Помещение продано, а вы в нём сидите по действующему договору аренды. Первая мысль обычно тревожная: съезжать или нет, кому теперь платить, будет ли новый владелец поднимать ставку. Ответ на главный вопрос простой и он в пользу арендатора.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор продолжает действовать на прежних условиях, новый собственник просто занимает место арендодателя. Проблемы начинаются не с этого правила, а с деталей: с записи в реестре, с обеспечительного платежа и с того, кому уходят деньги в первый месяц после сделки. Разбираем механику и даём образец договора, который такую ситуацию переживает без потерь.
Что происходит с договором аренды при смене собственника
Образец составили практикующие юристы: помещение описано через кадастровый номер и площадь, отдельно указано основание права арендодателя и подтверждающий документ, а передача и возврат объекта привязаны к актам, оформленным приложениями. Именно эти пункты и защищают арендатора при продаже объекта: они позволяют доказать, что и на каких условиях было передано, даже если продавец после сделки исчез. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под нежилое помещение, производственный объект, склад, торговую площадь и часть помещения, а также субаренда и соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если у вас другой тип объекта.
Что меняется и что остаётся прежним после продажи объекта:
| Элемент | Что с ним происходит |
|---|---|
| Сам договор | Продолжает действовать. Перезаключать его не нужно, согласия арендатора на продажу не требуется |
| Арендодатель | Меняется автоматически: новым арендодателем становится покупатель с момента регистрации перехода права |
| Срок | Остаётся прежним. Новый собственник не вправе его сократить в одностороннем порядке |
| Размер платы | Остаётся прежним. Менять его можно только по правилам самого договора |
| Реквизиты для оплаты | Меняются. Их сообщает новый собственник, и это надо зафиксировать письменно |
| Обеспечительный платёж | Судебная практика исходит из того, что обязанность вернуть платёж переходит к новому арендодателю вместе с договором, даже если продавец фактически не передал ему эти деньги. Расчёты между продавцом и покупателем это их внутреннее дело |
| Субаренда | Сохраняется в тех же пределах, что и основная аренда |
| Улучшения и ремонт | Переходят к новому собственнику вместе с договором. Компенсация неотделимых улучшений при этом положена только за те работы, что были согласованы с прежним арендодателем |
Право аренды следует за вещью, а не за прежним хозяином. Это и есть механизм, который защищает арендатора: покупатель приобретает объект вместе со всеми обременениями, о которых он мог узнать до сделки.
Почему запись в ЕГРН решает всё
Здесь и находится единственный по-настоящему опасный сценарий для арендатора.
- Договор аренды на срок меньше года регистрации не требует и сохраняет силу для нового собственника по общему правилу о следовании аренды за вещью
- Долгосрочный договор, который не внесли в ЕГРН, действует между сторонами, но противопоставить его третьим лицам нельзя. Покупатель, который о нём не знал и не мог знать, вправе не считаться с такой арендой
- Если запись в реестре есть, покупатель видит обременение при подготовке сделки и приобретает объект с ним. Спорить тут не о чем
- Если записи нет, но арендатор фактически занимал помещение и покупатель это видел, шанс отстоять аренду сохраняется, но доказывать придётся именно арендатору
- При смене собственника запись об аренде в реестре не погашается: она продолжает действовать до окончания срока договора
Практический вывод один: если договор заключён на год и больше, регистрация это не бюрократия, а страховка на случай продажи объекта. Порядок регистрации и перечень документов разобраны в отдельном материале.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
Кому платить после продажи помещения
Ошибка в этом вопросе стоит арендатору повторной оплаты того же месяца, поэтому порядок действий должен быть жёстким.
- Платите прежнему арендодателю до тех пор, пока переход права не зарегистрирован. Собственник меняется в момент внесения записи в реестр, а не в момент подписания договора купли-продажи
- Требуйте документальное подтверждение смены собственника: выписку из ЕГРН, а не копию договора купли-продажи и не устное заверение. Выписка это единственный документ, который подтверждает право
- Пока подтверждения нет, исполнение прежнему арендодателю считается надлежащим. Риск последствий несёт тот, кто не позаботился об уведомлении
- Получив уведомление и выписку, зафиксируйте новые реквизиты письменно: письмом с реквизитами или дополнительным соглашением
- В платёжных поручениях сохраняйте ссылку на тот же договор аренды с прежним номером и датой. Новый договор не заключается
- Если оба владельца требуют оплату одновременно, деньги вносят в депозит нотариуса. Это законный способ исполнить обязательство и не переплатить дважды
Открыть образец договора аренды помещения
Уведомление арендатора о смене собственника
Формы уведомления закон не устанавливает, но набор сведений в нём должен быть полным.
| Что указать | Зачем |
|---|---|
| Реквизиты договора аренды | Чтобы было видно, что договор тот же и он продолжает действовать |
| Дату перехода права и основание | Дата регистрации в ЕГРН и реквизиты сделки |
| Данные нового арендодателя | Наименование, ИНН, ОГРН, адрес, контактное лицо |
| Банковские реквизиты | Счёт для арендной платы начиная с конкретной даты |
| Подтверждающий документ | Копия выписки из ЕГРН. Без неё уведомление можно игнорировать |
| Судьбу обеспечительного платежа | Признаёт ли новый собственник платёж внесённым и обязуется ли его вернуть |
Направлять уведомление лучше заказным письмом с описью вложения на адрес из реестра либо на адрес, указанный в договоре. Одновременно стороны обычно подписывают дополнительное соглашение о замене арендодателя: закон его не требует, но оно снимает вопросы к платёжкам и к бухгалтерии обеих компаний.
Может ли новый собственник выгнать арендатора
Просто потому, что он новый собственник, нет. Основания для расторжения у него ровно те же, что были у прежнего владельца.
- Через суд по требованию арендодателя, если арендатор существенно нарушает условия: пользуется объектом не по назначению, ухудшает имущество, не вносит плату более двух раз подряд, не делает капитальный ремонт, когда это его обязанность. Перед обращением в суд обязательно письменное предупреждение
- Односторонним отказом, но только если право на такой отказ прямо предусмотрено договором. Само по себе оно не возникает
- По окончании срока, если договор был срочным. Продлевать его новый собственник не обязан, но у добросовестного арендатора есть преимущественное право на заключение договора на новый срок
- Отказом от бессрочного договора с предупреждением за три месяца по недвижимости, если договором не установлен другой срок
- По соглашению сторон, если арендатор сам согласен съехать
Ремонт, реконструкция объекта или планы нового владельца использовать помещение самому основаниями для расторжения не являются. Когда и как аренда прекращается досрочно, подробно разобрано отдельно.
Односторонний отказ от договора аренды: когда он возможен
Что проверить покупателю помещения с арендатором
Обратная сторона того же вопроса. Покупатель получает не только объект, но и чужой договор.
- Возьмите выписку из ЕГРН и посмотрите раздел об обременениях: там видны зарегистрированные договоры аренды и их сроки
- Запросите у продавца все договоры аренды, дополнительные соглашения и акты приёма-передачи. Незарегистрированный долгосрочный договор в выписке не появится, а спор с арендатором вполне может
- Проверьте, кто фактически занимает помещение. Осмотр важнее документов: увиденное на объекте потом сложно отрицать
- Уточните размер и судьбу обеспечительных платежей и авансов, полученных продавцом. Возвращать их придётся вам
- Посмотрите условия о преимущественном праве на новый срок и о праве выкупа, если оно есть
- Проверьте задолженность арендаторов и наличие судебных споров
- Зафиксируйте в договоре купли-продажи, кто и в каком размере компенсирует полученные продавцом обеспечительные платежи
Отдельная ситуация складывается с государственным и муниципальным имуществом: у арендаторов из числа субъектов малого и среднего предпринимательства при его продаже есть преимущественное право выкупа. К обычным коммерческим сделкам между компаниями это правило не относится.
Частые вопросы
Что происходит с договором аренды при смене собственника?
Он продолжает действовать на прежних условиях. Переход права собственности не является основанием ни для изменения, ни для расторжения аренды, а новый владелец занимает место арендодателя.
Нужно ли перезаключать договор аренды после продажи помещения?
Нет. Достаточно уведомления и, по желанию сторон, дополнительного соглашения о замене арендодателя и новых реквизитах. Новый договор заключают, только если стороны сами хотят изменить условия.
Требуется ли согласие арендатора на продажу помещения?
Нет. Собственник вправе распорядиться объектом без согласия арендатора, но обязан передать покупателю сведения об обременениях. Арендатора при этом уведомляют, чтобы он знал, кому платить.
Кому платить аренду, если помещение продали?
Прежнему собственнику до регистрации перехода права, новому после. Основание для смены получателя это выписка из ЕГРН, а не договор купли-продажи и не устное сообщение.
Может ли новый собственник поднять арендную плату?
Только по правилам действующего договора: по соглашению сторон и, если договор не говорит иного, не чаще одного раза в год. В одностороннем порядке плату поднимают лишь тогда, когда такое право прямо записано в договоре.
Кто возвращает обеспечительный платёж после продажи объекта?
Новый собственник как сторона договора аренды: практика исходит из того, что эта обязанность переходит к нему вместе с договором. Расчёты по платежу между продавцом и покупателем оформляются в договоре купли-продажи и арендатора не касаются.
Что будет, если договор аренды не был зарегистрирован?
Между сторонами он действует, но новому собственнику, который о нём не знал и не мог знать, его противопоставить нельзя. Именно поэтому долгосрочную аренду вносят в реестр.
Может ли новый собственник расторгнуть договор аренды досрочно?
Только по общим основаниям: через суд при существенных нарушениях арендатора либо односторонним отказом, если такое право есть в договоре. Смена владельца сама по себе основанием не является.
Есть ли у арендатора преимущественное право купить помещение?
По общему правилу нет. Исключение действует для субъектов малого и среднего предпринимательства при продаже арендуемого государственного или муниципального имущества.
Сохраняется ли субаренда при смене собственника?
Да, в пределах срока основного договора аренды. Прекращение основной аренды прекращает и субаренду, но продажа объекта основную аренду не прекращает.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор рассчитан на спокойную ситуацию: один собственник, зарегистрированная аренда, понятные расчёты. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- объект продаётся, а долгосрочный договор аренды не зарегистрирован
- прежний собственник получил обеспечительный платёж и передавать его отказывается
- новый владелец требует освободить помещение до окончания срока
- арендатор вложился в неотделимые улучшения и рассчитывает на компенсацию
- помещение продано вместе с землёй или как часть более крупного объекта
- оформлена субаренда и надо согласовать её с новым собственником
- объект относится к государственному или муниципальному имуществу
- оба владельца одновременно требуют платить именно им
Юрист проверит, чем подтверждается право нового собственника, подготовит соглашение о замене арендодателя с корректной судьбой обеспечительного платежа и зафиксирует условия, которые нельзя менять в одностороннем порядке. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле переезда посреди срока аренды.
Получить консультацию юриста по смене собственника помещения
Что ещё почитать по теме
Если аренда подходит к концу и вы хотите остаться в помещении, работает механизм преимущественного права и продления.
Продление договора аренды: как оформить допсоглашение
Отдельный вопрос, который всплывает при каждой смене владельца, это вложения арендатора в помещение и их компенсация.
Кто платит за ремонт в арендованном помещении
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды помещения обычно скачивают эти формы.
