Предварительный договор аренды это обещание заключить основной договор в будущем. Помещение по нему не передают и пользоваться им нельзя: стороны только фиксируют, что через оговоренный срок подпишут аренду на заранее согласованных условиях. Обязательство при этом настоящее, и через суд его можно исполнить принудительно.
Утверждённой формы у такого договора нет, и слабый предварительный договор не защищает вообще никого: если из текста нельзя понять, какое именно помещение и на каких условиях стороны обязались передать, суд признает договор незаключённым, а внесённые деньги придётся возвращать как неосновательное обогащение. Разберём, зачем предварительный договор подписывают, что в нём должно быть, что делать при отказе второй стороны и чем он отличается от соглашения о намерениях.
Зачем подписывают предварительный договор аренды
Причина всегда одна: подписать основной договор прямо сейчас нельзя, а помещение нужно закрепить за собой. Ситуации типовые.
- Объект ещё не готов. Здание строится, помещение не введено в эксплуатацию или не поставлено на кадастровый учёт, права арендодателя пока не зарегистрированы.
- Арендатор собирает разрешения. Лицензия на медицинскую деятельность, алкогольная лицензия, согласование вывески или перепланировки: без адреса их не получить, а платить за простой не хочется.
- Нужен адрес для регистрации компании. Налоговая проверяет достоверность адреса, и подтверждение будущей аренды здесь пригождается.
- Действующий арендатор ещё не съехал. Помещение освободится через несколько месяцев, а договориться нужно сегодня.
- Арендатору нужно время на ремонт и оборудование. Стороны фиксируют ставку заранее, чтобы её не подняли, пока идёт подготовка.
Не берите первый попавшийся шаблон из поиска. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём описан будущий объект, зафиксированы ставка и срок аренды, установлен срок подписания основного договора и ответственность за уклонение. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец предварительного договора аренды помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Предварительных договоров аренды в подборке несколько: на срок до года, с ответственностью за нарушение срока передачи и с условием о содействии в получении разрешительных документов. Посмотрите подборку и возьмите вариант под свою ситуацию.
Что обязательно должно быть в предварительном договоре
Минимум, без которого договор рассыпается, невелик, но соблюдать его нужно точно.
| Условие | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Предмет будущей аренды | Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номера помещений. Если объект строится, то строительный адрес, проектная площадь и план с выделенной зоной | Договор незаключён: неясно, что именно обязались передать |
| Обязанность заключить основной договор | Прямая формулировка: стороны обязуются заключить договор аренды на условиях, изложенных ниже | Документ читается как необязательное намерение |
| Срок подписания основного договора | Конкретная дата или событие с понятным моментом наступления | Срок считается равным году с даты подписания предварительного договора |
| Арендная плата | Ставка за месяц или за квадратный метр, порядок расчётов, входят ли коммунальные платежи | Ради фиксации ставки договор обычно и подписывают. Без неё смысл теряется |
| Срок будущей аренды | На сколько заключается основной договор и с какой даты идёт отсчёт | Спор о том, краткосрочная аренда или долгосрочная, а значит и о регистрации |
| Обеспечение | Задаток или обеспечительный платёж: размер, назначение, судьба при отказе каждой из сторон | Деньги квалифицируют как аванс, и они просто возвращаются без последствий |
| Ответственность за уклонение | Неустойка за просрочку подписания, порядок направления требования | Взыскивать придётся только убытки, а их надо доказывать |
| Состояние объекта к передаче | Отделка, мощность электричества, вентиляция, готовность к конкретной деятельности | Помещение передадут в состоянии, которое не подходит под ваш бизнес |
Форма предварительного договора та же, что и для основного: если для основного договора установлена нотариальная форма, предварительный тоже удостоверяют у нотариуса. При этом сам предварительный договор аренды в реестр не вносится, даже когда будущая аренда долгосрочная: обременения он не порождает, а регистрируется уже основной договор.
Сколько действует предварительный договор
Срок задают стороны. Если его не написали, основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного.
Дальше работает простое правило. Если до конца срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются: никто никому ничего не должен, задаток возвращается. Поэтому предложение о заключении основного договора надо направлять письменно и с подтверждением отправки, а не звонком и не сообщением в мессенджере. Заказное письмо с описью вложения по адресу из реестра это минимум.
Если объект строится и точную дату назвать невозможно, срок привязывают к событию: например, к месяцу, следующему за вводом здания в эксплуатацию. Событие должно быть таким, чтобы его наступление можно было подтвердить документом, иначе условие о сроке окажется неопределённым.
Задаток, аванс и обеспечительный платёж: чем обеспечивают обещание
Деньги в предварительном договоре встречаются почти всегда, и от их названия зависят последствия.
| Инструмент | Как работает | Что будет при отказе |
|---|---|---|
| Задаток | Подтверждает договорённость и обеспечивает её исполнение. Задатком можно обеспечить и обязательство из предварительного договора | Виноват тот, кто давал: задаток остаётся у получателя. Виноват получатель: возвращает двойную сумму |
| Аванс | Просто предоплата в счёт будущих платежей | Возвращается независимо от того, кто отказался |
| Обеспечительный платёж | Сумма, из которой покрывают убытки и неустойку при нарушении | Возвращается или засчитывается по правилам, которые стороны написали сами |
Практическое правило: если в тексте прямо не написано слово «задаток» и не описаны последствия, суд сочтёт сумму авансом. Для арендатора это означает, что помещение просто отдадут другому, а деньги вернут, и все потери на ремонт и оборудование останутся при нём. Поэтому назначение суммы, её размер и судьбу при отказе каждой стороны пишут отдельным пунктом.
Что делать, если сторона отказалась заключать основной договор
Уклонение это не тупик. Порядок действий такой.
- Направьте письменное предложение заключить основной договор с приложением его проекта, до истечения срока предварительного договора. Отправляйте так, чтобы остались доказательства: заказное письмо с описью, курьер под подпись.
- Дождитесь ответа. Если сторона молчит или отказывает, зафиксируйте это.
- Заявите требование о понуждении заключить договор. Сделать это нужно быстро: на обращение в суд отводится шесть месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
- Если по отдельным условиям есть разногласия, их разрешает суд, и договор считается заключённым на условиях, указанных в решении, с момента его вступления в силу.
- Параллельно взыщите убытки и неустойку, если она предусмотрена, а при задатке потребуйте двойную сумму.
Отдельно про сроки. Пропущенные шесть месяцев закрывают возможность понудить сторону к заключению договора, останется только требовать деньги. Это самая частая ошибка: арендатор полгода ведёт переговоры, надеясь договориться миром, а потом приходит в суд ни с чем.
Чем предварительный договор отличается от похожих документов
Названия на рынке путают постоянно, а последствия у документов разные.
- Соглашение о намерениях обычно не порождает обязанности заключить договор: это фиксация переговоров. Если в тексте нет прямого обязательства подписать основной договор, требовать его через суд не получится.
- Договор аренды будущей вещи это уже сама аренда объекта, который на момент подписания не создан или не оформлен. Такой договор допустим, и суд может переквалифицировать ваш «предварительный» договор именно в него, если стороны согласовали плату и предусмотрели передачу помещения. Отсюда практический вывод: если вы хотите именно предварительный договор, не включайте в него передачу объекта и внесение арендной платы за пользование.
- Рамочный договор задаёт общие условия сотрудничества, которые потом конкретизируются заявками. Обязанности заключить аренду он не создаёт.
- Опцион на заключение договора даёт одной стороне право в любой момент в течение срока заявить о заключении договора, и он считается заключённым по факту такого заявления. Требовать подписания через суд не нужно.
Какой образец выбрать под свою ситуацию
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Нежилое помещение, будущая аренда на срок до года, стандартный набор условий | Основной образец, ссылки на него выше и ниже по тексту |
| Общий случай: любое недвижимое имущество между организациями | Предварительный договор о заключении договора аренды |
| Важно зафиксировать срок передачи имущества и ответственность за его нарушение | Предварительный договор с условием о сроке передачи |
| Арендатору нужны лицензия или разрешения, и арендодатель обязуется помочь их получить | Предварительный договор с содействием в получении документов |
| Пора подписывать саму аренду нежилого помещения | Договор аренды нежилого помещения |
Порядок действий одинаковый. Проверьте выписку из ЕГРН и полномочия подписанта, а если объект строится, документы на землю и разрешение на строительство. Скачайте образец в Word или PDF, впишите описание будущего объекта, ставку, срок аренды и дату подписания основного договора. Отдельно опишите обеспечение и ответственность за уклонение. Подпишите по экземпляру каждой стороне.
Открыть образец предварительного договора аренды
Разбор юридической силы предварительного договора и построчный комментарий к его пунктам мы давали в отдельном материале.
Предварительный договор аренды: как он работает и что в нём писать
Частые вопросы
Для чего нужен предварительный договор аренды?
Чтобы закрепить помещение за собой и зафиксировать ставку, пока подписать саму аренду нельзя: объект не готов, документы не оформлены или прежний арендатор ещё не съехал.
Можно ли заключить предварительный договор аренды?
Да, закон это прямо допускает. Ограничение одно: в нём должны быть условия, позволяющие установить предмет будущей аренды, и те условия, о согласовании которых заявила любая из сторон.
Нужно ли регистрировать предварительный договор аренды?
Нет. Обременения он не создаёт, поэтому в реестр не вносится даже тогда, когда будущая аренда рассчитана на год и больше.
Как ещё называют предварительный договор аренды?
На рынке его называют договором бронирования или соглашением о заключении договора аренды в будущем. Название значения не имеет, важно содержание: есть ли прямое обязательство подписать основной договор.
Можно ли по предварительному договору пользоваться помещением?
Нет. Он не даёт права владения и пользования. Если помещение фактически передали и берут плату, отношения квалифицируют уже как аренду со всеми последствиями.
Возвращается ли задаток, если аренда не состоялась?
Зависит от того, по чьей вине. Если виноват тот, кто дал задаток, деньги остаются у второй стороны. Если получатель, он возвращает двойную сумму. Если обязательства прекратились без чьей-либо вины, задаток возвращается.
Что делать, если арендодатель передумал?
Направить письменное предложение заключить основной договор с проектом, а при отказе обратиться в суд с требованием о понуждении. На это отводится шесть месяцев с момента неисполнения.
Когда стоит обратиться к юристу
Образец рассчитан на понятный случай: готовый объект, известная площадь, срок до года. Разбирать документ индивидуально стоит, если есть хотя бы один пункт из списка.
- здание ещё строится и площадь будет уточняться после обмеров
- под будущую деятельность нужны лицензия, разрешения или перепланировка
- вносится крупная сумма и важно, чтобы она работала как задаток
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- арендатор берёт на себя ремонт до подписания основного договора
- по адресу планируется зарегистрировать юридическое лицо
- вторая сторона уже нарушает сроки или тянет с подписанием
Юрист опишет будущий объект так, чтобы договор нельзя было признать незаключённым, увяжет сроки с вводом здания, правильно оформит задаток и заложит неустойку за уклонение. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле, чем потерянная площадка и оплаченный впустую ремонт.
Получить консультацию юриста по предварительному договору
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
