Пересдать снятую квартиру можно только с письменного согласия того, у кого вы её сняли. Без такого согласия договор с вами расторгнут, жильца выселят, а убытки взыщут с вас. Само согласие удобнее получить заранее: не отдельной бумагой на каждый случай, а условием в основном договоре, что квартиру разрешено передавать другим лицам.
Есть и терминологическая развилка, которая путает многих. Слово «субаренда» подходит только тогда, когда квартиру снимает организация. Если квартиру снял человек и хочет кого-то подселить или пересдать, это называется поднаём, и правила у него свои. Оба варианта разберём ниже, вместе с тем, как выглядит формулировка о праве передачи в договоре.
Субаренда или поднаём: что у вас на самом деле
Начинать нужно не с договора субаренды, а с основного договора. Если в нём нет права на передачу, никакой субаренды не будет: собственник в любой момент прекратит отношения. Образец ниже составили практикующие юристы: это договор на квартиру, где право передачи закреплено прямо, а рядом прописаны условия досрочного расторжения. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры с правом субаренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По квартире их около десятка: с мебелью и техникой, посуточный, с описью имущества, с правом выкупа, для проживания сотрудника организации. Если вам нужен другой сценарий, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров аренды квартиры
Чем субаренда отличается от поднайма квартиры
| Признак | Поднаём | Субаренда |
|---|---|---|
| Кто снял квартиру | Человек | Организация |
| Как называется основной договор | Наём жилого помещения | Аренда |
| Чьё согласие нужно на передачу | Наймодателя, письменно | Арендодателя, письменно |
| Кто отвечает перед собственником | Наниматель, а не поднаниматель | Арендатор, а не субарендатор |
| Срок | Не дольше срока найма. Если не указан, считается равным году | Не дольше срока аренды |
| Что будет при досрочном прекращении основного договора | Поднаём прекращается автоматически | Субарендатор вправе требовать заключить с ним договор аренды на оставшийся срок |
| Самостоятельное право пользования | Не возникает | Не возникает |
Практический вывод один: в обеих конструкциях риск несёт тот, кто пересдаёт. Он остаётся должником собственника по плате и по сохранности имущества, даже если сам в квартире не живёт и деньги от своего жильца не получил.
Как прописать в договоре аренды разрешение на субаренду
Есть два рабочих способа, и оба лучше, чем устная договорённость.
- Общее разрешение в тексте договора. Формулировка вида: «Арендатор вправе передавать квартиру или её часть в субаренду третьим лицам без получения дополнительного согласия Арендодателя, оставаясь ответственным перед ним по настоящему договору». Подходит, когда стороны доверяют друг другу и передача планировалась изначально.
- Разрешение под контролем. Формулировка вида: «Передача квартиры в субаренду допускается с предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендодатель не вправе отказать без разумных оснований». Тогда каждый новый жилец согласуется отдельно, но собственник не может блокировать процесс произвольно.
Что стоит добавить рядом в обоих случаях:
- максимальное число проживающих в квартире
- обязанность передать собственнику копию договора субаренды
- запрет на посуточную пересдачу, если он для собственника принципиален
- условие, что срок субаренды не выходит за срок основного договора
- ответственность арендатора за действия своего жильца как за свои
Отсутствие в договоре слова «субаренда» означает запрет, а не свободу: по общему правилу передавать снятое имущество другим людям без согласия нельзя.
Субаренда жилого помещения между физическими лицами
Между гражданами договор чаще всего называют субарендой по привычке, а по существу это поднаём. На силу документа название почти не влияет: суд смотрит на содержание. Но правила применяются те, что соответствуют существу отношений, и это важно.
| Что проверить | Почему |
|---|---|
| Согласие наймодателя в письменном виде | Устное согласие невозможно доказать. Подойдёт пункт в основном договоре, отдельное письмо, переписка с подписанным сканом |
| Срок | Он не может быть длиннее вашего собственного. Если в поднайме срок не указан, он считается равным году |
| Норма площади | После вселения нового жильца на каждого проживающего должно оставаться не меньше учётной нормы площади |
| Кто отвечает за имущество | Перед собственником отвечаете вы. Значит, опись имущества и акт нужны и в вашем договоре с жильцом |
| Плата | Поднаём возмездный. Сумму и порядок оплаты пишут так же подробно, как в основном договоре |
| Что будет при вашем выезде | Пропишите прямо: договор с поднанимателем прекращается одновременно с вашим |
Что будет, если сдать квартиру в субаренду без согласия
Последствий три, и они наступают одно за другим.
Расторжение основного договора. Передача квартиры другим людям вопреки условиям договора это существенное нарушение. Собственник вправе требовать досрочного расторжения, а если речь о найме жилья, добиваться его через суд.
Выселение жильца. Права пользования у него нет: он въехал по договору с человеком, который не имел права его заключать. Никакой компенсации от собственника ему не полагается.
Убытки. Собственник может взыскать всё, что потерял: испорченное имущество, коммунальные долги, разницу в плате, расходы на восстановление. Отвечать будете вы, а не жилец.
Отдельно про посуточную пересдачу. Это самая частая схема и самая рискованная: жильцы меняются каждый день, соседи жалуются, износ квартиры выше обычного, а собственник узнаёт о происходящем от участкового. Если посуточная сдача не разрешена договором прямо, считайте, что она запрещена.
Налоги при пересдаче квартиры
Деньги, которые вы получаете от своего жильца, это ваш доход, и он облагается независимо от того, сколько вы сами платите собственнику.
- НДФЛ. 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% с суммы свыше и дальше по прогрессивной шкале. Декларация до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля.
- Налог на профессиональный доход. 4% с поступлений от граждан и 6% от организаций. Режим рассчитан в том числе на доходы от сдачи жилья, чек формируется на каждый платёж.
- Если ваш жилец это организация, она удержит НДФЛ сама, кроме случаев, когда вы самозанятый или ИП.
Расходы на аренду для гражданина к вычету не принимаются: налог считается со всей полученной суммы, а не с разницы.
Как оформить субаренду квартиры по шагам
Сначала проверьте основной договор: есть ли право передачи и до какой даты он действует. Если права нет, получите письменное согласие собственника. Затем составьте договор с новым жильцом: те же реквизиты сторон, то же описание квартиры, ваша плата и срок, который не выходит за срок основного договора. Приложите акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Копию договора передайте собственнику, если он этого требует.
Открыть образец договора аренды квартиры с правом субаренды
Готовые формы договора субаренды на сайте есть, но они рассчитаны на нежилые объекты и организации: помещения, офисы, склады, движимое имущество. Структура у них та же, и посмотреть их полезно как ориентир по формулировкам.
Все образцы договоров субаренды
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в субаренду?
Да, если это разрешено договором с собственником или он дал письменное согласие. Без согласия нельзя: передача квартиры третьим лицам это распоряжение чужим имуществом.
Можно ли заключить договор субаренды без согласия собственника?
Подписать бумагу физически можно, но юридической защиты она не даст. Собственник вправе расторгнуть договор с вами и выселить жильца, а деньги вернуть придётся вам.
Что значит субарендовать квартиру?
Снять её не у собственника, а у того, кто сам её арендует. Ваш договор заключается с арендатором, а не с владельцем, и зависит от его договора с владельцем.
Минусы сдачи квартиры в субаренду?
Их три. Ответственность перед собственником остаётся на вас. Срок ограничен вашим собственным договором. При досрочном прекращении основного договора вся цепочка рушится, и жильцу придётся съезжать посреди срока.
Можно ли выселить арендатора за сдачу жилья в субаренду?
Да, если передача была без согласия. Это нарушение условий пользования жильём и основание для досрочного расторжения. При найме жилья собственник действует через суд.
На какой срок можно заключить договор субаренды?
Не дольше срока основного договора. Условие о более длинном сроке будет действовать только до даты, когда закончится ваша аренда или наём.
Кто платит налог по договору субаренды?
Тот, кто получает деньги от жильца. Собственник платит со своего дохода, вы со своего. Уменьшить свой доход на сумму, которую вы платите собственнику, гражданин не может.
Нужно ли регистрировать договор субаренды квартиры?
К субаренде применяются правила об аренде, поэтому субаренда недвижимости на год и более регистрируется как обременение. Поднаём жилого помещения самостоятельной регистрации не требует: он производен от основного договора найма.
Можно ли подселить соседа без переоформления договора?
Постоянно проживающих указывают в договоре найма, и на их вселение нужно согласие наймодателя. Временные жильцы допускаются с его уведомления, безвозмездно и на срок до полугода. Если человек платит вам деньги, это уже поднаём со всеми его правилами.
Когда лучше обратиться к юристу
Универсальный образец закрывает понятный сценарий. Договор стоит собирать индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- собственник против передачи, но вы уже пустили жильца
- квартира в ипотеке и банк ограничивает распоряжение
- у квартиры несколько собственников и согласие дал только один
- вы планируете посуточную пересдачу
- речь идёт о квартире, которую снимает организация для своих сотрудников
- в квартире дорогая обстановка и крупный обеспечительный платёж
- конфликт уже начался: долг, порча имущества, требование освободить квартиру
Юрист выстроит цепочку так, чтобы согласие собственника было зафиксировано, сроки не расходились, а ответственность за имущество была распределена. Это несколько минут разбора против месяцев спора и возможного выселения посреди срока.
Получить консультацию юриста по субаренде квартиры
Что ещё почитать по теме
Субаренду часто путают с переуступкой прав аренды, хотя последствия у них противоположные: в одном случае вы остаётесь в договоре, в другом полностью из него выходите. Разбор различий лежит отдельно.
Переуступка прав аренды или субаренда: в чём разница
Если вы только собираетесь снять квартиру и хотите заранее заложить право пересдачи, начните с базовых правил: какие условия обязательны и что проверить у собственника.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды квартиры. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
