Выйти из аренды можно двумя принципиально разными способами. Первый: договориться со второй стороной или идти в суд и доказывать нарушения. Второй: отправить уведомление и всё, договор прекратился без чьего-либо согласия. Второй способ и называется односторонним отказом.
Работает он не всегда: по общему правилу отказаться от исполнения обязательства в одностороннем порядке нельзя, и такое право должно быть прямо дано законом или договором. Отсюда главный вывод: возможность уйти из аренды за месяц закладывается в текст договора при подписании, а не изобретается в момент конфликта. Разбираем, когда отказ законен, как его правильно заявить, и даём образец договора, в который такое условие встраивается.
Односторонний отказ от договора аренды: что должно быть в договоре
Образец составили практикующие юристы: помещение передаётся и возвращается по актам, обязанности сторон расписаны по разделам, а ответственность за нарушения вынесена отдельно. Это та основа, к которой корректно привязывается право на отказ: видно, за какое именно нарушение сторона может выйти из договора и с какого момента прекращаются обязательства. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под офис, производственное помещение, склад, торговую площадь, оборудование и транспорт, а также соглашение о расторжении и предварительные договоры. Посмотрите подборку, если объект у вас другой.
Отказ, расторжение и прекращение: три разные вещи
Слова в обиходе смешивают, а последствия у них разные, в том числе по срокам и по тому, нужен ли суд.
| Механизм | Что происходит | Нужен ли суд |
|---|---|---|
| Односторонний отказ | Сторона направляет уведомление, и договор прекращается. По общему правилу с момента получения уведомления второй стороной, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом или договором | Нет. Суд появляется только если вторая сторона оспаривает сам отказ |
| Расторжение по соглашению | Обе стороны подписывают соглашение о расторжении и определяют дату прекращения | Нет |
| Расторжение по требованию стороны | Одна сторона требует прекратить договор из-за нарушений другой | Да. Арендодатель до суда обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство, а предложение расторгнуть договор направляет любой инициатор |
| Прекращение по истечении срока | Договор заканчивается сам в указанную дату | Нет |
Ключевая разница в том, что отказ не требует ничьего согласия и не требует доказывать нарушение, если он не связан с нарушением. Именно поэтому право на отказ так ценят арендаторы, а арендодатели стараются его ограничить.
Когда отказ возможен в силу закона
Есть случаи, когда право уйти из договора даёт сам закон, и никакие оговорки в тексте не нужны.
- Договор аренды заключён на неопределённый срок. Тогда каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок
- Срок в договоре вообще не указан. Такой договор считается заключённым на неопределённый срок, и работает то же правило
- Срочный договор продолжает исполняться после окончания срока и никто не возражает. Он возобновляется на неопределённый срок, а вместе с ним появляется и право на отказ с предупреждением
- Договор проката. Арендатор вправе отказаться от него в любое время, письменно предупредив арендодателя не менее чем за десять дней
- Наём жилого помещения. Это отдельный от аренды институт со своими правилами, и здесь он упомянут только в части права на выход: наниматель с согласия проживающих с ним граждан вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца
Во всех остальных случаях срочного договора аренды закон права на немотивированный отказ не даёт. Остаётся либо договорное условие, либо путь через суд.
Когда отказ возможен по условию договора
Здесь есть правило, о котором забывают чаще всего, и оно способно обнулить старательно прописанный пункт.
- Если аренда связана с предпринимательской деятельностью обеих сторон, право на односторонний отказ можно предусмотреть договором для любой из них. Это обычная ситуация для аренды между компаниями и предпринимателями
- Если предпринимателем является только одна сторона, договором право на отказ можно дать только той стороне, которая предпринимателем не является. Иными словами, компания не вправе выговорить себе право отказаться от договора с гражданином, а вот гражданину такое право дать можно
- Исключения из этого правила могут быть установлены законом или иным правовым актом, но по обычной аренде их нет
- Условие должно быть сформулировано однозначно: кто вправе отказаться, при каких обстоятельствах, за сколько дней предупреждает и с какого момента договор прекращается
- Полезно отдельно перечислить нарушения, при которых отказ возможен без срока ожидания: просрочка платы, использование объекта не по назначению, передача в субаренду без согласия
- Право на отказ можно ограничить периодом: например, разрешить его только после первого года аренды
Формулировка «стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке» без уточнений это источник спора. Она не отвечает на вопрос, кто и когда может это сделать, и в конфликте её будут толковать против того, кто её предложил.
Плата за односторонний отказ
Закон разрешает связать право уйти из договора с выплатой определённой суммы другой стороне. В коммерческой аренде это распространённый компромисс.
| Конструкция | Как это работает |
|---|---|
| Фиксированная сумма | Например, две месячные арендные ставки при отказе арендатора. Уплата суммы становится условием прекращения договора |
| Удержание обеспечительного платежа | Прописывают прямо: при досрочном отказе арендатора платёж не возвращается полностью или частично |
| Доначисление за арендные каникулы | Если на старте была пауза в оплате, при досрочном выходе плату за неё доначисляют |
| Компенсация неотработанных вложений | Арендодатель возмещает арендатору часть затрат на отделку, если отказывается от договора сам |
Плату за отказ можно предусмотреть, когда обе стороны договора ведут предпринимательскую деятельность. Явно чрезмерная сумма, которая по сути запрещает выход из договора, может быть оспорена как злоупотребление правом, поэтому размер должен быть соотносим с реальными потерями второй стороны.
Открыть образец договора аренды нежилого помещения
Как заявить односторонний отказ
- Найдите основание: пункт договора или норму закона. Впишите его в уведомление прямо, без этого отказ выглядит произвольным
- Проверьте условия: истёк ли период, в течение которого отказ запрещён, выплачена ли плата за отказ, соблюдён ли срок предупреждения
- Составьте уведомление: реквизиты договора, основание, прямое волеизъявление об отказе, дата прекращения, порядок возврата объекта и расчётов
- Подпишите его у уполномоченного лица. Уведомление, подписанное менеджером без доверенности, вторая сторона оспорит первым делом
- Направьте уведомление на адрес из ЕГРЮЛ и на адрес, указанный в договоре, заказным письмом с описью вложения. Сохраните квитанцию и опись
- Дождитесь наступления даты прекращения и организуйте возврат объекта по акту
- Если аренда была зарегистрирована, подайте документы на погашение записи в ЕГРН
Требования к самому уведомлению, способы доставки и практика по спорным адресам разобраны в отдельном материале.
Уведомление о расторжении договора аренды: как направить
Что происходит после отказа
- Договор прекращается с момента получения уведомления второй стороной, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не получил его по зависящим от него причинам
- Обязанность вернуть объект возникает сразу: возврат оформляют актом, иначе плата продолжает начисляться за время просрочки
- Начисленные до прекращения платежи никуда не исчезают и взыскиваются в обычном порядке
- Обеспечительный платёж возвращается за вычетом обоснованных удержаний, если договор не предусмотрел иное
- Если основной договор не предусматривает иное, субаренда прекращается вместе с ним, а субарендатор вправе заключить с арендодателем договор на оставшийся срок на условиях прекращённого договора аренды
- Сторона, которая знала об основании для отказа и всё равно продолжала принимать исполнение, теряет право отказаться по этому же основанию позже
Частые вопросы
Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Да, если такое право дано законом или прямо предусмотрено договором. Законом оно дано по договорам на неопределённый срок, по прокату и по найму жилья. В срочном коммерческом договоре аренды право на отказ должно быть записано в тексте.
Чем односторонний отказ отличается от расторжения через суд?
Отказ прекращает договор уведомлением и не требует ни согласия второй стороны, ни решения суда. Расторжение по требованию стороны возможно только по основаниям, названным законом или договором, и через суд. Арендодатель перед обращением в суд обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство, арендатору достаточно направить предложение расторгнуть договор.
За сколько нужно предупредить об отказе от договора аренды?
По бессрочному договору за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок. По прокату арендатор предупреждает за десять дней. По срочному договору срок определяет само условие об отказе.
Может ли арендодатель отказаться от договора аренды с гражданином?
По срочному договору нет, если гражданин не ведёт предпринимательскую деятельность: право на отказ в такой ситуации договором можно дать только непредпринимательской стороне. По бессрочному договору арендодатель вправе отказаться в силу закона, предупредив заранее.
С какого момента договор считается прекращённым?
С момента получения уведомления второй стороной, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не ознакомился с ним по зависящим от него обстоятельствам.
Можно ли отказаться от договора аренды без причины?
Да, если право на немотивированный отказ прямо предусмотрено договором или если договор заключён на неопределённый срок. В остальных случаях нужны основания.
Законна ли плата за односторонний отказ?
Да, закон допускает обусловить право на отказ выплатой определённой суммы другой стороне, когда стороны ведут предпринимательскую деятельность. Явно чрезмерный размер может быть оспорен.
Нужно ли подписывать соглашение о расторжении после отказа?
Нет, договор уже прекращён уведомлением. Стороны иногда подписывают соглашение, чтобы зафиксировать расчёты и дату возврата объекта, но обязательным это не является.
Что делать, если вторая сторона не признаёт отказ?
Зафиксировать доказательства направления уведомления, вернуть или принять объект по акту, при необходимости в одностороннем порядке, и при споре обращаться в суд с требованием о признании договора прекращённым и о расчётах.
Как погасить запись об аренде в ЕГРН после отказа?
Подать заявление в Росреестр с приложением уведомления об отказе и доказательств его направления. Если вторая сторона препятствует, запись погашают на основании решения суда.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор рассчитан на спокойный сценарий: понятный срок, обычные обязанности, отказ по общим правилам. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- одна из сторон не ведёт предпринимательскую деятельность
- нужно закрепить право уйти из долгосрочного договора без объяснения причин
- обсуждается плата за отказ или удержание обеспечительного платежа
- арендатор вложился в отделку и хочет защиты от внезапного выхода арендодателя
- договор зарегистрирован и запись придётся погашать
- оформлена субаренда и её судьба зависит от основного договора
- вторая сторона уже оспаривает законность отказа
- отказ связан с нарушениями и параллельно взыскивается долг
Юрист проверит, вправе ли вы вообще отказаться, сформулирует условие так, чтобы оно не нарушало запрет на предоставление права отказа предпринимательской стороне, и подготовит уведомление, соответствующее требованиям закона к его форме и порядку направления. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле оплаты аренды до конца срока.
Получить консультацию юриста по отказу от договора аренды
Что ещё почитать по теме
Если права на отказ нет, остаются два других пути: соглашение сторон и суд, и у каждого свой набор оснований.
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Отдельный вопрос, который решается сразу после прекращения договора, это возврат объекта и закрытие взаимных расчётов.
Акт возврата арендованного имущества: как оформить
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды нежилого помещения обычно скачивают эти формы.
