Договор социального найма заключает не собственник квартиры в привычном смысле, а орган власти: жильё даётся из государственного или муниципального фонда бессрочно, а основанием служит решение о предоставлении помещения. Обращаются за ним в жилищный отдел местной администрации, в Москве в Департамент городского имущества, подать заявление можно через МФЦ или портал госуслуг.
Это не аренда и не обычный наём у частника: плату и порядок пользования задаёт жилищное законодательство, а не договорённость сторон. Форма договора типовая, но её содержание решает судьбу квартиры: от того, кто вписан в договор и как описано помещение, зависят право на приватизацию, возможность прописать ребёнка и то, останется ли жильё за семьёй после смерти нанимателя. Ошибки в этом документе всплывают спустя годы, когда исправить их уже трудно.
Как выглядит договор социального найма
Структура одинаковая по всей стране: наймодатель и наниматель, адрес и площадь помещения, перечень членов семьи, права и обязанности сторон, порядок внесения платы, основания изменения и расторжения, подписи. Отдельными пунктами идут обязанность наймодателя проводить капитальный ремонт и обязанность нанимателя проводить текущий.
Смотреть образец полезно до похода к наймодателю. Он показывает, какие пункты должны быть в вашем экземпляре, куда вписывают членов семьи и что именно вы подписываете. Документ на сайте составили практикующие юристы, он скачивается в Word или PDF бесплатно и без регистрации, распечатывается и берётся с собой, чтобы сверить полученный на руки экземпляр строка за строкой.
Скачать образец договора социального найма жилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров о проживании среди них целая подборка: социальный наём, коммерческий наём между гражданами, наём в студенческом общежитии, наём с правом выкупа. Если вы разбираетесь, какой из них у вас на руках, проще посмотреть их рядом.
Все образцы договоров найма жилья
Что такое социальный наём и чем он отличается от аренды
Слово «аренда» здесь употребляют по привычке, но юридически это разные конструкции с разными правилами. Разница видна по четырём признакам.
| Социальный наём | Коммерческий наём | Специализированный наём | Аренда | |
|---|---|---|---|---|
| Чьё жильё | Государственный или муниципальный фонд | Частный собственник | Служебное жильё, общежитие, жильё для детей сирот | Любой собственник |
| Кто наниматель | Гражданин, признанный нуждающимся | Любой гражданин | Работник, студент, льготная категория | Только организация: гражданину жильё передают по найму |
| Срок | Бессрочно | До пяти лет | На время работы, учёбы или на пять лет | Любой по соглашению |
| Плата | По ставкам, утверждённым муниципалитетом | По договорённости | По ставкам наймодателя | По договорённости |
| Приватизация | Возможна | Нет | Нет, пока помещение не переведено в социальный наём | Нет |
Отсюда главное практическое следствие. Приватизировать можно только то жильё, которое занято по договору социального найма. Если на руках договор найма специализированного помещения, служебного или предоставленного как сироте, сначала меняется статус помещения, и лишь потом появляется право на приватизацию.
Кто имеет право на жильё по социальному найму
Условий два, и они действуют вместе: гражданина признают нуждающимся в жилом помещении и, для муниципального фонда, малоимущим. Нуждающимися считают тех, у кого жилья нет вовсе, кто живёт по договору найма или в собственном помещении меньше учётной нормы на человека, а также тех, чьё жильё не отвечает требованиям или в чьей семье есть больной с тяжёлой формой заболевания из утверждённого перечня.
- Учётную норму площади устанавливает муниципалитет, поэтому в соседних городах она разная. Уточнять её нужно по своему округу, а не по советам из интернета.
- Малоимущность определяют по доходу и стоимости имущества семьи, порядок расчёта задаёт регион.
- Отдельные категории получают жильё вне очереди: например, жильцы домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Детям сиротам квартиры дают по другому основанию и сначала по договору найма специализированного помещения, об этом ниже.
- Постановка на учёт оформляется решением, и с этого момента начинается очередь. Само решение о предоставлении конкретной квартиры и есть основание для заключения договора.
Где заключить договор социального найма и какие документы нужны
Договор оформляет наймодатель, то есть уполномоченный орган местного самоуправления или созданное им учреждение. Заявление принимают в самом органе, в МФЦ и на портале госуслуг, в ряде регионов услуга доступна только через МФЦ. Готовый договор выдают на бумаге в двух экземплярах, один остаётся у вас.
| Ситуация | Что нужно |
|---|---|
| Квартиру только что предоставили | Решение о предоставлении помещения, паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей, документы о родстве |
| Живёте давно, а договора нет | Ордер или корешок ордера, выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах, финансовый лицевой счёт, паспорта, документы о родстве |
| Ордер утерян | Запрос в архив местной администрации, справка о регистрации по месту жительства, оплаченные квитанции за наём как подтверждение вселения |
| Наниматель умер или выехал | Свидетельство о смерти либо решение суда, согласие остальных совершеннолетних членов семьи на изменение договора, паспорта |
| Нужен дубликат договора | Заявление наймодателю через МФЦ, паспорт, при необходимости доверенность от других членов семьи |
Срок оказания услуги обычно укладывается в месяц. Отказ должен быть письменным и мотивированным: чаще всего его причина в том, что помещение относится к специализированному фонду, что не подтверждено законное вселение или что документы неполные. Отказ обжалуется в вышестоящий орган или в суд, и на практике вопрос о законности вселения решается именно там.
Открыть образец договора социального найма
Кого вписывают в договор и как прописать нового человека
В договор вносят нанимателя и членов его семьи: супруга, детей и родителей, живущих вместе с ним. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если вселены в этом качестве. У всех вписанных права равные: они пользуются квартирой наравне с нанимателем, а дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи отвечают по обязательствам из договора солидарно с ним.
- Супруга, детей и родителей наниматель вселяет с письменного согласия членов семьи, включая временно отсутствующих. Согласие наймодателя здесь не требуется, но он вправе запретить вселение, если после него площадь на каждого станет меньше учётной нормы.
- Для вселения других граждан в качестве членов семьи нужны и письменное согласие членов семьи, и согласие наймодателя.
- На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие не требуется вообще ничьё: ни остальных членов семьи, ни наймодателя.
- Выписать человека против его воли можно только через суд и только если он выехал добровольно, живёт в другом месте и не платит за квартиру. Само по себе отсутствие в квартире права не прекращает.
- После смерти нанимателя договор не прекращается: дееспособный член семьи, проживавший в квартире, вправе требовать признать нанимателем себя, но для этого нужно согласие остальных членов семьи и наймодателя. По наследству муниципальная квартира не переходит, наследовать нечего, потому что собственности у нанимателя нет.
Сколько стоит жильё по социальному найму
| Платёж | Что это | Кто платит |
|---|---|---|
| Плата за наём | Собственно плата наймодателю, ставку за квадратный метр утверждает муниципалитет | Наниматель, кроме признанных малоимущими |
| Содержание жилого помещения | Обслуживание и текущий ремонт общего имущества дома | Наниматель |
| Коммунальные услуги | Отопление, вода, электричество, вывоз мусора | Наниматель |
| Взносы на капитальный ремонт | Не начисляются нанимателю | Собственник, то есть муниципалитет |
Малоимущие граждане, занимающие жильё по социальному найму, от платы за наём освобождаются, остальные платежи за ними сохраняются. Отдельно работают субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг, они назначаются по доходу и не зависят от вида договора.
Что можно и что нельзя делать с квартирой
| Действие | Можно ли | Условия |
|---|---|---|
| Сдать в поднаём | Да | С письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, при соблюдении нормы площади. Без согласия это основание для расторжения договора |
| Обменять на другое жильё по социальному найму | Да | С согласия наймодателя и членов семьи, в том числе с жителями другого города. Если в семье есть несовершеннолетние, нужно согласие органа опеки |
| Приватизировать | Да | Бесплатно, при согласии всех, кто имеет право на приватизацию |
| Продать, подарить, заложить | Нет | Собственности у нанимателя нет, распоряжаться помещением он не может |
| Завещать | Нет | Права нанимателя не наследуются, договор перезаключается на члена семьи |
| Сделать перепланировку | Да | Только по согласованию с органом местного самоуправления, как и в собственной квартире |
Как приватизировать квартиру по договору социального найма
Приватизация это бесплатная передача занимаемого помещения в собственность граждан. Срок её действия не ограничен, спешить из-за календаря не нужно. Порядок такой: заявление наймодателю через МФЦ или портал госуслуг, договор социального найма, документы на всех проживающих, согласие или нотариальный отказ каждого, кто имеет право участвовать, затем договор передачи и регистрация права в Росреестре.
- Не приватизируются служебные помещения, комнаты в общежитиях, жильё в аварийных домах и в закрытых военных городках. Комната в общежитии переходит в собственность только после того, как здание передано в муниципальный фонд и с жильцами заключены договоры социального найма.
- Сирота приватизирует квартиру не сразу. Жильё ему предоставляют по договору найма специализированного помещения на пять лет. Если по окончании этого срока трудная жизненная ситуация не подтверждена, помещение исключается из специализированного фонда и заключается договор социального найма. Только после этого возможна приватизация.
- Долг за коммунальные услуги в законе не назван основанием для отказа в приватизации. На практике справку об отсутствии задолженности требуют, и спор решается через жалобу или суд, поэтому долг лучше погасить или реструктурировать заранее.
- Дети, зарегистрированные в квартире, участвуют в приватизации обязательно. Исключить ребёнка можно только с разрешения органа опеки, которое дают редко.
- Комнату в коммунальной квартире приватизируют как отдельный объект, если на неё есть свой договор социального найма.
Когда договор расторгают и выселяют
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с письменного согласия членов семьи. Наймодатель через суд, и оснований немного: невнесение платы более шести месяцев подряд, разрушение или порча помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование квартиры не по назначению. Выселение с предоставлением другого жилья и без предоставления это разные санкции, и суд разбирается, была ли причина неуплаты уважительной.
Какой документ вам нужен
Люди часто приходят за «договором соцнайма», а на руках у них оказывается совсем другой документ. Сориентироваться помогает таблица.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Квартира муниципальная или государственная, наниматель признан нуждающимся | Договор социального найма жилого помещения |
| Комната в студенческом общежитии | Договор найма жилого помещения в студенческом общежитии |
| Жильё снимают у частного собственника | Договор найма жилого помещения |
| Нужно согласие члена семьи на приватизацию | Заявление о согласии на приватизацию квартиры |
| Документы подаёт представитель | Доверенность на приватизацию квартиры |
Для подписания заявлений хватает простой письменной доверенности, а вот для подачи документов на регистрацию права в Росреестр нужна нотариальная. Отказ от участия в приватизации в любом случае удостоверяет нотариус.
Частые вопросы
Что такое социальный наём простыми словами?
Это бессрочное проживание в государственной или муниципальной квартире по договору с органом власти. Жильцы платят за наём и коммунальные услуги, но собственниками не являются. Взамен они получают то, чего нет у арендаторов: квартиру нельзя продать из-под них, договор не заканчивается, а помещение при желании можно приватизировать.
Где получить договор социального найма?
У наймодателя: это жилищный отдел администрации города или района, в крупных городах профильный департамент имущества. Заявление принимают через МФЦ и портал госуслуг, готовый документ выдают на бумаге. Ни нотариус, ни управляющая компания такие договоры не оформляют.
Как получить договор, если я уже давно живу в квартире?
Подтвердить законность вселения. Подойдут ордер или его корешок, архивная выписка о предоставлении жилья, справка о регистрации по месту жительства и оплаченные квитанции. С этим комплектом наймодатель оформляет договор с ныне проживающими. Если документы утрачены полностью, факт вселения устанавливают через суд.
Кто вписывается в договор социального найма?
Наниматель и члены его семьи: супруг, дети, родители, а также другие родственники и иждивенцы, вселённые как члены семьи. Все они имеют равные с нанимателем права пользования квартирой и равное право на участие в приватизации.
Если квартира в социальном найме, кто наследник?
Никто. Наследуется собственность, а у нанимателя её нет. После смерти нанимателя договор перезаключают на любого дееспособного члена семьи, который в квартире проживал. Родственник, который в квартиру не вселялся и в договоре не значился, прав на неё не приобретает.
Можно ли сдавать квартиру, полученную по социальному найму?
Только в поднаём и только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, при условии, что после вселения поднанимателя площадь на человека не станет меньше нормы. Тихая сдача жилья без согласия это основание для расторжения договора и выселения.
Можно ли приватизировать комнату в общежитии по договору социального найма?
Да, если здание передано в муниципальную собственность и с жильцами заключены договоры социального найма, а не найма специализированного помещения. Пока общежитие сохраняет свой статус, приватизация невозможна, и первым шагом становится оспаривание статуса помещения.
Как приватизировать квартиру сироте?
Дождаться перевода жилья из специализированного фонда в социальный наём. Квартиру дают на пять лет по договору найма специализированного помещения, затем орган власти оценивает, преодолены ли трудные жизненные обстоятельства, и заключает договор социального найма. С этого момента приватизация идёт в общем порядке.
Как восстановить утерянный договор социального найма?
Обратиться к наймодателю за дубликатом через МФЦ. Экземпляр договора хранится у него, и выдача копии это стандартная услуга. Номер и дату договора можно узнать там же по адресу помещения и паспортным данным нанимателя.
Как правильно, наём или найм?
В законе и в названии договора используется слово «наём», в косвенных падежах появляется корень «найм»: договор найма, платить за наём. Оба написания встречаются в жизни, и на смысл документа это не влияет.
Когда стоит позвать юриста
Типовой договор рассчитан на понятную ситуацию: квартира предоставлена, семья вселилась, все совершеннолетние согласны. Помощь нужна, если есть хотя бы один из этих признаков:
- в приватизации или в заключении договора отказали, а причина в отказе сформулирована общо
- документов о предоставлении квартиры не осталось, а живёте вы в ней десятилетиями
- кто-то из вписанных в договор не выходит на связь или не даёт согласия
- помещение числится служебным, общежитием или специализированным
- накопился долг по коммунальным услугам и наймодатель грозит выселением
- идёт спор о том, кто станет нанимателем после смерти прежнего
Юрист проверит статус помещения по документам, соберёт доказательства законного вселения, подготовит заявление и, если нужно, иск. Разбор занимает несколько минут, а речь идёт о квартире, которую можно перевести в собственность бесплатно.
Получить консультацию юриста по договору социального найма
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры найма жилого помещения. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
