Да, можно. Закон не обязывает идти к нотариусу, в агентство или в юридическую фирму: договор купли-продажи стороны вправе составить и подписать сами, на обычном листе бумаги, без печатей и без свидетелей. Обязательное нотариальное удостоверение установлено лишь для нескольких случаев, и продажа гаража, дома, дачи, участка или любой вещи между гражданами в этот перечень не входит.
Трудность в другом. Утверждённой формы договора купли-продажи не существует, и никто не проверит ваш текст до того, как деньги перейдут из рук в руки. Отсюда и цена ошибки: если размыто описан предмет или в сделке с недвижимостью не согласована цена, договор не считается заключённым; если не расписан порядок расчётов, факт оплаты придётся доказывать перепиской. Написать договор самому просто, написать правильно с чистого листа сложно. Разумный путь один: взять проверенную структуру и подставить свои данные.
Можно ли составить договор купли-продажи самому
Можно почти всегда. Вопрос в том, хватит ли простой письменной формы или сделку придётся вести через нотариуса.
| Что продаёте | Достаточно ли своими силами | Что учесть |
|---|---|---|
| Вещь между гражданами: техника, мебель, инструмент, животное | Да, простая письменная форма | Письменный договор обязателен при цене сделки свыше 10 тысяч рублей, но составлять его полезно при любой сумме |
| Гараж, дом, дача, участок, нежилое помещение целиком | Да, нотариус по закону не нужен | Договор составляется одним документом с подписями сторон, переход права регистрируется в Росреестре |
| Доля в праве общей собственности на недвижимость | Нет, требуется нотариальное удостоверение | Исключение: все сособственники продают свои доли одной сделкой, тогда нотариус не обязателен |
| Недвижимость несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного | Нет, нужны нотариус и разрешение органа опеки | Правило про нотариуса касается недвижимости ребёнка-продавца; на распоряжение любым его имуществом нужно согласие опеки |
| Оборудование, товар, партия продукции между организациями | Да, простая письменная форма | Обязательны реквизиты, полномочия подписантов и спецификация |
Нотариальное удостоверение по желанию сторон возможно всегда. Оно не заменяет регистрацию перехода права, но нотариус проверяет дееспособность и полномочия сторон и сам подаёт документы на регистрацию. Если сумма крупная, а стороны друг друга не знают, это разумная страховка. Обратите внимание на частую путаницу: дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально в обязательном порядке, а для купли-продажи такого требования нет. Нотариус обязателен ещё при ренте и пожизненном содержании с иждивением, при ипотеке долей, а также для брачного договора и соглашения о разделе имущества супругов. Правило про необязательность нотариуса для купли-продажи недвижимости обсуждается в парламенте и может измениться, поэтому перед крупной сделкой его стоит перепроверить.
Не переписывайте договор из первой попавшейся ссылки: там обычно лежит текст под другую сделку с чужими условиями. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём есть описание предмета, порядок расчётов, момент передачи вещи и гарантии продавца. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, и его можно распечатать и заполнить от руки.
Скачать образец договора купли-продажи между физическими лицами
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров купли-продажи среди них несколько десятков: отдельно по гаражу, дому с участком, земельному участку, квартире, товару, оборудованию, технике и животным, а также предварительные договоры и версии для организаций. Если ваш объект отличается от типового, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров купли-продажи
Можно ли написать договор купли-продажи от руки
Да. Закон требует письменной формы, а не печатного вида. Рукописный договор действителен так же, как набранный на компьютере, и принимается наравне с ним, если текст читается однозначно и стоят подписи сторон. Ровно поэтому работают бумажные бланки, куда данные вписывают ручкой.
Практика даёт три предостережения.
- Почерк становится частью доказательства. Спорную цифру в цене или неразборчивый кадастровый номер прочитают не в вашу пользу. Суммы дублируйте прописью, номера пишите печатными знаками.
- Полностью рукописный текст легче оспорить. Заявление «я такого не писал» тянет за собой почерковедческую экспертизу и месяцы разбирательств. Напечатанный образец, заполненный от руки, надёжнее.
- Исправления обесценивают документ. Подчистки, приписки, зачёркнутые слова и текст карандашом это прямое основание не принять документ на регистрацию. Ошиблись, перепишите лист заново, а не правьте поверх.
Отдельно про сделки с недвижимостью. Договор продажи гаража, дома, дачи, участка или помещения заключается одним документом, подписанным обеими сторонами. Обмен сканами по почте, переписка в мессенджере или два отдельных листа с подписями сторон для недвижимости не годятся: несоблюдение формы влечёт недействительность договора. Электронный договор закону не противоречит, но только если обе стороны подписали его усиленной квалифицированной электронной подписью.
Что обязательно написать в договоре: разбор по пунктам
Минимальный набор условий. Предмет это существенное условие любой купли-продажи, цена становится существенной в сделке с недвижимостью: без них договор не считается заключённым.
| Условие | Как выглядит в тексте | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Предмет | Для вещи: наименование, марка, модель, серийный номер, количество, состояние. Для недвижимости: вид объекта, адрес, площадь, кадастровый номер, назначение, реквизиты права продавца | Договор не считается заключённым: исполнения по нему не потребуешь, деньги возвращают через суд как неосновательное обогащение |
| Цена | Сумма цифрами и прописью, валюта, за что именно платят, если объектов несколько | Для недвижимости без согласованной цены договор не считается заключённым |
| Стороны | Фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Для организации наименование, ИНН, ОГРН и кто подписывает | Непонятно, с кого спрашивать, и невозможно провести регистрацию |
| Порядок расчётов | Наличными с распиской, переводом, через ячейку или аккредитив, до передачи вещи или после регистрации | Оплату придётся доказывать перепиской и свидетелями |
| Передача имущества | Срок и место передачи, акт приёма-передачи, для недвижимости срок освобождения объекта | Спор о состоянии вещи при передаче и о моменте перехода риска её гибели |
| Гарантии продавца | Имущество не продано, не подарено, не заложено, не под арестом, в споре не состоит, третьи лица прав не имеют | Покупатель узнаёт об обременении уже после оплаты |
| Состояние и недостатки | Перечень известных дефектов, пробег, износ, комплектность | Продавец рискует отвечать за недостатки, о которых честно предупреждал устно |
| Подписи и дата | Подпись с расшифровкой у каждой стороны на каждом экземпляре, дата и место заключения | Документа юридически нет |
Для жилья, будь то дом, квартира или их часть, есть отдельное требование: если в нём остаются люди, сохраняющие право пользования после продажи, их надо перечислить в договоре с указанием их прав. Без такого перечня договор не считается заключённым. Проверять этот момент важно и покупателю: право пользования сохраняют, например, отказавшиеся от приватизации и получатели ренты, и выселить их после сделки не получится.
Открыть образец договора купли-продажи и посмотреть формулировки
Как составить договор купли-продажи: порядок действий
План обычной сделки между гражданами.
- Проверьте, чем владеет продавец. По недвижимости нужна свежая выписка из ЕГРН: она покажет площадь, кадастровый номер, обременения и то, установлены ли границы участка, без которых регистрацию приостановят. Фамилию собственника посторонним в ней не показывают, поэтому выписку берут у продавца либо просят его открыть эти сведения через заявление в реестр. По технике сверьте документы изготовителя и серийные номера на изделии.
- Определите форму. Доля в праве, имущество ребёнка или рента означают нотариуса. Всё остальное между гражданами делается своими силами.
- Возьмите подходящий образец и уберите всё, что не про вашу сделку: чужие приложения, ссылки на несуществующие пункты, рассрочку, если платят сразу.
- Заполните данные сторон и описание предмета. Это место, где ошибаются чаще всего: перепутанная цифра кадастрового номера останавливает регистрацию.
- Зафиксируйте деньги. Наличные подтверждает расписка продавца, перевод назначением платежа с реквизитами договора.
- Распечатайте экземпляры. По одному каждой стороне, а для сделки с недвижимостью добавьте экземпляр для регистрирующего органа.
- Подпишите договор и акт приёма-передачи, пронумеруйте страницы, приложения подписывайте отдельно.
- Подайте документы на регистрацию, если продаётся недвижимость. Заявление принимают в многофункциональном центре или в электронном виде. Пошлину платит тот, кто обращается за регистрацией права, то есть покупатель; договорённость сторон о расходах связывает только их самих.
Важная деталь про недвижимость: регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Договор действует с подписания, а собственником покупатель становится с момента записи в ЕГРН. Пока записи нет, объектом формально распоряжается продавец.
Ошибки, из-за которых самодельный договор не работает
Все они встречаются в текстах, написанных по памяти или собранных из чужих договоров.
- Объект описан «на глаз»: «гараж в кооперативе» без номера бокса и кадастрового номера, «телефон» без модели и серийника.
- Цена занижена ради экономии на налоге. При споре покупатель вернёт только сумму из договора, а по недвижимости налог всё равно посчитают от 70 процентов кадастровой стоимости, если цена оказалась ниже.
- Нет расписки о получении денег при расчёте наличными. Пункт «расчёт произведён полностью» спасает не всегда, отдельная расписка продавца надёжнее.
- Забыто согласие супруга. Для распоряжения общим имуществом, право на которое регистрируется, нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него в ЕГРН появится отметка, а супруг сможет оспорить сделку в течение года с того дня, как о ней узнал.
- Продают дом без земли под ним. Здание и участок под ним следуют друг за другом, и продать дом отдельно от своего же участка нельзя.
- Нет акта приёма-передачи. Без него невозможно доказать, в каком состоянии вещь передавалась и когда перешёл риск её случайной гибели.
- Договор подписал не собственник, а родственник «по договорённости». Полномочия подтверждает доверенность, и для недвижимости она обязательно нотариальная.
Отдельно про качество вещи. Когда продавец обычный гражданин, а не магазин и не предприниматель, законодательство о защите прав потребителей не применяется: вернуть покупку «просто потому, что передумал», нельзя. Но за скрытые недостатки продавец всё равно отвечает по общим правилам, поэтому честно перечисленные в договоре дефекты защищают именно его.
Какой образец взять под свой случай
Формы отличаются составом условий: у недвижимости обязательны цена и описание объекта из ЕГРН, у техники комплектность, у товара между организациями спецификация.
| Ваша ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Продажа вещи между гражданами: техника, инструмент, мебель | Договор о продаже вещей между физическими лицами |
| Гражданин продаёт имущество организации или покупает у неё | Договор купли-продажи между физическим и юридическим лицом |
| Продаётся гараж | Договор купли-продажи гаража |
| Дом или садовый дом вместе с участком | Договор купли-продажи земельного участка с домом |
| Земельный участок без построек | Договор купли-продажи земельного участка между физическими лицами |
| Оборудование или техника за наличный расчёт | Договор купли-продажи оборудования между физическими лицами |
Частые вопросы
Можно ли самому составить договор купли-продажи?
Да. Закон не требует участия нотариуса, юриста или агентства. Исключения касаются долей в праве общей собственности, недвижимости несовершеннолетних и ренты.
Можно ли написать договор купли-продажи от руки?
Да, рукописный договор действителен. Требование закона относится к письменной форме, а не к способу набора текста. Главное, чтобы текст читался однозначно, содержал все условия и был подписан обеими сторонами.
Можно ли оформить договор купли-продажи в простой письменной форме?
Да, это форма по умолчанию. Нотариальное удостоверение обязательно только там, где этого прямо требует закон или где стороны сами так договорились.
Можно ли заключить договор купли-продажи без нотариуса?
Да, если продаётся вещь, целый объект недвижимости или доля вместе со всеми остальными долями в рамках одной сделки. Отдельная продажа доли в недвижимости без нотариуса невозможна.
Сколько экземпляров договора купли-продажи нужно делать?
Закон требует минимум два подлинника. На практике делают по одному каждой стороне и ещё один про запас.
Можно ли составить договор купли-продажи между родственниками?
Да, родство не мешает сделке. Но имущественный вычет при покупке жилья не дадут, если продавец приходится покупателю супругом, родителем, ребёнком, братом или сестрой, опекуном или подопечным. Бабушки, тёщи и племянники в этот перечень не входят.
Можно ли составить договор купли-продажи между супругами?
Продать друг другу имущество, которое и так в общей совместной собственности, нельзя: покупать то, чем уже владеешь, бессмысленно. Сделка возможна по личному имуществу супруга либо после раздела. При этом и соглашение о разделе имущества, и брачный договор удостоверяются нотариально.
Можно ли составить договор купли-продажи с несовершеннолетним?
За ребёнка до четырнадцати лет договор подписывают законные представители, подросток от четырнадцати до восемнадцати действует сам с их письменного согласия. Если продаётся имущество ребёнка, нужны разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение.
Нужно ли в договоре купли-продажи указывать цену?
В сделке с недвижимостью обязательно: без согласованной цены договор не считается заключённым. В остальных случаях цену тоже лучше писать, иначе при споре её будут определять по стоимости аналогичного имущества.
Когда лучше показать договор юристу
Готовый образец закрывает типовую сделку. Разбор под себя нужен, если совпал хотя бы один пункт:
- собственников несколько или объект в долевой собственности
- среди владельцев есть несовершеннолетний либо человек под опекой
- объект в залоге, ипотеке или под арестом
- расчёт идёт частями, в рассрочку или через аккредитив
- одну из сторон представляет доверенное лицо
- покупатель использует материнский капитал или кредит
- договор прислала вторая сторона и он написан под неё
Юрист проверит формулировки и полномочия сторон, уберёт условия, которые обернутся против вас, и подготовит текст под ситуацию. Разбор занимает считанные минуты и стоит несопоставимо дешевле спора о договоре, который признали незаключённым.
Получить консультацию юриста по договору купли-продажи
Что ещё почитать по теме
Продажа автомобиля живёт по своим правилам: свои сроки перерегистрации и своя ответственность за штрафы прежнего владельца. Об этом есть отдельный разбор.
Как заключить договор купли-продажи автомобиля
По квартире набор условий шире: прописанные жильцы, супружеское согласие, история переходов права. Правила составления разобраны отдельно.
Правила составления договора купли-продажи квартиры
Если вы решили всё-таки идти к нотариусу, полезно заранее понимать, что именно он проверяет и за что берёт деньги.
Нотариальное удостоверение сделки: зачем оно нужно
Когда стороны договорились, а сделка будет позже, отношения закрепляют предварительным договором.
Как заключить предварительный договор купли-продажи
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры купли-продажи. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
