Помещение под магазин снимают не ради квадратных метров, а ради потока покупателей и права торговать именно тем товаром, который вы планируете продавать. Если в договоре не зафиксировано целевое назначение, арендодатель вправе в любой момент запретить размещение вывески, поменять входную группу или пустить рядом прямого конкурента, и формально нарушения не будет.
Типового бланка договора аренды торгового помещения нет, каждый пишет его сам. Поэтому ошибиться просто, а исправлять дорого: витрина, вывеска, режим работы, подключение кассы и холодильного оборудования упираются в условия, которых в универсальном шаблоне обычно нет. Разбираем, что должно быть в договоре аренды магазина, чем торговая площадь отличается от общей и как считается плата в виде процента с оборота.
Скачать образец договора аренды торгового помещения
Образец составили практикующие юристы: он рассчитан на аренду торгового помещения между юридическими лицами, учитывает действующие правила и типовые споры арендодателя с арендатором. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По торговым объектам их несколько: договор на торговое помещение, на торговую площадь, на киоск, на помещение под магазин и на площадь для розничной торговли смешанными группами товаров. Посмотрите подборку и возьмите подходящий.
Все образцы договоров аренды торгового помещения
Договор аренды магазина: обязательные условия
Часть условий требует закон, без них договор считается незаключённым. Остальные добавляют, чтобы магазин смог открыться и работать.
| Условие | Обязательно | Что писать |
|---|---|---|
| Стороны | Да | Наименования, ОГРН и ИНН организаций или данные ИП, полномочия подписантов |
| Предмет | Да | Кадастровый номер, адрес, этаж, номера помещений, площадь, план с границами торгового зала |
| Размер арендной платы | Да | Твёрдая сумма или ставка за квадратный метр, отдельно НДС |
| Целевое назначение | Нет, но критично | Розничная торговля конкретной группой товаров, продажа алкоголя, общепит |
| Вывеска и витрина | Нет, но критично | Согласие на размещение вывески, место, размер, кто согласует с органами |
| Электрическая мощность | Нет, но критично | Лимит в киловаттах под холодильники, печи, кассы, освещение |
| Режим работы | Нет | Часы доступа, разгрузка товара, вывоз мусора |
| Запрет конкурентов рядом | Нет | Обязанность арендодателя не сдавать соседние площади под тот же профиль |
Целевое назначение защищает обе стороны. Арендатору оно гарантирует, что помещение можно использовать под заявленный формат, а арендодателю не даёт превратить продуктовый магазин в шиномонтаж. Формулируйте профиль конкретно, но не слишком узко, иначе расширение ассортимента придётся согласовывать отдельно.
Торговая площадь и площадь торгового зала: почему это разные цифры
В договоре аренды обычно фигурирует общая площадь помещения, а для налогов и для расчётов с арендодателем важны другие показатели. Путаница здесь стоит денег.
| Показатель | Что входит | На что влияет |
|---|---|---|
| Общая площадь | Торговый зал, подсобки, склад, коридоры, санузел | Обычно база для расчёта арендной платы |
| Площадь торгового зала | Только зона обслуживания покупателей и выкладки | Патентная система для ИП: лимит по площади зала на объект |
| Полезная площадь | Помещение без мест общего пользования | Расчёт ставки в торговых центрах |
| Площадь с коэффициентом | Полезная площадь плюс доля коридоров и санузлов | Увеличивает платёж, проверяйте коэффициент до подписания |
Если планируете патент, площадь торгового зала должна быть выделена в договоре и на плане. Иначе налоговая посчитает всю арендуемую площадь торговым залом, и право на патент потеряется.
Открыть образец договора аренды торгового помещения
Как считают арендную плату в торговле
- Фиксированная ставка. Сумма за квадратный метр в месяц или в год, самый простой вариант для стрит-ритейла.
- Процент с товарооборота. Применяется в торговых центрах: арендатор платит долю выручки, обычно с минимальной гарантированной суммой.
- Комбинированная схема. Фиксированная часть плюс процент с оборота сверх порога. Пропишите, как подтверждается оборот и какие данные передаются арендодателю.
- Переменная часть. Электричество, вода, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, охрана. Считается по счётчикам или по доле площади.
- Маркетинговый сбор в торговых центрах. Отдельная строка, её тоже нужно ограничить суммой.
Ограничьте индексацию потолком. Пункт о ежегодном повышении без верхней границы позволяет арендодателю поднять ставку так, что торговая точка станет убыточной, а вложения в оборудование и ремонт останутся в помещении.
Что проверить в помещении до подписания
- Выписку из ЕГРН. Собственник, обременения, ипотека, уже зарегистрированная аренда. Свидетельство о праве собственности сейчас не выдают, актуальна выписка.
- Назначение помещения. Для магазина в жилом доме нужен отдельный вход и перевод в нежилой фонд.
- Ограничения по алкоголю. Розничная продажа алкоголя запрещена на прилегающих территориях школ, детских садов, медицинских, спортивных и ряда других объектов. Границы таких территорий определяет орган местного самоуправления, поэтому смотреть надо схему конкретного города или района, и делать это до подписания договора.
- Санитарные требования к продуктовой рознице и общепиту: вентиляция, водоснабжение, зона разгрузки, помещение для персонала.
- Электрическую мощность. Холодильные витрины и печи потребляют много, лимит бизнес-центра может не позволить их поставить.
- Согласование вывески. Размещение вывесок и рекламных конструкций на фасаде регулируется правилами благоустройства города.
- Не субаренда ли это. Если арендодатель сам арендатор, нужны согласие собственника и договор, срок которого не короче вашего.
- Соответствие планировки техническому плану. Незаконная перепланировка станет вашей проблемой при проверке.
Киоск, павильон и торговое место: другой договор
Нестационарный торговый объект на муниципальной земле не арендуют по обычному договору аренды помещения. Место включается в схему размещения нестационарных торговых объектов, а право на него разыгрывается на торгах и оформляется договором на размещение объекта. Если же вы берёте готовый киоск у частного владельца, договор будет об аренде движимого или недвижимого имущества в зависимости от того, как объект зарегистрирован.
| Объект | Договор | Особенность |
|---|---|---|
| Помещение в здании | Аренда нежилого помещения | Регистрация обременения при сроке от года |
| Торговая площадь в центре | Аренда части помещения | Границы выделяются на плане |
| Торговое место на рынке | Договор с управляющей компанией рынка | Правила рынка становятся частью договора |
| Киоск или павильон на муниципальной земле | Договор на размещение нестационарного объекта | Через схему размещения и торги |
| Место под торговый автомат | Аренда части площади | Указывается точка размещения и подключение к электричеству |
Срок договора и регистрация
Аренда на 11 месяцев не требует обращения в Росреестр, поэтому такой срок встречается чаще всего. Договор на год и больше подлежит государственной регистрации: в ЕГРН вносится запись об обременении права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, а третьим лицам его можно противопоставить только после появления записи.
Незарегистрированная долгосрочная аренда действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам. Для магазина с вложениями в отделку и оборудование это существенно: если помещение продадут, новый собственник вправе не считаться с такой арендой.
Что понадобится для открытия магазина в арендованном помещении
Договор аренды это только первый документ. Дальше идёт набор, без которого точку не запустить, и часть его зависит именно от условий аренды.
| Что нужно | Связь с договором аренды |
|---|---|
| Контрольно-кассовая техника с регистрацией по адресу | Адрес должен совпадать с адресом в договоре |
| Уголок потребителя со сведениями о продавце и правилами продажи | Место размещения согласуется с арендодателем. Книга отзывов для розничной торговли больше не обязательна, она осталась в сфере услуг и общепита |
| Вывеска и оформление витрины | Согласие арендодателя и согласование по правилам благоустройства |
| Договоры на вывоз мусора, дезинсекцию и дератизацию | Часто заключает арендодатель, надо понять, входит ли это в переменную часть |
| Уведомление о начале деятельности для розничной торговли | Подаётся по адресу помещения |
| Лицензия на розничную продажу алкоголя | Нужен договор аренды на срок не менее года либо на неопределённый срок |
| Санитарные документы для продуктовой розницы | Требования к помещению проверяются до подписания |
Для алкогольной лицензии срок аренды имеет значение. Помещение должно быть в собственности либо в аренде на срок не менее года или на неопределённый срок. Договор ровно на 11 месяцев для такой точки не подойдёт, а вот бессрочный подходит и при этом не требует регистрации в Росреестре.
Как заполнить договор аренды торгового помещения
- Впишите реквизиты сторон, ОГРН и ИНН, основания полномочий подписантов.
- Перенесите из выписки ЕГРН кадастровый номер, адрес, этаж, площадь и назначение объекта.
- Выделите на плане торговый зал и подсобные помещения, приложите план к договору.
- Укажите целевое назначение: розничная торговля конкретной группой товаров.
- Определите структуру платы: фиксированная ставка, процент с оборота или комбинация с минимальной суммой.
- Опишите переменную часть и порядок подтверждения расходов счетами поставщиков.
- Согласуйте вывеску: место, размер, кто согласует конструкцию и за чей счёт.
- Зафиксируйте электрическую мощность, режим работы и порядок разгрузки товара.
- Пропишите обеспечительный платёж, потолок индексации и порядок выхода из договора.
- Подпишите акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотофиксацией состояния.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк рассчитан на понятную ситуацию: одно помещение, один собственник, обычная розница. Отдельная проработка нужна, если вы открываете магазин с алкоголем, продуктовую точку с санитарными требованиями, общепит, аптеку, если помещение берётся в торговом центре со сводом правил и процентом с оборота, если планируется дорогая отделка, если арендодатель сдаёт по субаренде или у объекта несколько собственников. Юрист изучит документы и подготовит договор под ваш формат торговли.
Получить консультацию юриста по аренде торгового помещения
Частые вопросы
Что нужно знать при аренде торгового помещения
Проверьте право арендодателя по выписке ЕГРН, зафиксируйте целевое назначение и профиль торговли, согласуйте вывеску, уточните электрическую мощность и разберитесь, от какой площади считается плата. Отдельно проверьте ограничения по алкоголю и санитарные требования, если они относятся к вашему формату.
Можно ли снимать торговое помещение у физического лица
Да. Но если арендатор организация или предприниматель, а арендодатель обычный гражданин, арендатор становится налоговым агентом и удерживает НДФЛ из арендной платы. Переложить эту обязанность на арендодателя условием договора нельзя.
Нужно ли регистрировать договор аренды магазина
Только при сроке от года. Договор на 11 месяцев и договор без указания срока регистрации не требуют.
Как арендовать землю под торговую точку
Земельный участок под нестационарный объект предоставляется по схеме размещения таких объектов, которую утверждает муниципалитет. Право обычно разыгрывается на аукционе, а оформляется договором на размещение объекта, а не договором аренды помещения.
Можно ли арендовать полку или стеллаж в чужом магазине
Да, это оформляется как аренда части площади или как договор оказания услуг по размещению товара. Важно описать точное место, площадь, срок и порядок расчётов, а также чей персонал обслуживает покупателей.
Что делать, если арендодатель поднимает плату каждый год
Смотреть договор. Если в нём есть право на одностороннюю индексацию без ограничений, повышение законно. Поэтому потолок индексации и периодичность нужно согласовывать до подписания, а не после.
Кто отвечает за пожарную безопасность в арендованном магазине
По общему правилу за состояние здания отвечает собственник, а за соблюдение требований в занимаемом помещении арендатор. Конкретное распределение обязанностей лучше прописать в договоре, включая содержание путей эвакуации и систем сигнализации.
Другие образцы по теме
Для разных форматов торговли нужны разные договоры: помещение под магазин, торговая площадь в центре, киоск, площадь под торговый автомат. Все эти варианты собраны в одном разделе каталога.
Образцы договоров аренды торгового помещения
Если магазин размещается в отдельном здании, к договору добавляются условия о правах на земельный участок под ним. Такие образцы вынесены в свой раздел.
Образцы договоров аренды зданий
Когда торговая точка берётся не у собственника, а у другого арендатора, оформляется субаренда с письменным согласием собственника.
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
