Продать здание, которое стоит на арендованной земле, можно, и разрешения покупать право на землю отдельно не потребуется. Судьба участка следует за строением: к покупателю здания переходит право пользования той частью участка, которая занята объектом и нужна для его использования, причём на тех же условиях, что были у продавца. Обратная ситуация работает так же жёстко: если продаётся имущество, которое уже сдано в аренду, продажа саму аренду не прекращает, покупатель просто встаёт на место арендодателя.
Утверждённой формы у такого договора нет, и это главная сложность. Обычный договор купли-продажи недвижимости здесь не годится: в нём нет ни реквизитов договора аренды земли, ни распределения обязанностей по переоформлению, ни заверений продавца о том, кто ещё пользуется объектом. Цена ошибки высокая: покупатель узнаёт про арендатора уже после регистрации и требует снизить цену, а новый владелец здания месяцами не может подписать договор с собственником участка. Ниже разбираем, что писать в договоре, кого и когда уведомлять и чем продажа права аренды отличается от продажи самой вещи.
Образец составили практикующие юристы: в нём описан объект вместе с участком под ним, названы реквизиты договора аренды земли, распределены обязанности сторон по переоформлению прав и зафиксированы заверения продавца об отсутствии скрытых обременений. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и вычитать вместе с контрагентом.
Скачать образец договора купли-продажи строения на арендованном участке
Можно ли продать здание, если земля под ним в аренде
Можно. Здание и участок под ним связаны принципом единства судьбы, поэтому продать строение отдельно от прав на землю нельзя, а вот вместе с ними можно всегда. Права на землю переходят к покупателю в силу закона, отдельного договора о передаче прав аренды для этого не требуется.
Разница появляется в том, нужно ли спрашивать собственника участка.
| Чей участок и на какой срок аренда | Нужно ли согласие арендодателя | Что делать |
|---|---|---|
| Государственный или муниципальный, договор на срок более пяти лет | По общему правилу не нужно | Письменно уведомить собственника участка о состоявшейся передаче прав |
| Государственный или муниципальный, договор на срок до пяти лет | Нужно, если договором не установлено иное | Получить письменное согласие до сделки |
| Частный участок | Нужно, если в договоре аренды не сказано иное | Согласие арендодателя оформить отдельным документом и приложить к договору |
| Участок в собственности продавца | Не применяется | Продавать здание и участок одним договором |
Что должно быть в договоре сверх обычных условий купли-продажи:
- кадастровый номер участка, его площадь, категория и вид разрешённого использования
- реквизиты договора аренды земли: номер, дата, срок, номер регистрационной записи в реестре
- размер арендной платы и порядок её расчёта, чтобы покупатель понимал, что получает
- кто и в какой срок уведомляет собственника участка либо получает его согласие
- наличие или отсутствие задолженности по арендной плате на дату сделки
- заверение продавца, что участок не изъят, не арестован и в отношении него нет решения об изъятии для государственных нужд
- обязанность продавца передать покупателю оригиналы договора аренды и всех дополнительных соглашений
Долг по арендной плате за землю на покупателя автоматически не переходит. Обязанность оплатить прошлые периоды остаётся на том, кто пользовался участком в это время. Но спор с администрацией всё равно достанется новому владельцу, поэтому справку об отсутствии задолженности запрашивают до сделки, а не после.
Что будет с арендой, если имущество продали
Правило одно и работает для любого имущества: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор продолжается на прежних условиях, срок не обнуляется, ставка сама по себе не меняется, перезаключать ничего не нужно. Согласие арендатора на продажу не требуется, а преимущественного права выкупить объект у него по общему правилу нет.
Практические последствия для сторон собраны в отдельном материале, там же порядок уведомления арендатора и ответ на вопрос, кому платить после сделки.
Арендодатель продал помещение: что будет с договором аренды
Что продавец обязан рассказать покупателю
Это ключевой риск продавца, и он недооценён. Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять объект с обременением. Аренда как раз и есть право третьего лица.
| Как оформлено | Чем рискует продавец | Чем рискует покупатель |
|---|---|---|
| Аренда названа в договоре, копия приложена, покупатель расписался | Ничем, согласие получено | Ничем, он знал, что покупает |
| Аренда есть, но в договоре о ней ни слова | Требование снизить цену либо расторгнуть договор и возместить убытки | Арендатор остаётся в объекте до конца срока |
| Долгосрочный договор аренды зарегистрирован | Скрыть не получится, запись видна в выписке | Обременение видно заранее, проверяется до сделки |
| Долгосрочный договор аренды не зарегистрирован | Обязанность раскрыть всё равно есть | Такая аренда действует между её сторонами, но покупателю, который о ней не знал, не противопоставляется |
| Договор аренды меньше года, регистрации не требует | Обязанность раскрыть есть, в реестре записи нет | Проверять придётся по документам продавца, а не по выписке |
Выписка из реестра недвижимости показывает только зарегистрированные обременения. Краткосрочная аренда, договоры хранения, соглашения о размещении оборудования в ней не видны, поэтому у продавца дополнительно берут письменный перечень всех действующих договоров по объекту и заверение, что других нет.
Открыть образец договора и посмотреть блок заверений продавца
Как продают право аренды и чем это отличается от продажи вещи
Формулировка «купля-продажа права аренды» на рынке прижилась, но за ней стоит другая конструкция. Продаётся не вещь, а положение стороны в действующем договоре: арендатор передаёт другому лицу свои права и одновременно переводит на него свои обязанности. Отсюда все особенности.
| Вопрос | Продажа арендованной вещи | Передача прав по договору аренды |
|---|---|---|
| Кто продавец | Собственник, он же арендодатель | Арендатор |
| Что получает покупатель | Право собственности и статус арендодателя | Право пользоваться объектом до конца срока аренды |
| Нужно ли согласие второй стороны | Согласие арендатора не требуется | Перевод долга требует согласия арендодателя, уступка права его не требует, если договором не установлено иное |
| Регистрация | Переход права собственности регистрируется | Регистрируется, если сам договор аренды зарегистрирован в реестре |
| Что происходит с договором аренды | Продолжается, меняется арендодатель | Продолжается, меняется арендатор |
| Чем рискует приобретатель | Условиями аренды, которые он не выбирал | Долгами прежнего арендатора и основаниями для досрочного расторжения |
Отдельная история с торгами. Когда администрация выставляет на аукцион «право аренды» участка, продаётся не чужое существующее право, а право заключить договор аренды с публичным собственником. Победитель торгов подписывает договор с нуля, а не встаёт на чьё-то место.
Тонкости передачи прав арендатора, включая разницу с субарендой и налоги, разобраны в отдельном материале.
Договор переуступки права аренды: когда он нужен вместо субаренды
Продажа арендованного оборудования и техники
С движимым имуществом действует то же правило: аренда переживает продажу. Покупатель станка, автомобиля или спецтехники, находящейся у арендатора, получает вещь вместе с договором и обязан дать арендатору пользоваться ею до конца срока.
- Опишите вещь и её местонахождение. В договоре прямо укажите, что оборудование находится у арендатора, и назовите адрес, по которому оно установлено.
- Передайте документы. Договор аренды, акты приёма-передачи, паспорта и сертификаты на оборудование, переписку по срокам возврата.
- Решите судьбу обеспечительного платежа. Он получен прежним собственником, а возвращать его арендатору будет новый. Если не зачесть эту сумму в расчётах, спор гарантирован.
- Разнесите арендную плату по датам. Плата за период до перехода права принадлежит продавцу, после перехода покупателю, границу лучше зафиксировать прямо в договоре.
- Уведомите арендатора письменно. Пока он не знает о смене кредитора, платежи прежнему арендодателю считаются надлежащими, и требовать их повторно новый собственник не сможет.
- Проверьте лизинг. Если вещь передана по договору лизинга, продавать её вправе лизингодатель, и переход права собственности лизинг тоже не прекращает.
Когда покупателем становится сам арендатор, конструкция другая: это выкуп, и условия его прописываются либо сразу в договоре аренды, либо отдельным соглашением. Как это устроено для земли и для другого имущества, разобрано здесь.
Как выкупить арендованный земельный участок в собственность
Какой образец выбрать
Документы под сделки с арендованным имуществом отличаются предметом. Возьмите тот, который совпадает с вашей ситуацией.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Продаётся строение, а земля под ним у продавца в аренде | Договор купли-продажи строения, где продавец является арендатором участка |
| Арендатор передаёт свои права по договору аренды другой компании за плату | Договор купли-продажи прав аренды между юридическими лицами |
| Продаётся оборудование, которое сдано в аренду и находится у арендатора | Договор купли-продажи арендованного оборудования |
| Автомобиль покупается для передачи в лизинг | Договор купли-продажи автомобиля для целей лизинга |
| Покупается нежилое помещение без обременений | Договор на покупку нежилого помещения между юридическими лицами |
Частые вопросы
Как оформить договор купли-продажи участка, который находится в аренде?
Зависит от того, кто продавец. Собственник участка, сдавший его в аренду, продаёт землю обычным договором, а аренда сохраняется и переходит к покупателю вместе с объектом, поэтому её реквизиты вносят в договор как обременение. Арендатор участок продать не может, он вправе только передать свои права по договору аренды другому лицу.
Нужно ли согласие арендатора на продажу помещения?
Не нужно. Собственник распоряжается своим имуществом свободно, а арендатор защищён тем, что его договор продолжает действовать при новом владельце.
Что будет с арендой земли, если продать здание на ней?
К покупателю здания переходит право пользования участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у продавца. Договор аренды земли при этом переоформляется на нового владельца, а не заключается заново с другой ставкой.
Нужно ли согласие арендодателя земли на продажу здания?
Если участок государственный или муниципальный и договор аренды заключён более чем на пять лет, согласия по общему правилу не требуется, достаточно уведомить собственника участка. В остальных случаях смотрите договор аренды: обычно там прямо сказано, что передача прав возможна только с письменного согласия арендодателя.
Переходит ли к покупателю долг прежнего собственника по арендной плате за землю?
Нет, долг остаётся у того, кто пользовался участком в соответствующий период, если стороны прямо не договорились иначе. Проверить отсутствие задолженности всё равно стоит до сделки.
Можно ли продать арендованное оборудование, пока оно у арендатора?
Можно. Собственник вправе продать вещь, не изымая её у арендатора, а покупатель получает её вместе с действующим договором аренды и становится арендодателем.
Кто возвращает арендатору обеспечительный платёж после продажи объекта?
Новый собственник как новый арендодатель. Поэтому сумму платежа учитывают в расчётах между продавцом и покупателем, иначе продавец останется с деньгами, а обязанность вернуть их достанется покупателю.
Есть ли у арендатора преимущественное право купить арендованный объект?
По общему правилу нет. Исключения предусмотрены отдельными законами, например для субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе государственного и муниципального имущества, которое они арендуют.
Нужно ли регистрировать передачу прав по договору аренды?
Если сам договор аренды недвижимости зарегистрирован в реестре, то и соглашение о передаче прав по нему регистрируется. Без этого запись об арендаторе останется прежней, и распорядиться правами приобретатель не сможет.
Ещё по теме
Покупателю объекта с арендатором полезно заранее понимать, на каких основаниях договор можно прекратить и в какие сроки, потому что выгнать арендатора просто по факту смены собственника не получится.
Как досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения
Отдельный вопрос для покупателя коммерческой недвижимости с действующей арендой: какие условия в договоре аренды достанутся ему в наследство и что из них можно поменять.
На что обратить внимание в договоре аренды коммерческого помещения
Если аренда земли долгосрочная, стоит свериться с правилами регистрации: нужно ли регистрировать договор аренды и что даёт запись в реестре, разобрано отдельно, а сама переуступка прав на землю описана в материале про договор переуступки права аренды земельного участка.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров купли-продажи в каталоге около сотни: на недвижимость, оборудование, транспорт, доли и права, среди них есть варианты с обременением арендой и с участием арендатора как стороны. Посмотрите подборку и возьмите тот, что ближе к вашей сделке.
Все образцы договоров купли-продажи
Когда нужен юрист
Простую сделку по образцу можно провести самому. Разбор с юристом окупается, если совпало хотя бы одно из условий:
- участок под зданием государственный или муниципальный, а договор аренды заключён на срок до пяти лет
- в договоре аренды земли есть запрет передавать права без согласия арендодателя
- объект сдан нескольким арендаторам или часть площадей в субаренде
- долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, а покупатель узнал о нём уже после сделки
- по арендной плате есть задолженность или начаты претензионные процедуры
- продаётся имущественный комплекс, где здание, оборудование и права аренды идут одним пакетом
- покупатель или продавец в процедуре банкротства либо объект в залоге
Юрист проверит договор аренды земли на запреты, посчитает, чьё согласие нужно получить до сделки, выстроит порядок уведомлений и распишет в договоре, кто отвечает за скрытые обременения, если они всплывут после регистрации.
Получить консультацию юриста по сделке с арендованным объектом
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
