Досрочно прекратить наём квартиры можно тремя способами: договориться и подписать соглашение, воспользоваться правом на односторонний отказ, если оно есть, или идти в суд. Самый быстрый и дешёвый путь всегда первый, и именно поэтому соглашение о расторжении стоит подписывать даже тогда, когда стороны расстаются мирно и без претензий: оно фиксирует дату, состояние квартиры и судьбу обеспечительного платежа.
Устная договорённость «съезжаю в конце месяца» ничего не закрывает. Через полгода собственник может заявить, что жилец бросил квартиру и должен плату за оставшийся срок, а жилец может потребовать назад залог, который считался удержанным. Пока нет письменного документа о прекращении, договор формально действует, и обязанности по нему тоже. Цена такой небрежности это несколько месячных платежей и застрявший обеспечительный платёж.
Образец ниже составили практикующие юристы: это соглашение о расторжении договора аренды, где есть дата прекращения, порядок возврата объекта, расчёты между сторонами и оговорка об отсутствии взаимных претензий. Структура одинакова для любой аренды и найма, меняются только реквизиты сторон и предмет. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды их больше шестидесяти: сами договоры, соглашения о расторжении, предварительные договоры, документы по субаренде. Если вам нужен документ под другой объект, посмотрите подборку целиком.
Как прекращается договор найма квартиры: три пути
Порядок зависит от того, кто именно хочет расстаться и есть ли согласие второй стороны. Правила для найма жилья и для аренды между организациями различаются, и это важно: если квартиру снимает гражданин, применяются правила о найме, как бы ни назывался документ.
| Путь | Кто может воспользоваться | Что нужно | Срок |
|---|---|---|---|
| Соглашение сторон | Обе стороны, если договорились | Письменное соглашение в той же форме, что и договор | Любая дата, о которой договорились |
| Отказ нанимателя | Только жилец | Письменное предупреждение наймодателя, согласие остальных проживающих | За три месяца, срок установлен законом |
| Отказ по условию договора | Та сторона, которой это право прямо дано | Уведомление в порядке и в срок, прописанные в договоре | По тексту договора |
| Суд по требованию наймодателя | Только собственник | Исковое заявление и доказательства нарушения | Месяцы, с возможной отсрочкой исполнения |
| Суд по требованию любой стороны | Обе | Доказательства непригодности жилья для проживания | Месяцы |
Ключевая асимметрия выглядит так: жилец может уйти почти всегда, а собственник почти никогда не может выгнать его быстро. Право нанимателя на отказ с предупреждением за три месяца установлено законом, и договором его не отменить. У собственника такого зеркального права нет: ему остаётся либо договариваться, либо судиться.
Расторжение по соглашению сторон: что писать
Соглашение оформляется в той же форме, что и сам договор: если договор письменный, то и соглашение письменное, в двух экземплярах. Ниже блоки, без которых документ не закрывает вопрос.
| Блок | Формулировка | Что закрывает |
|---|---|---|
| Реквизиты договора | Номер, дата, адрес квартиры, стороны с паспортными данными | Привязку соглашения к конкретной сделке |
| Дата прекращения | Конкретный день, с которого договор считается прекращённым | Спор о том, до какого числа начислялась плата |
| Возврат квартиры | Обязанность передать жильё по акту в указанный срок | Ситуацию, когда жилец «прекратил договор», но не съехал |
| Расчёты по плате | Сумма задолженности или указание на её отсутствие | Претензии по оплате задним числом |
| Коммунальные услуги | Показания счётчиков и кто оплачивает последний период | Долг, который придёт уже после выезда |
| Обеспечительный платёж | Возвращается полностью, частично с расчётом или удерживается | Основной предмет конфликтов при расставании |
| Ключи и доступы | Количество возвращённых комплектов | Стоимость замены замка |
| Отсутствие претензий | Прямая фраза, что стороны претензий друг к другу не имеют | Возврат к спору через полгода |
Фраза об отсутствии претензий это самая ценная строка соглашения. Она превращает расставание в закрытый вопрос. Но подписывать её стоит только после осмотра квартиры и подписания акта возврата, а не до.
Досрочное расторжение по инициативе жильца
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время. Условий всего два: получить согласие остальных постоянно проживающих с ним граждан и письменно предупредить собственника за три месяца. Срок установлен законом в защиту нанимателя, и удлинять его договором нельзя.
- Составьте уведомление в двух экземплярах с датой предполагаемого выезда.
- Вручите его лично под подпись собственника либо направьте заказным письмом с описью вложения по адресу из договора.
- Сохраните подтверждение отправки: именно с этой даты пойдёт отсчёт срока.
- Продолжайте вносить плату до даты прекращения, иначе появится долг.
- В день выезда подпишите акт возврата и заберите обеспечительный платёж.
На практике собственники редко настаивают на всех трёх месяцах, если жильё быстро сдаётся снова. Но пока стороны не подписали соглашение о расторжении на другую дату, право требовать оплату за трёхмесячный период у собственника есть. Поэтому досрочный выезд стоит закрывать письменным соглашением, а не устной договорённостью.
Открыть образец соглашения о расторжении договора аренды
Досрочное расторжение по инициативе собственника
Здесь всё строже. Собственник не может расторгнуть договор найма односторонним уведомлением, даже если очень хочется. Перечень оснований закрытый, и любое из них реализуется через суд.
- Невнесение платы. При договоре на срок год и более это невнесение платы за шесть месяцев, при краткосрочном более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Нужна ли при этом непрерывность пропусков, судебная практика толкует неодинаково.
- Разрушение или порча жилья нанимателем либо теми, за кого он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. Здесь нужен дополнительный шаг: сначала письменное предупреждение, и только если нарушение продолжается, обращение в суд.
Суд вправе дать нанимателю срок не более года на устранение нарушений, а после решения о расторжении может отсрочить его исполнение ещё на срок до года. Поэтому судебный путь для собственника это не месяцы, а иногда годы, и почти всегда выгоднее договориться.
Отдельно про то, чего делать нельзя. Менять замки, отключать воду и электричество, выносить вещи жильца, приводить посторонних людей это самоуправство. Такие действия не ускоряют выселение, зато дают нанимателю встречные требования и портят позицию в суде.
Уведомление о расторжении договора найма
Уведомление это односторонний документ, и его задача не убедить, а зафиксировать факт. Поэтому оно короткое и предельно формальное.
- Кому и от кого: ФИО, паспортные данные, адреса из договора.
- Реквизиты договора: номер, дата, адрес квартиры.
- Основание: ссылка на право отказа по закону или на конкретный пункт договора.
- Дата, с которой договор прекращается.
- Требования: освободить квартиру, передать по акту, погасить задолженность, вернуть обеспечительный платёж.
- Дата составления и подпись.
Способ доставки важнее текста. Сообщение в мессенджере суд может не принять, если договор не называет его согласованным каналом связи. Надёжный вариант это вручение под подпись либо заказное письмо с описью вложения на адрес, указанный в договоре, даже если вы точно знаете, что человек там не живёт.
Что делать с квартирой и обеспечительным платежом
Прекращение договора и возврат квартиры это два разных события, и их нельзя смешивать.
| Шаг | Кто делает | Документ |
|---|---|---|
| Фиксация прекращения | Обе стороны или инициатор | Соглашение о расторжении либо уведомление |
| Осмотр квартиры | Обе стороны вместе | Сверка с актом при заезде и описью |
| Передача жилья обратно | Жилец собственнику | Акт возврата с показаниями счётчиков |
| Расчёт по обеспечительному платежу | Собственник | Письменный расчёт удержания, если оно есть |
| Возврат ключей | Жилец | Отдельная строка в акте |
Удерживать из обеспечительного платежа можно только подтверждённый ущерб и задолженность. Естественный износ удержанию не подлежит: потёртая обивка и выцветшие обои это результат нормальной эксплуатации. Подробный разбор в материале про обеспечительный платёж при аренде квартиры.
Порядок действий при выезде удобно держать в одной последовательности: сначала осмотр вдвоём, потом сверка с описью, потом снятие показаний счётчиков, и только после этого подписание документов и расчёт. Если поменять шаги местами, спорить придётся уже без рычагов.
Как правильно составить акт возврата, что в нём фиксировать и что делать, если вторая сторона отказывается его подписывать, разобрано отдельно в материале про акт приёма-передачи квартиры при аренде.
Когда типового образца недостаточно
Универсальное соглашение закрывает мирное расставание без долгов и повреждений. Есть ситуации, где нужен документ и стратегия под себя.
- Есть задолженность. Нужно соглашение с графиком погашения, а не простое расторжение.
- Есть повреждения имущества. Требуется расчёт ущерба и фиксация согласованной суммы.
- Жилец отказывается съезжать. Тут работает не бланк, а иск и последовательная фиксация нарушений.
- В квартире прописаны или проживают несовершеннолетние. Появляются дополнительные ограничения.
- Несколько собственников. Соглашение подписывают все, иначе один из них его оспорит.
- Квартира продаётся. Правомерно заключённый наём при смене собственника сохраняется, и это нужно учитывать в сделке.
В таких случаях юрист собирает документ под конкретную ситуацию: соглашение с расчётами, уведомление с правильным основанием либо исковое заявление, если договориться уже не получается.
Получить консультацию юриста по расторжению договора
Частые вопросы
Как расторгнуть договор аренды квартиры раньше срока?
Проще всего подписать с второй стороной соглашение о расторжении, указав дату прекращения, расчёты и судьбу обеспечительного платежа. Если договориться не удалось, жилец пользуется правом на отказ с предупреждением, а собственник обращается в суд.
Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке?
При найме жилья гражданином нет: собственник вправе требовать расторжения только через суд и только по установленным основаниям. Одностороннее право может быть прямо предусмотрено договором аренды с организацией, и тогда оно работает по условиям этого договора.
За сколько нужно предупредить о выезде?
По закону наниматель предупреждает наймодателя за три месяца, и удлинять этот срок договором нельзя. На практике стороны часто расходятся быстрее, но это именно взаимная договорённость по факту, а не право, на которое можно сослаться в одностороннем порядке. Поэтому досрочный выезд лучше оформлять соглашением о расторжении.
Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры и вернуть деньги?
Плата за уже прожитый период не возвращается. Возвращается обеспечительный платёж, если нет оснований для удержания, и предоплата за неиспользованный период, если такая была внесена и договор не устанавливает иного.
Что делать, если жильцы не съезжают после расторжения?
Направить письменное требование освободить квартиру с конкретным сроком, зафиксировать отказ и обращаться в суд с иском о выселении. Самостоятельно менять замки и выносить вещи нельзя: это самоуправство.
Нужно ли соглашение, если договор просто закончился по сроку?
Формально нет, договор прекращается сам. Но акт возврата квартиры и расчёт по обеспечительному платежу нужны в любом случае, а если стороны хотят закрыть тему окончательно, короткое соглашение с оговоркой об отсутствии претензий не помешает.
Как выселить квартирантов, если договора вообще не было?
Через требование освободить помещение и, при отказе, через суд. Отсутствие договора не даёт права на самоуправство, но и жильцу оно не даёт почти ничего: доказывать основания проживания придётся ему.
Что ещё посмотреть по теме
Половина конфликтов при расставании закладывается ещё на входе: нет описи, нет акта, нет пункта про срок предупреждения и порядок возврата залога. Разбор промахов обеих сторон с примерами формулировок собран отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В разделе договоров аренды собраны не только сами договоры, но и соглашения о расторжении, предварительные договоры и документы по субаренде для разных объектов. Если расторгаете аренду не квартиры, начните с общего списка.
Договоры найма квартиры, посуточные и краткосрочные варианты лежат в соседних категориях родительского раздела вместе с формами по другим видам сделок.
Уведомления, акты возврата, расписки и претензии, которые сопровождают расторжение, собраны в общем каталоге документов.
