Аренда жилого дома с земельным участком: как оформить договор

Дом сдают тем же документом, что и квартиру, но список условий длиннее. К жилью добавляются участок, хозяйственные постройки, скважина или колодец, септик, котёл и забор. Всё это переходит в пользование жильца, и всё это может сломаться, зарасти или сгореть.

Единого бланка договора аренды дома нет, и именно поэтому ошибиться легко. Стороны переписывают текст для квартиры, забывают про землю и постройки, а потом спорят, кто оплачивает замену насоса и почему хозяин требует деньги за вытоптанный газон. Ниже разбираем документ по пунктам и даём образец, в котором дом и участок описаны вместе.

Договор аренды жилого дома: что в нём обязательно должно быть

Образец подготовили практикующие юристы: в нём дом, участок и постройки описаны одним предметом, а срок, состав жильцов и порядок доступа собственника вынесены в отдельные пункты. Документ учитывает действующие правила и типовые споры между хозяином и жильцом. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать от руки.

Скачать образец договора аренды жилого дома с участком

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть отдельные формы для квартиры, комнаты, дачи, гаража и земельного участка, а также акты приёма-передачи и соглашения о расторжении. Посмотрите подборку, если вам нужен не только основной договор.

Все образцы договоров аренды

Минимальный набор условий выглядит так:

Предмет это единственное условие, которое закон назвал обязательным прямо. Если из договора нельзя понять, какой именно дом передан, он считается незаключённым. Поэтому адрес и кадастровый номер вписывают дословно из выписки, а не по памяти.

Что происходит с земельным участком под домом

Дом и участок это два самостоятельных объекта недвижимости, у каждого свой кадастровый номер. Но пользоваться домом, не заходя на участок, невозможно, поэтому вместе с домом жилец получает право пользоваться той частью земли, которая занята постройкой и нужна для её использования. Для аренды зданий это правило записано в законе прямо, а для найма жилья тот же вывод следует из принципа единства судьбы дома и участка под ним. На практике оно работает и тогда, когда про землю в договоре ни слова.

Проблема в том, что «нужная для использования часть» это оценочная категория. Хозяин считает, что жилец вправе ходить к крыльцу, жилец считает, что вправе занять весь огород. Спор снимается одной строкой в договоре, где написано, какая площадь передаётся и что на ней можно делать.

• Передаётся весь участок целиком: указывают площадь и кадастровый номер, при желании дают право пользоваться грядками и теплицей
• Передаётся часть участка: описывают границы словами или прикладывают схему с отметками
• Хозяин продолжает пользоваться огородом: прямо пишут, что урожай остаётся за собственником и он вправе заходить на грядки
• Постройки: баня, гараж, сарай, беседка, теплица перечисляются поимённо, иначе непонятно, входят они в аренду или нет

Отдельно проверьте, кому принадлежит земля. Если участок у собственника дома не в собственности, а в аренде у администрации, условия его собственного договора могут ограничивать передачу третьим лицам. Порядок работы с такой землёй мы разбирали в материале про договор аренды земельного участка.

Аренда или наём: как правильно называется договор на дом

В обиходе всё называют арендой, но закон делит эти отношения на две разные главы.

Название документа не меняет его сути. Если дом снимает человек для жизни, суд применит правила о найме, даже когда в шапке написано «договор аренды». Поэтому спорить о заголовке не стоит: важнее, чтобы условия внутри не противоречили закону.

Практическое следствие для собственника: выселить жильца по договору найма без его согласия можно только по решению суда. Ни смена замков, ни вывоз вещей законными способами не являются. Как выглядит правильная процедура, мы разбирали в отдельном материале про выселение жильцов и расторжение договора.

Договор аренды дачи и загородного дома: в чём разница

Слова «дача», «коттедж» и «загородный дом» юридического значения не имеют. Значение имеет статус постройки в ЕГРН.

• Жилой дом: пригоден для постоянного проживания, в нём можно зарегистрироваться. Сдаётся по правилам о найме жилого помещения
• Садовый дом: предназначен для сезонного пребывания, жилым не признан. К нему правила о найме жилья не применяются, отношения строятся по общим правилам об аренде
• Хозяйственная постройка: баня, гостевой домик без статуса жилья. Сдаётся как обычное имущество

Разница видна на практике. При посуточной сдаче садового дома собственник свободнее в условиях расторжения, зато и защиты у него меньше: правила о найме, которые обязывают предупреждать заранее, тут не работают в обе стороны. Статус постройки берут из выписки ЕГРН, а не из объявления на сайте объявлений.

Отдельная история с домом в садовом товариществе. Сдавать его закон не запрещает, но устав товарищества может ограничивать въезд транспорта, число гостей и пользование общей инфраструктурой. Эти ограничения переходят на жильца, и о них лучше предупредить письменно, включив их в договор.

Как сдать дом в аренду: порядок действий

1. Проверьте документы. Закажите свежую выписку из ЕГРН на дом и на участок. В ней видно собственника, площадь и обременения: залог, аренда, арест
2. Соберите согласия. Если дом в общей собственности, подписывать должны все совладельцы или один из них по доверенности. Для подписания договора достаточно простой письменной доверенности
3. Опишите имущество. Составьте опись мебели, техники, садового инвентаря с указанием состояния и оценочной стоимости
4. Снимите показания. Электричество, газ, вода фиксируются в акте на дату заселения, с фотографиями счётчиков
5. Подпишите договор в двух экземплярах, по одному каждой стороне
6. Передайте дом по акту. Акт составляют отдельным документом, в нём перечисляют ключи, пульты, инструкции к оборудованию
7. Оформите налог. Выберите режим до первого платежа, а не в конце года

Опись имущества и акт приёма-передачи это два документа, которые чаще всего забывают, а потом не могут доказать, в каком состоянии был дом. Их шаблоны и правила заполнения мы разбирали в материалах про опись имущества к договору аренды.

Сам договор проще не собирать с нуля, а взять готовый: в образце уже описаны дом, участок и постройки, прописан порядок доступа собственника и запрет передавать дом дальше по субаренде.

Открыть образец договора аренды жилого дома

Коммунальные расходы и содержание участка

В доме коммунальные расходы устроены сложнее, чем в квартире: часть услуг централизованная, часть автономная, а некоторые работы вообще сезонные. Каждую статью расходов лучше закрепить за конкретной стороной прямо в договоре.

Общее правило такое: текущий ремонт и расходы на содержание несёт жилец, капитальный ремонт остаётся на собственнике, если стороны не договорились иначе. Замена сломавшегося насоса, ремонт кровли и котла это капитальные работы. Замена лампочки, прокладки в кране и уборка листвы это текущее содержание.

Налог за сдачу дома: какой режим выбрать

Доход от сдачи дома облагается налогом независимо от срока договора и способа расчётов. Наличные и переводы «на карту без договора» ситуацию не меняют.

С домом есть тонкость. Налог на профессиональный доход рассчитан на сдачу жилых помещений, а земельный участок к жилью не относится. Если плата в договоре разбита на две части, дом и землю, налоговая может посчитать, что часть дохода под этот режим не подпадает. Практичное решение: не дробить плату, а указывать единую сумму за пользование домом с прилегающим участком. Спорные ситуации лучше заранее обсудить с юристом или уточнить в своей инспекции.

Подробный разбор режимов, вычетов и сроков подачи есть в материале про налоги при сдаче жилья в аренду.

Нужно ли регистрировать договор аренды дома

Регистрируется не сам договор, а обременение права собственности. Обязанность возникает, когда срок составляет год и больше. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, и именно поэтому такой срок стал стандартом рынка.

Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он не превращается в пустую бумагу. Между сторонами он действует и обязывает обе стороны его исполнять. Но противопоставить его третьим лицам нельзя: новый собственник дома, покупатель или банк вправе о нём не знать, и жильцу будет нечем подтвердить своё право перед ними.

Для подачи документов на регистрацию через представителя нужна нотариальная доверенность. Для того чтобы просто подписать договор от имени собственника, достаточно простой письменной доверенности.

Частые вопросы

Можно ли самим составить договор аренды дома?

Да. Нотариус для такого договора не нужен, форма простая письменная. Но самостоятельно составленный текст обычно теряет половину нужных условий, поэтому проще взять готовый образец и дописать под свою ситуацию.

Какой договор аренды не имеет юридической силы?

Незаключённым считается договор, в котором нельзя определить предмет: нет адреса дома или он указан так, что объект не опознать. Отдельная история, когда договор подписал не собственник и не уполномоченное им лицо: для собственника такой документ обязательств не создаёт, и он вправе потребовать освободить дом. А недействительным договор становится, когда его условия прямо противоречат закону.

Нужно ли регистрировать договор аренды дачи?

Только если срок год и больше и постройка стоит на кадастровом учёте как объект недвижимости. Летние договоры на два-три месяца не регистрируются.

Можно ли сдавать дачу в СНТ в аренду?

Да, запрета нет. Проверьте устав товарищества: он может ограничивать въезд, число проживающих и пользование общими объектами. Эти ограничения стоит перенести в договор, чтобы жилец узнал о них заранее, а не от председателя.

Как правильно сдать дачу в аренду?

Тем же порядком, что и дом: выписка из ЕГРН, письменный договор, опись имущества и садового инвентаря, акт с показаниями счётчиков, фиксация состояния участка на фотографиях. Для сезонной сдачи в договор добавляют условия о подготовке дома к зиме и о том, кто закрывает сезон.

Можно ли заключить договор аренды дома без оплаты?

Безвозмездная передача оформляется другим документом, договором безвозмездного пользования. Договор аренды по определению возмездный, и указание нулевой платы делает его противоречивым.

Как заключить договор аренды, если несколько собственников?

Подписывают все совладельцы либо один из них по доверенности от остальных. Подпись только одного собственника без полномочий даёт другим совладельцам основание оспорить сделку и потребовать освободить дом.

Что грозит собственнику за сдачу дома без договора?

Санкция наступает не за отсутствие договора, а за неуплату налога с дохода. Инспекция вправе доначислить налог, пени и штраф. Отдельная проблема без договора возникает у самого собственника: доказать состав переданного имущества и размер платы будет нечем.

Должен ли быть акт приёма-передачи к договору аренды дома?

Закон не требует акта для действительности договора, но без него не доказать, в каком состоянии дом передавали и что в нём находилось. Практически акт нужен обеим сторонам: он же закрывает вопрос о показаниях счётчиков.

Можно ли сдавать дом в аренду по доверенности?

Да, если в доверенности прямо указано право сдавать объект в аренду или наём и получать плату. Для подписания хватит простой письменной формы, для регистрации долгосрочного договора понадобится нотариальная.

Когда универсального образца недостаточно

Типовой договор закрывает простой случай: один собственник, один дом, обычная семья на длительный срок. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:

• у дома несколько собственников или доля принадлежит несовершеннолетнему
• дом в ипотеке, а банк ограничил распоряжение объектом
• участок не в собственности, а в аренде у администрации или в составе товарищества
• дом снимает организация для проживания своих сотрудников
• в доме дорогая обстановка, техника или оборудование бассейна и котельной
• жилец собирается использовать дом не только для проживания
• договор заключается на год и больше и требует регистрации обременения
• конфликт уже начался: есть долг, повреждения или спор о возврате обеспечительного платежа

Юрист проверит выписки на дом и участок, выяснит, кто вправе подписывать, и соберёт условия так, чтобы плата, ремонт и возврат объекта не допускали двойного толкования. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора о том, кто оплачивает сгоревший котёл.

Получить консультацию юриста по договору аренды дома

Что ещё почитать по теме

Если дом сдаётся посуточно или на выходные, порядок расчётов и ответственность жильца строятся иначе, чем при длительном проживании.

Посуточная аренда жилья: договор и правила

Перед заселением полезно проверить не только документы на дом, но и самого жильца, а перед выселением зафиксировать состояние объекта.

Как проверить арендатора перед сдачей жилья

Другие образцы по теме

Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.

Чаще всего вместе с договором на дом скачивают эти формы.

• Договор краткосрочной аренды жилого помещения
• Договор аренды земельного участка в частной собственности
• Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой
• Договор найма жилого помещения
• Соглашение о расторжении договора аренды