Пустить в квартиру брата, сына или тёщу кажется делом семейным и бумаг не требующим. До первого спора о ремонте, до первой квитанции с чужим долгом и до первого вопроса «а на каком основании вы здесь живёте». Закон видит два разных способа оформить такое проживание: возмездный наём и безвозмездное пользование, и от выбора зависят налоги, обязанности сторон и возможность попросить человека съехать.
Отдельного бланка «для родственников» не существует, а обычный договор найма многие считают неуместным между близкими людьми. Именно поэтому чаще всего не оформляют ничего. Плата за эту деликатность приходит потом: невозможно подтвердить проживание для субсидии или компенсации, нечем защититься при разделе имущества и нечего предъявить, если родственник отказывается освобождать квартиру.
Образец ниже составили практикующие юристы: это простой договор аренды квартиры между физическими лицами, короткий и понятный, где есть срок, плата, порядок пользования и основания прекращения. Для семейной ситуации он удобен именно лаконичностью. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец простого договора аренды квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Кроме договоров аренды и найма жилья здесь есть договоры безвозмездного пользования, доверенности и согласия, которые пригодятся при семейном оформлении. Посмотрите подборку целиком, если ваш случай нетиповой.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Наём или безвозмездное пользование: что выбрать
Разница простая: в первом случае родственник платит, во втором нет. Но последствия у этих двух конструкций совсем разные.
| Параметр | Наём за плату | Безвозмездное пользование (ссуда) |
|---|---|---|
| Название сторон | Наймодатель и наниматель | Ссудодатель и ссудополучатель |
| Плата | Обязательна, размер согласуют стороны | Отсутствует, иначе договор перестаёт быть безвозмездным |
| Налог у собственника | Возникает: НДФЛ или налог на профессиональный доход | Дохода нет, налога у собственника не возникает |
| Коммунальные платежи | Распределяются договором | Обычно на пользователе, это не превращает договор в возмездный |
| Подтверждение проживания | Договор плюс расписки или переводы | Договор и акт передачи |
| Прекращение | По правилам найма жилья | Проще: при бессрочном договоре достаточно предупредить за месяц, если иное не установлено договором |
| Подходит для субсидии и компенсации | Обычно да, но проверьте условия конкретной выплаты | Как правило нет: платы нет, компенсировать нечего |
Именно возможность быстро прекратить отношения делает безвозмездное пользование удобным для семьи. В найме жилья собственник ограничен основаниями расторжения и судебным порядком, а в ссуде при договоре на неопределённый срок достаточно письменного предупреждения за месяц, если стороны не договорились об ином сроке.
Обратная сторона тоже есть: оплата коммунальных услуг пользователем нормальна и безвозмездность не отменяет, а вот регулярные переводы «за проживание» превращают ссуду в скрытый наём со всеми налоговыми последствиями.
Договор найма квартиры между родственниками: когда он нужен
Родство не мешает заключить обычный возмездный договор, и в ряде случаев без него не обойтись.
- Родственник получает компенсацию за наём жилья от работодателя или ведомства.
- Оформляется субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
- Нужно подтвердить расходы на жильё для суда, для расчёта алиментов или для банка.
- Требуется основание для регистрации по месту пребывания, если освобождение от неё не действует.
- Квартира принадлежит нескольким собственникам, и остальные хотят понятных правил.
- Собственник хочет зафиксировать порядок пользования и ответственность за имущество.
Перед тем как оформлять договор ради выплаты, проверьте её условия. Ведомственные правила компенсации за наём жилья нередко исключают выплату, если жильё снимается у близких родственников. То же касается региональных субсидий: требования к подтверждающим документам различаются. Узнать это лучше до подписания, а не после отказа.
Сам договор оформляется по общим правилам: стороны, точное описание квартиры, срок, плата цифрами и прописью, порядок расчётов, перечень проживающих, приложения. Разбор каждой графы собран в материале про заполнение договора найма жилого помещения.
Налоги при сдаче квартиры родственнику
Родство само по себе от налога не освобождает. Работает простое правило: есть плата, значит есть доход, значит есть налог.
| Ситуация | Налоговые последствия |
|---|---|
| Родственник платит за проживание | У собственника возникает доход: НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 процентов либо налог на профессиональный доход 4 процента с поступлений от физических лиц |
| Родственник платит только коммунальные услуги по счётчикам | Компенсация фактического потребления доходом собственника, как правило, не признаётся |
| Проживание полностью безвозмездное | Дохода у собственника нет, декларировать нечего |
| Квартира передана в пользование организации родственника | У организации возникает внереализационный доход от безвозмездного пользования |
| Плата занижена по сравнению с рынком | Для сделок между физическими лицами прямого механизма пересчёта нет, но искусственно низкая плата при разбирательстве вызывает вопросы |
Разделяйте плату за проживание и возмещение коммунальных расходов. В договоре это разные строки, и такое разделение защищает обе стороны: пользователь понимает, за что платит, а собственник не платит налог с сумм, которые просто прошли через него на счета ресурсоснабжающих организаций.
Подробный разбор режимов, ставок и деклараций собран в материале про налоги при сдаче квартиры в аренду.
В образце ниже плата и порядок расчётов вынесены в отдельные пункты, поэтому переделать документ под безвозмездный вариант или, наоборот, добавить коммунальные платежи несложно.
Открыть образец простого договора аренды квартиры
Регистрация родственника в квартире
Вопрос про прописку возникает почти сразу, и здесь важно не перепутать два разных действия.
- Регистрация по месту пребывания оформляется на срок, согласованный с собственником, и по его истечении прекращается автоматически. Прав на квартиру она не даёт.
- Регистрация по месту жительства, то есть постоянная прописка, оформляется бессрочно. Снять с учёта такого человека против его воли можно только через суд.
- За отсутствие регистрации по месту пребывания не наказывают близких родственников, которые живут у собственника или нанимателя, зарегистрированного по месту жительства в этом же помещении. Перечень здесь закрытый: супруг, дети, в том числе усыновлённые, родители, включая усыновителей, родные братья и сёстры, бабушки и дедушки, внуки, а также опекуны, попечители и подопечные.
- То же освобождение действует, если человек зарегистрирован по месту жительства в другом жилом помещении того же субъекта страны.
- Вместе с родителем автоматически регистрируется несовершеннолетний ребёнок, и отдельного согласия собственника для этого не требуется.
Постоянная прописка родственника это решение с долгими последствиями. Право собственности она не создаёт, но создаёт право пользования, и при конфликте выписывать придётся через суд. Если цель просто дать человеку адрес на время, выбирайте регистрацию по месту пребывания и ограничивайте её сроком договора.
Как попросить родственника съехать
Самая болезненная часть, и именно ради неё стоит оформлять отношения заранее.
| Как оформлено проживание | Как прекратить |
|---|---|
| Договор безвозмездного пользования на неопределённый срок | Письменное предупреждение за месяц, если договором не установлен иной срок |
| Договор безвозмездного пользования на определённый срок | По истечении срока либо по основаниям, названным в договоре |
| Договор найма жилого помещения | По окончании срока либо по основаниям закона, при отказе освободить помещение через суд |
| Никакого договора нет, человек не зарегистрирован | Письменное требование освободить помещение, при отказе иск о выселении лица, занимающего жильё без законных оснований |
| Никакого договора нет, но есть постоянная регистрация | Иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта |
Самостоятельно выселять нельзя ни при каком родстве. Смена замков и вынос вещей превращают собственника из истца в нарушителя. Порядок действий по шагам разобран в материале про расторжение договора аренды квартиры и выселение.
Отдельно стоит помнить про членов семьи собственника. У них право пользования возникает из самого факта вселения в этом качестве, а при прекращении семейных отношений по общему правилу прекращается, если стороны не договорились об ином. Автоматического выселения это не даёт: несогласного жильца выселяют через суд, и суд вправе на время сохранить за бывшим членом семьи право пользования, если жить ему негде и купить жильё не на что. Договор, подписанный на входе, снимает большую часть этой неопределённости.
Что обязательно прописать в семейном договоре
Формулировки те же, что и в обычном договоре, но акценты другие.
- Срок. Даже между близкими людьми лучше конкретная дата, а не «пока не найдёт своё жильё».
- Возмездность. Прямая фраза о том, что пользование безвозмездное, либо чёткая плата с датой внесения.
- Коммунальные услуги. Кто платит, что входит, как передаются показания счётчиков.
- Перечень проживающих. Все, кто въезжает вместе с родственником.
- Ремонт и улучшения. Кто оплачивает текущий ремонт и что происходит с неотделимыми улучшениями при выезде.
- Опись имущества. Особенно если квартира с мебелью и техникой: родство не отменяет ответственности за сохранность.
- Порядок прекращения и срок предупреждения о нём.
- Запрет пускать третьих лиц без согласия собственника.
Опись между родственниками нужна ровно по той же причине, что и с посторонними. Через три года никто не вспомнит, какая техника стояла на кухне и в каком состоянии был диван. Как её составлять, разобрано в материале про опись имущества при сдаче квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Простой договор закрывает обычную семейную ситуацию. Есть случаи, где документ приходится собирать под себя.
- Договор нужен для выплаты или субсидии. Требования к тексту диктует та организация, которая платит.
- Квартира в общей собственности супругов или в долях. Понадобятся согласия и понятный порядок распределения дохода.
- Среди собственников есть несовершеннолетний. Требуется предварительное разрешение органа опеки.
- Родственник уже живёт в квартире и зарегистрирован постоянно. Тогда вопрос решается не договором, а правовой позицией.
- Планируется наследование или дарение доли. Иногда проживание правильнее оформлять не наймом, а другим механизмом.
- Есть риск раздела имущества. Договор должен быть согласован с общей стратегией, а не написан отдельно от неё.
В таких случаях юрист подбирает конструкцию под цель: наём, безвозмездное пользование, доверительное управление или иное решение, и оформляет её так, чтобы она выдержала проверку.
Получить консультацию юриста по проживанию родственника
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если сдаёшь квартиру родственнику?
Если родственник вносит плату за проживание, у собственника возникает доход и обязанность заплатить налог. Если пользование безвозмездное, дохода нет и декларировать нечего.
Можно ли заключить договор найма с сыном или матерью?
Да, родство заключению договора не мешает. Он оформляется по общим правилам и имеет такую же силу, как договор с посторонним человеком.
Чем договор безвозмездного пользования отличается от найма?
В нём нет платы. Стороны называются ссудодателем и ссудополучателем, у собственника не возникает дохода, а прекратить бессрочный договор проще: достаточно предупредить за месяц, если стороны не установили иной срок.
Считается ли оплата коммунальных услуг платой за проживание?
Возмещение фактического потребления по счётчикам обычно не превращает безвозмездное пользование в возмездное. Чтобы не было двусмысленности, эту сумму описывают в договоре отдельной строкой.
Нужна ли регистрация родственнику, который живёт в моей квартире?
За её отсутствие не наказывают, если родственник входит в закрытый перечень близких, а собственник или наниматель зарегистрирован по месту жительства в этом же помещении. То же освобождение действует, если человек прописан в другом жилом помещении того же субъекта страны.
Подойдёт ли договор с родственником для получения субсидии?
Условия выплаты нужно проверять заранее. Ведомственные правила компенсации за наём жилья и региональные требования к субсидиям нередко ограничивают выплату при найме у близких родственников.
Как выселить родственника из своей квартиры?
Если есть договор, по предусмотренному в нём порядку с письменным предупреждением. Если договора нет, направляют письменное требование освободить помещение, а при отказе подают иск о выселении.
Даёт ли прописка родственника права на квартиру?
Права собственности не даёт. Регистрация по месту пребывания прекращается автоматически по истечении срока, а постоянная прописка создаёт право пользования, прекратить которое можно только через суд.
Что ещё посмотреть по теме
Если проживание оформляется на длительный срок, полезен разбор про долгосрочный договор аренды квартиры. Общий список промахов, из-за которых потом возникают споры, собран в материале про типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты для физических лиц, с описью имущества, с мебелью и техникой, краткосрочные и долгосрочные. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если вы решили оформлять проживание без платы, нужные формы лежат в разделе договоров ссуды: там есть договоры безвозмездного пользования жилыми и нежилыми помещениями и иным имуществом.
Образцы договоров безвозмездного пользования
Согласия сособственников, доверенности и акты передачи собраны в общем каталоге документов.
