Выйти из аренды раньше срока можно тремя путями, и они не взаимозаменяемы. Проще всего договориться и подписать соглашение о расторжении. Если договор прямо разрешает односторонний отказ, достаточно уведомления. Если не разрешает и вторая сторона против, остаётся только суд, и там понадобятся основания, которые перечислены в законе.
Главная ошибка арендатора выглядит так: он вывозит имущество, перестаёт платить и считает вопрос закрытым. Но пока помещение не возвращено по акту, а договор не прекращён, арендная плата продолжает начисляться, и через год арендодатель приходит с иском о взыскании долга и неустойки. Разбираем, какие основания для досрочного расторжения есть у каждой стороны, как составить уведомление, зачем нужен обязательный досудебный порядок и что происходит с обеспечительным платежом.
Скачать образец договора аренды с условиями о расторжении
Образец составили практикующие юристы: в нём прописаны основания и порядок досрочного расторжения, сроки уведомления и порядок возврата помещения. Он учитывает действующие правила и типовые споры. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде нежилых помещений их несколько: краткосрочный и долгосрочный варианты, договор между юридическими лицами, аренда части помещения. Отдельно есть готовые соглашения о расторжении договора аренды. Посмотрите подборку.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Три способа прекратить аренду досрочно
| Способ | Когда работает | Что оформить |
|---|---|---|
| Соглашение сторон | Всегда, если обе стороны согласны | Соглашение о расторжении и акт возврата помещения |
| Односторонний отказ по договору | Только если право на отказ прямо предусмотрено договором | Письменное уведомление в согласованный срок |
| Отказ от бессрочного договора | Если срок аренды в договоре не указан | Предупреждение за три месяца, если договор не установил другой срок. Предварительное требование исполнить обязательство здесь не нужно, оно обязательно только для арендодателя, который расторгает договор из-за нарушений арендатора |
| Расторжение через суд | Когда есть основания в законе или договоре, а вторая сторона против | Предупреждение, претензия, иск |
Право на односторонний отказ не подразумевается. Если в договоре нет пункта об отказе, а срок определён, то просто уведомить и уйти нельзя: договор продолжит действовать, а плата начисляться. Для договоров, где обе стороны занимаются предпринимательской деятельностью, право на отказ можно обусловить выплатой определённой денежной суммы, и такое условие суды признают.
Основания для расторжения через суд
Закон даёт каждой стороне свой перечень. Кроме него стороны вправе добавить в договор собственные основания досрочного расторжения по требованию любой из них.
| Кто требует | Основание |
|---|---|
| Арендодатель | Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения объекта либо с неоднократными нарушениями |
| Арендодатель | Арендатор существенно ухудшает имущество |
| Арендодатель | Плата не вносится более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа |
| Арендодатель | Арендатор не производит капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него |
| Арендатор | Арендодатель не предоставляет помещение либо создаёт препятствия в пользовании |
| Арендатор | У помещения есть недостатки, препятствующие пользованию, о которых арендатор не знал и не мог знать |
| Арендатор | Арендодатель не делает капитальный ремонт, который обязан делать |
| Арендатор | Помещение стало непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает |
Просрочка одного платежа основанием не является. Закон говорит о невнесении платы более двух раз подряд, то есть о трёх и более периодах. Договором этот порог можно снизить, но тогда он должен быть написан прямо.
Открыть образец договора аренды помещения
Обязательный порядок до обращения в суд
Иск о расторжении нельзя подать сразу. Закон требует предварительных шагов, и их пропуск приводит к тому, что суд оставит заявление без рассмотрения.
- Письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Этот шаг обязателен для арендодателя, который расторгает договор из-за нарушений арендатора.
- Предложение расторгнуть договор с указанием срока для ответа.
- Ожидание ответа. В суд можно идти после отказа или если ответ не поступил в указанный срок, а при его отсутствии в договоре в течение тридцати дней.
- Доказательства направления. Заказное письмо с описью вложения по адресу из ЕГРЮЛ или из договора, электронная переписка, если такой способ согласован.
Отправка на неверный адрес почти всегда губит дело. Уведомление считается доставленным, если оно направлено по адресу из реестра или по адресу, указанному самой стороной, даже если она его не получила. Обратное тоже верно: письмо, отправленное куда попало, доставленным не считается.
Уведомление о расторжении договора аренды: что написать
- Реквизиты договора: дата, номер, стороны, адрес и кадастровый номер помещения.
- Основание: пункт договора об одностороннем отказе либо норма закона и описание нарушения с датами и суммами.
- Дата прекращения договора с учётом срока предупреждения, установленного договором.
- Требование освободить помещение и предложение подписать акт возврата с указанием даты и времени осмотра.
- Расчёт задолженности, если она есть, и реквизиты для оплаты.
- Судьба обеспечительного платежа: возврат или зачёт с обоснованием.
- Подпись уполномоченного лица и приложения, подтверждающие полномочия.
Соглашение о расторжении и возврат помещения
Самый спокойный сценарий. Соглашение оформляется тем же способом, что и договор: письменно, одним документом, подписанным сторонами.
| Пункт соглашения | Зачем нужен |
|---|---|
| Дата прекращения договора | С этой даты прекращаются начисления |
| Срок и порядок возврата помещения | До подписания акта плата продолжает начисляться |
| Состояние сверки расчётов | Кто кому и сколько должен на дату расторжения |
| Судьба обеспечительного платежа | Возврат, зачёт или удержание с основанием |
| Судьба улучшений | Что демонтируется, что остаётся, возмещается ли стоимость |
| Отсутствие взаимных претензий | Закрывает будущие требования, если это устраивает обе стороны |
| Обязанность подать документы в Росреестр | Если договор был зарегистрирован, запись об обременении надо погасить |
Если долгосрочный договор регистрировался, расторжение тоже отражается в ЕГРН. Пока запись об обременении не погашена, помещение выглядит обременённым арендой, и это мешает собственнику распорядиться объектом.
Деньги при досрочном выходе
- Арендная плата начисляется до фактического возврата. Вывоз имущества без подписания акта расторжение не подтверждает.
- Обеспечительный платёж возвращается за вычетом обоснованных удержаний: долга по плате, стоимости повреждений, невывезенного мусора.
- За естественный износ удерживать нельзя. Следы обычной эксплуатации это не ущерб.
- Штраф за досрочный выход действителен, если он предусмотрен договором. В отношениях, где обе стороны занимаются предпринимательской деятельностью, плата за односторонний отказ допускается, кроме случаев, когда закон прямо запрещает обусловливать отказ оплатой.
- Неотделимые улучшения возмещаются, только если они были согласованы и договор не исключает возмещение.
- Убытки взыскиваются с нарушившей стороны при доказанном размере и причинной связи.
Порядок действий для арендатора и для арендодателя
Шаги отличаются, потому что закон предъявляет к арендодателю дополнительное требование о предупреждении.
| Шаг | Арендатор | Арендодатель |
|---|---|---|
| 1 | Найти в договоре пункт об одностороннем отказе и срок уведомления | Зафиксировать нарушение: акт, расчёт долга, фотографии |
| 2 | Предложить расторжение по соглашению сторон | Направить письменное предупреждение об исполнении обязательства в разумный срок |
| 3 | Направить уведомление об отказе по адресу из договора и из реестра | Направить предложение расторгнуть договор с указанием срока ответа |
| 4 | Согласовать дату осмотра и подписать акт возврата | Принять помещение по акту, зафиксировать состояние |
| 5 | Провести сверку расчётов и получить обеспечительный платёж | Провести сверку, обосновать удержания документами |
| 6 | Убедиться, что запись об аренде в ЕГРН погашена | Подать документы на погашение записи |
| 7 | Если помещение не принимают, направить ключи и уведомление о готовности передать объект | Если помещение не освобождают, обращаться в суд с иском о расторжении и выселении |
Уклонение арендодателя от приёмки не продлевает обязанность платить бесконечно. Если вы освободили помещение, письменно предложили принять его в конкретную дату и передали ключи, а вторая сторона игнорирует, это фиксируется односторонним актом с привлечением незаинтересованных лиц и почтовой отправкой.
Типовые ошибки при досрочном расторжении
- Съехали, но не расторгли. Обязательства продолжают действовать, долг растёт вместе с неустойкой.
- Уведомление отправлено на неверный адрес или курьером без подтверждения вручения.
- Уведомление подписал сотрудник без полномочий, и вторая сторона это оспорила.
- Пропущен срок предупреждения, установленный договором, поэтому отказ считается несостоявшимся.
- Не соблюдён обязательный досудебный порядок, и иск оставлен без рассмотрения.
- Нет акта возврата помещения, поэтому непонятна дата прекращения начислений.
- Не погашена запись в ЕГРН после расторжения зарегистрированного договора.
- Арендодатель удержал обеспечительный платёж за естественный износ и получил встречный иск.
Когда типового образца недостаточно
Стандартное соглашение закрывает мирный выход без взаимных претензий. Отдельная проработка нужна, если стороны спорят о состоянии помещения, если арендатор вложился в отделку и требует возмещения, если арендодатель удерживает имущество арендатора, если договор зарегистрирован и запись надо погашать, если есть долг и неустойка, если помещение занято субарендаторами либо одна из сторон уже подала иск. Юрист оценит перспективы и подготовит документы под вашу ситуацию.
Получить консультацию юриста по расторжению аренды
Частые вопросы
Можно ли расторгнуть договор аренды раньше срока
Да. По соглашению сторон в любой момент, в одностороннем порядке если такое право дано договором, и через суд при наличии оснований, предусмотренных законом или договором.
Как правильно оформить расторжение договора аренды
Письменно и в той же форме, что и сам договор. Нужны соглашение о расторжении или уведомление об отказе, акт возврата помещения и сверка расчётов. Если договор регистрировался, погашается запись об обременении в ЕГРН.
Что является основанием для расторжения договора аренды
Для арендодателя это существенное нарушение условий пользования, ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд, непроведение капремонта, если он обязанность арендатора. Для арендатора это непредоставление помещения, препятствия в пользовании, скрытые недостатки, невыполнение арендодателем капремонта и непригодность объекта.
Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке
Только если это право прямо закреплено в договоре или если договор заключён на неопределённый срок. В последнем случае нужно предупредить вторую сторону за три месяца, если договором не установлен другой срок.
Нужно ли соглашение о расторжении договора аренды
Если стороны расстаются по взаимной договорённости, да: без документа неясно, с какой даты прекратились обязательства. При одностороннем отказе соглашение не нужно, достаточно уведомления, но акт возврата помещения нужен в любом случае.
Можно ли вернуть обеспечительный платёж при досрочном расторжении
Да, за вычетом обоснованных удержаний. Основания удержания должны быть в договоре, а их наличие подтверждено документами. Удержание за естественный износ неправомерно.
Какой штраф предусмотрен за досрочное расторжение
Только тот, который стороны согласовали в договоре. Закон никакого автоматического штрафа не устанавливает. Плату за односторонний отказ обычно привязывают к одному или нескольким месячным платежам.
В чём разница между прекращением и расторжением договора
Прекращение это общее понятие: договор может закончиться истечением срока, гибелью объекта или исполнением. Расторжение это активное действие сторон или суда до истечения срока.
Другие образцы по теме
Для выхода из аренды нужны сразу несколько документов: уведомление, соглашение о расторжении, акт возврата помещения. В каталоге собраны и сами договоры аренды, и формы для их прекращения.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Готовое соглашение о расторжении договора аренды и другие сопутствующие формы лежат в общем разделе по аренде.
Все договоры аренды в каталоге
Если расторгается аренда здания целиком, добавляется вопрос о судьбе прав на земельный участок под ним.
Образцы договоров аренды зданий
Когда в помещении сидят субарендаторы, расторжение основного договора затрагивает и их, поэтому смотреть надо оба документа.
