Краткосрочным закон называет договор найма жилья, заключённый на срок до одного года. Это не просто «короткий договор»: у такого срока свой правовой режим. Целый набор правил, которые обычно защищают жильца, к нему по умолчанию не применяется, и собственник получает заметно больше свободы.
Отдельного бланка для краткосрочного найма нет, а цена ошибки высокая с обеих сторон. Собственник, скопировавший текст долгосрочного договора, теряет главное преимущество короткого срока. Жилец, не прочитавший условия, обнаруживает, что не может ни подселить родственника, ни рассчитывать на продление. Разбираем режим по пунктам и даём образец, составленный именно под короткий срок.
Договор краткосрочного найма жилого помещения: что в нём должно быть
Образец подготовили практикующие юристы под конкретный сценарий: короткий срок, единовременный расчёт, ответственность жильца за сохранность обстановки. В нём есть пункты, которых обычно нет в длинных договорах: время заселения и выселения, аванс, порядок возмещения повреждений. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора краткосрочного найма жилья
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы длительного найма, посуточной сдачи, аренды комнаты и дома, а также опись имущества и акт приёма-передачи. Посмотрите подборку, если срок или объект у вас другие.
Обязательный минимум условий такой:
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Фамилия, имя, отчество, паспортные данные и адрес регистрации каждого |
| Предмет | Адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер квартиры. Это единственное условие, названное законом обязательным прямо |
| Основание права | Реквизиты выписки из ЕГРН или иного документа, подтверждающего право сдавать жильё |
| Срок | Точные даты начала и окончания. Именно от этой строки зависит весь правовой режим договора |
| Кто будет жить | Поимённый список проживающих. При коротком сроке это условие работает, только если стороны включили его сами |
| Плата | Сумма, порядок расчёта за период или за сутки, срок и способ внесения |
| Аванс и обеспечительный платёж | Размеры, за что удерживаются, когда возвращаются |
| Время заселения и выселения | Конкретные часы. Без них спор о последнем дне почти неизбежен |
| Состав имущества | Мебель и техника с состоянием и оценкой, отдельным приложением |
| Ответственность за повреждения | Порядок фиксации и возмещения, критерии естественного износа |
Срок в таком договоре важнее всех остальных условий. Если стороны его не указали, договор считается заключённым на пять лет и автоматически перестаёт быть краткосрочным со всеми вытекающими последствиями. Поэтому даты начала и окончания вписывают до подписания, а не «потом от руки».
Какая аренда считается краткосрочной
Порог один и он жёсткий: краткосрочным считается наём на срок до одного года. Ровно год и больше это уже обычный договор с полным набором правил.
| Срок | Режим | Регистрация обременения |
|---|---|---|
| Сутки, неделя, месяц | Краткосрочный наём | Не требуется |
| 11 месяцев | Краткосрочный наём. Самый распространённый срок на рынке | Не требуется |
| Ровно один год | Обычный наём со всеми защитными правилами | Требуется |
| Больше года и до пяти лет | Обычный наём | Требуется |
| Срок не указан | Считается заключённым на пять лет | Требуется |
Пять лет это предельный срок найма жилья. Договор на больший период не становится недействительным: практика исходит из того, что он действует в пределах пяти лет.
Краткосрочный договор не регистрируется никогда, потому что порог регистрации начинается с года. Именно поэтому схема с одиннадцатью месяцами стала стандартом: она избавляет собственника и от похода в Росреестр, и от записи об обременении в реестре. Подробно этот приём мы разбирали в материале про договор аренды на 11 месяцев.
Чем краткосрочный наём отличается от обычного
Разница не в бумаге, а в объёме прав жильца. Закон прямо перечисляет правила, которые к короткому сроку не применяются, если стороны не договорились иначе.
| Правило | Наём на год и больше | Краткосрочный наём |
|---|---|---|
| Преимущественное право на новый срок | Есть. Собственник обязан за три месяца предложить новый договор или предупредить об отказе сдавать жильё | Нет. Собственник ничего не должен предлагать и не обязан объяснять причины |
| Вселение временных жильцов | Есть с уведомлением собственника | Нет. Гости с ночёвкой на срок больше суток требуют отдельного согласия |
| Поднаём | Есть с согласия собственника | Нет. Пересдать квартиру нельзя даже с согласия, пока это не прописано в договоре |
| Замена нанимателя | Есть. Вместо жильца может встать другой постоянно проживающий | Нет. Договор привязан к тому, кто его подписал |
| Равные права постоянно проживающих | Есть. Они указываются в договоре и пользуются жильём наравне | Нет по умолчанию. Все, кто въезжает, должны быть названы в договоре отдельно |
| Отсрочка на устранение нарушений | Есть. Суд вправе дать жильцу до года, чтобы исправиться | Нет. Суд расторгает договор без отсрочки |
| Порог долга для расторжения через суд | Плата не вносилась шесть месяцев | Плата не внесена более двух раз подряд в установленный срок |
Все эти правила отключаются по умолчанию, но стороны вправе включить любое из них обратно прямо в договоре. Если жильцу принципиально сохранить право продлить отношения или подселить супруга, это пишут отдельным пунктом. Молчание договора в данном случае означает отказ, а не разрешение.
Для собственника вывод обратный: чем короче срок, тем проще выйти из отношений. Не нужно ни объяснять причины, ни выдерживать трёхмесячное уведомление о новом договоре, ни ждать, пока суд даст жильцу год на исправление.
Наём или аренда: как правильно называется короткий договор
На рынке говорят «краткосрочная аренда квартиры», в законе это называется наймом. Разница не косметическая.
- Жильё снимает гражданин для проживания: это наём, применяется отдельная глава кодекса с защитными правилами для жильца
- Жильё снимает организация: это аренда, но использовать квартиру она вправе только для проживания граждан
- Название документа роли не играет: суд смотрит на состав сторон и цель использования, а не на слово в шапке
Практический вывод простой: если в договоре написано «аренда», а снимает обычный человек для жизни, документ действует, но по правилам о найме. Переподписывать бумагу из-за одного слова не нужно, а вот проверить, не противоречат ли её условия правилам о найме, стоит. Разницу подробно мы разбирали в материале про договор найма жилого помещения.
Как расторгнуть краткосрочный договор
Здесь короткий срок не отменяет общего правила: жилец вправе выйти из договора в любой момент, но обязан предупредить собственника за три месяца. Для договора на пару недель это выглядит абсурдно, поэтому стороны почти всегда согласовывают свой срок предупреждения, например за пять или десять дней. Такое условие законно и работает.
- По соглашению сторон. Самый простой путь: подписывается соглашение о расторжении, объект возвращается по акту, расчёты закрываются
- По инициативе жильца. Письменное уведомление в срок, указанный в договоре, а если он не указан, за три месяца
- По инициативе собственника. Только через суд. При краткосрочном найме достаточно, чтобы плата не была внесена больше двух раз подряд в установленный договором срок
- Из-за состояния квартиры. Если жильё стало непригодным для проживания или признано аварийным, расторгнуть договор через суд вправе любая сторона
- Из-за порчи имущества. Разрушение или повреждение квартиры жильцом либо теми, за кого он отвечает, тоже основание для суда
Самостоятельно выселять жильца, менять замки и выносить вещи нельзя даже при очевидном долге. Такие действия сами по себе становятся основанием для встречного иска. Правильный порядок мы разбирали в материале про досрочное расторжение договора аренды квартиры.
Проще всего заложить удобный порядок выхода заранее, прямо в тексте договора: свой срок предупреждения, порядок возврата денег за неиспользованные дни и дату освобождения квартиры. В образце ниже эти пункты уже есть.
Открыть образец договора краткосрочного найма
Плата, залог и налог при коротком сроке
Расчёты в краткосрочном договоре устроены иначе, чем в длинном: чаще всего вся сумма вносится единовременно при заселении или переводом накануне.
- Размер платы стороны определяют свободно, закон её потолок не ограничивает. Но менять сумму в одностороннем порядке нельзя: нужна подпись жильца
- Аванс это часть платы, внесённая заранее. При отмене брони он либо возвращается, либо удерживается, и это условие лучше прописать прямо
- Обеспечительный платёж покрывает повреждения и долги, а не последний период проживания, если стороны не написали иначе
- Естественный износ удерживать из обеспечительного платежа нельзя. Вытертый диван и потускневшая краска это нормальный результат пользования, а не ущерб
- Возврат остатка платы при досрочном выезде происходит по правилам, которые стороны согласовали. По умолчанию собственник не обязан возвращать деньги за неиспользованные дни, если жилец съехал по своей воле
Налог платится независимо от срока договора и способа расчётов. Короткая сдача не освобождает от него ни на день.
| Режим | Ставка |
|---|---|
| Налог на доходы физических лиц | Прогрессивная шкала: 13 процентов с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15 процентов с части от 2,4 до 5 млн, дальше ставка растёт вплоть до 22 процентов |
| Налог на профессиональный доход | 4 процента с поступлений от граждан и 6 процентов от организаций, чек формируется на каждый платёж |
| Патент или упрощённая система для ИП | Зависит от региона и выбранного объекта налогообложения |
При частой короткой сдаче удобнее всего оказывается налог на профессиональный доход: он рассчитан именно на сдачу жилья, а чек через приложение заменяет и расписку, и подтверждение оплаты.
Частые вопросы
Что такое краткосрочный договор найма?
Это договор найма жилого помещения на срок до одного года. Ключевое отличие в том, что к нему по умолчанию не применяются правила о преимущественном праве на новый срок, о временных жильцах, о поднайме и о замене нанимателя.
На сколько заключается краткосрочный договор аренды?
На любой срок меньше года: от суток до одиннадцати месяцев. Как только срок достигает года, договор перестаёт быть краткосрочным.
Какая аренда считается краткосрочной?
Та, где срок меньше одного года. Слова «на длительный срок» и «на короткий срок» в объявлениях юридического значения не имеют, значение имеет только дата окончания в договоре.
Можно ли зарегистрировать краткосрочный договор аренды?
Обязанности регистрировать нет, потому что порог начинается с года. Росреестр не примет заявление о регистрации обременения по договору на меньший срок.
На какой минимальный срок можно заключить договор найма квартиры?
Минимального срока закон не устанавливает. Договор можно заключить на сутки, и он будет действительным при условии, что предмет и стороны определены.
Нужен ли договор при сдаче квартиры на несколько дней?
Юридически договор считается заключённым и без бумаги, если стороны договорились и жилец въехал. Но без письменного текста нечем доказать ни размер платы, ни состав мебели, ни дату выезда. Для собственника это главный риск короткой сдачи.
Можно ли продлить краткосрочный договор?
Да, дополнительным соглашением о новом сроке. Важно следить за общей продолжительностью: если новый период доводит срок до года и больше, режим меняется и появляется обязанность зарегистрировать обременение.
Может ли жилец подселить кого-то по краткосрочному договору?
По умолчанию нет: правила о временных жильцах и поднайме к короткому сроку не применяются. Если такая возможность нужна, её включают в договор отдельным пунктом с указанием, кого и на какой срок можно вселять.
Нужно ли делать временную регистрацию при краткосрочном найме?
Обязанность встать на учёт по месту пребывания возникает при проживании больше девяноста дней. При договоре на несколько дней или недель она не появляется.
Что делать, если жилец не платит?
Направить письменное требование с указанием суммы и срока. Если платы нет больше двух раз подряд, это основание расторгнуть краткосрочный договор через суд. Одновременно можно взыскать долг и удержать обеспечительный платёж.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает простой случай: один собственник, обычная квартира, короткий срок, понятные расчёты. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- у квартиры несколько собственников или доля принадлежит несовершеннолетнему
- жильё в ипотеке и банк ограничил распоряжение
- сдача поставлена на поток и идёт через сервисы бронирования
- в квартире дорогая техника, дизайнерская мебель или ценные вещи
- снимает организация для своих сотрудников
- стороны хотят сохранить жильцу право на продление или подселение
- договор нужен на срок, который вплотную подходит к году
- конфликт уже начался: есть долг, повреждения или спор о возврате платежа
Юрист проверит, кто вправе подписывать договор, подберёт срок под вашу задачу и соберёт условия так, чтобы короткий режим действительно работал на вас, а не оказался случайно отменён неудачной формулировкой. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора о выселении.
Получить консультацию юриста по краткосрочному найму
Что ещё почитать по теме
Если квартира сдаётся на сутки и с постоянной сменой гостей, к договору добавляются правила проживания, порядок брони и вопрос налогового режима.
Посуточная аренда квартиры: договор и правила
Отдельно стоит разобраться с обеспечительным платежом: именно вокруг него возникает большинство споров при выезде.
Залог при аренде квартиры: сколько берут и когда возвращают
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с краткосрочным договором обычно скачивают эти формы.
