Квартиру редко снимает один человек. Семья, пара, двое друзей, трое студентов, коллеги, снявшие трёшку на всех. А договор при этом почти всегда подписывает кто-то один, и все остальные оказываются в квартире на птичьих правах. Пока платят вовремя, это никого не беспокоит. Как только один съезжает или перестаёт вносить свою долю, выясняется, что спрашивать не с кого.
Готового бланка «на двоих» нет, и обычный шаблон эту ситуацию не закрывает: в нём одна строка под нанимателя и ни слова про остальных. Между тем закон различает нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан, сонанимателей и временных жильцов, и у каждой категории свой набор прав и своя мера ответственности. От того, кем окажется человек в вашей квартире, зависит и порядок взыскания долга, и возможность выселить.
Образец ниже составили практикующие юристы: это простой договор аренды квартиры между физическими лицами, где прямо указано, кто имеет право проживать в помещении, и это условие увязано с ответственностью за нарушение. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры с перечнем проживающих
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, для проживания арендатора и членов его семьи, с описью имущества, с правом субаренды. Если жильцов несколько и ситуация нетиповая, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Наниматель, проживающие и сонаниматели: чем они отличаются
Это ключевая развилка, и от неё зависит всё остальное.
| Кто это | Как появляется | За что отвечает перед собственником |
|---|---|---|
| Наниматель | Подписывает договор | За всё: плату, сохранность квартиры, действия остальных проживающих |
| Постоянно проживающий гражданин | Назван в договоре или вселён с согласия собственника | Перед собственником не отвечает напрямую, отвечает наниматель за него |
| Сонаниматель | Постоянно проживающие письменно уведомили собственника и договорились о солидарной ответственности | Отвечает наравне с остальными, требование можно предъявить любому |
| Временный жилец | Вселён на срок до шести месяцев с предварительным уведомлением собственника | Не отвечает, ответственность несёт наниматель |
По умолчанию отвечает только тот, кто подписал договор. Если в квартире живут трое, а подпись стоит одна, собственник вправе требовать всю сумму с подписанта. Тот, в свою очередь, может взыскивать доли с соседей, но это уже его личная проблема и отдельный спор.
Из этого следует главное решение, которое нужно принять до подписания: делать одного нанимателя с перечнем проживающих или сразу оформлять солидарную ответственность нескольких человек.
Как указать в договоре, кто будет проживать
Перечень проживающих это не формальность и не вежливость. Он решает сразу несколько задач.
- Определяет круг людей, которые вправе находиться в квартире постоянно. Все остальные становятся нарушением договора.
- Позволяет собственнику контролировать нагрузку на помещение и понимать, сколько человек пользуется техникой и коммунальными ресурсами.
- Даёт основание требовать выселения тех, кого в списке нет.
- Помогает при расчёте коммунальных платежей, если начисления зависят от числа проживающих.
- Упрощает регистрацию по месту пребывания тем, кому она нужна.
Что писать в строке: фамилия, имя, отчество полностью, дата рождения, паспортные данные для совершеннолетних, для детей реквизиты свидетельства о рождении и степень родства с нанимателем.
Отдельно пропишите правило о гостях. Разумная формулировка выглядит так: гости вправе находиться в квартире без ограничений в дневное время, а проживание третьих лиц свыше определённого количества суток подряд считается вселением и требует письменного согласия собственника. Без такой оговорки спор о том, гость это или новый жилец, не имеет решения.
Договор аренды квартиры с двумя арендаторами: как оформить солидарную ответственность
Если вы хотите, чтобы отвечали оба, недостаточно поставить две подписи. Нужна прямая формулировка.
- Обе стороны указываются как наниматели в преамбуле и в реквизитах, с полными паспортными данными.
- В договор включается условие о солидарной ответственности по всем денежным обязательствам: плата за проживание, коммунальные платежи, неустойка, возмещение ущерба.
- Указывается, что собственник вправе предъявить требование к любому из них как полностью, так и в части, и по своему выбору.
- Уведомления считаются полученными обоими, если направлены хотя бы одному по адресу из договора.
- Прописывается порядок выхода одного из нанимателей: письменное заявление, согласие собственника, дополнительное соглашение и перерасчёт обеспечительного платежа.
- Обеспечительный платёж вносится общий, а не по половине с раздельным возвратом. Иначе при выезде одного придётся частично возвращать деньги, не зная состояния квартиры.
Солидарная ответственность выгодна собственнику и рискованна для жильцов. При ней съехавший сосед не перестаёт быть должником, пока договор не изменён: собственник вправе взыскать всю сумму с того, кого проще найти. Поэтому жильцам важно оформлять выход из договора документом, а не словами.
Закон описывает и обратный путь: граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить собственника и заключить договор о том, что все они несут солидарную ответственность. После этого они становятся сонанимателями, и требование можно предъявить любому.
В образце ниже прямо назван круг лиц, имеющих право проживать в квартире, поэтому дополнить его условием о солидарной ответственности несложно.
Открыть образец договора аренды квартиры с перечнем проживающих
Вселение новых жильцов и временные жильцы
Ситуация меняется постоянно: кто-то съезжает, кто-то приводит партнёра, к кому-то приезжает мама на месяц. Правила для этих случаев разные.
| Кого вселяют | Что требуется | Ограничения |
|---|---|---|
| Взрослого на постоянное проживание | Согласие наймодателя, нанимателя и всех постоянно проживающих | Должна соблюдаться норма общей площади на человека |
| Несовершеннолетнего ребёнка нанимателя | Ничьё согласие не требуется | Норма площади не применяется |
| Временного жильца, гостя с проживанием | Предварительное уведомление собственника | Срок до шести месяцев, проживание безвозмездное, собственник вправе запретить при несоблюдении нормы площади |
| Поднанимателя за плату | Согласие собственника, отдельный договор поднайма | Ответственным перед собственником остаётся наниматель |
Временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования квартирой. Ответственность за их действия перед собственником несёт наниматель, а освободить помещение в течение семи дней они обязаны по требованию самого нанимателя или любого из постоянно проживающих с ним граждан. У собственника прямого требования к временным жильцам нет: его инструменты это запрет на их вселение при несоблюдении нормы площади и претензия к нанимателю за нарушение договора.
Про платное подселение и его отличия от простого совместного проживания подробно написано в материале про договор аренды квартиры с правом субаренды.
Что делать, если один из жильцов съехал
Самая частая аварийная ситуация в квартире на несколько человек. Порядок действий зависит от того, как оформлен договор.
- Если наниматель один, а съехал кто-то из проживающих, договор не меняется. Обязанность платить целиком остаётся на подписанте, и он же решает, кем закрыть освободившееся место.
- Если нанимателей несколько и есть солидарная ответственность, выход оформляется дополнительным соглашением: одна сторона выбывает, оставшиеся принимают обязательства целиком.
- Замена жильца согласуется с собственником заранее. Новый человек вписывается в перечень проживающих или становится стороной договора.
- Обеспечительный платёж пересчитывается только по соглашению сторон: автоматического возврата доли съехавшему не происходит.
- Показания счётчиков фиксируются на дату выезда, чтобы потом не спорить о том, кто нажёг.
Без дополнительного соглашения устные договорённости о выходе не работают. Съехавший продолжает считаться обязанным, пока договор не изменён, и собственник вправе взыскивать долг с него наравне с остальными.
Отдельное правило действует при смерти или выбытии нанимателя из договора: отношения не прекращаются, а нанимателем становится один из постоянно проживающих по общему согласию, либо все они становятся сонанимателями.
Риски собственника и как их закрыть
Квартира на нескольких жильцов изнашивается быстрее и порождает больше конфликтов. Что стоит предусмотреть заранее.
- Максимальное число проживающих. Прямая цифра в договоре избавляет от споров о том, много это или нормально.
- Запрет на посуточную пересдачу и размещение через сервисы бронирования. Формулировка должна быть отдельной, поднаём и посуточная сдача это не одно и то же.
- Повышенный обеспечительный платёж, если жильцов больше двух.
- Подробная опись имущества с фотографиями. Чем больше пользователей, тем выше вероятность спора о состоянии вещей.
- Порядок оплаты коммунальных услуг с привязкой к счётчикам, а не к нормативу.
- Правила пользования общими помещениями дома и условие о соблюдении тишины: жалобы соседей при нескольких жильцах приходят чаще.
- Право собственника осматривать квартиру с указанием периодичности и порядка предупреждения.
Как правильно устроен обеспечительный платёж и что из него можно удержать, разобрано в материале про залог при аренде квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк с перечнем проживающих закрывает обычную ситуацию. Есть случаи, где договор нужно собирать под себя.
- Жильцы не связаны семьёй и делят квартиру пополам. Нужны раздельные комнаты в предмете договора и понятный механизм замены соседа.
- Каждый хочет платить только свою долю. Тогда солидарная ответственность не подходит, требуется долевая с чёткими суммами.
- Комнаты сдаются разным людям по отдельным договорам. Понадобится порядок пользования общими помещениями и распределение коммунальных платежей.
- Один из жильцов иностранный гражданин. Добавляются обязанности по миграционному учёту.
- Среди проживающих есть несовершеннолетние. Их вселение и регистрацию запретить нельзя, и это стоит учесть заранее.
- Конфликт между жильцами уже начался. Тогда нужен не бланк, а порядок выхода из договора и расчётов.
В таких случаях юрист собирает договор под конкретный состав жильцов, распределяя ответственность, порядок замены и правила пользования квартирой.
Получить консультацию юриста по договору на нескольких жильцов
Частые вопросы
Можно ли заключить договор аренды с двумя арендаторами?
Да. Оба указываются как наниматели и подписывают договор. Чтобы собственник мог требовать всю сумму с любого из них, в текст включается условие о солидарной ответственности.
Как указать в договоре аренды, кто будет проживать?
Отдельным пунктом с полным перечнем: фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные для взрослых и реквизиты свидетельства о рождении для детей. Там же прописывается правило о гостях.
Кто отвечает за долг, если жильцов несколько?
По умолчанию тот, кто подписал договор. Остальные проживающие перед собственником не отвечают. Если оформлена солидарная ответственность, требование можно предъявить любому из нанимателей.
Что делать, если один из арендаторов съехал?
Оформить дополнительное соглашение: одна сторона выбывает, оставшиеся принимают обязательства. Без этого документа съехавший продолжает считаться обязанным по договору.
Можно ли пускать гостей в съёмную квартиру?
Да, если договор этого не запрещает. Разумно заранее договориться, со скольких суток непрерывного проживания гость считается вселённым и требует согласия собственника.
Кто такие временные жильцы и на сколько их можно пустить?
Это люди, которые проживают безвозмездно с предварительного уведомления собственника. Срок проживания не может превышать шести месяцев, самостоятельного права на квартиру они не приобретают.
Нужно ли согласие собственника, чтобы вселить ребёнка?
Нет. Вселение несовершеннолетних детей нанимателя происходит без чьего-либо согласия, и требование о норме площади к ним не применяется.
Можно ли сдавать комнаты в квартире разным людям по отдельным договорам?
Можно, если комнаты изолированные. Тогда в каждом договоре описывается конкретная комната, а порядок пользования кухней, санузлом и коридором прописывается отдельно.
Что ещё посмотреть по теме
Когда собственников тоже несколько, схема усложняется с другой стороны. Порядок оформления разобран в материале про договор аренды квартиры с несколькими собственниками. Полный список типичных промахов при заключении собран в разборе про типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты для проживания арендатора и членов его семьи, с описью имущества, с правом субаренды и простые формы для физических лиц. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если комнаты сдаются по отдельности, ближе окажутся формы из раздела аренды комнаты: там условия про общие помещения и соседей прописаны подробнее.
Образцы договоров аренды комнаты
Дополнительные соглашения, акты и описи, которые понадобятся при замене жильца, лежат в общем каталоге документов.
