Жильё передают в наём из трёх разных фондов, и от того, чей это фонд, зависит почти всё: на какой срок вы въезжаете, кто и за что платит, можно ли пустить жильца, поменять квартиру и перевести её в собственность. Квартиру у частного собственника занимают по договору найма жилого помещения, муниципальную дают по договору социального найма, а служебное жильё, место в общежитии и квартиру маневренного фонда предоставляют по договору найма специализированного жилого помещения.
Единого документа на все три случая нет, и в этом главная ловушка. Внешне договоры похожи, а последствия у них разные: наниматель специализированного жилья не вправе ни обменять помещение, ни сдать его в поднаём, тогда как по социальному найму возможно и то и другое, если наймодатель согласен. Ошибка в том, какой именно договор у вас на руках, всплывает через годы, когда доходит до переселения или до приватизации, и исправить её задним числом почти невозможно.
Как выглядит договор найма жилого помещения
Каркас у всех договоров найма одинаковый: наймодатель и наниматель, адрес и характеристики помещения, кто вселяется вместе с нанимателем, размер и порядок внесения платы, срок, права и обязанности сторон, основания расторжения. Дальше начинаются различия: у частного найма плату и срок задают стороны, у социального и специализированного найма их задаёт закон и решение органа власти.
Смотреть готовый документ полезно до подписания. Он показывает, какие пункты в вашем экземпляре должны быть обязательно, где обычно прячут невыгодные условия и что вы вообще подписываете. Документ на сайте составили практикующие юристы, он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации в Word или PDF, распечатывается и берётся с собой на встречу.
Скачать образец договора найма жилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров о проживании среди них целая подборка: наём у частного собственника, социальный наём муниципальной квартиры, наём жилья маневренного фонда, место в студенческом общежитии, поднаём комнаты в коммунальной квартире. Если вы пока не поняли, какой из них ваш, проще посмотреть их рядом.
Три фонда и три разных договора
Разница видна по тому, кто наймодатель, на каком основании вы получили ключи и что вам разрешено делать с квартирой дальше.
| Наём у частного собственника | Социальный наём | Специализированный наём | |
|---|---|---|---|
| Чьё жильё | Частная собственность гражданина или организации | Государственный или муниципальный фонд | Государственный или муниципальный фонд, помещение отнесено к специализированному |
| Основание вселения | Договорённость сторон | Решение о предоставлении помещения нуждающемуся | Решение собственника: приказ о приёме на службу, зачисление в вуз, акт о непригодности жилья |
| Срок | До пяти лет, если срок не указан, считается пятилетним | Бессрочно | На период работы, учёбы или до наступления события, ради которого дали жильё |
| Плата | По договорённости сторон | По ставкам муниципалитета, малоимущие от платы за наём освобождены | По ставкам наймодателя |
| Поднаём | С согласия наймодателя | С согласия наймодателя и членов семьи, с соблюдением нормы площади | Запрещён |
| Обмен | Не применяется | Возможен на другое жильё по социальному найму | Запрещён |
| Приватизация | Нет, квартира и так частная | Возможна | Нет, пока помещение не выведено из специализированного фонда |
Отсюда практический вывод. Право на приватизацию и на обмен даёт только социальный наём. Если в шапке договора стоит слово «специализированного», сначала меняется статус помещения решением собственника, и лишь потом появляются остальные возможности. А если жильё частное, никакие жилищные льготы к нему вообще не применяются: там работают только правила гражданского законодательства о найме и то, о чём договорились стороны.
Кому и на какой срок дают жильё маневренного фонда
Маневренный фонд это временное жильё для людей, которые остались без своего не по своей воле. Перечень оснований закрытый, расширить его по договорённости с чиновником нельзя.
- Дом, где квартира занята по социальному найму, поставлен на капитальный ремонт или реконструкцию, и на это время жильцов надо где-то разместить.
- Единственное жильё утрачено из-за обращения взыскания: квартиру купили на кредит банка или заём, заложили в обеспечение возврата и потеряли при взыскании.
- Единственное жильё стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств: пожара, взрыва, стихийного бедствия.
- Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
- Иные случаи, прямо названные в законе, в том числе региональном.
Норма предоставления жёсткая: не менее шести квадратных метров жилой площади на человека. Комнату дают именно на период, ради которого её выделили: до окончания капитального ремонта, до завершения расчётов с гражданином после продажи заложенной квартиры либо до предоставления другого жилья из государственного или муниципального фонда. Истечение этого периода само по себе прекращает договор, отдельного решения о выселении не требуется, и именно поэтому в договоре так важно, как сформулирован срок. Платят за такое жильё как за обычное муниципальное: наём, содержание помещения и коммунальные услуги, а взносы на капитальный ремонт нанимателю не начисляют.
Открыть образец договора найма жилого помещения
Служебное жильё, общежитие и квартира для сироты
Маневренный фонд лишь один из видов специализированного жилья. Рядом с ним стоят ещё несколько, и у каждого своя привязка к событию.
| Вид помещения | Кому предоставляют | На какой срок |
|---|---|---|
| Служебное жильё | Работникам органов власти, государственных и муниципальных предприятий, служащим, лицам на выборных должностях | На период трудовых отношений, службы или пребывания в должности |
| Место в общежитии | Работникам, служащим и учащимся на время работы, службы или учёбы | На период учёбы или работы, не менее шести квадратных метров жилой площади на человека |
| Маневренный фонд | Переселяемым на время ремонта, потерявшим единственное жильё | До окончания ремонта, расчётов или предоставления другого жилья |
| Жильё для детей сирот | Детям сиротам и лицам из их числа по достижении совершеннолетия | Пять лет, срок продлевают однократно, если трудная жизненная ситуация сохраняется |
| Дома системы социального обслуживания | Гражданам, которым нужен постоянный уход | На период нахождения на социальном обслуживании |
Общее у них одно: договор прекращается вместе с основанием, по которому жильё дали. Уволился, отчислился, закончился ремонт, завершились расчёты, и помещение надо освобождать. Выселение при этом не всегда происходит в никуда: отдельным категориям жильцов другое жильё обязаны предоставить, и это одна из тех ситуаций, где спор с наймодателем чаще всего доходит до суда.
Можно ли приватизировать служебное жильё и комнату в общежитии
По общему правилу нет. Бесплатная передача в собственность работает только для помещений, занятых по договору социального найма. Не приватизируются комнаты в общежитиях, служебные квартиры, жильё в аварийных домах и в закрытых военных городках, а также помещения в стационарных учреждениях социального обслуживания.
- Служебную квартиру можно перевести в собственность только после того, как собственник жилищного фонда примет решение исключить её из специализированного фонда и заключить с жильцом договор социального найма. Это право собственника, а не обязанность, и отказ сам по себе законен.
- Комната в общежитии переходит в собственность после того, как здание передано в муниципальный фонд и с жильцами заключены договоры социального найма. Пока общежитие сохраняет свой статус, спор идёт не о приватизации, а о статусе помещения.
- Сирота приватизирует квартиру не сразу. Жильё дают по договору найма специализированного помещения на пять лет. Если по окончании срока трудная жизненная ситуация не подтвердилась, помещение выводят из специализированного фонда и заключают договор социального найма, и только после этого возможна приватизация.
- Долг за коммунальные услуги в законе не назван основанием для отказа в приватизации. На практике справку об отсутствии задолженности требуют, поэтому долг лучше погасить или реструктурировать заранее.
Как обменять квартиру по договору социального найма
Обмен возможен только между нанимателями социального найма. Поменять муниципальную квартиру на частную нельзя: у нанимателя нет права собственности, а значит, нет и предмета для мены. Обмен с жильцами другого города допускается, участников может быть больше двух.
- Получить письменное согласие всех проживающих совместно членов семьи, включая временно отсутствующих. Если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, дополнительно нужно согласие органа опеки и попечительства, и опека отказывает, когда обмен ухудшает положение таких жильцов.
- Найти встречный вариант и подписать договор об обмене жилыми помещениями. Он составляется в письменной форме одним документом, который подписывают все наниматели.
- Представить договор наймодателям, каждый со своей стороны. Отказ должен быть мотивированным и обжалуется в суд.
- После согласия прежние договоры социального найма расторгаются и с новыми жильцами заключаются новые, на это отводится десять рабочих дней.
Есть перечень ситуаций, когда обмен не допускается вообще: к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора, право пользования оспаривается в суде, помещение признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о его переоборудовании в нежилой, идёт капитальный ремонт с переустройством, а также если в коммунальную квартиру вселяется человек с тяжёлой формой хронического заболевания из утверждённого перечня.
Отдельная история это принудительный обмен. Если родственники по договору социального найма не могут ужиться, любой из них вправе требовать обмена через суд. Суд учитывает доводы и законные интересы всех проживающих, и на практике исход зависит от того, предложен ли реальный вариант размена, а не абстрактное требование разъехаться.
Можно ли сдать нанятое жильё в поднаём
По социальному найму можно, но с условиями. Нужно письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, а после вселения поднанимателя на каждого проживающего должно оставаться не меньше учётной нормы площади, в коммунальной квартире не меньше нормы предоставления. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования: отвечает перед наймодателем по-прежнему наниматель, и договор поднайма прекращается вместе с основным.
- Поднаём возмездный, срок стороны определяют сами, а если не определили, он считается годичным. Не допускается он там, где живёт или вселяется человек с тяжёлой формой хронического заболевания из перечня.
- Тихая сдача муниципального жилья без согласия это основание для расторжения договора и выселения всей семьи.
- В специализированном жилье поднаём запрещён полностью, согласие наймодателя ничего не меняет.
- У частного найма правила мягче: наниматель вправе с согласия наймодателя передать часть или всё помещение поднанимателю, а по краткосрочному договору это работает, только если стороны прямо так записали.
Какие документы нужны и что проверить перед подписанием
| Ситуация | Что нужно проверить и приложить |
|---|---|
| Снимаете квартиру у частного собственника | Выписка из ЕГРН, паспорт наймодателя, согласие сособственников, доверенность, если подписывает не собственник. К договору акт приёма-передачи и опись имущества |
| Оформляете социальный наём | Решение о предоставлении помещения или ордер, паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей, документы о родстве, справка о зарегистрированных лицах |
| Переселяют в маневренный фонд | Решение о капитальном ремонте, акт о признании дома аварийным или помещения непригодным, документы об утрате жилья, заявление в жилищный отдел |
| Дают служебное жильё или место в общежитии | Решение о предоставлении, приказ о приёме на работу или справка об обучении, документы на членов семьи, которых вселяют вместе с вами |
| Меняете квартиру по социальному найму | Согласия членов семьи, согласие органа опеки, договор об обмене, согласия обоих наймодателей |
Отдельно про срок в частном найме. Договор на год и дольше порождает обременение, и регистрируется не сам договор, а обременение права собственности. Без регистрации договор всё равно действует между сторонами, но новому собственнику квартиры его не противопоставить.
Какой образец брать
Названия документов похожи, а перепутать их дорого. Ориентируйтесь по ситуации.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Снимаете жильё у частного собственника для постоянного проживания | Договор найма жилого помещения |
| Квартира муниципальная, наниматель признан нуждающимся | Договор социального найма жилого помещения |
| Переселение на время ремонта, после пожара или взыскания на единственное жильё | Договор найма жилого помещения маневренного фонда |
| Место в комнате студенческого общежития | Договор найма жилого помещения в студенческом общежитии |
| Обмен муниципальными квартирами между нанимателями | Договор социального найма с обменом жилого помещения |
| Сдаёте комнату в коммуналке, занятую по социальному найму | Договор поднайма комнаты в коммунальной квартире |
| Нужно спросить разрешение наймодателя на поднаём | Заявление о сдаче жилой площади в поднаём |
| Согласие на обмен жилой площади | Заявление об обмене жилой площади |
| Родственники против размена, договориться не вышло | Исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения |
| Документы подаёт представитель | Доверенность на обмен жилой площади |
Для подписания заявлений и договоров между гражданами хватает простой письменной доверенности. Нотариальная понадобится, если представитель подаёт документы на регистрацию в Росреестр.
Частые вопросы
Что такое договор найма жилья?
Это соглашение, по которому одна сторона передаёт другой жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Нанимателем по такому договору может быть только гражданин. Если помещение снимает организация, даже для своего сотрудника, это уже аренда, и жить в квартире всё равно будет гражданин.
Кому дают жильё маневренного фонда?
Тем, кого переселяют на время капитального ремонта или реконструкции дома, кто потерял единственное жильё при обращении взыскания по ипотечному кредиту, у кого единственная квартира стала непригодной после пожара или другого чрезвычайного происшествия, а также жильцам домов, признанных аварийными. Перечень закрытый, и жильё дают на время, а не насовсем.
На какой срок заключается договор найма квартиры?
У частного собственника не больше чем на пять лет, и если срок в договоре не написан, он считается пятилетним. Договор до года называют краткосрочным, у него урезанные правила: нет преимущественного права на новый срок, если стороны не записали иное. Социальный наём бессрочный, а специализированный привязан к работе, учёбе или событию.
Можно ли обменять квартиру, которая в найме?
Обмен предусмотрен только для социального найма и только на жильё, которое тоже занято по социальному найму. Съёмную частную квартиру и специализированное жильё обменять нельзя. Для обмена нужны письменные согласия членов семьи, обоих наймодателей, а при наличии в семье несовершеннолетних ещё и согласие органа опеки.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Только если здание уже передано в муниципальную собственность и с жильцами заключены договоры социального найма. Пока комната числится в специализированном фонде, приватизация невозможна, и первым шагом становится спор о статусе помещения, а не подача заявления на приватизацию.
Как приватизировать служебное жильё?
Дождаться решения собственника жилищного фонда о выводе квартиры из специализированного фонда и о заключении договора социального найма. Такое решение принимают по заявлению работника, чаще всего с учётом стажа и отсутствия другого жилья, но обязанности его принимать у собственника нет.
Можно ли сдавать квартиру, полученную по социальному найму?
Только в поднаём и только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, при условии что площадь на человека после вселения поднанимателя не станет меньше нормы. Сдача без согласия это основание для расторжения договора и выселения.
Когда стоит позвать юриста
Готовый документ рассчитан на понятную ситуацию: одна сторона сдаёт, другая снимает, спорить не о чем. Помощь нужна, если есть хотя бы один из этих признаков.
- Вам предлагают подписать договор, в шапке которого стоит «специализированного жилого помещения», а вы рассчитывали на постоянное проживание.
- Из служебной квартиры или общежития требуют выехать, а другого жилья у семьи нет.
- Срок в договоре найма маневренного фонда сформулирован так, что непонятно, когда он истечёт.
- В приватизации или в заключении договора социального найма отказали общей фразой.
- Родственники не дают согласия на обмен, а жить вместе невозможно.
- Квартиру снимаете у представителя собственника и не понимаете, хватает ли его полномочий.
Юрист проверит статус помещения по документам, оценит основания для отказа, соберёт доказательства законного вселения и подготовит заявление или иск. Разбор занимает несколько минут, а речь идёт о жилье, которое можно потерять из-за одной строки в договоре.
Получить консультацию юриста по договору найма жилья
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры найма. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
