Арендатор въезжает в помещение и вкладывается: перегородки, вентиляция, электрика, новые полы, вывеска, отделка санузлов. Через два года договор заканчивается, и выясняется, что всё это остаётся арендодателю. Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает только тогда, когда работы сделаны с согласия арендодателя и договор прямо не исключает возмещение. Без согласия деньги не вернут вообще.
Проблема в том, что суды понимают согласие узко. Общая фраза «арендатор вправе производить улучшения арендуемого помещения» обычно не считается согласием на возмещение их стоимости: она разрешает делать работы, но не обязывает за них платить. Готового бланка, который решал бы этот вопрос за вас, не существует, поэтому условия о ремонте и улучшениях приходится писать самостоятельно. Разбираем, чем отделимые улучшения отличаются от неотделимых, кто по умолчанию делает капитальный ремонт и как оформить зачёт стоимости работ в счёт арендной платы.
Скачать образец договора аренды с условиями о ремонте
Образец подготовили практикующие юристы: в нём распределены обязанности по капитальному и текущему ремонту и есть блок об улучшениях арендованного имущества. Он учитывает действующие правила и типовые споры. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде недвижимости их несколько: договор аренды коммерческой недвижимости, договор аренды объекта недвижимости, договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами. Посмотрите подборку и возьмите ближайший к вашей сделке.
Все образцы договоров аренды недвижимости
Отделимые и неотделимые улучшения: в чём разница
Граница проходит по одному признаку: можно ли снять улучшение без вреда для помещения. От ответа зависит, чьей собственностью оно становится.
| Вид улучшений | Примеры | Чья собственность | Возмещение |
|---|---|---|---|
| Отделимые | Кондиционеры на съёмных кронштейнах, мебель, стеллажи, торговое и кухонное оборудование, съёмные перегородки | Арендатора, если договор не говорит иное | Не требуется, арендатор просто забирает их |
| Неотделимые с согласия арендодателя | Новая система вентиляции, капитальные перегородки, замена окон, стяжка пола, разводка электрики | Арендодателя | Стоимость возмещается после прекращения договора, если договор не исключает возмещение |
| Неотделимые без согласия | Те же работы, но выполненные самовольно | Арендодателя | Не возмещаются |
| Улучшения за счёт амортизационных отчислений арендодателя | Работы, оплаченные из средств собственника | Арендодателя | Не возмещаются арендатору |
Спор чаще всего идёт о самой квалификации. Арендатор считает кондиционер отделимым, арендодатель настаивает, что демонтаж повредит фасад и стены. Способ снять вопрос заранее это перечень оборудования в приложении к договору с прямым указанием, что перечисленное является отделимыми улучшениями и остаётся собственностью арендатора.
Кто должен делать ремонт в арендованном помещении
Закон распределяет обязанности по умолчанию, но почти все эти правила стороны меняют договором. Поэтому смотреть надо в первую очередь в договор.
| Вид работ | По умолчанию | Можно изменить договором |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт | Арендодатель, в согласованный срок или в разумный срок | Да, часто перекладывают на арендатора |
| Текущий ремонт | Арендатор | Да |
| Содержание помещения | Арендатор | Да |
| Устранение недостатков, мешающих пользованию | Арендодатель | Ограниченно |
| Аварийные работы | Тот, чья зона ответственности, но действовать надо немедленно | Да, прописать порядок вызова и компенсации |
Если арендодатель не делает капитальный ремонт, у арендатора есть выбор. Можно провести ремонт самому и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть в счёт арендной платы, можно потребовать соразмерного уменьшения платы, а можно расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Но всё это работает, только если обязанность по капремонту лежит на арендодателе и он нарушил срок.
Открыть образец договора аренды недвижимости
Как оформить согласие на неотделимые улучшения
Это ключевой документ всей конструкции. Чтобы он сработал, в нём должны быть четыре элемента.
- Перечень конкретных работ. Не «ремонт помещения», а состав: демонтаж перегородок, монтаж приточной вентиляции, замена электрощита.
- Смета или предельная стоимость. Иначе арендодатель оспорит размер возмещения как завышенный.
- Прямое указание на возмещение. Формулировка о том, что стоимость согласованных работ возмещается после прекращения договора, либо что она засчитывается в счёт арендной платы.
- Порядок приёмки. Акт выполненных работ, подписанный обеими сторонами, и приложенные первичные документы.
Согласие лучше оформлять отдельным документом, а не абзацем в договоре. Дополнительное соглашение со сметой и сроками выглядит для суда убедительнее, чем общая оговорка, и позволяет согласовывать работы по мере их появления.
Ремонт в счёт арендной платы: как оформить
Схема популярная и рискованная: арендатор делает ремонт, а арендодатель на этот период не берёт плату. Проблемы начинаются, когда стороны расходятся во мнении, что именно входило в договорённость.
- Фиксируйте зачёт письменно. Устная договорённость о том, что «первые три месяца бесплатно за ремонт», в суде не доказывается.
- Указывайте сумму зачёта и период, за который арендная плата не начисляется или уменьшается.
- Прикладывайте документы. Смета, договор с подрядчиком, акты, платёжки, фотофиксация до и после.
- Разделяйте зачёт и возмещение. Если стоимость работ выше суммы зачёта, отдельно опишите судьбу остатка.
- Учитывайте налоги. Для арендодателя зачёт это полученный доход в неденежной форме, а для арендатора расход, который надо подтвердить документами.
Перепланировка: отдельная история
Перенос стен, объединение помещений, устройство проёмов в несущих конструкциях это не просто улучшения, а перепланировка, которая требует согласования. Самовольные работы придётся узаконивать или возвращать помещение в прежний вид, и делать это будет тот, кого назначит договор, а если он молчит, спор решит суд.
| Работы | Что требуется | Риск |
|---|---|---|
| Косметический ремонт, отделка, покраска | Обычно достаточно согласия арендодателя | Минимальный |
| Перенос лёгких перегородок | Согласие арендодателя, иногда согласование изменений | Спор о возмещении стоимости |
| Изменение конфигурации помещения, проёмы | Проект и согласование в установленном порядке, внесение изменений в сведения ЕГРН | Требование вернуть исходное состояние |
| Работы, затрагивающие несущие конструкции | Проект, техническое заключение, согласование | Признание работ самовольными |
| Вывеска и конструкции на фасаде | Согласие собственника и согласование по правилам благоустройства | Предписание о демонтаже и штраф |
Проверяйте помещение до въезда. Если предыдущий арендатор оставил несогласованную перепланировку, а вы приняли объект по акту без замечаний, устранять последствия могут потребовать от вас.
Что делать при возврате помещения
- Заранее направьте арендодателю уведомление о намерении получить возмещение стоимости улучшений с приложением документов.
- Демонтируйте отделимые улучшения до подписания акта возврата, устранив следы крепления.
- Составьте акт возврата с описанием состояния. До его подписания арендная плата продолжает начисляться.
- Не соглашайтесь на удержание за естественный износ. Потёртые полы и следы мебели это результат нормальной эксплуатации, а не повреждение имущества.
- Сохраните фотофиксацию состояния помещения на дату приёмки и на дату возврата: это лучший аргумент в споре об ущербе.
Налоговая сторона вопроса
Улучшения это не только гражданско-правовая, но и налоговая история. Ошибка здесь дороже спора о возмещении, потому что вопросы задаёт налоговая инспекция.
| Ситуация | У арендатора | У арендодателя |
|---|---|---|
| Улучшения согласованы, стоимость возмещается | Расходы компенсируются, передача оформляется как реализация работ | Принимает к учёту стоимость улучшений, возмещение это расход |
| Улучшения согласованы, но не возмещаются | Капитальные вложения амортизируются в течение срока аренды | Организация не учитывает стоимость таких улучшений в доходах по налогу на прибыль. Для собственника-гражданина отдельного освобождения нет, и вопрос о доходе в натуральной форме решается с оглядкой на позицию налоговой |
| Улучшения не согласованы | Расходы не учитываются, возмещения нет | Может потребовать привести помещение в прежний вид |
| Ремонт в счёт арендной платы | Расход подтверждается сметой и актами | Возникает доход в неденежной форме |
| Передача улучшений при возврате помещения | Возможен вопрос о начислении налога на добавленную стоимость | Учитывает полученный объект |
Недосписанная часть вложений сгорает при досрочном выходе. Амортизация неотделимых улучшений идёт в пределах срока договора, поэтому длинный срок аренды для арендатора с крупным ремонтом выгоднее короткого. Это отдельный аргумент за долгосрочный договор с регистрацией обременения.
Как доказать стоимость улучшений
Даже при наличии согласия арендодателя размер возмещения приходится подтверждать. Собирайте доказательства по ходу работ, а не когда спор уже начался.
- Смета и дефектная ведомость, согласованные с арендодателем до начала работ.
- Договоры с подрядчиками, акты выполненных работ и платёжные документы.
- Фотофиксация до, во время и после. Снимки с датами закрывают вопрос о том, что именно было сделано.
- Переписка с арендодателем о согласовании работ, желательно по адресам, указанным в договоре.
- Акт о приёмке улучшений, подписанный обеими сторонами, с перечнем и стоимостью.
- Заключение оценщика, если стоимость оспаривается. Отправная точка это документально подтверждённые затраты, а рыночную стоимость на дату возврата суд привлекает тогда, когда затраты не подтверждены или их оспаривает вторая сторона.
Учитывайте износ. Возмещение считается с поправкой на то, что арендатор улучшениями уже пользовался. Требование вернуть всю сумму затрат трёхлетней давности без всякой корректировки проходит редко.
Когда типового образца недостаточно
Стандартный договор рассчитан на ситуацию, где арендатор ограничивается косметическим ремонтом. Отдельная проработка нужна, если вложения крупные и сопоставимы с годовой арендной платой, если планируется перепланировка или реконструкция, если ремонт идёт в счёт арендной платы, если помещение в залоге, если арендодатель сам является арендатором, если объект относится к культурному наследию либо спор о возмещении уже начался. Юрист подготовит согласие на работы и допсоглашение, которое действительно защитит ваши вложения.
Получить консультацию юриста по улучшениям и ремонту
Частые вопросы
Что такое неотделимые улучшения в аренде
Это работы, которые нельзя отделить от помещения без вреда для него: новая проводка, вентиляция, капитальные перегородки, замена окон, стяжка пола. Они становятся частью объекта и остаются арендодателю.
Какие есть примеры неотделимых улучшений
Устройство новой системы кондиционирования с прокладкой трасс в стенах, замена инженерных сетей, монтаж подвесных потолков, устройство дополнительного санузла, укладка плитки, установка металлических дверей в проёмах.
Кто должен делать ремонт в арендуемом помещении
По умолчанию капитальный ремонт на арендодателе, текущий ремонт и содержание на арендаторе. Договором это распределение можно изменить, поэтому в первую очередь смотрите его условия.
Должен ли арендодатель платить за ремонт
За капитальный ремонт да, если договор не переложил эту обязанность на арендатора. За неотделимые улучшения только при условии, что они согласованы и договор не исключает возмещение их стоимости.
Можно ли делать ремонт в счёт арендной платы
Да, если это письменно согласовано: сумма, период и перечень работ. Односторонний зачёт без договорённости приведёт к требованию оплатить аренду и к спору о качестве работ.
Как передать неотделимые улучшения арендодателю
Актом, в котором перечислены выполненные работы и указана их стоимость, с приложением сметы и первичных документов. Этот акт понадобится и для возмещения, и для налогового учёта обеих сторон.
Нужно ли согласовывать текущий ремонт с арендодателем
Формально нет, если это обязанность арендатора и работы не меняют помещение. Но если ремонт затрагивает инженерные системы или конфигурацию, согласие лучше получить письменно.
Другие образцы по теме
Условия о ремонте и улучшениях отличаются в зависимости от объекта: для коммерческой недвижимости важнее инженерные системы, для торговых площадей отделка и вывеска. В каталоге собраны разные варианты договоров аренды недвижимости.
Образцы договоров аренды недвижимости
Если речь о помещении в здании, посмотрите отдельный раздел: там есть договоры с развёрнутым блоком обязанностей сторон по содержанию объекта.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Для зданий целиком добавляются обязанности по кровле, фасаду и инженерным сетям, а также права на земельный участок.
Образцы договоров аренды зданий
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
