Аренда рабочего места: как оформить договор

Аренда рабочего места это передача не целого помещения, а его части: кресла в салоне, кабинета в клинике, стола в офисе, места за швейной машиной. Мастер платит фиксированную сумму и работает на себя, а владелец помещения получает регулярный доход без найма персонала.

Отдельного бланка для такого договора нет, и в этом главная сложность. Один и тот же лист бумаги может быть признан обычной арендой, договором оказания услуг или замаскированным трудовым договором, и от этого зависят налоги, штрафы и то, кто отвечает перед клиентом. Разбираем, как описать предмет, чтобы договор устоял, и даём образец.

Договор аренды рабочего места: что в нём должно быть

Образец составили практикующие юристы: предмет описан как конкретное оборудованное место по конкретному адресу, а не как абстрактная услуга. Отдельными пунктами закреплены плата, обязанность соблюдать внутренний режим работы и порядок возврата места. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.

Скачать образец договора аренды рабочего места

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы для офиса, части нежилого помещения, торговой площади и оборудования, а также субаренда и акты приёма-передачи. Посмотрите подборку, если помещение передаётся целиком или на других условиях.

Все образцы договоров аренды

Обязательный минимум условий такой:

Плата это тот пункт, который чаще всего рушит всю конструкцию. Как только вместо фиксированной суммы появляется доля от выручки мастера, налоговая и трудовая инспекция начинают смотреть на договор как на прикрытие трудовых отношений или как на совместную деятельность. Фиксированная арендная плата, не зависящая от числа клиентов, это главный признак настоящей аренды.

Аренда рабочего места в салоне красоты: где чаще всего ошибаются

Салоны красоты, барбершопы, студии маникюра и тату это основной рынок таких договоров. Схема выглядит просто: салон снимает помещение целиком, оборудует кресла и передаёт их мастерам. Проблемы начинаются позже.

• Мастер подчиняется графику салона, носит форму и обслуживает клиентов администратора. Это признаки трудовых отношений, а не аренды
• Салон выдаёт материалы и забирает процент. Значит, доход мастера зависит от салона, а не от собственного оборудования
• Клиент записывается в салон, а не к мастеру. Отвечать перед потребителем будет тот, кто принял заказ
• Место не описано. Формулировка «одно кресло в помещении» без площади и схемы делает предмет неопределённым

Если инспекция признает отношения трудовыми, договор аренды переквалифицируют, а работодателю доначислят НДФЛ и страховые взносы за весь период. Добавляется административный штраф за подмену трудового договора гражданско-правовым: для организаций он доходит до ста тысяч рублей, для предпринимателей суммы меньше, но чувствительные.

Ещё один момент, о котором забывают: косметологические процедуры относятся к медицинской деятельности и требуют лицензии. Лицензия выдаётся на конкретное помещение и на конкретное юридическое лицо или ИП. Арендатор кресла не получает право работать по лицензии салона автоматически. Это отдельный вопрос, который решают до подписания договора, а не после визита проверяющих.

Нужно ли регистрировать договор аренды рабочего места

Регистрируется не сам договор, а обременение права на недвижимость, и обязанность возникает по общему правилу при сроке год и больше. Рабочее место это часть помещения, поэтому есть нюанс.

Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он сохраняет силу между сторонами: обе обязаны его исполнять. Но третьим лицам его противопоставить нельзя. При смене собственника помещения или при споре с новым арендатором того же места мастеру нечем будет подтвердить своё право.

Подробный порядок с перечнем документов и госпошлиной мы разбирали в материале про регистрацию договора аренды нежилого помещения.

Субаренда рабочего места: когда нужно согласие собственника

Салон почти никогда не владеет помещением. Он сам арендатор, а значит, передавая кресло мастеру, оформляет субаренду.

1. Проверьте свой договор аренды: передавать помещение или его часть в субаренду можно только с согласия собственника. Молчание согласием не считается
2. Согласие берут либо сразу в основном договоре отдельным пунктом, либо отдельным письмом или дополнительным соглашением
3. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Если он длиннее, лишний период просто не работает
4. Если основной договор прекращается, субаренда прекращается вместе с ним. Субарендатор вправе потребовать заключить с ним договор на оставшийся срок на тех же условиях, но обязанности продлевать отношения у собственника нет
5. Перед собственником по-прежнему отвечает основной арендатор, а не мастер

Субаренда без согласия собственника даёт ему право потребовать досрочного расторжения договора и освобождения помещения. Для салона это означает потерю не только помещения, но и всех мастеров сразу. Как оформляется согласие и чем субаренда отличается от переуступки, мы разбирали в материале про договор субаренды помещения.

Самозанятый и аренда рабочего места: кто и какой налог платит

Здесь два разных вопроса, которые постоянно путают.

Мастер-арендатор может быть самозанятым. Он платит налог на профессиональный доход со своей выручки от клиентов: 4 процента с поступлений от граждан и 6 процентов от организаций. Арендная плата для него это расход, который на расчёт налога не влияет: при налоге на профессиональный доход расходы не учитываются вообще.

А вот арендодатель, который сдаёт рабочее место, применять этот режим не может. Налог на профессиональный доход распространяется на сдачу внаём жилых помещений, а рабочее место находится в нежилом. Доход от такой аренды облагается по общим правилам: организация платит налог по своей системе налогообложения, предприниматель по своей, а обычный гражданин налог на доходы физических лиц.

Если место сдаёт организация мастеру-гражданину, как в нашем образце, то налоговым агентом организация не становится: она не выплачивает доход, а получает его. Обязанность заплатить налог лежит на самой организации.

Открыть образец договора аренды рабочего места

Коворкинг и аренда рабочего места: почему это разные договоры

Коворкинг продаёт не место, а доступ. Резидент получает право пользоваться любым свободным столом, переговорной, кухней, интернетом и печатью. Конкретное место за ним не закреплено, а значит, нет и предмета аренды.

• Договор коворкинга: возмездное оказание услуг. Оператор вправе менять расположение мест, ограничивать доступ по тарифу, приостанавливать обслуживание
• Договор аренды рабочего места: за арендатором закреплено конкретное место с конкретным оборудованием, и лишить его этого места в одностороннем порядке нельзя
• Фиксированное место в коворкинге: пограничный вариант. Если стол закреплён и обозначен на схеме, отношения ближе к аренде, даже когда договор назван абонементом

Название документа не определяет его природу: суд смотрит на содержание условий. Поэтому если вам важно, чтобы место осталось за вами и его нельзя было забрать, добивайтесь описания конкретного места в предмете, а не общей формулировки о доступе к инфраструктуре.

Частые вопросы

Что такое аренда рабочего места?

Это передача во временное пользование части помещения, оборудованной для конкретной работы: кресла, кабинета, стола, станка. Арендатор платит фиксированную сумму и работает самостоятельно, отношения между сторонами не трудовые.

Как называется аренда рабочего места в офисе?

Юридически это аренда части нежилого помещения. В деловом обороте используют слова «коворкинг», «гибкий офис», «рабочее место по абонементу», но эти названия не меняют сути: важно, закреплено конкретное место или нет.

Нужно ли регистрировать договор аренды рабочего места?

Только при сроке год и больше. Тогда одновременно с регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт, для чего готовят технический план. Договоры на 11 месяцев и на неопределённый срок не регистрируются.

Можно ли самозанятому сдавать в аренду рабочее место?

Сдавать можно, но налог на профессиональный доход к этому доходу не применяется: режим рассчитан на жилые помещения. Доход от сдачи рабочего места облагается налогом на доходы физических лиц либо по режиму ИП.

Можно ли заключать договор аренды с самозанятым?

Да, если самозанятый выступает арендатором. Никаких дополнительных требований к нему нет, достаточно указать в договоре его статус и номер, по которому формируются чеки.

Нужен ли договор на субаренду рабочего места?

Да, если помещение вы сами арендуете. Тогда с мастером заключается именно субаренда, и на неё нужно согласие собственника. Без согласия собственник вправе требовать досрочного расторжения основного договора.

Можно ли работать в помещении без договора аренды?

Фактически работать можно, юридически такое положение опасно для обеих сторон. Мастер в любой момент может лишиться места без предупреждения и компенсации, а владелец помещения не сможет взыскать плату и доказать, кто пользовался местом.

Можно ли арендовать офис с юридическим адресом?

Да, но регистрация компании по адресу требует отдельного согласия собственника и гарантийного письма. Само по себе право пользоваться рабочим местом не даёт права указать этот адрес в реестре.

Какой обычно срок аренды рабочего места?

Чаще всего 11 месяцев с условием о продлении либо неопределённый срок с предупреждением за месяц. Оба варианта избавляют от регистрации обременения.

Что обязательно должно быть в договоре аренды?

Предмет, то есть данные, позволяющие точно определить передаваемое место. Это единственное условие, названное обязательным прямо. Всё остальное закон может достроить сам, но на практике без платы, срока и порядка возврата договор работает плохо.

Когда универсального образца недостаточно

Типовой договор закрывает простой случай: одно место, фиксированная плата, понятный собственник. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:

• помещение вы арендуете сами и оформляете субаренду
• плата привязана к выручке мастера или к числу клиентов
• мастер работает на вашем оборудовании и вашими материалами
• речь идёт о косметологии, стоматологии или другой лицензируемой деятельности
• клиентов принимает администратор салона, а не сам мастер
• договор нужен на срок год и больше и требует регистрации
• арендатор хочет использовать адрес для регистрации своего бизнеса
• отношения уже начались без договора и стороны спорят о долге

Юрист проверит основной договор аренды и полномочия сторон, опишет место так, чтобы снизить риск оспаривания, и уберёт формулировки, из-за которых отношения выглядят трудовыми. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле доначислений за весь период работы мастеров.

Получить консультацию юриста по договору аренды рабочего места

Что ещё почитать по теме

Если вы снимаете не место, а помещение целиком, набор обязательных условий и порядок проверки собственника будут другими.

Аренда нежилого помещения под офис: как составить договор

Отдельный вопрос, который всплывает почти в каждом споре с салоном или бизнес-центром, это ремонт и улучшения за счёт арендатора.

Кто должен делать ремонт в арендуемом помещении

Другие образцы по теме

Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.

Вместе с договором на рабочее место обычно скачивают эти формы.

• Договор аренды части нежилых помещений с указанием цели использования
• Договор аренды помещения под офис
• Договор субаренды нежилого помещения
• Соглашение о расторжении договора аренды
• Договор аренды имущества