Фраза «сдам только без детей» встречается в объявлениях постоянно, а в договорах не встречается почти никогда. И это неслучайно. Отказать конкретному человеку в заключении договора собственник вправе, а вот запретить нанимателю жить с собственным несовершеннолетним ребёнком уже нет. Вселение детей к нанимателю происходит без чьего-либо согласия и не ограничено нормой площади.
Из этого расхождения и рождаются конфликты. Собственник рассчитывал на бездетную пару, через полгода в квартире появился ребёнок, и выяснилось, что оснований расторгнуть договор нет. Отдельного бланка «для семьи с детьми» не существует, а обычный шаблон эту тему обходит стороной. Цена молчания договора здесь высокая для обеих сторон: одна сторона теряет контроль над ситуацией, другая рискует внезапным требованием съехать.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды квартиры для проживания арендатора и членов его семьи, где цель использования и круг проживающих названы прямо. Именно такая формулировка нужна, когда квартиру снимает семья. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды квартиры для семьи
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: для проживания арендатора и членов его семьи, простой договор для физических лиц, с мебелью и техникой, с описью имущества. Если ситуация нестандартная, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Можно ли отказать семье с детьми
Разделим два разных момента, которые в спорах постоянно смешивают.
| Момент | Что вправе собственник |
|---|---|
| До заключения договора | Выбирать, с кем заключать договор. Обязанности сдавать квартиру конкретному человеку нет |
| При заключении договора | Согласовать перечень проживающих и включить условие о согласовании вселения взрослых |
| После заключения договора | Запретить нанимателю вселить своего несовершеннолетнего ребёнка нельзя |
| При рождении ребёнка у жильцов | Это не нарушение договора и не основание для расторжения |
| При превышении нормы площади из-за детей | Норма площади к вселению несовершеннолетних детей не применяется |
| При регистрации ребёнка по месту пребывания родителя | Отдельного согласия собственника на это не требуется |
Формулировка «проживание с детьми запрещено» в договоре нерабочая. Она противоречит закону в части несовершеннолетних детей нанимателя и не даёт собственнику ни одного дополнительного права. Единственный эффект такого пункта в том, что жильцы скрывают ребёнка, а собственник узнаёт о нём случайно, и доверие теряется у обеих сторон.
Работает другое: честно обсудить ситуацию на входе и закрепить в договоре реалистичные условия. Повышенный обеспечительный платёж, подробная опись, порядок компенсации за испорченную отделку, условие о возврате помещения в исходном состоянии.
Как вписать ребёнка в договор аренды квартиры
Дети указываются в том же перечне проживающих, что и взрослые, но с другими реквизитами.
- Фамилия, имя, отчество полностью и дата рождения.
- Реквизиты свидетельства о рождении для детей до четырнадцати лет и паспортные данные для тех, кто старше.
- Степень родства с нанимателем. Именно она объясняет, почему согласие собственника на вселение не требуется.
- Указание на то, что перечень может пополниться при рождении ребёнка в период действия договора. Это снимает вопрос заранее.
- Условие о согласии собственника на регистрацию по месту пребывания, если родителям она нужна.
Стороной договора ребёнок не становится и обязанностей по нему не несёт. Он относится к постоянно проживающим вместе с нанимателем, а перед собственником за его действия отвечает родитель. Порча имущества ребёнком это ответственность нанимателя, и никакой отдельной оговорки для этого не нужно.
Как правильно оформить перечень проживающих и что делать с гостями, разобрано в материале про договор аренды квартиры с несколькими арендаторами.
Регистрация ребёнка в съёмной квартире
Самый частый страх собственника. Разберём по фактам.
- Ребёнок регистрируется по месту пребывания родителей, и отдельное согласие собственника для этого не требуется.
- Срок регистрации ребёнка не превышает срок регистрации родителя, а тот, в свою очередь, ограничен сроком договора.
- По истечении срока регистрация прекращается автоматически, без заявлений и без суда.
- Права на квартиру регистрация не даёт ни ребёнку, ни родителю: это учётное действие, а не основание пользования.
- Постоянная прописка на основании найма не оформляется: она относится к месту жительства, а не к месту временного пребывания.
Проблемы возникают не из-за регистрации, а из-за её отсутствия. Если семья живёт в другом регионе дольше девяноста дней и не встала на учёт, ответственность наступает и для жильцов, и для собственника, допустившего проживание без регистрации. Подробный порядок разобран в материале про временную регистрацию жильца по договору найма.
В образце ниже цель использования указана как проживание арендатора и членов его семьи, поэтому дополнять его отдельными оговорками про детей не требуется.
Открыть образец договора аренды квартиры для семьи
Договор аренды с несовершеннолетним: когда он возможен
Отдельная история, когда снять квартиру хочет сам подросток или студент. Тут всё зависит от возраста и объёма дееспособности.
| Возраст нанимателя | Как заключается договор |
|---|---|
| До 14 лет | Договор от имени ребёнка заключают родители или иные законные представители |
| От 14 до 18 лет | Подросток подписывает сам, но требуется письменное согласие законного представителя |
| От 16 лет при эмансипации | Заключает самостоятельно: объявленный полностью дееспособным приравнивается к совершеннолетнему |
| При вступлении в брак до 18 лет | Заключает самостоятельно, полная дееспособность возникает с момента регистрации брака |
| С 18 лет, включая студентов | Заключает самостоятельно, никаких дополнительных согласий не требуется |
Согласие законного представителя лучше оформлять письменно и прикладывать к договору. Устное одобрение впоследствии невозможно подтвердить, а сделка несовершеннолетнего без согласия может быть оспорена. Для собственника это прямой риск: договор признают недействительным, а взыскать с подростка будет нечего.
Практика при сдаче студентам обычно проще: договор подписывает кто-то из родителей как наниматель, а студент указывается в перечне проживающих. Тогда за плату и за сохранность имущества отвечает взрослый человек с доходом.
Если собственник квартиры сам несовершеннолетний
Обратная ситуация встречается реже, но требований к ней больше.
- Квартирой, принадлежащей ребёнку, распоряжаются законные представители, а подросток от четырнадцати лет действует сам с их письменного согласия.
- Сдача имущества подопечного внаём требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без него сделка оспорима.
- Разрешение выдаётся на конкретные условия: адрес, срок, размер платы. Изменить их потом без нового обращения нельзя.
- Если ребёнок владеет долей, разрешение потребуется и на сдачу всей квартиры целиком.
- Доход от сдачи принадлежит ребёнку и расходуется в его интересах, а налог платится от его имени законными представителями.
Проверить это обязан и жилец. Если в выписке из ЕГРН среди собственников есть несовершеннолетний, а разрешения опеки нет, договор рискует оказаться недействительным вместе с уплаченными деньгами. Как проверять документы перед въездом, разобрано в материале про выписку из ЕГРН на квартиру.
Что стоит прописать при сдаче семье с детьми
Вместо неработающих запретов в договор включают понятные и исполнимые условия.
- Подробная опись имущества с фотографиями и оценкой. Это главный инструмент при споре о состоянии квартиры.
- Обеспечительный платёж выше стандартного с прямым перечнем оснований для удержания.
- Условие о возврате помещения в исходном состоянии с учётом нормального износа.
- Порядок согласования мелких изменений: крепление мебели к стене, установка защиты на окна, ворота безопасности.
- Разрешение на безопасные доработки. Заглушки, замки на шкафах и защита углов обычно в интересах обеих сторон.
- Правила соблюдения тишины со ссылкой на региональные требования, чтобы избежать жалоб соседей.
- Порядок осмотра квартиры собственником с предупреждением заранее.
Естественный износ остаётся естественным износом и при детях. Потёртые обои в коридоре и царапины на полу через два года проживания это не порча, и удерживать за них из обеспечительного платежа нельзя. Граница между износом и повреждением разобрана в материале про аренду квартиры с мебелью и бытовой техникой.
Когда типового образца недостаточно
Готовый договор закрывает обычную ситуацию с семьёй из двух взрослых и ребёнка. Есть случаи, где документ нужно собирать под себя.
- Наниматель несовершеннолетний. Понадобится письменное согласие законного представителя и проверка объёма дееспособности.
- Среди собственников квартиры есть ребёнок. Требуется предварительное разрешение органа опеки на конкретные условия сдачи.
- Семья приезжает из другого региона или страны. Добавляются обязанности по регистрации и миграционному учёту.
- Квартира дорогая, с ремонтом и дизайнерской мебелью. Обеспечительного платежа не хватит, нужны другие механизмы.
- Жильё снимает организация для сотрудника с семьёй. Меняются стороны, налоги и порядок расчётов.
- Спор уже возник. Тогда нужен не бланк, а разбор конкретной ситуации и позиция по ней.
В таких случаях юрист собирает договор под конкретный состав семьи и конкретный объект, увязывая перечень проживающих, ответственность и порядок возврата квартиры.
Получить консультацию юриста по договору для семьи с детьми
Частые вопросы
Почему нельзя сдавать квартиру семьям с детьми?
Запрета нет. Собственник вправе выбирать, с кем заключить договор, но после его заключения запретить нанимателю жить со своим несовершеннолетним ребёнком уже невозможно.
Как вписать ребёнка в договор аренды квартиры?
В перечне проживающих: фамилия, имя, отчество, дата рождения и реквизиты свидетельства о рождении. Стороной договора ребёнок не становится, за него отвечает родитель.
Можно ли прописать ребёнка в съёмной квартире без согласия собственника?
Регистрация ребёнка по месту пребывания родителя оформляется без отдельного согласия собственника. Срок такой регистрации не выходит за срок регистрации родителя и за срок договора.
Можно ли заключать договор аренды квартиры с несовершеннолетним?
С подростком от четырнадцати лет можно при письменном согласии законного представителя. За ребёнка младше договор заключают родители. Полностью самостоятельно действуют эмансипированные и вступившие в брак.
Можно ли сдавать квартиру, оформленную на ребёнка?
Да, но потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на конкретные условия сдачи. Без него сделку можно оспорить.
Что делать, если у жильцов родился ребёнок?
Ничего экстренного: это не нарушение договора и не основание для расторжения. Разумно оформить дополнительное соглашение и дополнить перечень проживающих.
Можно ли выселить семью с детьми из съёмной квартиры?
Только по основаниям, предусмотренным законом и договором, и в судебном порядке. Наличие детей само по себе ни выселения не даёт, ни от него не защищает, но суд обычно даёт больше времени на поиск жилья.
Кто отвечает, если ребёнок испортил мебель в съёмной квартире?
Наниматель. Он отвечает перед собственником за действия всех, кто проживает вместе с ним, включая детей. Размер возмещения считается по реальному ущербу с учётом износа вещи.
Что ещё посмотреть по теме
Договор с семьёй почти всегда идёт вместе с описью и актом: без них спор о состоянии квартиры не решается. Как их составить, разобрано в материалах про опись имущества при сдаче квартиры и про акт приёма-передачи квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты для проживания арендатора и членов его семьи, с описью имущества, с мебелью и техникой, простые формы для физических лиц. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если семья снимает не квартиру, а комнату или дом, ближе окажутся формы из соответствующих разделов: там условия про общие помещения и участок прописаны подробнее.
Согласия законных представителей, доверенности и заявления собраны в общем каталоге документов.
