Одностороннее повышение платы за жильё запрещено, если возможность такого повышения не предусмотрена законом или самим договором. Проще говоря: нет пункта об индексации в договоре, значит поднять цену посреди срока нельзя, и сообщение «с сентября плата будет на пять тысяч больше» юридической силы не имеет.
Обратная сторона та же: если пункт есть, повышение полностью законно, и жилец обязан платить новую сумму. Всё решает одна страница договора, которую при подписании обычно пробегают глазами. Ниже разбираем, как эта страница должна выглядеть у собственника, что делать нанимателю при внезапном повышении и как правильно оформить уведомление.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть раздел о плате, порядок её изменения и сроки предупреждения сторон. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец договора аренды квартиры
Когда собственник вправе поднять плату
Законных путей ровно три, и других не существует.
- По соглашению сторон. Стороны подписывают дополнительное соглашение к договору с новой суммой и датой, с которой она действует. Форма та же, что у договора: письменная.
- По условию договора об индексации. Если в договоре есть порядок изменения платы, повышение происходит по прописанной формуле и не требует согласия жильца, только уведомления в согласованный срок.
- При заключении договора на новый срок. Когда срок истекает, собственник вправе предложить продление на новых условиях, включая другую цену. Жилец вправе согласиться или съехать.
Требование заплатить больше без любого из этих оснований исполнять не обязательно. Наниматель продолжает вносить сумму, указанную в договоре, и это не считается просрочкой. Отключать воду, менять замки и выносить вещи в ответ нельзя: такие действия квалифицируются как самоуправство.
Наём и аренда: почему правила разные
Если жильё снимает гражданин для проживания, это наём. Если организация, это аренда. От формулировки в шапке договора это не зависит: суд смотрит на то, кто снимает и зачем.
| Параметр | Наём жилья гражданином | Аренда жилья организацией |
|---|---|---|
| Одностороннее повышение | Запрещено, кроме случаев, предусмотренных законом или договором | Запрещено, кроме случаев, предусмотренных договором |
| Частота изменения по соглашению | Законом не ограничена, определяется договором | Не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное |
| Как оформляется | Дополнительное соглашение либо уведомление по условию договора | Так же |
| Право на новый срок | У нанимателя есть преимущественное право, кроме краткосрочного найма до года | Преимущественное право арендатора при надлежащем исполнении |
| Что будет при отказе жильца | Договор действует на прежних условиях до конца срока | То же самое |
Практический вывод для собственника: ограничение «не чаще раза в год» установлено для аренды и действует, если договором не предусмотрено иное, а для найма жилья гражданином частоту определяет только договор. Если ничего не написано, повышать нельзя вообще.
Как прописать индексацию арендной платы в договоре
Рабочий пункт отвечает на четыре вопроса: с какой периодичностью, на сколько, с какой даты и как об этом сообщают. Вот три варианта на выбор.
Фиксированный процент
«Начиная со второго года действия Договора размер платы за пользование Квартирой увеличивается один раз в год не более чем на 7 (семь) процентов от размера платы, действовавшего в предшествующем периоде. Наймодатель уведомляет Нанимателя о новом размере платы не позднее чем за 30 календарных дней до даты его применения.»
Привязка к индексу потребительских цен
«Размер платы подлежит изменению один раз в 12 месяцев на величину индекса потребительских цен по Российской Федерации за предшествующие 12 месяцев по данным Федеральной службы государственной статистики, но не более чем на 10 процентов. Изменение оформляется уведомлением Наймодателя с приложением расчёта.»
Только по соглашению сторон
Вариант в пользу нанимателя, его же часто просят зафиксировать при долгом сроке.
«Размер платы является фиксированным на весь срок действия Договора и может быть изменён исключительно по соглашению Сторон, оформленному в письменной форме. Одностороннее изменение размера платы не допускается.»
Открыть образец договора аренды квартиры и заполнить раздел о плате
Уведомление о повышении арендной платы
Даже когда право на повышение есть, оно реализуется через предупреждение. Если срок уведомления в договоре не назван, разумным считается месяц.
| Что указать в уведомлении | Зачем |
|---|---|
| Реквизиты договора: дата, номер, адрес квартиры | Чтобы документ нельзя было отнести к другому договору |
| Пункт договора, дающий право на повышение | Без ссылки на основание это просто просьба |
| Прежний и новый размер платы цифрами и прописью | Исключает спор о сумме |
| Расчёт: процент или индекс, за какой период | Позволяет жильцу проверить арифметику |
| Дата, с которой применяется новая плата | Не раньше окончания срока предупреждения |
| Способ и срок ответа | Если стороны оформляют дополнительное соглашение |
Отправляйте уведомление тем способом, который назван в договоре. Если способ не согласован, надёжнее заказное письмо с описью вложения по адресу регистрации плюс дублирование в мессенджер. Сообщение «плата растёт» без ссылки на пункт договора и без расчёта в споре не поможет.
Если жилец не согласен с повышением
- Повышение по пункту договора. Согласие не требуется. Жилец может либо платить, либо расторгнуть договор в порядке, который в нём предусмотрен. Наниматель жилья вправе съехать в любое время, письменно предупредив собственника, по закону за три месяца, а более короткий срок стороны обычно закрепляют в договоре.
- Повышение без основания. Достаточно письменно ответить, что договором одностороннее изменение платы не предусмотрено, и продолжать вносить прежнюю сумму, сохраняя подтверждения оплаты.
- Повышение при продлении. Это переговоры. Аргументы жильца: аккуратная эксплуатация, отсутствие просрочек, стоимость простоя и поиска новых жильцов для собственника, цены на аналогичные квартиры в районе.
- Давление вместо переговоров. Отключение электричества, смена замков, вывоз вещей это не способ повысить плату, а повод обращаться в полицию и в суд.
Повышение при продлении договора
Здесь работает преимущественное право нанимателя. Не позднее чем за три месяца до окончания срока найма собственник обязан либо предложить заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях, либо предупредить об отказе продлевать в связи с решением не сдавать жильё не менее года.
Что из этого следует:
- предложить новую цену на новый срок это законное «иное условие», и жилец вправе отказаться
- если собственник промолчал, а наниматель не отказался съезжать, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок, то есть по старой цене
- если собственник отказал под предлогом «не буду сдавать», а в течение года сдал квартиру другому, прежний наниматель вправе требовать возмещения убытков
- к краткосрочному найму до одного года это правило не применяется, если стороны не написали иное в договоре
Поэтому договор на 11 месяцев выгоден собственнику не только отсутствием регистрации обременения: он даёт возможность пересматривать цену каждый год без специального пункта об индексации.
Частые вопросы
На сколько по закону могут поднять арендную плату?
Предельного процента закон не устанавливает. Ограничение появляется из договора: если там написано «не более 7 процентов в год», значит семь. Если порядок изменения платы не прописан вовсе, поднимать нельзя ни на сколько без согласия жильца.
За сколько арендодатель должен предупредить о повышении цены?
За срок, указанный в договоре. Если срок не указан, ориентируйтесь на месяц: это разумный срок, который позволяет жильцу либо принять условия, либо найти другое жильё. При продлении договора найма предупреждение направляется не позднее чем за три месяца до окончания срока.
Можно ли отказаться от повышения арендной платы?
Если повышение идёт по прописанному в договоре порядку, отказ ничего не меняет: остаётся либо платить, либо расторгать договор. Если основания в договоре нет, отказ полностью законен и платить прежнюю сумму можно дальше.
Как оспорить повышение арендной платы?
Направить письменный ответ со ссылкой на условия договора и продолжать платить сумму, установленную договором, сохраняя чеки и переводы с назначением платежа. Если собственник начнёт удерживать разницу из обеспечительного платежа или требовать выселения, спор решается в суде, и позиция жильца там сильная.
Как прописать индексацию в договоре аренды?
Указать периодичность, базу расчёта, предельный процент, дату применения новой цены и срок уведомления. Формула вида «плата индексируется ежегодно на величину индекса потребительских цен, но не более чем на 10 процентов» понятна обеим сторонам и не вызывает споров.
Считается ли повышением рост коммунальных платежей?
Нет. Если по договору жилец возмещает коммунальные услуги по показаниям счётчиков, рост тарифов меняет не плату за жильё, а стоимость услуг. Специального уведомления это не требует, а вот прозрачный расчёт по квитанциям требует.
Может ли жилец требовать снижения платы?
Может предложить, а собственник вправе отказать. Другое дело, если условия пользования квартирой ухудшились по обстоятельствам, за которые наниматель не отвечает: отключили горячую воду надолго, идёт капитальный ремонт дома, часть помещения стала непригодной. Тогда требование об уменьшении платы обоснованно, и его стоит заявить письменно.
Ещё по теме аренды жилья
Изменение цены обычно всплывает вместе с вопросом о том, кто платит за коммунальные услуги и по каким показаниям: это две части одного раздела договора.
Кто платит за коммунальные услуги при аренде квартиры
Если стороны не договорились и расстаются, порядок расторжения и возврата обеспечительного платежа разобран отдельно.
Как выселить жильца и расторгнуть договор аренды квартиры
Общая структура договора разобрана в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а частые промахи обеих сторон в материале про типовые ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков, есть и вспомогательные бумаги: дополнительные соглашения, уведомления, письма об изменении условий. Посмотрите подборку и возьмите нужный вариант.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда нужен юрист
Стандартной формулировки об индексации хватает в обычной ситуации. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак:
- договор долгосрочный и обременение зарегистрировано в реестре
- жильё снимает организация для сотрудника, и в цене участвует налог на добавленную стоимость
- собственник поднял плату задним числом и удержал разницу из обеспечительного платежа
- вы вложились в ремонт квартиры и хотите зачесть его в счёт платы
- плата привязана к валюте или к сложной формуле
- собственников несколько и они не согласны между собой о новой цене
- спор уже дошёл до требований о выселении
Юрист проверит, есть ли у собственника право на повышение, посчитает корректную сумму по вашим документам и подготовит уведомление или возражение, которое выдержит проверку в суде.
Получить консультацию юриста по арендной плате
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
