Переуступка прав аренды это передача места арендатора другому лицу. Помещение остаётся у того же собственника, договор остаётся прежним, меняется только тот, кто по нему платит и пользуется. Юридически такая передача складывается из двух разных действий: уступки прав и перевода долга. Согласие арендодателя нужно именно из-за второй части, потому что должника менять без согласия кредитора нельзя.
Отдельного бланка на этот случай закон не установил, и поэтому цена ошибки высокая. В договоре нужно развести, какие права переходят к новому арендатору, а какие обязанности остаются на прежнем, что происходит с задолженностью и с обеспечительным платежом, кто и когда передаёт документы. Если этого не написать, долг по прошлым месяцам предъявят тому, кто уже вышел из сделки, а новый арендатор обнаружит, что оплаченный им обеспечительный платёж числится за другим лицом.
Как выглядит договор уступки прав по аренде
Чаще всего забирают именно предварительный договор, и это логично: сначала стороны договариваются о цене и вносят задаток, а основной договор подписывают после того, как арендодатель дал согласие. Такая последовательность защищает обоих: покупатель прав не платит всю сумму до согласия, а продавец не остаётся ни с чем, если покупатель передумает.
Готовый документ показывает набор условий, о которых на переговорах обычно забывают. Его составили практикующие юристы, он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации в Word или PDF, дальше остаётся подставить свои реквизиты и суммы.
Скачать образец предварительного договора уступки прав по аренде
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров уступки среди них целая подборка: уступка требования по аренде, цессия дебиторской задолженности, уступка с переводом долга, возмездная уступка по купле-продаже. Если вы ещё выбираете конструкцию сделки, удобнее посмотреть их рядом.
Все образцы договоров уступки прав
Что именно переходит к новому арендатору
Слово «переуступка» в законе не встречается, там это называется передачей договора или перенаймом. Смысл в том, что новое лицо занимает место арендатора целиком, а не получает от него отдельную услугу. Поэтому важно заранее развести, что уходит, а что остаётся.
| Что переходит новому арендатору | Что остаётся за прежним |
|---|---|
| Право пользоваться помещением на прежних условиях и на оставшийся срок | Долг по арендной плате за прошедшие периоды, если стороны прямо не перевели его на нового арендатора |
| Обязанность вносить арендную плату начиная с даты передачи | Ответственность за нарушения, допущенные до передачи: порча имущества, просрочка, штрафы |
| Право на продление и преимущественное право на новый срок, если они были в договоре | Право требовать возврата обеспечительного платежа, если в соглашении не написано, что он переходит |
| Обязанности по содержанию, ремонту и страхованию из основного договора | Неотделимые улучшения, компенсацию за которые не согласовали отдельно |
| Право требовать от арендодателя устранения недостатков помещения | Споры с арендодателем, начатые до уступки |
Больше прав, чем было у прежнего арендатора, новому не достанется. Если основной договор запрещает субаренду, запрет действует и после передачи. Если арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, это право у него сохраняется. Поэтому первым делом читают не соглашение об уступке, а сам договор аренды со всеми приложениями.
Чем уступка права отличается от перевода долга
Это две разные сделки с разными правилами. Их путают, и из-за этого соглашения признают незаключёнными или недействительными.
| Уступка права требования | Перевод долга | Передача договора целиком | |
|---|---|---|---|
| Что передают | Право требовать от другой стороны исполнения | Обязанность заплатить или исполнить | И права, и обязанности вместе |
| Чьё согласие нужно | Согласие должника не требуется, если иное не установлено законом или договором | Обязательно согласие кредитора | Обязательно согласие второй стороны договора |
| Что будет без согласия | Сделка действует, должника достаточно уведомить | Перевод долга ничтожен | Арендодатель вправе требовать расторжения, а сделку оспорить |
| Типичный пример в аренде | Арендодатель уступил право получать платежи третьему лицу | Долг арендатора по плате принял на себя другой | Перенаём: место арендатора занял новый бизнес |
На практике под словом «переуступка аренды» почти всегда понимают третий столбец. Именно поэтому к сделке применяются правила сразу об уступке и о переводе долга, и молчание арендодателя согласием не считается: нужен письменный документ, а не устное «я не против».
Нужно ли согласие арендодателя на переуступку
По общему правилу да. Арендатор вправе передать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя. Согласие оформляют одним из трёх способов.
- Пункт в самом договоре аренды: стороны заранее записали, что перенаём допускается. Тогда отдельное письмо не нужно, но лучше всё равно уведомить арендодателя письменно.
- Отдельное письменное согласие на конкретную сделку с указанием, кому и на каких условиях передаются права.
- Трёхстороннее соглашение, где арендодатель выступает стороной. Это самый надёжный вариант: он снимает и вопрос о согласии, и спор о том, с какой даты новый арендатор считается стороной.
Есть важное исключение. Для земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендованного на срок больше пяти лет, арендатор вправе передать свои права и обязанности в пределах срока договора без согласия собственника, достаточно его уведомить. Подробности этой процедуры мы разбирали в отдельном материале про переуступку права аренды земельного участка.
Когда переуступку регистрируют в ЕГРН
Правило простое: соглашение об уступке совершается в той же форме, что и основной договор. Если договор аренды недвижимости заключён на год и дольше и обременение зарегистрировано в ЕГРН, то и передача прав по нему регистрируется. Пока записи нет, новый арендатор не сможет противопоставить своё право третьим лицам, например новому собственнику здания.
- Заявление подают обе стороны соглашения, документы принимают в МФЦ или через электронный сервис Росреестра.
- К заявлению прикладывают соглашение об уступке, согласие арендодателя, документы о полномочиях подписантов, документ об уплате пошлины. Размеры пошлин периодически меняются, сумму лучше уточнить на дату подачи.
- Типичные причины отказа: нет письменного согласия арендодателя, в ЕГРН нет записи об аренде, срок основного договора истёк, помещение описано не так, как в зарегистрированном договоре, доверенность представителя не той формы.
- Если договор аренды заключён меньше чем на год и не регистрировался, уступка тоже не регистрируется: хватает письменной формы.
Открыть образец договора уступки прав по аренде
Как оформить переуступку долга между юридическими лицами
Порядок отработанный, и отступать от него не стоит, даже когда стороны давно знакомы.
- Поднять договор аренды и все приложения, проверить срок, запреты, размер платы и наличие задолженности. Акт сверки с арендодателем на дату передачи обязателен, иначе долг всплывёт позже.
- Получить письменное согласие арендодателя, а лучше сразу договориться о трёхстороннем соглашении.
- Подписать соглашение об уступке прав и переводе долга. В нём указывают реквизиты основного договора, дату перехода прав, цену уступки и порядок расчётов, объём передаваемых обязанностей, судьбу задолженности и обеспечительного платежа, перечень передаваемых документов.
- Передать документы по акту: экземпляр договора аренды, приложения, акты приёма-передачи помещения, платёжные документы, переписку с арендодателем.
- Уведомить арендодателя о состоявшейся передаче, если он не подписывал соглашение. До получения доказательств перехода прав должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору, и это правило работает в обе стороны.
- Зарегистрировать переход, если основной договор зарегистрирован.
Отдельно про цену. Уступка между коммерческими организациями должна быть возмездной: передача прав без встречного предоставления рискует быть квалифицированной как дарение, а дарение между коммерческими организациями запрещено. Символическая сумма ситуацию не спасает, если из документов видно, что встречного предоставления нет.
Зачем нужен предварительный договор и задаток
Между договорённостью и подписью проходит время: арендодатель думает, юристы проверяют помещение, банк готовит деньги. Предварительный договор фиксирует условия на этот период. В нём описывают предмет будущей сделки и срок, в который стороны обязаны подписать основной договор, а если срок не указан, действует год.
Задаток отличается от аванса тем, что работает как санкция. Если сделка сорвалась по вине того, кто дал задаток, деньги остаются у получателя, если по вине получателя, он возвращает двойную сумму. Соглашение о задатке составляется письменно, и в тексте прямо пишут слово «задаток»: при сомнении сумму считают авансом и просто возвращают.
Налоги при уступке прав аренды
Плата за уступку это доход. У организации на общей системе она попадает в выручку от реализации имущественного права, и по общему правилу на неё начисляется налог на добавленную стоимость. У организации на упрощённой системе доход учитывается на дату поступления денег. Расходы на приобретение права уменьшают налоговую базу, только если они подтверждены документами, поэтому договор и платёжки хранят до конца проверочных сроков.
Если права уступает гражданин, у него возникает налог на доходы физических лиц, а уменьшить базу можно на подтверждённые расходы на приобретение этого права. Ставка зависит от общей суммы годового дохода: шкала прогрессивная, и минимальная ставка применяется к доходу до 2,4 миллиона рублей в год, дальше растёт. У нового арендатора расход на приобретение права учитывается по правилам его системы налогообложения.
Какой образец брать
Конструкция сделки зависит от того, что именно вы передаёте и на какой стадии находитесь.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Договорились о передаче прав, но ждёте согласия арендодателя, внесён задаток | Предварительный договор уступки прав и перевода долга по аренде недвижимости |
| Передаёте требования по действующему договору аренды другой компании | Договор уступки прав требования по договору аренды |
| Нужно письменно сообщить должнику о состоявшейся уступке | Уведомление о заключении договора уступки прав |
| Передаёте новому арендатору папку документов по сделке | Акт приёма-передачи документов к договору уступки права |
| Передаёте не аренду, а денежное требование к контрагенту | Договор цессии дебиторской задолженности |
| Ищете помещение через посредника и планируете войти в чужой договор | Договор оказания услуг по подбору нежилого помещения |
Если вместо смены арендатора вам нужно просто пустить кого-то в часть помещения, конструкция другая: это субаренда, и права по договору остаются у вас. Разницу мы разбирали в материале про то, когда переуступка нужна вместо субаренды.
Частые вопросы
Что такое переуступка прав требования?
Это передача права требовать исполнения от другого лица. Прежний кредитор выходит из обязательства, новый занимает его место в том же объёме и на тех же условиях. В аренде так передают право получать платежи, право требовать устранения недостатков помещения или, вместе с обязанностями, всю позицию арендатора.
Чем отличается договор цессии от договора переуступки?
Ничем по существу: цессия это юридическое название уступки требования, а «переуступка» разговорное. Разница появляется тогда, когда вместе с правами передают и обязанности: такая сделка уже не только цессия, к ней добавляются правила о переводе долга, а значит, и требование о согласии кредитора.
Можно ли переуступить право аренды без согласия арендодателя?
По общему правилу нет: вместе с правами переходят обязанности, а должника меняют только с согласия кредитора. Исключение сделано для аренды государственной или муниципальной земли на срок больше пяти лет, там достаточно уведомления. Договор может и прямо разрешать перенаём, тогда согласие уже дано заранее.
Какие документы нужны для переуступки прав?
Основной договор аренды со всеми приложениями, согласие арендодателя, соглашение об уступке прав и переводе долга, акт сверки расчётов на дату передачи, акт приёма-передачи документов, а для регистрации ещё документы о полномочиях подписантов и об уплате пошлины.
Кто оплачивает договор переуступки?
Стороны договариваются сами, законом это не задано. Обычно расходы на подготовку документов и пошлину несёт тот, кто входит в договор, потому что он и получает выгоду. Цена самой уступки тоже свободная: она может быть любой, но не нулевой, если обе стороны коммерческие организации.
Что может стать основанием для отказа в регистрации переуступки?
Отсутствие письменного согласия арендодателя, отсутствие в ЕГРН записи об аренде, истёкший срок основного договора, расхождение в описании помещения, ненадлежащая форма доверенности представителя, неполный комплект документов. Отказ мотивированный и его можно устранить, повторно подав документы.
Нужно ли платить налог по договору переуступки?
Да, плата за уступку это налогооблагаемый доход. Организация учитывает его как выручку от реализации имущественного права, гражданин платит налог на доходы физических лиц. Уменьшить базу можно на документально подтверждённые расходы на приобретение переданного права.
Чем опасна переуступка долга?
Тем, что вместе с местом арендатора можно получить чужие нарушения. Просрочка, неоплаченные коммунальные услуги, самовольная перепланировка, испорченное имущество: всё это арендодатель предъявит тому, кто сейчас в договоре. Защита одна, и она бумажная: акт сверки, акт осмотра помещения и прямая оговорка о том, что за периоды до передачи отвечает прежний арендатор.
Сколько времени занимает переуступка прав по договору аренды?
Подписание занимает день, всё остальное время уходит на согласие арендодателя и на регистрацию. Согласие обычно ждут от нескольких дней до месяца, регистрационное действие по зарегистрированному договору аренды занимает несколько рабочих дней с момента приёма документов, дольше при подаче через МФЦ.
Когда стоит позвать юриста
Готовый документ рассчитан на понятную ситуацию: договор действующий, долгов нет, арендодатель не возражает. Помощь нужна, если есть хотя бы один из этих признаков.
- Основной договор запрещает перенаём или содержит право арендодателя на односторонний отказ.
- За помещением числится задолженность, а стороны не могут договориться, кто её гасит.
- В помещении сделаны неотделимые улучшения, и компенсация не согласована.
- Аренда зарегистрирована, а в описании объекта расхождения с ЕГРН.
- Арендодатель отвечает уклончиво и не даёт письменного согласия.
- Речь идёт о государственной или муниципальной земле, торгах или инвестиционном договоре.
Юрист прочитает основной договор, оценит риски перехода, подготовит соглашение и согласие арендодателя и соберёт комплект на регистрацию. Разбор занимает несколько минут, а на кону обычно годы аренды и вложения в помещение.
Получить консультацию юриста по уступке прав аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры уступки прав. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
