Утверждённого государством бланка договора аренды нежилого помещения не существует: стороны пишут его сами. Именно поэтому ошибиться легко, а цена ошибки высокая. Если из договора нельзя однозначно понять, какое помещение сдаётся, он считается незаключённым, и суд не защитит ни арендатора, вложившегося в ремонт, ни арендодателя, который недополучил плату.
Второе жёсткое требование закона: для аренды здания и сооружения размер арендной платы прямо назван законом существенным условием, и устойчивая судебная практика распространяет это правило на помещения в них. Правило «цена не указана, значит берём обычную для похожих объектов» здесь не работает. Ниже разбираем, что должно быть в договоре, как описать объект, чем постоянная часть платы отличается от переменной и какие пункты чаще всего приводят к спорам.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения
Образец составили практикующие юристы: он учитывает действующие правила и типовые споры между арендодателем и арендатором. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить от руки.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде нежилых помещений их несколько: договор между юридическими лицами, договор на помещение под офис, долгосрочный и краткосрочный варианты, аренда части помещения. Посмотрите подборку и возьмите тот, который ближе к вашей ситуации.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Что должно быть в договоре аренды нежилого помещения обязательно
Условия договора делятся на две группы. Без первых договор юридически не существует: суд признает его незаключённым. Вторые закон не требует, но без них спор почти гарантирован, потому что каждая сторона будет толковать умолчание в свою пользу.
| Условие | Обязательно по закону | Что писать |
|---|---|---|
| Стороны | Да, без сторон документа нет | Полное наименование, ОГРН и ИНН для организаций, ФИО и паспортные данные для граждан, кто и на каком основании подписывает |
| Предмет (объект аренды) | Да | Кадастровый номер, адрес, этаж, номера помещений по плану, площадь, назначение, план с выделенными границами |
| Размер арендной платы | Да, для зданий, сооружений и помещений | Твёрдая сумма за месяц или ставка за квадратный метр в год с расчётом, отдельно НДС или указание, что налог не начисляется |
| Срок аренды | Нет | Если не указан, договор действует бессрочно и любая сторона может отказаться, предупредив за три месяца |
| Порядок и сроки внесения платы | Нет | Дата платежа, предоплата или постоплата, реквизиты, момент исполнения обязанности по оплате |
| Цель использования | Нет | Офис, магазин, склад, производство, услуги населению, иначе арендатор вправе использовать помещение по назначению объекта |
| Обеспечительный платёж | Нет | Размер, за что удерживается, срок возврата, запрет удержания за естественный износ |
| Порядок возврата помещения | Нет | Срок возврата, состояние, акт с описанием, судьба улучшений |
Строка про стороны не формальность. Если договор от имени организации подписал не директор, а сотрудник без доверенности, а потом компания откажется исполнять сделку, доказывать одобрение придётся в суде. Приложите к договору выписку из ЕГРЮЛ, устав в части полномочий директора и доверенность подписанта.
Как описать помещение, чтобы договор не признали незаключённым
Формулировка «нежилое помещение площадью 120 кв. м по адресу такому-то» недостаточна, если в здании несколько помещений с похожими параметрами. Безопасное описание собирается из четырёх слоёв:
- Кадастровый номер объекта. Берётся из выписки ЕГРН, а не из слов арендодателя.
- Адрес и позиция внутри здания. Этаж, номера комнат по экспликации технического плана.
- Площадь. Отдельно общая и полезная, если стороны считают плату от полезной.
- Графическое приложение. Поэтажный план, на котором границы арендуемой части выделены и подписаны обеими сторонами.
Часть помещения тоже может быть предметом аренды. Долгое время такие договоры оспаривали, но сейчас позиция устоялась: если границы части понятны из плана, договор действителен. Для аренды торгового острова в центре, кабинета в офисном блоке или зоны на складе графическое приложение обязательно.
Арендная плата: постоянная часть, переменная и индексация
В коммерческой аренде плату почти всегда делят на две части. Смешивать их в одну строку опасно: арендатор будет считать, что коммуналка входит в сумму, а арендодатель выставит её сверху.
| Часть платы | Что включает | Как формулировать |
|---|---|---|
| Постоянная | Пользование помещением | Фиксированная сумма в месяц или ставка за квадратный метр в год, делённая на двенадцать |
| Переменная | Электричество, вода, тепло, вывоз мусора, эксплуатационные услуги | По показаниям приборов учёта либо по доле площади, с обязанностью арендодателя прикладывать счета поставщиков |
| Индексация | Ежегодное повышение | Не чаще одного раза в год, обычно не раньше чем через год после начала аренды, с потолком повышения в процентах |
| Арендные каникулы | Период ремонта и отделки | Срок, освобождение от постоянной части, обязанность платить переменную |
Ограничьте право арендодателя менять цену в одностороннем порядке. Формулировка «арендодатель вправе изменять размер платы, уведомив за 30 дней» без верхней границы означает, что через полгода ставка может вырасти вдвое, а вложения арендатора в ремонт обесценятся.
Открыть образец договора аренды нежилого помещения
Срок договора и государственная регистрация
Срок закон не относит к существенным условиям, но от него зависит, придётся ли идти в Росреестр.
| Срок в договоре | Регистрация | Что нужно знать |
|---|---|---|
| Менее года, например 11 месяцев | Не требуется | Самый распространённый вариант именно поэтому |
| Ровно год и больше | Требуется | Регистрируется обременение права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, но до записи его нельзя противопоставить третьим лицам |
| Срок не указан | Не требуется | Договор бессрочный, отказ от него возможен с предупреждением за три месяца |
| Продление на неопределённый срок | Не требуется | Если стороны продолжили отношения после окончания срока и никто не возражает |
Регистрируется не сам договор, а обременение права арендой. Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он всё равно связывает подписавшие его стороны: платить и передавать помещение придётся. Но такую аренду нельзя противопоставить третьим лицам. Новый собственник, купивший здание, вправе не считаться с незарегистрированной арендой, и арендатор останется без помещения.
Кто за что отвечает: обязанности сторон
| Вопрос | По умолчанию | Можно изменить договором |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт | Арендодатель | Да, часто перекладывают на арендатора |
| Текущий ремонт и содержание | Арендатор | Да |
| Неотделимые улучшения с согласия | Арендодатель возмещает стоимость после окончания аренды | Да, возмещение можно исключить |
| Неотделимые улучшения без согласия | Не возмещаются по общему правилу | Автоматического возмещения не будет, но стороны вправе согласовать выплату отдельным условием |
| Отделимые улучшения | Собственность арендатора | Да |
| Субаренда | Только с согласия арендодателя | Да, согласие можно дать сразу в договоре |
| Страхование помещения | Обязанности нет | Да, обычно возлагают на арендатора |
Согласие на неотделимые улучшения нужно оформлять предметно. Общая фраза «арендатор вправе производить улучшения» суды часто не признают согласием на возмещение их стоимости. Работающий вариант: перечень работ и смета, согласованные отдельным документом.
Приложения, без которых договор неполный
- Акт приёма-передачи помещения. Пока он не подписан, арендатор не обязан платить, а арендодатель считается не исполнившим обязанность передать объект.
- Поэтажный план с выделенными границами. Доказательство того, что предмет согласован.
- Перечень имущества и оборудования, если помещение сдаётся с мебелью, техникой или торговым оборудованием.
- Показания приборов учёта на дату передачи. Иначе спор о том, чьё потребление оплачивать.
- Фотофиксация состояния на дату передачи: самый простой способ потом отделить естественный износ от повреждений.
Как заполнить договор аренды нежилого помещения
Порядок работы с образцом простой. Скачайте файл в Word, пройдите его сверху вниз и на каждом шаге подставьте свои данные, а лишние блоки удалите.
- Впишите реквизиты сторон и основание полномочий подписантов.
- Из выписки ЕГРН перенесите кадастровый номер, адрес, площадь и назначение объекта.
- Укажите цель использования: под офис, под магазин, под склад, под производство.
- Проставьте постоянную часть платы цифрами и прописью, отдельно опишите переменную.
- Выберите срок и решите, нужна ли регистрация.
- Согласуйте обеспечительный платёж и условия его возврата.
- Распределите капитальный и текущий ремонт, решите вопрос улучшений и субаренды.
- Подпишите договор и акт приёма-передачи, приложите план помещения.
Типовые ошибки, из-за которых договор не работает
- Объект описан общими словами. Нет кадастрового номера и плана, границы части помещения не выделены.
- Плата не согласована в письменной форме. Устная договорённость «как обычно на рынке» здесь не спасает.
- Не проверено право арендодателя. Помещение оказалось в субаренде, а согласия собственника нет.
- Не разделены постоянная и переменная части. Коммуналка выставляется сверх ставки, о которой договаривались.
- Нет акта приёма-передачи. Спорят и о дате начала платежей, и о состоянии помещения при возврате.
- Из обеспечительного платежа удерживают за естественный износ. Так делать нельзя: износ от обычной эксплуатации не является нарушением арендатора.
- Долгосрочный договор не зарегистрирован. При смене собственника аренду просто не признают.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк закрывает стандартную ситуацию: одно помещение, один собственник, понятное назначение. Отдельная проработка нужна, если у объекта несколько собственников, помещение в залоге у банка, арендодатель сам является арендатором, планируется перепланировка или дорогая отделка за счёт арендатора, вы берёте помещение под общепит, медицину или детский центр, где действуют дополнительные требования, либо спор с контрагентом уже начался. Юрист посмотрит документы и подготовит договор под вашу ситуацию.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Частые вопросы
Можно ли самим составить договор аренды нежилого помещения
Да. Закон требует письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, но не требует ни нотариуса, ни специального бланка. Готовый образец экономит время и снижает риск пропустить существенное условие.
Какой договор аренды не имеет юридической силы
Точнее говорить о нескольких разных ситуациях. Договор считается незаключённым, если стороны не согласовали предмет или размер платы. Договор недействителен, если нарушена письменная форма единого документа или сделка прикрывает другую. Если помещением распорядился тот, кто не был вправе это делать, договор сохраняет силу между подписавшими его сторонами, но не связывает настоящего собственника: тот вправе истребовать помещение, а арендатору остаётся взыскивать убытки с мнимого арендодателя. Отдельный случай: незарегистрированная долгосрочная аренда действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам.
Нужен ли нотариус для договора аренды помещения
Нет. Достаточно простой письменной формы. Для подписания договора по доверенности хватит простой письменной доверенности от организации, а нотариальная понадобится, если от имени гражданина документы будут подавать на регистрацию в Росреестр.
На сколько заключается договор аренды нежилого помещения
На любой срок по соглашению сторон. Чаще всего берут 11 месяцев, чтобы не регистрировать обременение. Если срок в договоре не указан, аренда считается бессрочной и прекращается по предупреждению любой стороны за три месяца, если договором не установлен другой срок.
Можно ли арендовать часть помещения
Да. Ставить часть помещения на кадастровый учёт для этого не нужно. Границы арендуемой части описывают в договоре и выделяют на поэтажном плане, который подписывают обе стороны.
Можно ли указать в договоре двух арендаторов
Да, на стороне арендатора может быть несколько лиц. В договоре надо прямо написать, солидарная у них ответственность или долевая, и кто как платит, иначе взыскание долга превратится в отдельный спор.
Какие документы запросить у арендодателя
Свежую выписку из ЕГРН на помещение, документы о полномочиях подписанта, технический план или экспликацию, а если арендодатель сам арендует объект, то договор аренды и письменное согласие собственника на субаренду.
Другие образцы по теме
Формулировки договора заметно зависят от того, подо что берётся помещение и кто стороны. Для офиса важны юридический адрес и электрическая мощность, для магазина витрина и вывеска, для здания целиком права на земельный участок под ним. В каталоге эти варианты разложены по отдельным разделам.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Если объект сдаётся целиком вместе с земельным участком, смотрите отдельный раздел по зданиям: там есть договоры с правом субаренды, долгосрочные варианты и договоры с последующим выкупом.
Образцы договоров аренды зданий
Когда арендатор передаёт помещение дальше, нужен не договор аренды, а договор субаренды и согласие собственника. Этот случай тоже вынесен в отдельную подборку.
Полный каталог договоров аренды и остальных документов открывается из общего раздела образцов.
