Квартира, купленная в кредит, принадлежит заёмщику, а не банку. Банк держит её в залоге. Сдавать заложенное жильё закон в принципе разрешает, но с двумя условиями: срок передачи не должен выходить за срок кредита, а квартира должна использоваться по назначению, то есть для проживания. И есть третья оговорка, которая на практике перевешивает всё: если иное не предусмотрено договором.
Именно на это «иное» и опираются банки. Почти в каждом кредитном договоре есть пункт о том, что передавать квартиру в наём можно только с письменного согласия залогодержателя. Заёмщики его не читают, сдают жильё молча и годами живут спокойно, а потом при рефинансировании, продаже или страховом случае выясняется, что условие нарушено. Цена вопроса это требование досрочно погасить весь остаток долга.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой между физическими лицами, с описью имущества, обеспечительным платежом и понятным сроком. Именно такой договор проще всего согласовать с банком, потому что в нём видно и срок, и целевое использование. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, вариант с описью, краткосрочный, посуточный, договор с организацией для сотрудника. Если сдаёте ипотечную квартиру, выбирайте вариант с чётким сроком и посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по закону
Общее правило звучит так: залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам без согласия залогодержателя, если соблюдены три условия.
- Срок передачи не превышает срок обязательства, обеспеченного залогом. То есть договор найма не должен заканчиваться позже кредита.
- Имущество используется по назначению. Квартира передаётся для проживания, а не под офис, склад или хостел.
- Договором об ипотеке не установлено иное. Вот здесь и находится подвох.
Третье условие снимает первые два. Если банк прописал в договоре требование о согласии, оно обязательно, и ссылаться на общее правило бесполезно. Поэтому вопрос «можно ли сдавать квартиру в ипотеке» решается не законом, а конкретным кредитным договором и закладной.
Что на самом деле написано в кредитном договоре
Формулировки у банков разные, и последствия у них тоже разные. Прежде чем сдавать, найдите в договоре раздел об обязанностях заёмщика и о распоряжении предметом залога.
| Формулировка в договоре | Что это значит | Что делать |
|---|---|---|
| Передача в наём допускается с письменного согласия банка | Самый частый вариант. Сдавать можно, но сначала спросить | Подать заявление и получить согласие до заключения договора с жильцом |
| Заёмщик обязан уведомить банк о передаче в наём | Мягкий вариант, разрешение не требуется | Направить уведомление и сохранить подтверждение отправки |
| Передача в наём не допускается | Прямой запрет | Либо согласовывать индивидуально, либо не сдавать |
| О передаче в наём ничего не сказано | Действует общее правило закона | Соблюдать срок и целевое использование, уведомление желательно |
| Квартира приобретается для проживания заёмщика | Целевое условие льготной программы | Проверить правила программы отдельно, они могут быть строже кредитного договора |
Отдельно проверьте закладную, если она оформлялась. Условия в ней могут отличаться от кредитного договора, и по вопросам залога приоритет обычно у закладной.
Как получить согласие банка
Процедура несложная и в большинстве банков занимает от нескольких дней до двух недель.
- Найдите в кредитном договоре пункт про передачу предмета залога и уточните форму обращения: заявление в отделении, обращение в личном кабинете или письмо на почту банка.
- Подготовьте проект договора найма. Банку важны срок, размер платы и указание, что квартира передаётся для проживания.
- Подайте заявление с приложением проекта договора и попросите письменный ответ.
- Дождитесь согласия и только после этого подписывайте договор с жильцом.
- Сохраните согласие вместе с кредитными документами: оно понадобится при рефинансировании и при продаже квартиры.
- Уведомите страховую компанию, если по условиям страхования изменение порядка использования квартиры требует согласования.
Срок договора найма делайте короче остатка кредита. Это снимает основное формальное возражение банка и упрощает согласование. Одиннадцать месяцев с возможностью продления подходят почти всегда: почему именно такой срок стал стандартом, разобрано в материале про договор аренды квартиры на 11 месяцев.
Проект договора, который вы приложите к заявлению, должен выглядеть законченным: с реквизитами сторон, адресом квартиры, суммой платы и сроком. Пустой шаблон с пропусками банк обычно возвращает и просит прислать нормальный документ.
Открыть образец договора аренды квартиры
Чем рискует собственник, если сдать без согласия
Риски не гипотетические, но и не мгновенные. Банк обычно узнаёт о сдаче не сразу, а при плановой проверке залога, при страховом случае, при обращении за рефинансированием или из жалобы соседей.
| Последствие | Насколько реально | Комментарий |
|---|---|---|
| Требование досрочно погасить кредит | Основной риск | Нарушение условий кредитного договора даёт банку такое право |
| Штраф по кредитному договору | Зависит от банка | Некоторые договоры предусматривают фиксированную неустойку |
| Прекращение договора с жильцом | При обращении взыскания | Договор, заключённый без согласия банка, прекращается с момента вступления в силу решения об обращении взыскания |
| Отказ страховой в выплате | Возможен | Если сдача изменила степень риска и не была согласована со страховщиком |
| Сложности при рефинансировании | Часто | Новый банк запрашивает документы и видит договор найма |
| Претензии со стороны жильца | Возможны | Если договор придётся расторгать досрочно не по его вине |
Обратная сторона: правомерно заключённый договор найма сохраняет силу при смене собственника квартиры. Если банк дал согласие, а квартира впоследствии перешла к другому владельцу, жилец остаётся жить на прежних условиях до конца срока. Это аргумент в пользу того, чтобы согласие всё-таки получить, причём в интересах обеих сторон.
Семейная и другие льготные программы
Прямого законодательного запрета сдавать жильё, купленное по льготной ипотеке, нет. Но ограничения могут быть в правилах самой программы и в кредитном договоре, и они обычно строже обычных.
- В договорах по льготным программам чаще встречается формулировка о приобретении жилья для проживания заёмщика и членов его семьи.
- Банки по таким кредитам реже дают согласие на сдачу и чаще просят обосновать причину.
- Если жильё покупалось с использованием материнского капитала, добавляется обязанность выделить доли детям, и это отдельно влияет на распоряжение квартирой.
- Проверять нужно не форумы, а два документа: свой кредитный договор и условия программы, по которой выдан кредит.
Практический вывод простой: по льготным программам вопрос решается только через письменный запрос в банк. Ответ «нам сказали в чате, что можно» доказательством не является.
Налоги и что писать в договоре с жильцом
Ипотека на налоги не влияет: доход от сдачи облагается по общим правилам, и проценты по кредиту доход не уменьшают. Варианты режимов и ставки разобраны в материале про налоги при сдаче квартиры.
В самом договоре с жильцом при ипотечной квартире имеет смысл добавить несколько условий.
- Указать, что квартира находится в залоге, и что наниматель об этом уведомлён. Скрывать обременение не стоит: оно видно в выписке из ЕГРН.
- Сослаться на полученное согласие банка с его датой и номером.
- Установить срок, заканчивающийся раньше срока кредита.
- Прописать порядок действий сторон, если банк потребует прекратить наём, включая срок предупреждения жильца.
- Запретить поднаём и вселение лиц, не указанных в договоре.
- Зафиксировать обязанность нанимателя обеспечивать доступ представителю банка или страховщика при проверке предмета залога.
Как банк узнаёт о сдаче квартиры
Заёмщики часто рассчитывают, что информация не всплывёт. Каналов, по которым она попадает к банку, на самом деле несколько, и большинство из них не зависят от соседей.
| Канал | Как это происходит |
|---|---|
| Проверка предмета залога | Банк вправе проверять состояние и условия содержания заложенной квартиры, в том числе с осмотром |
| Страховой случай | При заливе или пожаре страховщик выясняет, кто проживал в квартире, и передаёт информацию банку |
| Рефинансирование или продажа | Новый кредитор запрашивает документы и видит действующий договор найма |
| Данные о регистрации по месту пребывания | Временная регистрация посторонних людей по адресу залоговой квартиры |
| Налоговая отчётность | Декларация или чеки самозанятого по адресу залогового объекта |
| Обращения соседей | Жалобы на шум и посторонних, особенно при посуточной сдаче |
Скрывать сдачу невыгодно ещё и потому, что это лишает защиты вас самих. Пока договор с жильцом не согласован, вы не можете сослаться на него в споре с банком, а жилец в случае обращения взыскания теряет право проживания и предъявит убытки уже вам.
Отдельно проверьте, как оформлены расчёты. Если вы платите налог как самозанятый и выдаёте чеки, факт сдачи фиксируется официально, и рассчитывать на то, что банк ничего не заметит, точно не стоит. Как выбрать режим и что придётся декларировать, разобрано в материале про налоги при сдаче квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Стандартная форма закрывает обычную ситуацию: обычная ипотека, один собственник, жилец физическое лицо. Есть случаи, где нужен документ и стратегия под себя.
- Льготная программа с целевым условием. Нужно читать правила программы и готовить обоснованный запрос в банк.
- Использован материнский капитал. Появляются доли детей и дополнительные ограничения на распоряжение.
- Банк уже прислал претензию. Тут работают не бланки, а переписка и оценка перспектив требования о досрочном погашении.
- Квартира сдаётся посуточно. Такой формат банки согласовывают неохотно, и обосновывать его нужно отдельно.
- Созаёмщики и несколько собственников. Согласие нужно и от банка, и от совладельцев.
- Планируется продажа или рефинансирование. Договор с жильцом придётся согласовать с новыми условиями заранее.
В таких ситуациях юрист разбирает кредитный договор и закладную, готовит запрос в банк и собирает договор найма так, чтобы он не противоречил условиям залога.
Получить консультацию юриста по сдаче ипотечной квартиры
Частые вопросы
Можно ли сдавать в аренду квартиру, которая в ипотеке?
Да, если соблюдены условия закона и нет запрета в кредитном договоре. На практике почти все банки требуют письменного согласия, поэтому начинать нужно с чтения своего договора и закладной.
Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласия банка?
Потому что квартира находится в залоге, а условие о согласии обычно прямо включено в кредитный договор. Нарушение этого условия даёт банку право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита.
Как сдать квартиру в аренду, если она в ипотеке?
Проверить кредитный договор, подготовить проект договора найма со сроком короче срока кредита, подать в банк заявление с этим проектом, получить письменное согласие, уведомить страховую и только после этого заселять жильца.
Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке?
Универсального ответа нет: условия отличаются не только между банками, но и между программами внутри одного банка. Ориентироваться нужно на текст своего кредитного договора, а не на общие обзоры.
Можно ли сдавать квартиру по семейной ипотеке?
Прямого запрета в законе нет, но правила льготных программ и кредитные договоры по ним обычно строже. Решение принимает банк по письменному запросу, и отказ по таким кредитам встречается чаще.
Узнает ли банк, что квартира сдаётся?
Часто узнаёт: при проверке предмета залога, при страховом случае, при обращении за рефинансированием, из данных о временной регистрации жильцов или из обращений соседей. Рассчитывать на то, что информация не всплывёт, не стоит.
Что будет с жильцом, если банк заберёт квартиру за долги?
Договор, заключённый без согласия банка, прекращается с момента вступления в силу решения об обращении взыскания. Договор, согласованный с банком, при переходе права собственности сохраняет силу до окончания срока.
Что ещё посмотреть по теме
Кроме согласия банка при сдаче ипотечной квартиры действуют все обычные правила: опись имущества, акт приёма-передачи, обеспечительный платёж и корректный пункт про плату. Что чаще всего забывают вписать и какие формулировки не работают, разобрано отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты под разные ситуации: с мебелью и техникой, с описью, краткосрочные, посуточные, для сдачи организации. Для ипотечной квартиры лучше выбирать форму с явным сроком и подробным перечнем имущества.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если в залоге находится не квартира, а дом, комната или нежилое помещение, форма договора будет другой. Родительский раздел собирает договоры по всем видам объектов.
К переписке с банком и жильцом обычно нужны заявления, уведомления и доверенности. Они собраны в общем каталоге документов.
