Стоимость услуг риэлтора никем не установлена. Это свободная цена: ни тарифа, ни предельного процента закон не задаёт, поэтому за одну и ту же работу в соседних агентствах просят суммы, отличающиеся в разы. Единственный документ, который определяет, сколько и за что вы платите, это договор.
Именно поэтому договор на подбор помещения и сопровождение сделки лучше не подписывать в том виде, в каком его печатает агентство. Спорят обычно не о размере комиссии, а о том, считается ли услуга оказанной: объект показали, а сделка не состоялась, продавец найден, но покупатель ушёл к другому агенту, помещение подобрано, а собственник передумал. Разбираем, из чего складывается цена, что входит в услугу и какие условия договора решают эти споры заранее.
Какой процент от сделки берёт риэлтор
Риэлторская деятельность не лицензируется, обязательного членства в саморегулируемой организации нет, а цена услуги согласуется сторонами. Любые цифры, которые вам называют, это рыночная практика, а не норма. Ориентиры по рынку выглядят так.
| Форма оплаты | Как выглядит на практике | Когда её выбирают |
|---|---|---|
| Процент от цены сделки | Обычно несколько процентов от суммы договора купли-продажи | Купля-продажа жилья и коммерческих объектов. Самая распространённая схема |
| Фиксированная сумма | Оговорённая сумма независимо от цены объекта | Дорогие объекты, где процент даёт неразумную величину, и типовые сделки |
| Доля месячной арендной платы | От половины до полной месячной платы, иногда больше по коммерческим объектам | Аренда и наём: жильё, офис, торговое или производственное помещение |
| Оплата по этапам | Часть за подбор и показы, часть за состоявшуюся сделку | Подбор нежилых помещений, когда поиск занимает месяцы |
| Отдельно за сопровождение | Проверка документов и сопровождение расчётов без поиска объекта | Когда объект вы нашли сами, а помощь нужна на сделке |
На итоговую цену влияет не столько объект, сколько объём работы. Дороже стоит подбор нежилого помещения под конкретный вид деятельности, сделки с несколькими собственниками, объекты с обременениями и всё, где нужны переговоры с арендатором или с текущим владельцем. Сопровождение без поиска почти всегда дешевле полного цикла, и это законный способ сократить расходы.
Не подписывайте типовой бланк агентства, не сверив его со сторонним текстом. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём описан предмет с указанием, под какую именно сделку подбирается помещение, порядок и сроки показов, момент, когда услуга считается оказанной, размер и условия выплаты вознаграждения, отчёт исполнителя и ответственность сторон. Он скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, и при необходимости просто распечатывается.
Скачать образец договора на подбор нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров с посредниками по недвижимости среди них несколько: подбор нежилого помещения под аренду или покупку, подготовка сделок по найму жилья, поиск недвижимости, подбор объекта с сопровождением купли-продажи. Форма подбирается под тип объекта и под состав услуги, поэтому имеет смысл посмотреть подборку целиком.
Все образцы договоров оказания услуг
Что входит в услуги риэлтора
Универсального перечня не существует, и это первая причина конфликтов. В договоре должно быть написано не «оказание риэлторских услуг», а конкретные действия: что исполнитель делает, сколько объектов показывает, какие документы проверяет и что передаёт заказчику по итогу.
| Действие | Обычно входит в базовую цену | Что уточнить в договоре |
|---|---|---|
| Подбор объектов по критериям заказчика | Да | Сколько вариантов и в какой срок, что считается подходящим объектом |
| Организация просмотров | Да | Кто оплачивает выезды, фиксируются ли показы актом или листом просмотра |
| Переговоры с собственником о цене и условиях | Да | Есть ли у исполнителя право что-то согласовывать от вашего имени |
| Проверка правоустанавливающих документов | Частично | Кто заказывает выписку из ЕГРН и кто отвечает, если обременение пропущено |
| Подготовка проекта договора | Не всегда | Готовит ли исполнитель текст или только передаёт бланк агентства |
| Сопровождение подписания и расчётов | Не всегда | Присутствие на сделке, помощь с банковской ячейкой или аккредитивом |
| Подача документов на регистрацию | Обычно отдельно | Нужна ли доверенность и кто платит пошлину |
| Отчёт исполнителя и акт | Должно входить всегда | Без акта вы не подтвердите, что услуга оказана, а исполнитель не подтвердит право на оплату |
Отдельно про проверку объекта. Риэлтор не гарантирует юридическую чистоту сделки, если такой обязанности нет в договоре. Формулировка «проверка объекта» без расшифровки не означает ничего конкретного. Если проверка вам нужна, в договоре перечисляются документы, которые исполнитель обязан получить и передать: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, сведения о зарегистрированных лицах, согласия собственников.
Кто платит риэлтору при аренде и при купле-продаже
Закон этот вопрос не решает: платит тот, кто заключил договор с исполнителем. Отсюда простое правило: если вы ничего не подписывали, требовать с вас вознаграждение нельзя, даже если объект вам показал именно этот агент.
- Аренда жилья. Чаще платит наниматель, но встречается и обратная схема, когда собственник поручает поиск жильца и платит сам. Возможна и оплата обеими сторонами, если у каждой свой договор.
- Аренда нежилого помещения. Как правило платит арендатор, который ищет объект под свою деятельность. По ликвидным помещениям бывает наоборот.
- Купля-продажа. Платит та сторона, которая наняла агента. Когда агентов двое, каждый получает вознаграждение от своего клиента, и это нормальная ситуация.
- Двойная комиссия. Ситуация, когда один и тот же посредник берёт деньги и с продавца, и с покупателя, законом прямо не запрещена, но её нужно раскрывать. Скрытая двойная оплата это повод оспаривать вознаграждение.
Важный практический момент про деньги за сам объект. Аванс или задаток за помещение платится собственнику, а не посреднику. Если агентство просит внести деньги за объект на своё имя, в договоре должно быть прямо написано, что оно принимает их для передачи собственнику и в какой срок передаёт. Задаток обеспечивает обязательство по будущей сделке, а не оплату услуг агента, и путать эти платежи нельзя.
Открыть образец договора на подбор нежилого помещения
Что обязательно написать в договоре на подбор помещения
Сначала о форме договора. Посреднические отношения оформляют двумя способами, и от выбора зависит, кто становится стороной будущей сделки.
- Договор возмездного оказания услуг. Исполнитель ищет объект, показывает, ведёт переговоры, сопровождает. Сделку вы заключаете сами. Это самый распространённый вариант для подбора помещения.
- Агентский договор. Агент вправе действовать от своего имени или от вашего. Если он действует от вашего имени, права и обязанности по сделке возникают сразу у вас, и ему нужна доверенность. Если от своего, стороной сделки сначала становится он.
Дальше условия, которые чаще всего и становятся предметом спора.
| Условие | Зачем оно нужно |
|---|---|
| Критерии объекта | Площадь, район, назначение, этаж, допустимый вид деятельности, диапазон цены. Без них исполнитель считает подходящим любой вариант |
| Момент, когда услуга считается оказанной | Ключевое условие. Показ объекта, подписанный договор аренды, зарегистрированный переход права: это три разные точки и три разные суммы |
| Размер и порядок выплаты вознаграждения | Процент или фиксированная сумма, от какой базы считается, в какой срок платится, что происходит при частичной оплате объекта |
| Срок действия договора | Иначе обязательство висит бессрочно, а через полгода вам предъявят комиссию за объект, который вы нашли сами |
| Отчёт исполнителя | Перечень показанных объектов с датами. Это единственное доказательство работы и одновременно защита от требований по чужим объектам |
| Условие об эксклюзивности | Запрет обращаться к другим агентам и последствия его нарушения. Читать внимательно: именно тут прячут штрафы |
| Условие об обходе исполнителя | Обязанность платить, если сделка заключена с найденным им контрагентом позже. Обязательно ограничьте его сроком и списком объектов из отчёта |
| Ответственность за передачу денег | Если через исполнителя проходят авансы за объект, пропишите срок передачи собственнику и ответственность за задержку |
И про налоги, если исполнитель это физическое лицо. Организация или предприниматель, оплачивая услуги гражданина без статуса, становится налоговым агентом по НДФЛ и платит за него страховые взносы. Если риэлтор самозанятый, ни того, ни другого не возникает, но чек из приложения нужно получить обязательно: без него расход не подтверждён.
Когда риэлтору можно не платить
Право отказаться от договора у заказчика есть всегда, и договором его отменить нельзя. Заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг в любое время, оплатив исполнителю фактически понесённые им расходы. Исполнитель, в свою очередь, может отказаться только при полном возмещении убытков заказчику.
Отсюда несколько практических выводов:
- Штраф за односторонний отказ от договора это спорное условие. Плату за фактически понесённые расходы взыскать можно, а неустойку за сам факт отказа исполнителю придётся обосновывать.
- Если объект вы нашли сами и до подписания договора, вознаграждение не полагается. Спасает отчёт исполнителя: объекта, которого нет в списке показов, для договора не существует.
- Услуга, которая не описана в договоре, не оплачивается. Требование доплатить за сопровождение сделки, если сопровождение в предмет не входило, необоснованно.
- Без акта или отчёта исполнителю сложно доказать объём работы. Именно поэтому добросовестные агентства сами настаивают на подписании листов просмотра.
- Отказ нужно направить письменно и так, чтобы можно было подтвердить отправку. Устный отказ в споре не поможет.
Какой образец выбрать под вашу ситуацию
Формы различаются по типу объекта и по составу услуги. Выберите ближайшую к вашей задаче.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Нужно подобрать нежилое помещение под аренду, субаренду или покупку | Договор на подбор нежилого помещения |
| Агентство готовит сделку по найму жилого помещения для гражданина | Договор на подготовку сделок по найму жилья |
| Нужен простой договор на поиск недвижимости без сопровождения сделки | Договор на оказание услуг по поиску недвижимости |
| Поиск объекта и содействие при купле-продаже в одном документе | Договор на подбор объекта и содействие при сделке |
Частые вопросы
Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры?
Цена договорная. На рынке применяют процент от суммы сделки или фиксированную сумму, а закон предельного размера не устанавливает. Итог зависит от объёма работы: полный цикл с поиском дороже, чем сопровождение уже найденного объекта.
Какой процент от сделки берёт риэлтор?
Тот, который вы согласовали в договоре. Никакого утверждённого процента не существует, поэтому в договоре важно указать не только величину, но и базу расчёта: от цены объекта, от суммы фактически оплаченной или от годовой арендной платы.
Что входит в услуги риэлтора?
Только то, что перечислено в предмете договора. Обычно это подбор объектов по критериям, показы, переговоры с собственником и отчёт. Проверка документов, подготовка договора и сопровождение расчётов входят не всегда и часто оплачиваются отдельно.
Кто оплачивает услуги риэлтора при аренде?
Та сторона, которая заключила с ним договор. При аренде жилья чаще платит наниматель, при сдаче ликвидного объекта бывает наоборот. Если вы договор не подписывали, требовать комиссию с вас нельзя.
Можно ли отказаться от договора с риэлтором?
Да, в любое время. Заказчик по договору возмездного оказания услуг вправе отказаться, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы. Это правило установлено законом, и договором его не отменить.
Нужна ли риэлтору лицензия?
Нет, риэлторская деятельность не лицензируется и обязательного членства в саморегулируемой организации не требует. Проверять поэтому нужно не свидетельства на стене, а текст договора и полномочия конкретного человека.
Что такое эксклюзивный договор с агентством?
Условие, по которому вы обязуетесь не обращаться к другим посредникам по этому объекту. Само по себе оно допустимо, но не лишает вас права отказаться от договора. Внимательно читайте, какие последствия предусмотрены за его нарушение.
Нужна ли риэлтору доверенность?
Только если он действует от вашего имени: подписывает договор, получает документы, подаёт их на регистрацию. Для подписания договора достаточно простой письменной доверенности, а для подачи документов в Росреестр требуется нотариальная.
Когда стоит показать договор юристу
Договор печатает агентство, и написан он в его пользу. Проверка окупается, если есть хотя бы один из этих признаков:
- предмет описан общими словами, без критериев объекта и без перечня действий
- услуга считается оказанной уже в момент показа объекта
- есть штраф за отказ от договора или за обращение к другому агенту
- обязанность заплатить сохраняется после окончания срока договора без ограничений
- через исполнителя проходят деньги за сам объект
- речь о нежилом помещении под конкретный вид деятельности, и вид использования нужно согласовывать с собственником
- сделка уже сорвалась, а комиссию с вас требуют
Юрист вычитает предмет и момент оказания услуги, ограничит условие об обходе сроком и списком объектов, уберёт штрафы за отказ и подготовит письменное уведомление, если договор нужно прекратить. Разбор занимает немного времени и стоит заметно дешевле спорной комиссии.
Получить консультацию юриста по договору с агентством
Что ещё почитать по теме
Если речь именно об аренде квартиры через агентство и о комиссии за подбор жильца, этому посвящён отдельный материал.
Договор аренды квартиры через агентство: что подписывают и за что платят
Когда помещение уже подобрано, следующий шаг это сам договор аренды нежилого объекта и проверка его условий.
На что обратить внимание в договоре аренды коммерческого помещения
Перед подписанием полезно свериться со списком условий, без которых договор аренды не работает.
Что обязательно должно быть в договоре аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры оказания услуг. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
