Если убрать юридические обороты, договор аренды это письменная договорённость о том, что одна сторона отдаёт свою вещь другой во временное пользование, а та за это платит. Вещь остаётся собственностью первой стороны, вторая ей только пользуется и обязана вернуть в том же состоянии с поправкой на нормальный износ. Всё остальное это детали, но именно в деталях люди и теряют деньги.
Утверждённого бланка договора аренды не существует, и в этом главная ловушка. Простая письменная форма означает не «пиши как хочешь», а «никто за тебя не проверит»: нет нотариуса, который не пропустит грубую ошибку, и нет регистратора, который вернёт документ на доработку. Договор без описания вещи считается незаключённым, договор без срока прекращается по предупреждению за месяц, а договор без акта не докажет, что вещь вообще передавали. Разбираем, из чего состоит нормальный договор аренды и как написать его самому.
Что такое аренда простыми словами и кто её стороны
Сторон две. Арендодатель это тот, кто отдаёт вещь: собственник или лицо, которому собственник разрешил ей распоряжаться. Арендатор это тот, кто берёт вещь и платит за пользование. Слова «наймодатель» и «наниматель» означают то же самое, но применяются в другом договоре, об этом ниже.
Три признака, по которым отношения считаются арендой:
- Вещь передаётся во временное владение и пользование либо только в пользование. Разница практическая: в первом случае арендатор сам держит вещь у себя, во втором он пользуется ей, не забирая, как при аренде части помещения на несколько часов в день.
- Вещь непотребляемая. То есть она не исчезает в процессе использования и её можно вернуть: помещение, автомобиль, станок, гараж, земельный участок. Деньги и стройматериалы в аренду не сдают, для них другие договоры.
- Пользование платное. Если вещь передаётся бесплатно, это уже не аренда, а безвозмездное пользование, и правила там свои.
Отдельно про слово «аренда» применительно к жилью, потому что здесь ошибаются чаще всего. Когда квартиру снимает гражданин для проживания, это наём, а не аренда. Арендой отношения становятся, когда жильё снимает организация, например для своего сотрудника. Договор при этом называют как угодно, но суд применит правила того договора, который стороны фактически заключили.
Не переписывайте первый попавшийся текст из поиска. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём есть описание вещи с индивидуальными признаками, порядок передачи и возврата, арендная плата и сроки её внесения, распределение обязанностей по ремонту, ответственность и основания расторжения. Он скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, и при необходимости просто распечатывается.
Скачать простой образец договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров аренды среди них несколько десятков: на квартиру, комнату, гараж, нежилое помещение, автомобиль, оборудование, земельный участок. Универсальная форма подходит для несложной ситуации, а для конкретного предмета лучше брать специальную: в ней уже учтены типовые споры.
Раздел каталога с этим образцом
Из чего состоит простой договор аренды
Структура у всех договоров аренды одинаковая, меняется только наполнение. Если вы пишете текст сами, идите по этому порядку и не пропускайте разделы: пустое место в договоре закон заполнит своим правилом, и оно не всегда будет в вашу пользу.
| Раздел | Что в нём написать |
|---|---|
| Шапка и преамбула | Название документа, дата и место составления, полные данные сторон. Для граждан паспортные данные и адрес, для организаций наименование, ИНН и кто подписывает и на каком основании |
| Предмет | Главный раздел. Вещь описывается так, чтобы её нельзя было спутать: адрес и площадь помещения, кадастровый номер, марка и VIN автомобиля, заводской номер оборудования. Без этого договор считается незаключённым |
| Основание владения | Чем подтверждается право арендодателя: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, паспорт транспортного средства. Сюда же согласие других собственников, если вещь общая |
| Срок | С какой по какую дату. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок |
| Арендная плата | Сумма, за какой период, до какого числа и каким способом вносится. Отдельно: входят ли в неё коммунальные платежи и как меняется размер |
| Обеспечительный платёж | Размер, за что удерживается и в какой срок возвращается. Естественный износ вещи удерживать из него нельзя |
| Права и обязанности | Кто делает текущий и капитальный ремонт, можно ли пускать третьих лиц, кто отвечает за поломки, как согласовывать улучшения |
| Ответственность | Неустойка за просрочку платежа, ответственность за порчу вещи, за досрочный выезд без предупреждения |
| Расторжение | За сколько дней предупреждать, при каких нарушениях договор прекращается досрочно |
| Реквизиты и подписи | Данные сторон полностью и собственноручные подписи с расшифровкой |
Про арендную плату есть тонкость, о которой мало кто знает. В обычном договоре аренды размер платы не относится к существенным условиям: если стороны о нём не договорились, применяется цена, которая обычно берётся за такое же имущество. Но для аренды зданий и сооружений правило другое, там условие о размере платы обязательно, и без него договор не считается заключённым. Поэтому плату всегда лучше писать прямо.
И про изменение платы. По общему правилу размер арендной платы меняется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если сам договор не устанавливает иное. Условие о ежемесячной индексации по усмотрению одной стороны это то, что стоит вычеркнуть.
Как оформить договор: от руки или на компьютере
Здесь всё проще, чем принято думать, но есть несколько правил, которые нарушают регулярно.
- Договор можно написать от руки. Форма требуется простая письменная, а не машинописная. Рукописный текст с подписями сторон работает так же, как распечатанный. Главное, чтобы он был читаем и не допускал разночтений.
- Нотариус не нужен. Обязательного нотариального удостоверения для договора аренды закон не устанавливает. Стороны вправе заверить договор у нотариуса по желанию, но юридической силы это не добавляет.
- Печать не обязательна. Организации вправе работать без печати, поэтому её отсутствие само по себе договор не порочит. Если печать есть, ставить её привычнее.
- Свидетели не требуются. Это не завещание, участие посторонних лиц закон не предусматривает.
- Экземпляров столько, сколько сторон. Обычно два. Если договор подлежит регистрации, готовят дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
- Подписывают все страницы или прошивают документ. Это защита от подмены листа. Исправления в тексте заверяются подписями обеих сторон рядом с правкой.
- Договор аренды недвижимости составляется одним документом, подписанным сторонами. Обмен письмами или сообщениями его не заменяет.
Про представителя. Подписать договор может не только сама сторона: для этого достаточно простой письменной доверенности. Нотариальная доверенность нужна, только если представитель будет подавать документы на регистрацию в Росреестр.
Открыть простой образец договора аренды
Что приложить к договору
Сам по себе договор фиксирует договорённости, но не доказывает, что вещь передали и деньги заплатили. Для этого есть приложения, и они не менее важны, чем основной текст.
| Документ | Что он подтверждает |
|---|---|
| Акт приёма-передачи | Что вещь фактически передана, в каком состоянии и с какими показаниями счётчиков. Без акта арендатор может заявить, что ничего не получал |
| Опись имущества | Что находится внутри помещения: мебель, техника, инструмент. Позволяет предъявить претензию за конкретную пропавшую вещь |
| Расписка или платёжный документ | Что деньги получены. При наличных расчётах между гражданами расписка это единственное доказательство |
| Согласие собственника или сособственников | Что вещь сдаётся правомерно. Нужно, когда собственников несколько или когда сдаёт не собственник |
| Дополнительное соглашение | Любое изменение договора: срок, плата, состав имущества. Устные договорённости в споре не работают |
| Акт возврата | Что вещь вернули и претензий нет. Он же закрывает вопрос с обеспечительным платежом |
Про срок и регистрацию коротко. Если договор аренды недвижимости заключён на год и больше, в реестр вносится запись об обременении. Регистрируется не сам договор, а именно обременение. Если записи нет, договор действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам: новый собственник или другой арендатор о нём знать не обязаны. Ровно поэтому в практике так распространён срок в одиннадцать месяцев.
Частые ошибки в самодельных договорах
Вещь описана общими словами. «Гараж в кооперативе» или «автомобиль Лада» не позволяют определить предмет. Договор с таким предметом считается незаключённым, и взыскать по нему что-либо крайне сложно.
Не проверено, кто сдаёт. Арендодателем должен быть собственник или тот, кому он разрешил сдавать вещь. Если у помещения несколько собственников, нужны все подписи или согласие остальных.
Нет акта приёма-передачи. Самая частая ошибка бытовых договоров. Без него невозможно доказать ни дату передачи, ни состояние вещи на этот момент.
Срок не указан вообще. Такой договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона вправе от него отказаться, предупредив заранее: по общему правилу за месяц, а по недвижимости за три месяца, если договором не установлен другой срок.
Не разведены текущий и капитальный ремонт. По общему правилу капитальный делает арендодатель, текущий арендатор, но договором это меняется. Молчание приводит к спору именно тогда, когда что-то ломается.
Обеспечительный платёж назван задатком. Это разные конструкции с разными последствиями. Пишите прямо: обеспечительный платёж, за что удерживается и когда возвращается.
Из залога удерживают за естественный износ. Нормальный износ вещи за время пользования это не убыток арендодателя, и удерживать за него нельзя.
Договор о жилье назван арендой, хотя это наём. Само название роли не играет, но люди вслед за названием переносят в текст правила аренды, а к найму применяются другие: там иной порядок расторжения и иной перечень существенных условий.
Какой образец выбрать под вашу ситуацию
Универсальная форма годится для несложной ситуации. Если предмет типовой, лучше брать специальный образец: в нём уже учтены характерные для этого имущества условия.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Нужен короткий универсальный договор без привязки к предмету | Простой договор аренды |
| Вы сдаёте имущество и хотите общую форму со стороны арендодателя | Договор сдачи в аренду |
| Сдаётся квартира с мебелью и бытовой техникой | Договор аренды квартиры с мебелью |
| Сдаётся комната в квартире | Договор аренды комнаты между физическими лицами |
| Сдаётся нежилое помещение под офис, магазин или склад | Договор аренды нежилого помещения |
| Передаётся автомобиль без водителя | Договор аренды автомобиля без экипажа |
| Сдаётся гараж | Договор аренды гаража между физическими лицами |
| Передаётся земельный участок в частной собственности | Договор аренды земельного участка |
Частые вопросы
Что такое договор аренды простыми словами?
Это письменная договорённость о том, что одна сторона передаёт другой свою вещь во временное пользование за плату, а та обязуется вернуть её в исправном состоянии. Собственником вещь всё это время остаётся у арендодателя.
Что такое аренда и чем она отличается от найма?
Аренда это платное временное пользование чужой вещью. Когда речь о жилье для гражданина, договор называется наймом, и к нему применяются свои правила. Аренда жилого помещения возможна, когда нанимателем выступает организация.
Можно ли написать договор аренды от руки?
Да. Закон требует простой письменной формы, а не печатного текста. Рукописный договор с подписями сторон действует наравне с распечатанным. Главное, чтобы он был читаем и содержал описание вещи, срок и размер платы.
Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Нет, обязательного нотариального удостоверения для договора аренды закон не устанавливает. Стороны могут обратиться к нотариусу по своему желанию, но это не влияет на действительность договора.
Сколько экземпляров договора аренды нужно?
По одному каждой стороне, обычно два. Если договор подлежит регистрации, готовят дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
Что будет, если в договоре не указан срок?
Договор считается заключённым на неопределённый срок. Любая сторона вправе от него отказаться, предупредив другую заранее: по общему правилу за месяц, а по недвижимости за три месяца, если договором не установлен иной срок.
Обязательно ли составлять акт приёма-передачи?
Для большинства договоров прямого требования нет, но без акта невозможно доказать, что вещь передана и в каком состоянии. По аренде зданий и сооружений передача оформляется передаточным актом обязательно.
Что обязательно должно быть в договоре аренды?
Как минимум данные, позволяющие точно определить передаваемую вещь. Без них договор считается незаключённым. Всё остальное закон дополнит своими правилами, но лучше прописать срок, размер платы, порядок ремонта и условия расторжения самостоятельно.
Когда стоит показать договор юристу
Универсальная форма закрывает простую ситуацию. Проверка нужна, когда ситуация перестаёт быть простой:
- у имущества несколько собственников или оно в общей совместной собственности
- сдаёт не собственник, а представитель или арендатор по субаренде
- объект в залоге, в ипотеке или под арестом
- срок больше года и требуется регистрация обременения
- арендатор планирует ремонт или перепланировку
- речь о дорогом оборудовании или о помещении под конкретный вид деятельности
- конфликт уже начался: долг, порча имущества, отказ освободить помещение
Юрист вычитает предмет и основание владения, разведёт обязанности по ремонту, проверит условие об обеспечительном платеже и подготовит акт приёма-передачи под ваше имущество. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле спора о возврате вещи.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Что ещё почитать по теме
Полный разбор условий, без которых договор не работает, вынесен в отдельный материал: там подробно про предмет, плату и срок.
Что обязательно должно быть в договоре аренды
Отдельно разобрано, почему в практике так часто выбирают срок в одиннадцать месяцев и что это на самом деле даёт сторонам.
Договор аренды на 11 месяцев: зачем такой срок и что он даёт
Если вы ещё выбираете, что именно можно передать в аренду и как это описать в предмете, есть материал и об этом.
Какие вещи можно сдать в аренду и как описать их в договоре
А для жилья, которое снимает гражданин, правила отличаются, и договор там называется иначе.
Чем договор найма отличается от договора аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка раздела: образцы этого раздела каталога. Если нужен договор аренды под конкретный предмет, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
