Квартира почти всегда сдаётся вместе с обстановкой, и именно обстановка становится причиной большинства ссор при выезде. Сам договор редко содержит хотя бы слово о том, что стоит в квартире, сколько это стоит и в каком состоянии передано. В результате спорят не о праве, а о памяти: собственник помнит новый диван, жилец помнит потёртый.
Отдельного бланка под сдачу с мебелью нет, и это опасно ровно потому, что кажется мелочью. Строка «квартира сдаётся с мебелью и техникой» юридически не значит почти ничего: из неё не следует ни перечень, ни стоимость, ни состояние, ни правила ремонта. Цена такой экономии на пяти минутах измеряется стоимостью холодильника, стиральной машины и кухонного гарнитура сразу.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой, где обстановка передаётся по описи, а ответственность за её сохранность и порядок обслуживания расписаны отдельно. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры с мебелью и техникой
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: с мебелью и бытовой техникой, с описью имущества, с обеспечительным платежом, простой договор для физических лиц. Если обстановка дорогая или нестандартная, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Как правильно описать мебель и технику в договоре
Перечень обстановки выносится в приложение и подписывается вместе с договором. В самом тексте достаточно ссылки на это приложение и указания, что квартира передаётся с имуществом согласно описи.
Что должно быть в строке описи, чтобы она работала:
- Наименование и место расположения. Не «шкаф», а «шкаф-купе двухдверный, прихожая».
- Марка, модель и серийный номер для всей техники. Именно серийный номер отличает вашу стиральную машину от любой другой.
- Количество. Стулья, комплекты постельного белья, посуда считаются штуками.
- Состояние на момент передачи. Новое, хорошее, с дефектами, и какими именно: скол на дверце, царапина на столешнице, не работает подсветка.
- Оценочная стоимость каждой позиции. Без неё невозможно посчитать ущерб, а суд не станет угадывать цену дивана.
- Гарантийные документы и инструкции, если передаются вместе с техникой.
Фотографии обязательны и приравниваются к части описи, если это прямо написано в тексте. Снимите каждую крупную позицию и общие планы комнат, сохраните файлы с датой, а в описи укажите, что фотоматериалы являются приложением. Это единственный способ доказать состояние вещи на день заезда.
Отдельно про мелочи. Шторы, люстры, смесители, ключи и брелоки, пульты, посуда и техника вроде мультиварки регулярно исчезают из квартир именно потому, что их не вносят в перечень. Если позиция дороже нескольких тысяч рублей, её лучше назвать.
Как оформляется сам перечень и чем он отличается от акта, разобрано в материале про опись имущества при сдаче квартиры в аренду.
Договор аренды квартиры без мебели: чем он отличается
Пустая квартира не отменяет описи, а меняет её предмет. Вместо дивана и холодильника фиксируется то, что относится к самому помещению.
| Что фиксируем | Квартира с мебелью | Квартира без мебели |
|---|---|---|
| Опись имущества | Обязательна, с перечнем и оценкой | Обязательна, но по отделке и оборудованию |
| Отделка и покрытия | Указывается состояние | Основной предмет описания: стены, полы, двери, окна |
| Сантехника и плита | Входит в перечень | Входит в перечень, обычно это всё оборудование |
| Обеспечительный платёж | Обычно выше, привязан к стоимости обстановки | Обычно в размере месячной платы |
| Право жильца завозить своё | Требует согласования, куда девать хозяйское | Свободно, но с условием вернуть помещение в исходном виде |
| Риск спора при выезде | Высокий, из-за большого числа позиций | Ниже, спорят в основном об отделке |
Если жилец завозит свою мебель, а хозяйскую вывозят на хранение, это тоже оформляется актом. Иначе через год выяснится, что шкаф исчез, и никто не сможет объяснить, кто и куда его дел.
Кто отвечает за поломку техники
Это главный практический вопрос, и ответ зависит не от того, кто чем пользовался, а от причины поломки.
| Ситуация | Кто оплачивает | Почему |
|---|---|---|
| Холодильник вышел из строя сам по себе, от старости | Собственник | Естественный отказ оборудования это риск владельца |
| Стиральная машина сломалась из-за перегруза или посторонних предметов | Жилец | Нарушение правил эксплуатации |
| Разбито стекло, сломана дверца, порвана обивка | Жилец | Повреждение по вине пользователя |
| Протекла труба в стене, залило кухонный гарнитур | Собственник | Скрытый дефект помещения, если жилец не виноват |
| Техника сгорела из-за скачка напряжения в сети дома | Не жилец | Причина внешняя; убыток ложится на собственника, а он вправе предъявить требование управляющей или сетевой организации |
| Потёртая обивка дивана и выцветшие шторы через два года | Никто | Естественный износ, взысканию не подлежит |
| Пропала техника из перечня при выезде | Жилец | Утрата переданного имущества |
| Поломку устроил гость или сосед по квартире | Жилец | За постоянно проживающих наниматель отвечает прямо по закону, за разовых гостей как за последствия своего решения впустить их в квартиру |
Логика простая. Жилец обязан пользоваться имуществом по назначению, поддерживать его в исправном состоянии и вернуть в том же виде с учётом нормального износа. Если вещь испортилась от использования по правилам, это не его проблема. Если от нарушения правил или от небрежности, платит он.
Бремя доказывания при этом распределено не в пользу жильца. При повреждении переданного имущества именно он объясняет, почему поломка произошла не по его вине. Но это работает только тогда, когда есть опись и акт: без них собственнику сначала придётся доказать, что вещь вообще существовала и была исправна.
Текущее обслуживание распределяется отдельно. Чистка фильтров, замена лампочек, мелкий ремонт креплений обычно ложатся на жильца. Замена техники, выработавшей ресурс, это риск её владельца, а капитальный ремонт самого помещения по общему правилу лежит на собственнике. Общий принцип разобран в материале про ремонт в арендуемом помещении.
В образце ниже обязанности по обслуживанию, ответственность за сохранность и порядок возврата имущества уже увязаны между собой, поэтому пункты не противоречат друг другу.
Открыть образец договора аренды квартиры с мебелью и техникой
Естественный износ и порча: где проходит граница
Различие между износом и порчей решает исход почти любого спора, и его стоит понимать буквально.
- Износ это результат времени и обычного использования. Потёртый паркет в проходе, выцветшие обои у окна, потемневшая столешница, продавленное сиденье дивана после нескольких лет.
- Порча это результат конкретного действия или бездействия. Прожжённый стол, вырванная петля, залитый ноутбуком ковёр, плесень от того, что месяцами не проветривали.
- Утрата это отсутствие вещи. Она не превращается в износ ни при каком сроке проживания.
Удерживать деньги за естественный износ нельзя ни из обеспечительного платежа, ни через суд. Попытка обновить интерьер за счёт жильца читается однозначно и заканчивается возвратом удержанного. Обратная сторона того же правила: чем подробнее описано состояние вещей на входе, тем яснее видно, что относится к износу, а что нет.
Размер возмещения тоже не равен цене новой вещи. Взыскивается реальный ущерб, и при расчёте учитывается, сколько вещь уже прослужила. Заменить пятилетний холодильник новым за счёт жильца не получится: возместить придётся стоимость аналогичного с учётом срока службы либо стоимость ремонта.
Как взыскать ущерб за испорченное имущество
Порядок один и не меняется от суммы. Разница только в том, хватит ли обеспечительного платежа.
- Зафиксируйте состояние при возврате. Осмотр проводится вместе с жильцом, результат оформляется актом возврата со ссылкой на опись.
- Сфотографируйте повреждения в том же ракурсе, что и при заезде. Пара снимков «до и после» убедительнее любого описания.
- Посчитайте стоимость устранения. Заказ-наряд сервиса, счёт мастера, коммерческое предложение или заключение оценщика для дорогих позиций.
- Сделайте письменный расчёт удержания по каждой позиции отдельно и передайте его жильцу. Удержание без расчёта оспаривается почти автоматически.
- Зачтите обеспечительный платёж в подтверждённой части, остаток верните в срок из договора.
- На разницу направьте претензию с приложением описи, актов, фотографий и расчёта.
- При отказе обращайтесь в суд. Требование заявляется как возмещение ущерба, причинённого имуществу.
Если жилец отказывается подписывать акт возврата, составьте его в одностороннем порядке с отметкой об отказе и при свидетелях. Такой акт не бесспорен, но вместе с фотографиями и описью работает. Гораздо хуже не иметь никакого документа вообще.
Отдельная история, когда пострадали соседи. При заливе снизу требование чаще предъявляют собственнику как лицу, отвечающему за состояние своей квартиры, но потерпевший вправе обратиться и напрямую к жильцу как причинителю вреда. Если платит собственник, уплаченное он взыскивает с виновного жильца. Поэтому условие об ответственности за вред третьим лицам в договоре с мебелью и техникой лишним не бывает.
Обеспечительный платёж при сдаче с обстановкой
Когда в квартире дорогая техника, стандартный залог в размере месячной платы перестаёт закрывать риск. Логика подбора суммы такая:
| Что в квартире | Разумный размер платежа | Дополнительная защита |
|---|---|---|
| Минимальная обстановка, техника простая | Одна месячная плата | Опись с фотографиями |
| Полная меблировка, техника среднего класса | Одна плата плюс отдельная сумма под обстановку | Опись с оценкой каждой позиции |
| Дизайнерская мебель, дорогая техника | Платёж не решает вопрос | Страхование имущества и ответственности жильца, поручительство |
| Сдаётся организации для сотрудника | По договорённости, проходит по бухгалтерии | Акт, счёт и прямое условие об ответственности организации |
Что можно удержать из платежа и в какой срок его возвращают, подробно разобрано в материале про залог при аренде квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный договор с описью закрывает обычную ситуацию. Есть случаи, где документ нужно собирать под себя.
- Обстановка стоит дороже годовой аренды. Нужен другой механизм обеспечения, а не увеличенный залог.
- В квартире антиквариат, техника или инструменты. Требуется отдельный порядок хранения, доступа и страхования.
- Жилец хочет вывезти часть мебели. Понадобится акт передачи на хранение и распределение рисков.
- Квартира сдаётся с животными. Риски по мебели растут, и условие о них лучше прописывать прямо.
- Несколько жильцов или посуточная сдача. Нужен порядок фиксации состояния при каждой смене.
- Ущерб уже причинён, а жилец его отрицает. Тогда нужна не форма договора, а претензионная работа и оценка.
В таких случаях юрист собирает договор и опись под конкретный объект, согласуя оценку имущества, порядок обслуживания и механизм возмещения.
Получить консультацию юриста по договору с описью имущества
Частые вопросы
Как в договоре аренды прописать мебель?
Через ссылку на приложение: квартира передаётся с имуществом согласно описи, являющейся неотъемлемой частью договора. Сам перечень с наименованиями, серийными номерами, состоянием и оценкой выносится в приложение и подписывается обеими сторонами.
Кто платит за сломанную технику в съёмной квартире?
Если техника вышла из строя сама, платит собственник. Если поломка вызвана нарушением правил эксплуатации или небрежностью, платит жилец. Определяет исход причина поломки, а не факт пользования.
Как зафиксировать ущерб от арендатора?
Совместным осмотром при выезде и актом возврата со ссылкой на опись, фотографиями в тех же ракурсах, что и при заезде, и документами о стоимости устранения: заказ-нарядом, счётом или заключением оценщика.
Можно ли удержать залог за испорченную мебель?
Да, если повреждение подтверждено описью и актом, а собственник передал письменный расчёт удержания по каждой позиции. За естественный износ удерживать нельзя.
Что считается естественным износом при аренде квартиры?
Изменения, которые происходят от времени и обычного использования: потёртости, выцветание, продавленная обивка, потемневшие поверхности. Порча и утрата вещей к износу не относятся.
Обязательна ли опись имущества при аренде квартиры?
Закон её не требует, но без неё практически невозможно доказать, что и в каком состоянии передавалось. При сдаче с мебелью и техникой опись фактически обязательна.
Нужно ли указывать стоимость мебели в описи?
Да. Без оценки нечего класть в основу расчёта ущерба, и спор сводится к оценочным суждениям сторон. Достаточно разумной стоимости с учётом возраста вещи.
Кто отвечает, если из-за жильца залило соседей?
Требование обычно адресуют собственнику как отвечающему за состояние квартиры, но потерпевший вправе предъявить его и напрямую к жильцу, чья вина установлена. Собственник, который заплатил, взыскивает выплаченное с виновного жильца. Поэтому условие об ответственности за вред третьим лицам стоит включать в договор.
Что ещё посмотреть по теме
Мебель и техника это только часть договора. Полный разбор типичных промахов, от нечёткого срока до неработающего условия о повышении платы, собран отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры. Как выглядит и что содержит акт передачи, разобрано в материале про акт приёма-передачи квартиры при аренде.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты с мебелью и бытовой техникой, с описью имущества, с обеспечительным платежом и без обстановки. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Опись, акт приёма-передачи и акт возврата это отдельные документы, и лежат они в разделе актов вместе с другими передаточными формами.
Остальные формы, которые могут понадобиться при споре об имуществе, собраны в общем каталоге документов.
