Да, может. Гражданин вправе сдавать в аренду принадлежащее ему нежилое помещение: склад, гараж, помещение на первом этаже, часть здания. Арендатором при этом может быть и организация, и предприниматель, и другой гражданин. Никакого специального разрешения для этого не нужно, договор заключается в обычной письменной форме.
Сложность не в самом договоре, а в двух вещах, которые всплывают потом. Первая: сдача нежилого помещения не подпадает под налог на профессиональный доход, и режим самозанятого здесь не работает. Вторая: если помещение сдаётся систематически и приобреталось ради дохода, налоговая может признать деятельность предпринимательской со всеми последствиями. Разбираем, какой налог платить, когда нужен статус предпринимателя и что обязательно написать в договоре.
Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: как он выглядит
Договор с гражданином отличается от договора между организациями только реквизитами сторон и налоговым разделом. Всё остальное одинаково: предмет с точным описанием объекта, срок, размер и порядок внесения платы, распределение расходов, ответственность, порядок возврата. Называть такой договор особым образом не нужно: это обычный договор аренды, даже если обе стороны граждане.
Не подписывайте текст, скачанный наугад. Образец ниже составили практикующие юристы: предмет описан так, чтобы договор нельзя было признать незаключённым, отдельно вынесено оборудование, передаваемое вместе с помещением, расписаны порядок передачи, возврата и распределение эксплуатационных расходов. Скачивается бесплатно и без регистрации в Word или PDF, при необходимости просто распечатывается.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров на нежилые помещения среди них несколько: помещение вместе с оборудованием, часть помещения, складские и технологические объекты, строения в составе зданий. Форма подбирается под то, что именно передаётся и на какой срок.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Какие налоги платит физическое лицо при сдаче нежилого помещения
Вариантов четыре, и выбор зависит от того, есть ли у вас статус предпринимателя и сколько объектов вы сдаёте.
| Режим | Ставка | Кому подходит | Что учесть |
|---|---|---|---|
| НДФЛ без статуса предпринимателя | 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, 15% с суммы от 2,4 до 5 млн, дальше ставка растёт до 22%. Пороги считаются по всем доходам основной налоговой базы за год, а не только по арендной плате | Один объект, разовая или спокойная сдача | Если арендатор организация или предприниматель, он сам удерживает налог как налоговый агент |
| Налог на профессиональный доход | Не применяется | Никому в этой ситуации | Режим самозанятого разрешён только для аренды жилых помещений, нежилые под него не подпадают |
| Предприниматель на упрощённой системе | 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами | Несколько объектов, регулярный доход | Добавляются страховые взносы за себя и отчётность |
| Предприниматель на патенте | Стоимость патента считается от потенциального дохода, установленного регионом | Стабильная сдача собственных помещений | Патент действует только по объектам, принадлежащим предпринимателю на праве собственности |
Самое частое заблуждение звучит так: оформлюсь самозанятым и буду платить 4%. С нежилым помещением это не работает. Налог на профессиональный доход не распространяется на доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, и единственное исключение это аренда или наём жилых помещений. Гараж, машино-место, склад, апартаменты и торговое помещение к жилым не относятся.
Если помещение сдаёт гражданин без статуса предпринимателя, а арендатор тоже гражданин, налог считает и платит сам арендодатель: декларация подаётся до 30 апреля следующего года, налог перечисляется до 15 июля. Если арендатор организация или предприниматель, он удерживает НДФЛ при выплате и перечисляет его в бюджет, а на руки вы получаете сумму за вычетом налога. Это условие лучше прямо прописать в договоре, чтобы потом не спорить о размере платы.
Нужно ли открывать ИП для сдачи нежилого помещения
Закон не требует статуса предпринимателя автоматически. Но налоговая смотрит не на формальный статус, а на признаки предпринимательской деятельности, и по совокупности признаков может доначислить налоги.
- помещение изначально приобреталось не для личных нужд, а для сдачи
- объект по своим характеристикам не может использоваться в личных целях, например торговый зал или производственный цех
- договоры заключаются регулярно, с несколькими арендаторами, на длительные сроки
- доход поступает систематически, ведётся учёт, размещается реклама
- объектов несколько, и они сдаются постоянно
Главное последствие такой переквалификации это НДС. Если деятельность признают предпринимательской, инспекция вправе начислить не только налог на доходы, но и налог на добавленную стоимость за прошлые периоды вместе с пенями и штрафом. Судебная практика такой подход поддерживает, и ссылка на отсутствие регистрации в качестве предпринимателя от доначислений не спасает.
Отсюда практический вывод: разовая сдача одного помещения знакомой компании обычно спокойно живёт на НДФЛ, а сдача нескольких объектов на постоянной основе безопаснее в статусе предпринимателя. Заодно упрощённая система или патент почти всегда выгоднее, чем НДФЛ по прогрессивной шкале.
Что обязательно написать в договоре
Помещений сдаётся много, а спорят почти всегда об одном и том же: что именно передано, кто платит за коммунальные услуги и в каком состоянии объект возвращается.
| Условие | Как правильно | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | Для гражданина: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации; для организации: наименование, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании | Претензию некому предъявить, полномочия подписанта не проверить |
| Предмет | Адрес, кадастровый номер, этаж, номер помещения по документам, площадь, назначение | Договор считается незаключённым: непонятно, что передано |
| Основание права | Реквизиты выписки из ЕГРН, а при нескольких собственниках согласие остальных | Сделка с лицом без прав, риск оспаривания |
| Плата | Сумма, срок и способ внесения, входят ли в неё коммунальные платежи, порядок изменения | Каждая сторона считает по-своему, долг растёт незаметно |
| Налоговая оговорка | Прямо указано, что арендатор организация удерживает НДФЛ, и названа сумма к выплате на руки | Спор о том, включён налог в ставку или начисляется сверху |
| Срок | Конкретные даты либо указание на неопределённый срок, порядок продления | Договор без срока прекращается по уведомлению за три месяца |
| Коммунальные расходы | Кто и как оплачивает электричество, отопление, воду, вывоз отходов, по счётчику или по расчёту | Самый частый источник взаимных претензий |
| Оборудование | Перечень с указанием состояния, если вместе с помещением передаётся мебель, техника, стеллажи | При возврате не доказать, что было и в каком состоянии |
| Возврат | Акт приёма-передачи в обе стороны, показания счётчиков, фотографии | Требование оплатить чужие повреждения |
Акт приёма-передачи нужен обязательно, даже если стороны знакомы. Без него момент передачи не зафиксирован, а значит спорным становится и начало начисления платы, и состояние объекта на входе. Естественный износ помещения арендатору не предъявляют: отвечает он только за повреждения сверх нормального использования.
Нужно ли регистрировать такой договор
Регистрируется не сам договор, а обременение, и только когда срок аренды год и больше. Незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, но его нельзя противопоставить третьим лицам: новый собственник помещения может о нём не знать. Именно поэтому распространены договоры на 11 месяцев с условием об автоматическом продлении.
Нотариус для аренды нежилого помещения не нужен ни при каком сроке. Порядок регистрации, госпошлина, перечень документов и сроки разобраны в отдельном материале.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
Какой вариант выбрать: помещение, часть, склад
Форму подбирают по объекту. Ниже соответствие между ситуацией и готовым образцом.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Помещение передаётся вместе с оборудованием, мебелью или техникой | Договор аренды нежилого помещения и оборудования |
| Сдаётся не всё помещение, а его часть: угол зала, комната, выделенная площадь | Договор аренды части нежилого помещения |
| Объект складской или технологический, важны режим хранения и доступ | Договор аренды нежилого помещения: складские и технологические объекты |
| Помещение или строение находится в составе здания организации | Договор аренды нежилых помещений и строений в домах организаций |
При аренде части помещения есть отдельная тонкость: если договор долгосрочный и подлежит регистрации, к нему готовят технический план с графическим описанием этой части, иначе зарегистрировать обременение не получится. Для краткосрочной аренды достаточно приложить план с обозначенными границами.
Открыть образец договора аренды нежилого помещения
Частые вопросы
Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом?
Да, и с той, и с другой стороны. Гражданин может быть арендодателем и арендатором, ограничений нет. Разница только в налогах: организация, арендующая помещение у гражданина, удерживает НДФЛ при каждой выплате и отчитывается за него. Страховые взносы на арендную плату за имущество не начисляются.
Как правильно назвать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?
Так и назвать: договор аренды нежилого помещения. Термин наём применяется только к жилью, и переносить его на склад или гараж не нужно. Название вообще не определяет суть сделки: суд смотрит на содержание, а не на заголовок.
Может ли самозанятый сдавать нежилое помещение в аренду?
Сдавать может, но применить к этому доходу налог на профессиональный доход нельзя. Режим самозанятого разрешает аренду только жилых помещений. Доход от нежилого объекта облагается НДФЛ, а при регулярной сдаче разумнее оформить предпринимательство и перейти на упрощённую систему или патент. При этом сохранить статус самозанятого по другим видам деятельности можно.
Какой договор заключить между родственниками, например отцом и сыном?
Обычный договор аренды, если есть плата. Если помещение передаётся бесплатно, это уже не аренда, а безвозмездное пользование, и договор называется иначе. Учтите налоговый нюанс: если помещение бесплатно получает организация, у неё возникает доход в размере рыночной стоимости такого пользования, и он облагается налогом. Когда обе стороны граждане, облагаемого дохода у пользователя обычно не возникает.
Можно ли сдать в аренду долю в нежилом помещении?
Долю в праве как таковую сдать нельзя, передаётся всегда конкретное имущество. На практике собственники сначала определяют порядок пользования и выделяют конкретную часть, а потом сдают её. Договор подписывают все сособственники либо один из них по доверенности от остальных: для подписания договора хватает простой письменной доверенности, нотариальная нужна для подачи документов в Росреестр.
Можно ли сдать помещение иностранному гражданину или иностранной компании?
Да, запрета нет. С иностранной организацией добавляется валютное и налоговое регулирование, а расчёты и отчётность зависят от того, есть ли у неё представительство в России. Для такого договора лучше сразу привлечь юриста: типовая форма здесь не закрывает и половины вопросов.
Что делать, если арендатор не платит?
Сначала письменная претензия с расчётом долга и сроком на погашение. Если плата не вносится больше двух раз подряд, у арендодателя появляется основание требовать досрочного расторжения договора через суд, но перед этим обязательно направляется предупреждение. Долг покрывается обеспечительным платежом, если он предусмотрен договором.
Может ли арендодатель заходить в помещение без арендатора?
Только если это прямо разрешено договором. По умолчанию помещение передано во владение и пользование арендатора, и свободный доступ собственника означал бы, что владение никому не передавалось. Разумная формулировка такая: осмотр в рабочее время, с уведомлением заранее и в присутствии представителя арендатора.
Когда стоит обратиться к юристу
Типовой образец рассчитан на понятную ситуацию: один собственник, одно помещение, обычные условия. Договор стоит разобрать отдельно, если есть хотя бы один из этих признаков:
- у помещения несколько собственников или оно в общей совместной собственности супругов
- объект в залоге у банка и нужно проверять, не запрещает ли кредитный договор сдачу
- вы сдаёте несколько объектов и выбираете между НДФЛ, упрощённой системой и патентом
- арендатор просит право на субаренду или на перепланировку
- помещение сдаётся под общепит, медицину, производство, то есть под деятельность с особыми требованиями
- уже есть спор: долг, повреждения, отказ освобождать помещение
Юрист соберёт договор под вашу ситуацию: закроет налоговую оговорку, распределит коммунальные расходы, опишет предмет и порядок возврата так, чтобы в споре эти пункты работали на вас. Разбор занимает несколько минут и стоит несоизмеримо дешевле одного месяца простоя объекта.
Получить консультацию юриста по договору аренды нежилого помещения
Что ещё почитать по теме
Перед подписанием полезно свериться с полным перечнем условий: что закон требует обязательно, а что стороны добавляют по желанию.
Что должно быть в договоре аренды нежилого помещения
Если сдаётся не весь объект, а его часть, есть отдельный разбор про описание границ и цель использования.
Аренда части нежилого помещения: как описать предмет
Про удержание налога организацией при выплате арендной платы гражданину написано подробно в материале про НДФЛ.
Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды нежилого помещения. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
