При аренде через агентство подписывают не один документ, а два разных, и путать их нельзя. Договор найма квартиры вы заключаете с собственником, а договор оказания услуг с агентством. Комиссия платится по второму, а жить вы будете по первому, и если первый составлен плохо, уплаченная комиссия вас никак не защитит.
Риэлторская деятельность не лицензируется, единых стандартов у неё нет, а объём ответственности агентства целиком определяется текстом договора, который вам дают подписать за пять минут до передачи ключей. Ниже разбираем, за что берут комиссию, кто её платит, какие формулировки в договоре с агентством означают потерю денег и как вернуть уплаченное, если квартиру вы так и не сняли.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть опись мебели и техники, обеспечительный платёж с закрытым перечнем удержаний и порядок возврата квартиры. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и сравнить с тем, что предлагает агентство.
Скачать образец договора аренды квартиры
Какие договоры подписывают при аренде через агентство
| Документ | Кто стороны | Что регулирует | Обязателен |
|---|---|---|---|
| Договор найма или аренды квартиры | Собственник и жилец | Плату, срок, обязанности, обеспечительный платёж | Да, это главный документ |
| Договор оказания услуг с агентством | Агентство и заказчик услуги | Подбор, показы, проверку, сопровождение сделки и размер комиссии | Да, если платите комиссию |
| Агентский договор с собственником | Агентство и владелец квартиры | Поиск жильца от имени собственника | Если агентство представляет владельца |
| Доверенность от собственника | Собственник и агент | Право подписать договор и получать плату | Только если договор найма подписывает агент |
| Акт оказанных услуг | Агентство и заказчик | Подтверждение, что услуга выполнена | Да, подписывать его нужно после заключения договора найма |
Агентство не становится стороной договора найма. Оно сводит вас с собственником и получает за это вознаграждение. Отсюда практический вывод: требовать от агентства ремонта крана или возврата обеспечительного платежа бесполезно, эти вопросы решаются с владельцем квартиры.
Комиссия при аренде квартиры: сколько и кто платит
Размер комиссии закон не устанавливает. На рынке аренды жилья она обычно составляет от половины до полной месячной платы, реже фиксированную сумму. Формулировка «комиссия 50%» в объявлении означает половину месячной платы, а не половину стоимости квартиры.
| Ситуация | Кто платит комиссию | Почему |
|---|---|---|
| Жилец нашёл агентство и заказал подбор | Жилец | Услуга оказана ему, он и заказчик по договору |
| Собственник заказал поиск жильца | Собственник | Заказчик услуги владелец квартиры |
| Квартира дорогая или сдаётся долго | Чаще собственник | Рыночная практика, законом не установлена |
| Два агента, у собственника свой, у жильца свой | Каждый платит своему | Два разных договора оказания услуг |
| Объявление «без комиссии» | Никто или собственник | Либо квартира сдаётся напрямую, либо комиссию уже оплатил владелец |
Комиссия и обеспечительный платёж это разные деньги. Комиссия уходит агентству навсегда, обеспечительный платёж хранится у собственника и возвращается при выезде, если нет оснований для удержания. Смешивать их в одной расписке нельзя: при возврате вы не докажете, что именно передавали.
Как читать договор с риэлтором
Смотрите шесть пунктов, остальное вторично.
- Предмет договора. «Подбор объекта и организация показов» это не то же самое, что «предоставление информации об объектах». Разница между этими формулировками равна размеру вашей комиссии.
- Момент, когда услуга считается оказанной. Правильно: после заключения договора найма и подписания акта приёма-передачи квартиры. Опасно: «в момент предоставления сведений об объектах».
- Размер и порядок оплаты. Сумма цифрами и прописью, срок оплаты, привязка к результату, а не к дате подписания.
- Что именно проверяет агентство. Право собственности, обременения, полномочия подписанта, наличие согласия сособственников. Если список не назван, ничего проверять оно не обязано.
- Ответственность агентства. Пункт «агентство не несёт ответственности за действия собственника» встречается почти всегда, но рядом должна быть ответственность за собственные обязательства.
- Порядок отказа и возврата денег. Заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг в любое время, оплатив исполнителю фактически понесённые им расходы. Условие «уплаченное не возвращается ни при каких обстоятельствах» противоречит закону.
Открыть образец договора аренды квартиры и сравнить с бланком агентства
Информационные услуги: схема, из-за которой теряют деньги
Работает она так. Вам предлагают подписать договор на «предоставление информации об объектах недвижимости». Вы платите, получаете список адресов и телефонов, и в этот момент услуга считается оказанной. Дальше выясняется, что часть номеров не отвечает, часть квартир уже сдана, а часть собственников про агентство не слышала. Претензий предъявить не к кому: информацию вам передали.
Признаки схемы:
- в предмете договора стоит слово «информационные» или «консультационные» услуги
- оплата берётся до просмотра квартир
- сумма заметно ниже рыночной комиссии, например фиксированные несколько тысяч рублей
- акт оказанных услуг подписывают одновременно с договором
- агент не сопровождает вас на просмотры и не участвует в подписании договора найма
- офис арендован на короткий срок, в реестре юридических лиц компания создана недавно
Проверить агентство можно бесплатно: по идентификационному номеру налогоплательщика в реестре юридических лиц, по картотеке судебных дел и по банку данных исполнительных производств. Компания, к которой десятки исков от граждан, видна за пару минут.
Как вернуть комиссию
- Квартиру не сняли, договор найма не подписан. Направьте письменный отказ от договора оказания услуг и требование вернуть деньги за вычетом документально подтверждённых расходов исполнителя. Если услуга заказывалась для личных нужд, к отношениям применяются правила о защите прав потребителей, и это усиливает позицию.
- Договор найма подписан, но собственник оказался не собственником. Требуйте возврата и ссылайтесь на то, что услуга оказана ненадлежащим образом, если по договору агентство обязано было проверить документы.
- Квартиру сняли, но прожили неделю. Комиссию не вернут: услуга агентства заключалась в подборе, а качество проживания к ней не относится.
- Деньги отдали наличными без документа. Собирайте переписку, записи разговоров с вашим участием, показания сопровождавших. Шансы есть, но они заметно ниже.
Порядок действий стандартный: письменная претензия с описью вложения, срок на ответ, затем иск. Досудебная претензия по спорам с гражданами не всегда обязательна, но она дисциплинирует и пригодится в суде.
Снять квартиру через агентство или без посредников
| Критерий | Через агентство | Напрямую у собственника |
|---|---|---|
| Стоимость входа | Плюс комиссия к первому платежу | Только плата и обеспечительный платёж |
| Время на поиск | Меньше, база больше | Больше, объявления приходится фильтровать самому |
| Проверка документов | Только если она названа в договоре услуг | Целиком на вас |
| Качество договора найма | Обычно шаблон агентства, который стоит вычитать | Ваш собственный образец, вы контролируете условия |
| Риск нарваться на не собственника | Ниже, но не нулевой | Выше, если не проверять документы |
| С кем решать проблемы после заселения | С собственником | С собственником |
Комиссия покупает скорость и доступ к базе, а не гарантию. Проверять правоустанавливающие документы и читать договор найма всё равно придётся вам, поэтому список необходимых документов лучше знать заранее.
Какие документы нужны для аренды квартиры и что проверить у собственника
Частые вопросы
За что платят комиссию при аренде квартиры?
За подбор вариантов, организацию показов, переговоры с собственником и сопровождение подписания договора. Конкретный перечень должен быть в договоре оказания услуг: всё, что там не названо, агентство делать не обязано.
Должен ли арендатор платить комиссию риелтору?
Только если он сам заказал услугу и подписал договор с агентством. Если агентство работает по договору с собственником, комиссию платит собственник. Платить обоим сразу вы не обязаны, и требование «комиссия с двух сторон» нужно проверять по документам.
Возвращается ли комиссия при аренде квартиры?
Если услуга оказана, то есть договор найма заключён и квартиру вам передали, комиссия не возвращается. Если услуга не оказана, вы вправе отказаться от договора и требовать деньги обратно за вычетом фактических расходов исполнителя.
Как обойти комиссию при аренде квартиры?
Законный способ один: искать варианты, которые сдаются напрямую собственником, либо те, где комиссию оплачивает владелец. Попытка обойти уже заключённый договор с агентством, договорившись с собственником за спиной агента, обычно упирается в пункт о штрафе и заканчивается спором.
Как понять, что риелтор обманывает?
Насторожитесь, если деньги просят до просмотра квартиры, предмет договора описан как информационные услуги, акт подписывают одновременно с договором, оригиналы документов собственника вам не показывают, а сам собственник на сделке отсутствует и не выходит на связь.
Что такое комиссия 100% при аренде квартиры?
Это вознаграждение агентства в размере одной месячной платы. При въезде такой вариант означает три суммы сразу: плата за первый месяц, обеспечительный платёж и комиссия. Каждую из них оформляйте отдельным документом.
Обязательно ли подписывать договор найма, если работали через агентство?
Обязательно. Договор с агентством регулирует только услугу подбора, а ваше право жить в квартире возникает из договора с собственником. Без него вы находитесь в жилье без правового основания, сколько бы комиссии ни заплатили.
Ещё по теме аренды жилья
Даже когда квартиру нашло агентство, реестр всё равно стоит проверить самому: обременения и чужой зарегистрированный наём видны в выписке.
Как проверить квартиру перед арендой: выписка ЕГРН и обременения
Отдельная ситуация, когда собственников несколько и агентство приносит договор с подписью только одного из них.
Договор аренды квартиры с несколькими собственниками
Разбор договора по пунктам собран в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а список промахов обеих сторон в материале про типовые ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде жилья их несколько десятков, и рядом лежат договоры оказания услуг и агентские договоры, по которым работают риелторы. Посмотрите подборку и возьмите тот вариант, который соответствует вашей схеме.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда нужен юрист
Обычную сделку через агентство можно провести самому, если внимательно прочитать оба договора. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак:
- агентство предлагает подписать договор на информационные услуги
- договор найма подписывает агент по доверенности, а не собственник
- агентство отказывается показать договор с владельцем квартиры
- с вас требуют комиссию до просмотра или до подписания договора найма
- в договоре услуг есть штраф за отказ и запрет на прямые контакты с собственником
- вы уже заплатили, а квартиру не сняли
- вы собственник и хотите договор с агентством, который защищает именно вас
Юрист прочитает оба договора до подписания, покажет, где ответственность агентства сведена к нулю, и подготовит претензию, если деньги уже уплачены.
Получить консультацию юриста по договору с агентством
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
