Деньги, которые собственник получает за сдачу квартиры, это доход, и налог с него платится всегда. Вариантов, как именно платить, три: налог на доходы физических лиц, налог на профессиональный доход при оформленной самозанятости или спецрежим индивидуального предпринимателя. От выбора зависит и ставка, и объём отчётности, и то, сможете ли вы выдавать гостям и арендаторам подтверждающие документы.
Заблуждений вокруг этой темы больше, чем вокруг любого другого вопроса аренды. Самое устойчивое: договор на одиннадцать месяцев якобы освобождает от налога. Не освобождает. Срок договора влияет только на необходимость регистрировать ограничение права в реестре, а обязанность декларировать доход возникает независимо от него. Цена ошибки это доначисление налога за три года плюс штраф и пени.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды квартиры между физическими лицами, в котором корректно прописаны плата, порядок расчётов и распределение коммунальных платежей. Именно эти пункты определяют, какая сумма попадёт в налоговую базу. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, вариант с мебелью и техникой, посуточный, краткосрочный, договор с организацией. Если вы сдаёте не одну квартиру и не в одном формате, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Кто и с чего платит налог при сдаче квартиры
Платит тот, кто получает доход, то есть собственник. Есть одно важное исключение: если квартиру снимает организация, она выступает налоговым агентом и сама удерживает налог с выплат физическому лицу, перечисляя собственнику уже очищенную сумму. Но это работает только тогда, когда наймодатель обычное физическое лицо. Если он самозанятый или ИП, налог он платит сам, а организация просто перечисляет всю сумму.
В налоговую базу попадает не только плата за проживание.
- Постоянная часть платы входит в доход всегда.
- Коммунальные платежи, которые жилец перечисляет собственнику сверх платы, тоже считаются доходом, если собственник затем оплачивает квитанции сам. Обойти это можно, прописав в договоре, что жилец оплачивает счётчики напрямую поставщикам.
- Обеспечительный платёж доходом не является, пока лежит у собственника: это возвратная сумма. Но если его удержали в счёт долга или ущерба, удержанная часть становится доходом.
- Штрафы и неустойки, полученные от жильца, тоже облагаются налогом.
Никаких вычетов вроде «расходы на ремонт» обычный собственник применить не может: они доступны только тем, кто ведёт деятельность как предприниматель.
НДФЛ при сдаче квартиры: прогрессивная шкала
Если вы не оформляли ни самозанятость, ни ИП, доход от сдачи облагается налогом на доходы физических лиц. Шкала прогрессивная, и повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения соответствующего порога.
| Годовой доход | Ставка | Как считается |
|---|---|---|
| До 2,4 млн рублей | 13 процентов | Со всей суммы дохода |
| От 2,4 до 5 млн рублей | 15 процентов | Только с части, превышающей 2,4 млн |
| От 5 до 20 млн рублей | 18 процентов | Только с части, превышающей 5 млн |
| От 20 до 50 млн рублей | 20 процентов | Только с части, превышающей 20 млн |
| Свыше 50 млн рублей | 22 процента | Только с части, превышающей 50 млн |
Пороги считаются по совокупности доходов за год, а не отдельно по аренде. Для налоговых нерезидентов правила другие: доход от сдачи российской недвижимости облагается по ставке 30 процентов, и прогрессия к нему не применяется.
Порядок для физического лица простой: по итогам года подаётся декларация до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля. Никаких авансовых платежей в течение года вносить не нужно. Декларацию подают даже тогда, когда налог удержала организация-арендатор, если у вас были и другие доходы, требующие декларирования.
Сдача квартиры как самозанятый: ставка 4 и 6 процентов
Самый удобный режим для одной или двух квартир. Регистрация занимает несколько минут в приложении налоговой, отчётности нет, декларацию подавать не нужно.
- 4 процента с поступлений от физических лиц.
- 6 процентов с поступлений от организаций и индивидуальных предпринимателей.
- Лимит дохода 2,4 млн рублей в год. При его превышении право на режим теряется, и остаток года облагается по общим правилам.
- Налог считает сама налоговая по сформированным чекам, уплата ежемесячная.
- Страховые взносы платить не нужно, но и пенсионный стаж при этом не идёт.
Важное ограничение: режим применяется к сдаче жилых помещений, но не распространяется на нежилую недвижимость. Апартаменты, гараж, машиноместо и коммерческое помещение под самозанятость не подходят, для них нужен другой режим.
Отдельное преимущество самозанятости это чек. Он формируется в приложении за минуту и принимается бухгалтерией арендатора как подтверждение расходов. Для тех, кто сдаёт жильё командированным или организациям, это заметный плюс. Как правильно оформить сам договор в такой ситуации, разобрано ниже.
Открыть образец договора аренды квартиры
Патент и упрощённая система для ИП
Эти режимы имеют смысл, когда квартир несколько или когда доход перевалил за лимит самозанятости.
| Режим | Ставка | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Патент | 6 процентов от потенциально возможного дохода, установленного регионом | Сумма известна заранее и не зависит от фактической выручки, декларации нет | Только для ИП, нужны страховые взносы, стоимость патента зависит от региона и площади |
| Упрощённая система, объект «доходы» | 6 процентов от фактических поступлений | Подходит при нестабильной загрузке, взносы уменьшают налог | Только для ИП, нужна декларация и книга учёта |
| Налог на профессиональный доход | 4 и 6 процентов | Нет отчётности и взносов, минимум действий | Лимит 2,4 млн, только жилые помещения |
| Налог на доходы физических лиц | От 13 процентов по прогрессивной шкале | Ничего оформлять не нужно | Самая высокая ставка, нужна декларация |
Патент выгоден там, где реальный доход выше потенциального, который определил регион: например, при посуточной сдаче в центре крупного города. И наоборот, при простое патент оказывается дороже, потому что платится независимо от заполняемости.
Договор аренды квартиры с самозанятым
Вопрос возникает с двух сторон, и путать их не стоит.
- Самозанятый сдаёт квартиру. В договоре указывается, что наймодатель применяет налог на профессиональный доход. Это освобождает арендатора-организацию от обязанностей налогового агента. Собственник выдаёт чек на каждое поступление.
- Самозанятый снимает квартиру. Для собственника это обычное физическое лицо, никаких особенностей нет. Самозанятость нанимателя на налоги наймодателя не влияет.
- Организация снимает квартиру у самозанятого. Налог платит собственник по ставке 6 процентов, организация перечисляет всю сумму и получает чек как подтверждение расхода.
Полезная деталь: статус самозанятого стоит зафиксировать в договоре прямо, вместе с обязанностью выдавать чек в течение установленного срока после получения денег. Тогда у арендатора не будет повода удерживать налог самостоятельно, а у собственника появится основание требовать полную сумму.
Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры
Налоговая узнаёт о сдаче не только из доносов соседей. Информация всплывает из выписок по счетам, из регистрации ограничения права при долгосрочном договоре, из обращений самих жильцов при спорах, из объявлений и из данных о временной регистрации.
- Доначисление налога за период, который налоговая вправе проверить.
- Пени за каждый день просрочки уплаты.
- Штраф за неуплату: 20 процентов от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле 40 процентов.
- Штраф за непредставление декларации: 5 процентов от суммы налога за каждый месяц просрочки, не более 30 процентов и не менее тысячи рублей.
Отдельный риск для тех, кто сдаёт без документов вообще: отсутствие договора не защищает от налога, но лишает защиты от жильца. Взыскать долг, удержать ущерб и выселить нанимателя без письменного договора крайне сложно. Подробнее об этом в разборе типовых ошибок при заключении договора аренды квартиры.
Как выбрать режим: короткий алгоритм
Считать нужно не по ставке, а по совокупности: ставка плюс взносы плюс трудозатраты на отчётность.
- Одна квартира, доход до 2,4 млн в год, жилец физическое лицо. Самозанятость почти всегда выигрывает: ставка 4 процента, отчётности нет, взносов нет.
- Одна квартира, но снимает организация. Всё равно самозанятость, ставка 6 процентов. Это меньше, чем налог на доходы физических лиц, который удержал бы арендатор.
- Несколько квартир, доход выше лимита. Считайте патент и упрощённую систему. Патент выгоден при стабильно высокой загрузке, упрощённая система при неровной.
- Сдаётся апартамент, гараж или нежилое помещение. Самозанятость не применяется, остаются налог на доходы физических лиц или режимы для ИП.
- Разовая сдача на несколько месяцев. Проще заплатить налог на доходы физических лиц и не оформлять статус.
Ещё две вещи, которые стоит учесть перед выбором. Первая: на самозанятости не идёт страховой стаж, и взносы можно платить только добровольно. Вторая: у ИП взносы платятся независимо от того, сдана квартира или простаивает, поэтому при сезонной загрузке фиксированная нагрузка может съесть выгоду от низкой ставки.
Отдельная ситуация с квартирой в кредите: налоговый режим она не меняет, но добавляет обязанность согласовать сдачу с банком. Порядок описан в материале про то, можно ли сдавать квартиру в ипотеке.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный договор и стандартный режим закрывают обычную ситуацию: одна квартира, один собственник, жилец физическое лицо. Есть случаи, где нужно считать и собирать документы под себя.
- Несколько собственников. Доход делится по долям, и каждый отчитывается за свою часть.
- Квартира сдаётся организации. Нужно решить вопрос с налоговым агентом и правильно оформить чек или удержание.
- Несколько квартир и посуточный формат. Здесь лимит самозанятости заканчивается быстро, и нужен расчёт по патенту.
- Квартира в ипотеке. К налоговой стороне добавляется согласование сдачи с банком.
- Собственник живёт за границей. Меняется статус резидента и вместе с ним ставка.
- Уже пришло требование из налоговой. Тут нужна позиция и расчёт, а не типовой бланк.
В таких ситуациях юрист считает налоговую нагрузку по вариантам и собирает договор так, чтобы формулировки о плате и коммунальных услугах не увеличивали базу без нужды.
Получить консультацию юриста по налогам при сдаче квартиры
Частые вопросы
Нужно ли платить налог за сдачу квартиры на 11 месяцев?
Да. Срок договора на обязанность платить налог не влияет вообще. Одиннадцать месяцев выбирают, чтобы не регистрировать ограничение права в реестре, но доход декларируется независимо от этого.
Сколько платят налог за сдачу квартиры самозанятые?
4 процента с поступлений от физических лиц и 6 процентов с поступлений от организаций и предпринимателей. Лимит дохода на этом режиме составляет 2,4 млн рублей в год.
Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом?
Если обе стороны физические лица, налог платит собственник самостоятельно. Если квартиру снимает организация, она удерживает налог как налоговый агент, но только когда собственник не применяет специальный режим.
Как платить налог за сдачу квартиры, если собственников двое?
Каждый собственник декларирует свою часть дохода пропорционально доле, если стороны не договорились об ином распределении в письменном виде. Режимы у сособственников могут различаться: один вправе быть самозанятым, другой платить налог на доходы физических лиц.
Может ли жена сдавать квартиру мужа как самозанятая?
Только если у неё есть право распоряжаться этим имуществом: доля в собственности либо доверенность и согласие собственника. Иначе доход всё равно считается доходом владельца квартиры.
Что будет, если не сообщить в налоговую о сдаче квартиры?
При выявлении факта сдачи налог доначислят, добавят пени и штраф от 20 процентов неуплаченной суммы, а также штраф за непредставление декларации. Сумма за несколько лет обычно оказывается заметно выше, чем налог, который следовало заплатить.
Можно ли платить налог с квартиры, которая сдаётся посуточно?
Можно и нужно, режим тот же. Для посуточной сдачи чаще всего выбирают самозанятость из-за чеков или патент, если оборот большой. Подробнее о формате в материале про посуточную аренду квартиры.
Что ещё посмотреть по теме
Налоги это только одна сторона вопроса. Вторая это сам договор: как его собрать, что обязательно прописать про плату и коммунальные услуги и какие формулировки увеличивают налоговую базу без необходимости. Разбор структуры документа собран отдельно: как выглядит и как составить договор аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты под разные ситуации: сдача физическому лицу, сдача организации для сотрудника, посуточный формат, краткосрочный договор. От выбора формы зависит и порядок расчётов, и налоговые последствия.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если сдаётся не квартира, а комната, дом, гараж или нежилое помещение, набор доступных режимов будет другим. Формы договоров по всем видам объектов лежат в родительском разделе.
К расчётам с жильцами обычно нужны расписки, акты и уведомления. Они собраны в общем каталоге документов.
