Гражданин вправе владеть нежилым помещением, продавать его и покупать наравне с организациями. Статус индивидуального предпринимателя для сделки не нужен: закон не ограничивает граждан в правах на нежилую недвижимость. Договор между двумя гражданами заключается в простой письменной форме, нотариус по общему правилу не требуется, а регистрируется не сам договор, а переход права собственности.
Сложность в другом. Готовых форм для сделки граждан с нежилым помещением почти нет: рынок этих объектов исторически корпоративный, и все образцы написаны под компании. Стороны берут корпоративный шаблон, оставляют в нём условия про НДС и реквизиты расчётного счёта, забывают про долги по капитальному ремонту и действующую аренду и получают либо приостановку регистрации, либо арендатора, который останется в помещении ещё на три года. Цена ошибки здесь выше, чем в жилой сделке, потому что и объект дороже, и налоги считаются по другим правилам.
Образец составили практикующие юристы: в нём подробно описан объект, разведены момент оплаты и момент перехода права, есть заверения продавца об отсутствии обременений и аренды, порядок передачи по акту. Он написан для сделки между организациями, и это как раз тот каркас, которого не хватает случайным текстам из интернета: для граждан меняются только блок сторон и оговорка о налогах, всё остальное работает так же. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и вычитать со второй стороной.
Скачать образец договора на покупку нежилого помещения
Может ли гражданин продать нежилое помещение без статуса ИП
Может. Право собственности не зависит от того, зарегистрирован человек как предприниматель или нет, и на регистрацию сделки этот статус не влияет. Разница проявляется не в самой продаже, а в налогах и в том, как объект использовался.
- помещение просто стояло или использовалось для личных нужд: продажа считается обычной сделкой гражданина
- помещение систематически сдавалось в аренду без регистрации ИП: налоговая может признать деятельность предпринимательской и доначислить налоги
- помещение использовалось в бизнесе продавца: льготы по сроку владения и имущественный вычет при продаже не применяются
Покупателю статус продавца тоже важен. Если продаёт организация или предприниматель на общей системе, а с недавних пор и на упрощённой при доходе выше установленного порога, цена включает НДС, и в договоре это указывают отдельной строкой.
Между двумя гражданами, которые не ведут предпринимательскую деятельность, НДС не начисляется. Но считать это гарантией нельзя: если помещение систематически сдавалось в аренду и налоговая признает деятельность предпринимательской, гражданину доначислят не только налог на доходы, но и НДС, причём отсутствие статуса ИП от этого не спасает. Для коммерческого объекта это главный налоговый риск сделки, и цена вопроса измеряется не процентами, а пятой частью суммы договора.
Что писать в договоре, если стороны граждане
Существенных условий два: предмет и цена. Без них договор продажи недвижимости считается незаключённым. Остальное добавляют, чтобы закрыть типовые споры по коммерческим объектам.
| Условие | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации | Регистрацию приостановят |
| Предмет | Кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номера помещений по плану, назначение «нежилое» | Договор незаключённый, объект не идентифицирован |
| Цена | Сумма цифрами и прописью и прямое указание, начисляется ли НДС и входит ли он в цену | Договор незаключённый, а без оговорки про НДС начнётся спор о том, входит он в цену |
| Порядок расчётов | Срок, способ, до или после регистрации, кто платит за аккредитив или ячейку | Спор о том, оплачено ли помещение |
| Аренда и иные права третьих лиц | Есть ли действующие договоры аренды, их срок и условия, либо заверение, что их нет | Арендатор остаётся в помещении, покупатель требует снизить цену |
| Состояние и оборудование | Отделка, вывеска, кондиционеры, электрическая мощность, что остаётся покупателю | Продавец вывезет то, что покупатель считал своим |
| Долги по содержанию | Задолженность по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт на дату сделки | Долг по капремонту перейдёт к новому собственнику |
| Передача | Срок передачи ключей и документов, передаточный акт как приложение | Продавец тянет с передачей, риски несёт покупатель |
Перечень лиц, сохраняющих право пользования, в договоре на нежилое помещение не нужен. Это существенное условие только для жилых помещений, и переносить его из шаблона по квартире не надо. Зато обязательно нужно нотариальное согласие супруга продавца, если помещение приобретено в браке по возмездной сделке и режим имущества не изменён брачным договором. Когда объект получен в дар или по наследству, он личный, и согласие не требуется.
Если помещение находится в многоквартирном доме, задолженность по взносам на капитальный ремонт следует за ним и переходит к новому собственнику, в отличие от обычных коммунальных долгов, которые остаются на прежнем владельце. Исключение одно: долг не переходит, если прежним собственником было государство или муниципалитет. В отдельно стоящем нежилом здании фонда капитального ремонта нет вовсе, и долги по содержанию к покупателю не переходят. Справку об отсутствии задолженности всё равно берут до сделки, а не после.
Открыть образец договора и посмотреть блок заверений продавца
Нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения
Сам договор не регистрируется. Регистрируется переход права собственности, и до записи в реестре покупатель собственником не становится, даже если деньги переданы, ключи получены и помещение уже работает. Договор при этом действует с момента подписания и связывает стороны.
- Подготовьте договор минимум в трёх экземплярах и передаточный акт.
- Соберите документы: паспорта сторон, документы продавца на помещение, нотариальное согласие супруга, если оно нужно.
- Оплатите государственную пошлину. Для гражданина при кадастровой стоимости объекта до двадцати миллионов рублей это четыре тысячи рублей; размеры пошлин периодически пересматривают, сверьтесь с актуальным тарифом.
- Подайте заявление через МФЦ, напрямую в Росреестр или в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью.
- Дождитесь регистрации. Обычный срок — семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять через центр госуслуг; когда документы подаёт нотариус в электронном виде, один рабочий день.
Нотариальное удостоверение обязательно в двух случаях: продаётся доля в праве общей собственности на помещение либо среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Если все сособственники продают свои доли одной сделкой и одним договором, нотариус не нужен, но это исключение снимает только «долевое» основание: при участии несовершеннолетнего нотариус обязателен в любом случае, и дополнительно требуется предварительное разрешение органа опеки, без которого сделка ничтожна.
Ещё одна деталь, о которой забывают: долю в праве нельзя просто продать постороннему человеку. Сначала остальных сособственников письменно извещают о цене и условиях, и у них есть месяц на то, чтобы выкупить долю самим. Если извещение не направляли, любой из них в течение трёх месяцев вправе перевести на себя права покупателя.
Регистрация перехода прав по договору купли-продажи
Что происходит с землёй под помещением
Ответ зависит от того, что именно продаётся: помещение внутри здания или отдельно стоящий объект.
| Что продаётся | Что с землёй | Что писать в договоре |
|---|---|---|
| Помещение в многоквартирном доме | Доля в праве на общее имущество, включая участок, переходит автоматически, если участок сформирован и стоит на кадастровом учёте | Отдельно долю не продают и в предмет не выносят, достаточно упоминания |
| Помещение в отдельно стоящем нежилом здании, бизнес-центре | Участок становится общим имуществом, только если он уже принадлежит собственникам помещений; если земля государственная или муниципальная, у них есть лишь право требовать её передачи | Проверить по выписке, кому принадлежит участок, и описать это в договоре |
| Отдельно стоящее здание, участок в собственности продавца | Здание и участок продаются вместе одним договором | Оба объекта описывают с кадастровыми номерами, цену лучше разделить |
| Отдельно стоящее здание, участок в аренде | К покупателю переходит право пользования участком на прежних условиях | Реквизиты договора аренды, размер платы, кто уведомляет собственника участка |
| Помещение с прилегающей территорией по отдельному договору | Права на территорию сами не переходят | Прямо описать, что происходит с этими правами после сделки |
Продажа объекта на чужой земле это отдельный сюжет со своими согласиями и уведомлениями.
Как продать здание на арендованном участке
Что проверить перед покупкой
У коммерческого объекта список проверок длиннее, чем у квартиры, и половина рисков не видна в выписке.
- Назначение и вид разрешённого использования. Помещение может быть нежилым, но под конкретный бизнес не подходить: общепит, медицина и детские услуги требуют отдельных условий.
- Перепланировка. Сверьте фактическую конфигурацию с планом. Неузаконенные изменения приведёт в порядок уже покупатель, а иногда узаконить их нельзя.
- Обременения. Ипотека, арест, сервитут видны в выписке. Краткосрочная аренда в реестре не отражается, поэтому у продавца берут письменный перечень всех действующих договоров.
- Долги. Взносы на капитальный ремонт переходят к покупателю, коммунальные остаются продавцу, но конфликт с управляющей компанией достанется новому владельцу.
- Отдельный вход и мощности. Для помещения на первом этаже жилого дома это ключевой параметр цены, а увеличение электрической мощности стоит дорого.
- Согласие супруга и права детей. Помещение, купленное в браке, продаётся с нотариальным согласием второго супруга.
- Риск банкротства продавца. Сделку, совершённую незадолго до банкротства по заниженной цене, могут оспорить, и помещение вернут в конкурсную массу.
Смена собственника не прекращает аренду. Если помещение сдано, покупатель просто встаёт на место арендодателя, а договор продолжает действовать на прежних условиях до конца срока. Выгнать арендатора по факту покупки нельзя, и это надо учитывать в цене. Одна оговорка в пользу покупателя: договор аренды на год и более, который не зарегистрирован в реестре, не противопоставляется тому, кто о нём не знал и узнать не мог.
Арендодатель продал помещение: что будет с договором аренды
Налоги: чем нежилое отличается от жилья
Это место, где чаще всего ошибаются. Правила для коммерческого объекта жёстче, чем для квартиры или дачи.
| Вопрос | Жилое помещение | Нежилое помещение |
|---|---|---|
| Минимальный срок владения | Пять лет, три года при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте и для единственного жилья | Пять лет, три года при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации и ренте; правило единственного жилья не применяется |
| Если объект использовался в бизнесе | Освобождение по сроку владения сохраняется | Освобождение не применяется, налог платится независимо от срока |
| Имущественный вычет при продаже | Один миллион рублей | Двести пятьдесят тысяч рублей, и то не для предпринимательского имущества |
| Вычет покупателю | Положен | Не положен |
| Налог на имущество | Пониженные ставки | Повышенные для объектов из регионального перечня торговой и офисной недвижимости |
Ставка для налогового резидента составляет тринадцать процентов, а с части налоговой базы свыше двух миллионов четырёхсот тысяч рублей за год — пятнадцать. База это доход, уже уменьшенный на расходы или на вычет, а не цена договора. У налогового нерезидента ставка тридцать процентов, освобождение по сроку владения к нему применяется, а вычеты нет. Если цена в договоре ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта на первое января года регистрации перехода права, доходом считают именно эти семьдесят процентов.
Когда помещение сдавалось или использовалось в предпринимательской деятельности, схема расчёта зависит от режима налогообложения продавца, а уменьшить доход можно только документально подтверждёнными расходами на покупку, и то за вычетом сумм, которые уже были учтены раньше: в профессиональных вычетах, в расходах на спецрежиме или через начисленную амортизацию. Посчитать это по памяти не получится, документы лучше показать специалисту до подписания договора, а не после подачи декларации.
Расчёты и передача
Сумма в таких сделках крупная, поэтому наличные с распиской используют редко. Безопасные варианты — аккредитив или банковская ячейка с условием доступа после регистрации перехода права: продавец получает деньги, только когда покупатель стал собственником. Если стороны договорились об оплате после регистрации, в реестре появится запись о залоге в пользу продавца. Снять её покупатель в одиночку не сможет: нужно совместное заявление сторон либо заявление самого продавца, и если он после расчётов пропал, погашать запись придётся через суд. Когда залог не нужен, это прямо пишут в договоре.
Передача денег при купле-продаже недвижимости
Передают помещение по акту, и он важнее, чем кажется. В акте фиксируют показания счётчиков, состояние отделки, комплектность оборудования, количество ключей и переданные документы: технический план, паспорта на инженерные системы, договоры с ресурсоснабжающими организациями. С момента подписания акта риск случайной гибели помещения переходит к покупателю, даже если запись в реестре ещё не внесена, и изменить это можно только прямой оговоркой в договоре.
Какой образец выбрать
Форма зависит от объекта и от того, кто выступает сторонами. Возьмите ту, которая ближе к вашей ситуации.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Покупка нежилого помещения, базовая структура договора | Договор на покупку нежилого помещения |
| Продаются сразу два объекта, помещение и участок | Договор купли-продажи недвижимого имущества для двух объектов |
| Здание стоит на арендованном участке | Договор купли-продажи строения, где продавец арендатор участка |
| Стороны сначала фиксируют условия и вносят задаток | Предварительный договор купли-продажи недвижимости между физическими лицами |
| Задаток вносится по основному договору | Договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке |
Частые вопросы
Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения?
В простой письменной форме, одним документом, подписанным обеими сторонами. В договоре обязательно описывают помещение с кадастровым номером, адресом, площадью и назначением и указывают цену. Затем подписывают передаточный акт, платят пошлину и подают документы на регистрацию перехода права.
Нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения?
Сам договор регистрировать не нужно, он действует с момента подписания. Регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю, и только после записи в реестре покупатель становится собственником.
Может ли физическое лицо купить нежилое помещение?
Да, никаких ограничений нет, статус предпринимателя не требуется. Отличия начинаются на этапе налогов: вычет при покупке нежилого объекта не предоставляется, а налог на имущество считают по повышенной ставке, если объект попал в региональный перечень торговой и офисной недвижимости. Склад, кладовка или гараж вне такого перечня облагаются по обычной ставке.
Нужен ли статус ИП, чтобы продать нежилое помещение?
Нет. Но если помещение систематически сдавалось в аренду, налоговая может признать деятельность предпринимательской со всеми последствиями: освобождение от налога по сроку владения к такому объекту не применяется, а вдобавок могут доначислить НДС, и отсутствие регистрации в качестве предпринимателя от этого не защищает.
Нужен ли нотариус при продаже нежилого помещения между физическими лицами?
По общему правилу нет. Он обязателен при продаже доли в праве общей собственности и когда собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Если все сособственники продают доли одной сделкой, нотариус снова не нужен.
Что происходит с земельным участком при продаже нежилого помещения?
Если помещение в многоквартирном доме, доля в праве на общее имущество, включая сформированный участок, переходит к покупателю автоматически и отдельно не продаётся. В отдельно стоящем нежилом здании так происходит, только когда участок уже принадлежит собственникам помещений; если земля государственная или муниципальная, автоматического перехода нет. При продаже целого здания участок под ним идёт вместе с ним, а при аренде земли к покупателю переходит право пользования на прежних условиях.
Переходит ли аренда к новому собственнику помещения?
Да. Смена собственника не прекращает и не изменяет договор аренды: покупатель становится арендодателем на прежних условиях и до конца срока. Согласие арендатора на продажу не требуется, но скрывать аренду от покупателя продавец не вправе.
Какой налог платит гражданин при продаже нежилого помещения?
Резидент платит тринадцать процентов, а с части налоговой базы свыше двух миллионов четырёхсот тысяч рублей за год пятнадцать; нерезидент тридцать процентов без вычетов. Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку либо на вычет в двести пятьдесят тысяч рублей. Если помещение использовалось в бизнесе, ни освобождение по сроку владения, ни вычет не действуют, а расходы принимаются за минусом уже учтённых ранее сумм и амортизации.
Ещё по теме
Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме отличаются от привычных: он платит за содержание общего имущества и подчиняется решениям общего собрания, хотя жильцом не является.
Нежилое помещение: права и обязанности собственника
Если помещение покупают, чтобы жить в нём или сдавать под жильё, статус придётся менять через администрацию, и получается это далеко не всегда.
Как перевести нежилое помещение в жилое
Покупателю с перепланировкой пригодится разбор про то, как узаконить перепланировку нежилого помещения, а тем, кто берёт объект в кредит, — материал про коммерческую ипотеку. Проверить обременения до сделки можно самостоятельно: как узнать обременение через Росреестр.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров купли-продажи в каталоге около сотни: на недвижимость, на два объекта сразу, на строение с арендованной землёй, с задатком и в предварительной форме. Посмотрите подборку и возьмите ту, что ближе к вашей сделке.
Все образцы договоров купли-продажи
Когда нужен юрист
Чистую сделку с одним собственником и свободным помещением стороны проводят по образцу. Разбор с юристом окупается, если совпало хотя бы одно из условий:
- помещение сдано в аренду, особенно нескольким арендаторам или с субарендой
- объект использовался в предпринимательской деятельности и налог считается не по общим правилам
- у помещения несколько собственников или доля принадлежит несовершеннолетнему
- перепланировка не узаконена либо фактическая конфигурация не совпадает с планом
- здание стоит на арендованной земле и в договоре аренды есть запрет передавать права
- у продавца есть признаки предбанкротного состояния или объект в залоге
- покупатель берёт помещение под конкретный бизнес с лицензионными требованиями
Юрист проверит цепочку прав и обременения, оценит риск оспаривания сделки, распишет заверения продавца об аренде и долгах и подготовит договор под конкретный объект вместо корпоративного шаблона.
Получить консультацию юриста по сделке с нежилым помещением
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
- Договор на покупку нежилого помещения
- Договор купли-продажи недвижимого имущества для двух объектов
- Договор купли-продажи строения на арендованном участке
- Договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости между физическими лицами
- Договоры купли-продажи
