Аренда коммерческого помещения почти всегда сопровождается вложениями: отделка, оборудование, вывеска, обучение персонала, реклама нового адреса. Всё это привязано к конкретному помещению, и если через полгода придётся съезжать, деньги не вернутся. Поэтому проверка объекта и арендодателя стоит дешевле любого суда, а занимает пару дней.
Проверять надо в трёх плоскостях: кто распоряжается помещением, что это за помещение и что написано в договоре. Универсального бланка, который закрывал бы эти вопросы за вас, не существует, а типовые шаблоны из интернета обычно составлены в пользу арендодателя. Ниже конкретный список документов, которые нужно запросить, и разбор условий, из-за которых чаще всего приходят в суд.
Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости
Образец составили практикующие юристы, он рассчитан на аренду коммерческого объекта между юридическими лицами и учитывает действующие правила и типовые споры сторон. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и сравнить с тем договором, который вам прислали.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде недвижимости их несколько: договор аренды коммерческой недвижимости, договор аренды объекта недвижимости, договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами. Посмотрите подборку и возьмите тот, который ближе к вашей сделке.
Все образцы договоров аренды недвижимости
Какие документы запросить у арендодателя
| Документ | Что проверяем | Где брать |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на помещение | Собственник, площадь, назначение, ипотека, аресты, зарегистрированная аренда | Заказывается самостоятельно, не полагайтесь на копию от арендодателя |
| Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП | Актуальность сведений, адрес, отметки о недостоверности, стадия ликвидации | Сервис налоговой службы |
| Устав и решение о назначении руководителя | Кто вправе подписывать и нет ли ограничений по сумме сделки | От арендодателя |
| Доверенность подписанта | Полномочия и срок действия | От арендодателя |
| Технический план или экспликация | Совпадение планировки с фактом | От арендодателя |
| Договор аренды и согласие собственника | Только если помещение сдаётся в субаренду | От арендодателя |
| Документы на инженерные мощности | Выделенная электрическая мощность, точки подключения | От арендодателя или управляющей компании |
Свидетельства о праве собственности больше не выдают. Единственный актуальный документ это выписка из ЕГРН, причём свежая: помещение могли продать или заложить неделю назад. Просите не копию, а закажите выписку сами.
Как проверить арендодателя
- Сведения о юридическом лице в реестре: не идёт ли ликвидация, нет ли записи о недостоверности адреса или руководителя.
- Арбитражные дела. Массовые иски о взыскании и споры с арендаторами говорят о проблемах.
- Признаки банкротства. Публикации в реестре сведений о банкротстве и намерения кредиторов обратиться в суд.
- Исполнительные производства в базе судебных приставов.
- Налоговая задолженность и блокировки счетов по открытым сервисам налоговой службы.
- Полномочия подписанта на дату подписания, а не на дату переговоров.
- Нужно ли одобрение сделки. Если аренда выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности и превышает порог крупной сделки по стоимости активов, а также при заинтересованности, потребуется решение органа управления арендодателя.
Банкротство арендодателя это худший сценарий для арендатора. Помещение уйдёт с торгов, а незарегистрированную аренду новый собственник может не признать. Если договор долгосрочный, регистрация обременения перестаёт быть формальностью.
Открыть образец договора аренды коммерческой недвижимости
Что проверить в самом помещении
- Назначение объекта. Помещение должно быть нежилым. В жилом доме под магазин или офис нужен перевод в нежилой фонд и отдельный вход.
- Вид разрешённого использования земельного участка, если объект отдельно стоящий.
- Соответствие планировки документам. Незаконная перепланировка предыдущего арендатора станет вашей проблемой при проверке.
- Электрическая мощность под ваше оборудование: холодильники, печи, серверы, зарядные станции.
- Вентиляция и водоотведение, без которых не откроется общепит и часть услуг населению.
- Пожарные требования: эвакуационные выходы, сигнализация, категория помещения.
- Отраслевые ограничения. Для алкоголя расстояние до образовательных и медицинских организаций, для медицины и детских центров требования к помещениям.
- Долги по коммунальным услугам и наличие приборов учёта с зафиксированными показаниями.
Риски договора аренды нежилого помещения
Это те пункты, из-за которых чаще всего приходят в суд. Проходите договор по этому списку до подписания.
| Условие | Опасная формулировка | Как должно быть |
|---|---|---|
| Предмет | Адрес и площадь без кадастрового номера и плана | Кадастровый номер, этаж, номера помещений, план с выделенными границами |
| Размер платы | Плата определяется дополнительным соглашением | Твёрдая сумма или ставка с расчётом, согласованная письменно |
| Индексация | Арендодатель вправе изменять плату, уведомив за месяц | Не чаще раза в год, с потолком повышения в процентах |
| Переменная часть | Арендатор компенсирует эксплуатационные расходы арендодателя | Закрытый перечень услуг, расчёт по счётчикам, обязанность прикладывать счета поставщиков |
| Односторонний отказ | Право отказаться только у арендодателя | Симметричное право с разумным сроком уведомления |
| Обеспечительный платёж | Удерживается при любом нарушении | Закрытый перечень оснований, запрет удержания за естественный износ, срок возврата |
| Улучшения | Улучшения переходят арендодателю без возмещения | Согласование работ со сметой и условие о возмещении или зачёте |
| Доступ арендодателя | Право входить в помещение в любое время | Предварительное уведомление, кроме аварийных ситуаций |
| Удержание имущества | Право удерживать имущество арендатора при любой просрочке | Ограничить условиями и суммой, исключить чужое имущество и товар |
Отдельно посмотрите пункт о прекращении договора при смене собственника. Закон говорит прямо: переход права собственности на помещение не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Условие, устанавливающее обратное, противоречит закону и при споре, скорее всего, будет признано ничтожным. Но само его присутствие в проекте это сигнал: арендодатель либо не разбирается, либо рассчитывает, что вы не станете спорить.
Субаренда: когда помещение сдаёт не собственник
Ситуация встречается часто, и сама по себе она законна, но требует дополнительных проверок.
| Что проверить | Почему важно |
|---|---|
| Договор аренды между собственником и вашим контрагентом | Подтверждает его право распоряжаться помещением |
| Письменное согласие собственника на субаренду | Без него сдача в субаренду нарушает основной договор: собственник вправе требовать его досрочного расторжения, а вместе с арендой прекратится и субаренда |
| Срок основного договора | Субаренда не может быть длиннее аренды |
| Основания досрочного прекращения аренды | Прекращение основного договора обрывает и субаренду |
| Право на заключение договора с собственником | При досрочном прекращении аренды субарендатор вправе требовать договор на оставшийся срок, если договор аренды не предусматривает иное |
Срок, регистрация и что будет при продаже помещения
Аренда сроком от года подлежит государственной регистрации: в ЕГРН вносится запись об обременении права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, а противопоставить аренду третьим лицам можно только после появления записи. Договор на 11 месяцев и договор без указания срока регистрировать не нужно.
Незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам. Это значит, что покупатель помещения, который об аренде не знал, вправе с ней не считаться. Если вы вкладываетесь в отделку и оборудование, настаивайте на регистрации и на обязанности арендодателя подать документы в определённый срок.
Чек-лист осмотра помещения
Осматривайте объект вместе с тем, кто будет в нём работать: технолог, инженер или управляющий заметит то, что не увидит юрист. Идите по списку и фиксируйте всё письменно.
- Замерьте площадь. Расхождение с документами на несколько метров это повод пересчитать плату.
- Сверьте планировку с техническим планом. Лишние или отсутствующие перегородки признак несогласованной перепланировки.
- Проверьте электрический щит и попросите документы на выделенную мощность.
- Посмотрите вентиляцию и водоотведение, особенно если планируется общепит или производство.
- Оцените состояние кровли, окон и фасада, если помещение верхнее или угловое.
- Найдите приборы учёта и запишите показания на дату осмотра.
- Проверьте эвакуационные выходы и наличие пожарной сигнализации.
- Уточните режим доступа, порядок разгрузки и парковку.
- Сделайте фото и видео всего помещения с датой.
Что зафиксировать в акте приёма-передачи
Акт это не формальность, а главный документ на случай спора при возврате. Пока он не подписан, помещение считается непереданным, и обязанность платить не возникает.
| Что включить | Зачем |
|---|---|
| Дата и время передачи | С неё начинаются начисления арендной платы |
| Описание состояния помещения | Отделка, полы, окна, двери, инженерные системы |
| Перечень выявленных недостатков | За них арендатор потом не отвечает |
| Показания приборов учёта | База для расчёта переменной части платы |
| Перечень передаваемого имущества | Мебель, оборудование, ключи, пропуска |
| Фотоприложение | Самое убедительное доказательство состояния на дату передачи |
| Подписи уполномоченных лиц | Иначе акт оспорят |
Принимать помещение без замечаний невыгодно. Если вы подписали акт с формулировкой «претензий не имею», а потом обнаружили неработающую вентиляцию, доказывать, что недостаток был изначально, придётся вам.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк рассчитан на понятную сделку: одно помещение, один собственник, стандартный профиль деятельности. Отдельная проработка нужна, если помещение в залоге, если у объекта несколько собственников, если арендодатель сдаёт по субаренде, если объект в государственной или муниципальной собственности, если вы открываете общепит, медицинский центр, аптеку или точку с алкоголем, если планируются крупные вложения в отделку либо у арендодателя есть признаки финансовых проблем. Юрист проверит документы и подготовит договор, который защищает арендатора, а не только собственника.
Получить консультацию юриста по аренде коммерческого помещения
Частые вопросы
На что обратить внимание в договоре аренды коммерческого помещения
На описание предмета, размер и структуру платы, порядок индексации, основания удержания обеспечительного платежа, право на односторонний отказ, судьбу улучшений и порядок возврата помещения. Отдельно проверьте, кто и в какой срок подаёт документы на регистрацию, если договор долгосрочный.
Какой документ подтверждает право собственности на коммерческую недвижимость
Выписка из ЕГРН. Свидетельства о государственной регистрации права давно не выдают, и старое свидетельство не подтверждает актуальные права.
Какие документы проверить при аренде помещения
Выписку из ЕГРН на объект, выписку из реестра по арендодателю, устав и решение о назначении руководителя, доверенность подписанта, технический план. При субаренде дополнительно основной договор аренды и согласие собственника.
Что нужно знать при аренде торгового помещения
Помимо общей проверки, зафиксируйте целевое назначение и профиль торговли, согласуйте вывеску и витрину, уточните электрическую мощность и выясните, от какой площади считается плата. Для алкоголя отдельно проверьте расстояние до школ и медицинских организаций.
Договор субаренды: на что обратить внимание
На наличие письменного согласия собственника, на срок основного договора и на основания его досрочного прекращения. Субаренда не может быть длиннее аренды и прекращается вместе с ней.
Как проверить, что договор аренды зарегистрирован в Росреестре
Закажите выписку из ЕГРН на помещение и посмотрите раздел об ограничениях и обременениях: там будут номер записи, дата и срок аренды. Наличие обременений можно предварительно посмотреть и в справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра.
Можно ли арендовать помещение у государства или муниципалитета
Да, но по особым правилам: обычно через торги, а без торгов только в случаях, прямо предусмотренных законом. Условия таких договоров типовые и меняются редко, поэтому проверять надо в первую очередь порядок предоставления и целевое использование.
Другие образцы по теме
Договор для коммерческого объекта собирается из одних и тех же блоков, но акценты зависят от типа недвижимости. В каталоге есть универсальные формы для коммерческой недвижимости и для объекта недвижимости целиком.
Образцы договоров аренды недвижимости
Если вы берёте помещение в здании, посмотрите раздел по нежилым помещениям: там есть варианты между юридическими лицами, долгосрочные и краткосрочные, а также аренда части помещения.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Для торговых точек набор условий свой: целевое назначение, вывеска, процент с оборота, площадь торгового зала.
Образцы договоров аренды торгового помещения
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
