Выкупить арендованный участок можно, но не всегда и не в любой момент. Право выкупа не возникает само по себе из того, что вы платите аренду: оно появляется либо из закона, если участок государственный или муниципальный и наступило одно из названных законом оснований, либо из договора, если земля частная и стороны прямо договорились о выкупе. Никакого автоматического перехода земли в собственность после нескольких лет аренды не существует.
Отсюда и главная развилка. С публичной землёй вопрос решается заявлением в администрацию, и почти всё зависит от того, что на участке построено. С частной землёй и любым другим арендованным имуществом всё решает текст договора: если условия о выкупе там нет, продавать вам никто не обязан. Разбираем оба пути, порядок действий, цену и типичные причины отказа.
Как выглядит договор аренды с последующим выкупом
Если имущество частное, выкуп оформляется прямо в договоре аренды либо дополнительным соглашением к нему. В таком документе появляются три вещи, которых нет в обычной аренде: выкупная цена, момент перехода права собственности и правило о том, засчитываются ли внесённые арендные платежи в счёт этой цены. Пункт про зачёт платежей самый важный и самый часто пропускаемый: без него вы платите аренду, а потом отдельно платите полную стоимость.
Не подписывайте текст, скачанный наугад. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём выкупная цена и порядок её изменения вынесены отдельно, описан момент перехода права, расписано, что происходит при досрочном расторжении и уже внесённых платежах. Скачивается бесплатно и без регистрации в Word или PDF, при необходимости просто распечатывается.
Скачать образец договора аренды с последующим выкупом
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров с условием о выкупе среди них несколько: аренда с последующим выкупом, аренда с правом выкупа, отдельные формы для жилья и для транспорта. Форма подбирается под вид имущества и под то, когда именно переходит право собственности.
Все образцы договоров аренды зданий и помещений
Когда арендатор вправе выкупить государственный или муниципальный участок
Публичная земля по общему правилу продаётся на торгах. Действующий арендатор в торгах ничем не лучше остальных, поэтому весь смысл в основаниях, по которым участок продают без торгов именно ему.
| Ситуация | Можно ли выкупить без торгов | Что для этого нужно |
|---|---|---|
| На участке стоит здание, принадлежащее арендатору | Да, это основной путь | Право собственности на здание зарегистрировано, участок нужен для его использования |
| Участок под индивидуальное жилищное строительство, дом достроен | Да | Дом введён в оборот и зарегистрирован в реестре недвижимости на арендатора |
| Участок под ИЖС, дом ещё не построен | Нет | Сначала строительство и регистрация дома, затем выкуп |
| Участок для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта | Как правило да, при построенном и зарегистрированном доме | Условия и цену устанавливает публичный собственник земли |
| Земля сельскохозяйственного назначения в аренде | Да, по истечении трёх лет аренды | Надлежащее использование участка, отсутствие выявленных нарушений, заявление до истечения срока аренды |
| Садовый или огородный участок, образованный из земли садоводческого либо огороднического товарищества | Да, у члена такого товарищества | Членство в товариществе и образование участка из его земли. Постройки для этого основания не требуются |
| Огородный участок, полученный напрямую от администрации вне товарищества | Нет | Капитальное строительство на таких участках не допускается, а без объекта на земле основания для выкупа не возникает |
| Земля ограничена в обороте: береговая полоса, общее пользование, особая территория | Нет | Такие участки в частную собственность не передаются |
Срок аренды сам по себе права на выкуп не даёт. Договор на 49 лет в этом смысле ничем не отличается от договора на 20 лет: значение имеет не длительность, а наличие законного основания. Именно поэтому вопрос «через сколько лет аренды можно выкупить землю» в большинстве случаев не имеет ответа: считают не годы, а построенный и зарегистрированный объект. Исключение это сельхозземля, где трёхлетний срок надлежащего использования действительно назван в законе.
Для участков под индивидуальное жилищное строительство и под личное подсобное хозяйство порядок получения земли и последующего перехода её в собственность разобран подробно в отдельных материалах.
Аренда земельного участка под ИЖС и строительство дома
Как выкупить участок из аренды в собственность: порядок
- Проверьте участок по выписке из ЕГРН: категория, вид разрешённого использования, границы, обременения, сведения об аренде.
- Убедитесь, что построенный объект зарегистрирован на вас, а его назначение соответствует виду разрешённого использования земли.
- Уточните в администрации, кто распоряжается участком: муниципалитет, регион или федеральный орган. От этого зависит и порядок, и цена.
- Подайте заявление о предоставлении участка в собственность без торгов с указанием основания. Заявление подаётся в орган, распоряжающийся землёй, лично, через многофункциональный центр или в электронном виде.
- Приложите документы: подтверждение прав на здание, реквизиты договора аренды, документ, удостоверяющий личность или полномочия представителя.
- Дождитесь решения. Орган либо готовит проект договора купли-продажи, либо направляет мотивированный отказ.
- Подпишите договор, оплатите выкупную цену и подайте документы на регистрацию перехода права.
- Получите выписку из ЕГРН, где вы указаны собственником. Аренда при этом прекращается.
Отказ должен быть мотивированным и со ссылкой на конкретное основание. Формулировки в духе «нет оснований» без объяснения оспариваются: сначала жалоба в вышестоящий орган или в прокуратуру, затем суд. Перечень оснований для отказа закрытый: чаще всего это несоответствие постройки виду разрешённого использования, отсутствие регистрации объекта, наложение границ, изъятие участка из оборота или его резервирование для государственных нужд. Задолженность по арендной плате в этот перечень не входит, но на практике мешает не меньше: договор купли-продажи обычно не готовят, пока долг не погашен, а при существенной просрочке администрация начинает расторжение аренды.
Сколько стоит выкупить участок из аренды в собственность
Единой цифры по стране нет. Выкупная цена публичной земли устанавливается тем, кому она принадлежит: для федеральной земли правила утверждает Правительство, для региональной регион, для муниципальной орган местного самоуправления. Считается она обычно как процент от кадастровой стоимости участка, и этот процент в разных регионах и по разным основаниям отличается в разы.
- Узнайте кадастровую стоимость своего участка по выписке из ЕГРН или в публичной кадастровой карте, это база для расчёта.
- Найдите акт, который устанавливает процент именно для вашего случая: собственник земли, категория, основание выкупа, статус покупателя.
- Учтите сопутствующие расходы: кадастровые работы, если границы не установлены, госпошлина за регистрацию, услуги представителя.
- Проверьте задолженность по аренде: при долге договор купли-продажи обычно не готовят до его погашения.
Если кадастровая стоимость кажется завышенной, её можно оспорить, и тогда выкупная цена пересчитывается. Это отдельная процедура, и заниматься ей имеет смысл до подачи заявления о выкупе, а не после подписания договора.
Выкуп частного имущества: всё решает договор
Когда собственник имущества не государство, а компания или гражданин, действует другое правило: условие о выкупе работает только тогда, когда оно записано. Стороны сами определяют выкупную цену, срок, при котором право переходит, и судьбу уже внесённых платежей.
| Что согласовать | Зачем это нужно |
|---|---|
| Выкупная цена | Без неё договоренность о выкупе повисает: цена недвижимости существенное условие, и без неё сделка не считается заключённой |
| Зачёт арендных платежей | Определяет, платите вы стоимость дополнительно или в счёт уже внесённого |
| Момент перехода права | Окончание срока аренды или полная оплата выкупной цены, для недвижимости плюс регистрация перехода права |
| Судьба платежей при отказе | Возвращаются ли внесённые суммы, если выкуп не состоялся |
| Запрет распоряжения | Обязательство собственника не продавать и не закладывать имущество до истечения срока |
Форма договора при выкупе недвижимости подчиняется правилам о продаже недвижимости, поэтому одного слова «выкуп» в тексте мало. Право собственности возникает не в момент последнего платежа, а после регистрации перехода права в реестре. До этого момента имущество остаётся чужим, и распорядиться им арендатор не может.
Какой вариант выбрать: последующий выкуп или право выкупа
Две формулировки выглядят похоже, а работают по-разному, и образцы под них тоже разные.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Переход имущества к арендатору запланирован заранее, платежи идут в счёт цены, выкуп это цель сделки | Договор аренды с последующим выкупом между юридическими лицами |
| Выкуп это возможность, а не обязанность: арендатор вправе купить имущество, но может и просто вернуть его | Договор аренды с правом выкупа между юридическими лицами |
Разница чувствуется на выходе из сделки. В первом варианте отказ арендатора от выкупа означает нарушение договоренностей и спор о судьбе внесённых сумм. Во втором арендатор просто не пользуется своим правом, возвращает имущество и ничего не должен, если иное прямо не написано.
Открыть образец договора аренды с последующим выкупом
Частые вопросы
Можно ли выкупить землю, которая в аренде на 49 лет?
Можно, но не из-за срока. Нужно основание для продажи без торгов: чаще всего это зарегистрированное на арендатора здание на участке. Если на земле ничего не построено и она предоставлена под строительство, сначала стройка и регистрация объекта, затем заявление о выкупе.
Как выкупить землю у администрации, если участок сейчас в аренде?
Заявлением в орган, который распоряжается участком, с указанием основания и приложением документов на объект. Срок рассмотрения и перечень документов устанавливаются регламентом, порядок подачи через многофункциональный центр или в электронном виде. По результатам вам направляют либо проект договора купли-продажи, либо мотивированный отказ.
Через сколько лет аренды можно выкупить землю?
Для большинства участков срок роли не играет. Единственный распространённый случай, где годы действительно считают, это земли сельскохозяйственного назначения: арендатор вправе выкупить участок по истечении трёх лет аренды при надлежащем использовании и отсутствии нарушений, обратившись с заявлением до окончания срока договора.
Действует ли норма о выкупе земли из аренды?
Да, механизм продажи публичных участков без торгов работает, перечень оснований закрытый и меняется вместе с земельным законодательством. Именно поэтому основание нужно проверять на дату подачи заявления, а не по статье, найденной в старой публикации.
Можно ли выкупить участок, если есть долг по арендной плате?
На практике сначала придётся закрыть долг. Формальным основанием для отказа задолженность не является, но подготовку договора купли-продажи из-за неё обычно откладывают, а при существенной просрочке администрация начинает расторжение аренды, и тогда выкупать будет уже нечего. Гасите долг вместе с пенями, затем подавайте заявление.
Что делать, если участок в аренде, а границы не установлены?
Сначала кадастровые работы: межевание, согласование границ, внесение сведений в реестр. Продать участок, границы которого не описаны, орган не может. Расходы на межевание в этом случае ложатся на заявителя.
Что значит аренда автомобиля с последующим выкупом?
Это обычная аренда, в которую добавлено условие о переходе машины в собственность арендатора при внесении выкупной цены. Схема распространена в такси и работает законно, но проверять надо три пункта: засчитываются ли платежи в стоимость, что происходит с внесёнными суммами при досрочном расторжении и не находится ли автомобиль в залоге. Пока право собственности не перешло, машина остаётся чужой, и её могут изъять за долги владельца.
Можно ли выкупить арендованное жильё?
Если квартира частная, то только по договору с собственником: аренда с последующим выкупом или наём с условием о выкупе. Схема законная, но рискованная для нанимателя, потому что до регистрации перехода права квартира остаётся чужой и может быть продана или заложена. Разбор рисков и того, как их закрывать, собран отдельно.
Договор аренды квартиры с правом выкупа: на что смотреть
Когда стоит обратиться к юристу
Готовый образец закрывает понятную ситуацию: две стороны, известное имущество, согласованная цена. Отдельный разбор нужен, если есть хотя бы один из этих признаков:
- вам отказали в выкупе публичного участка, и надо оценить перспективы обжалования
- на участке несколько объектов или объект принадлежит не только вам
- кадастровая стоимость завышена и выкупная цена из-за этого неподъёмная
- участок попадает в зону с особыми условиями использования или пересекается с чужими границами
- выкупается имущество у частного собственника, и надо защитить внесённые платежи
- уже есть спор: расторжение аренды, взыскание задолженности, требование освободить участок
Юрист проверит основание для выкупа до подачи заявления, соберёт комплект документов, а при отказе подготовит жалобу или иск. По частной сделке он опишет выкупную цену, зачёт платежей и момент перехода права так, чтобы деньги не зависли между сторонами. Разбор занимает несколько минут и стоит несоизмеримо дешевле повторного круга согласований.
Получить консультацию юриста по выкупу арендованного имущества
Что ещё почитать по теме
Если участок ещё не арендован и вы только собираетесь его получить, начните с порядка обращения в администрацию и оснований предоставления земли.
Как взять земельный участок в аренду у администрации
Общий механизм аренды с выкупом, включая движимое имущество и расчёты между сторонами, разобран в отдельном материале.
Аренда с последующим выкупом: как это работает
Иногда вместо выкупа выгоднее передать права по действующему договору аренды другому лицу, и это отдельная процедура.
Договор переуступки права аренды земельного участка
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды зданий. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
