответственность: неустойка за просрочку платы, за просрочку возврата, за порчу имущества.
- Порядок расторжения: основания, сроки уведомления, право на внесудебный отказ, если оно допустимо для ваших отношений.
- Порядок возврата имущества и подписание обратного акта. Без него аренда формально продолжается и плата продолжает начисляться.
Что делает договор незаключённым, а что недействительным
| Ситуация | Последствие |
|---|---|
| Не согласован предмет | Договор незаключён |
| Не согласована плата за здание или сооружение | Договор незаключён |
| Не согласовано условие, на котором настаивала сторона | Договор незаключён |
| Договор аренды недвижимости не оформлен одним документом | Договор недействителен |
| Имущество сдал тот, кто не имел на это права | Договор может быть оспорен собственником |
| Долгосрочный договор не зарегистрирован | Действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам |
Последняя строка важна и часто трактуется неверно. Незарегистрированный долгосрочный договор не превращается в пустую бумагу: стороны обязаны исполнять его, взыскать долг можно. Но при смене собственника новый владелец вправе не считаться с такой арендой, потому что при покупке в реестре её не было.
Когда универсальный образец не подойдёт
- Сдаётся не весь объект, а его часть и нужна схема с точными границами арендуемой площади.
- У имущества несколько собственников или оно в залоге.
- Плата не денежная, а в виде работ, услуг, продукции или вложений в имущество.
- Стороны хотят право на односторонний внесудебный отказ от договора: такое условие работает не в любых отношениях и требует аккуратной формулировки.
- Планируются серьёзные неотделимые улучшения и нужен механизм компенсации.
- Конфликт уже начался: долг, порча, отказ освободить объект.
В таких случаях юрист собирает договор под конкретный объект и конкретный риск, а не подгоняет ситуацию под универсальный бланк.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Частые вопросы
Какие условия договора аренды являются существенными?
Условие о предмете для любой аренды, условия, прямо названные законом существенными для конкретного вида договора, и любые условия, о согласовании которых заявила одна из сторон.
Что обязательно должно быть в договоре аренды?
Стороны и основание права арендодателя, точное описание имущества, размер и порядок внесения арендной платы, срок, цель использования, состояние имущества и порядок его возврата. Первый пункт из этого списка обязателен по закону, остальные обязательны по здравому смыслу.
Является ли арендная плата существенным условием договора аренды?
Для аренды здания, сооружения и предприятия да: без согласованного размера платы договор считается незаключённым. Для прочего имущества плата не названа существенным условием, но её всё равно нужно указывать, иначе размер придётся доказывать через сравнение с рынком.
Является ли срок существенным условием договора аренды?
Нет. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона вправе от него отказаться, предупредив за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.
Что будет, если существенное условие не согласовано?
Договор считается незаключённым. Если имущество фактически передавалось, суд может взыскать плату за пользование, но применить условия, которых в договоре не было, уже не получится.
В какой форме заключается договор аренды?
В письменной, если хотя бы одна сторона организация или срок больше года. Договор аренды недвижимости всегда составляется одним документом, подписанным сторонами, обмен письмами здесь не подходит.
Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Нет, нотариальная форма для аренды не требуется. Для подачи документов на регистрацию через представителя понадобится нотариальная доверенность, но сам договор удостоверять не нужно.
Какие условия договора аренды не нужно регистрировать?
Регистрируется не набор условий, а обременение недвижимости арендой при сроке от одного года. Договоры на срок меньше года и договоры на неопределённый срок регистрации не подлежат.
Что ещё посмотреть по теме
Отдельные блоки договора разобраны подробно в самостоятельных материалах: как устроена арендная плата и её индексация, как выбрать срок договора аренды, кто отвечает за ремонт арендованного имущества и как оформить расторжение договора аренды.
Если объект жилой, работают другие правила: гражданин снимает квартиру по договору найма, а не аренды. Разбор с образцом собран в материале про то, как выглядит договор аренды квартиры, а частые промахи сторон в подборке типовых ошибок при заключении договора аренды.
В разделе договоров аренды собраны образцы под разные объекты: помещения, здания, оборудование, техника, транспорт, рабочее место, предприятие. Выбрать проще, посмотрев весь список.
Если предмет аренды это земельный участок, у него есть свои обязательные реквизиты и предельные сроки. Профильная категория собирает образцы по видам участков.
Образцы договоров аренды земельного участка
Кроме договора к сделке обычно нужны сопутствующие бумаги: акты приёма-передачи, описи, уведомления, доверенности, дополнительные соглашения. Они лежат в общем каталоге документов.
