Аренда предприятия это не аренда помещения с оборудованием. В аренду уходит целый имущественный комплекс: здания, участки, станки, запасы сырья, права требования и переведённые на арендатора долги. Поэтому один договор здесь не работает, к нему всегда идёт пакет приложений: инвентаризация, баланс, заключение аудитора, перечень долгов и передаточный акт.
Утверждённого бланка такого договора нет, а требования к нему строже, чем у любой другой аренды. Договор составляется одним документом, подписанным сторонами, и подлежит государственной регистрации независимо от срока: хоть на год, хоть на месяц. Пока регистрации нет, договор считается незаключённым, а значит, арендатор пользуется чужим бизнесом без основания и рискует всеми вложениями.
Какие документы прикладывают к договору аренды предприятия
Комплект собирают до подписания, а не после.
| Документ | Зачем он нужен | Что будет без него |
|---|---|---|
| Акт полной инвентаризации | Фиксирует, что именно входит в комплекс: основные средства, запасы, оборудование | Предмет договора нельзя определить, а при возврате нечего сверять |
| Бухгалтерский баланс | Показывает финансовое состояние комплекса на дату передачи | Арендатор не понимает, что берёт, а стороны спорят о стоимости |
| Заключение независимого аудитора | Подтверждает состав и стоимость предприятия независимой оценкой | Спор о цене аренды и о размере ответственности за утрату имущества |
| Перечень долгов | Кредиторы, характер, размер и сроки требований по каждому обязательству | Кредиторов невозможно уведомить, а долги всплывают уже после передачи |
| Передаточный акт | Момент фактической передачи комплекса и его состояние | Неясно, с какого дня арендатор отвечает за имущество и платит |
| Перечень прав на обозначения и исключительных прав | Товарный знак, коммерческое обозначение, программы, домен | Арендатор работает под чужим брендом без права на него |
Такой пакет закон прямо предписывает при продаже предприятия, и на практике его же собирают при аренде: без инвентаризации нельзя описать предмет, а без перечня долгов невозможно выполнить обязанность уведомить кредиторов. Расходы на подготовку комплекса к передаче, включая составление акта, по общему правилу несёт арендодатель, если стороны не договорились иначе.
Не собирайте договор такого объёма с нуля. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть структура состава предприятия, раздел о переводе долгов, порядок передачи и возврата комплекса, распределение расходов на содержание. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и доработать под свой комплекс.
Скачать образец договора аренды предприятия
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и по аренде бизнеса их несколько: предприятие целиком как имущественный комплекс, отдельное подразделение, арендный подряд с трудовым коллективом, а также обычные договоры на помещение и оборудование. Если ваш случай проще, чем комплекс, посмотрите всю подборку.
Что проверить в составе предприятия до подписания
Инвентаризационная опись отвечает на вопрос «что есть», а проверка на вопрос «чем из этого можно пользоваться».
- Лицензии не переходят к арендатору. Права, полученные арендодателем по разрешению или лицензии, остаются у него, если закон прямо не установил иное. При этом включение в состав комплекса обязательств, которые без лицензии исполнить нельзя, не освобождает арендодателя от ответственности перед кредиторами.
- Земля под зданиями. Проверьте, на каком праве она у арендодателя: собственность, аренда или пользование. Если участок сам арендован, посмотрите, разрешает ли тот договор передачу прав дальше.
- Залоги и аресты. Закажите выписку из ЕГРН по недвижимости и проверьте реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Заложенный станок могут забрать у арендатора.
- Имущество в лизинге и в аренде у третьих лиц. Оно не принадлежит арендодателю, и передать его в составе комплекса он не вправе без согласия владельца.
- Товарный знак и коммерческое обозначение. Убедитесь, что права зарегистрированы на арендодателя и не переданы кому-то ещё по исключительной лицензии.
- Контракты с покупателями и поставщиками. Права требования уступаются, долги переводятся, и по каждому договору стоит проверить, нет ли там запрета на уступку без согласия контрагента.
- Судебные дела и исполнительные производства. Проверьте арендодателя по картотеке арбитражных дел и по банку исполнительных производств.
Отдельно проверьте полномочия того, кто подписывает. Аренда предприятия для большинства компаний это крупная сделка, а иногда ещё и сделка с заинтересованностью: тогда нужно решение общего собрания участников или совета директоров. Без него сделку можно оспорить.
Уведомление кредиторов: шаг, который пропускают чаще всего
До передачи предприятия арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, которые входят в состав комплекса. Дальше сроки жёсткие.
| Ситуация | Что может кредитор | Срок |
|---|---|---|
| Кредитора уведомили, он письменно не дал согласия на перевод долга | Требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков | Три месяца со дня получения уведомления |
| Кредитора не уведомили вовсе | Предъявить те же требования | Год со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче |
| Долг переведён без согласия кредитора | Требовать исполнения от любой из сторон | Арендодатель и арендатор отвечают солидарно |
Солидарная ответственность это главный сюрприз для арендатора. Если долг перевели на него без согласия кредитора, платить может потребоваться обоим, и порядок расчётов между собой стороны потом будут выяснять отдельно. Поэтому перечень долгов и доказательства отправки уведомлений хранят вместе с договором.
Форма договора и регистрация
Требования к форме здесь строже обычного:
- Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Обмен письмами, счетами или сканами не подойдёт.
- Несоблюдение формы влечёт недействительность договора.
- Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации, независимо от срока.
- Заявление подают в Росреестр через многофункциональный центр или в электронном виде, пошлину платит та сторона, которая указана в договоре.
- Приложения прошивают и подписывают вместе с договором, они его неотъемлемая часть.
Передача идёт по передаточному акту. Подготовку комплекса к передаче, включая составление и представление акта на подписание, по общему правилу обеспечивает и оплачивает арендодатель. При возврате всё повторяется в обратную сторону, и теперь уже подготовку берёт на себя арендатор, если в договоре не написано иначе.
Открыть образец договора аренды предприятия
Что происходит с работниками
Передача предприятия в аренду сама по себе не переводит людей к новому хозяину. Трудовые договоры заключены с организацией-арендодателем и остаются с ней, пока стороны не оформят перевод. Если работать должны у арендатора, оформляют перевод с письменного согласия каждого работника либо арендатор нанимает людей заново.
Ещё один вариант это арендный подряд: оборудование и участок передаются трудовому коллективу, который сам организует работу и рассчитывается с предприятием. Отдельного института в законе у такого договора тоже нет, он собирается из обычных правил об аренде имущества и о расчётах. Государственной регистрации как аренда предприятия он не требует, потому что предметом выступает не комплекс целиком, а конкретное имущество и порядок работы.
Какой вариант договора выбрать
Аренда предприятия нужна далеко не всегда. Часто задачу решает более простой договор, который не придётся регистрировать.
| Ваша ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Передаёте действующий бизнес целиком, с имуществом, правами и долгами | Договор аренды предприятия между юридическими лицами |
| Передаётся отдельный цех, участок или подразделение, без права выкупа | Договор аренды подразделения предприятия |
| Работу на оборудовании предприятия берёт на себя трудовой коллектив | Договор аренды подряда между предприятием и арендным коллективом |
| Нужен развёрнутый вариант с описанием комплекса для предпринимательской деятельности | Договор аренды предприятия как имущественного комплекса |
| На самом деле нужны только стены: помещение под производство | Договор аренды производственного помещения |
| Нужно только оборудование, здание остаётся у собственника | Договор аренды оборудования |
| Речь про офис для компании | Договор на аренду помещения под офис |
Разница принципиальная: аренда предприятия требует регистрации при любом сроке, аренда помещения только при сроке от года, а аренда оборудования не регистрируется вовсе. Если бизнес-задача решается арендой помещения и оборудования по двум обычным договорам, это почти всегда быстрее и дешевле.
Частые вопросы
Какие документы обязательно прилагаются к договору аренды предприятия?
Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости, перечень долгов с указанием кредиторов и сроков, передаточный акт. Выписка из реестра юридических лиц к обязательным приложениям не относится, но её всегда запрашивают при проверке контрагента.
В какой форме заключается договор аренды предприятия?
Только письменно и только одним документом, подписанным обеими сторонами. Обмен письмами и подписание разных экземпляров разного содержания не подойдут: несоблюдение формы влечёт недействительность.
Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия?
Да, независимо от срока. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации, а не с даты подписания.
Что такое предприятие как имущественный комплекс простыми словами?
Это работающий бизнес целиком: недвижимость, оборудование, запасы, права по договорам, обозначения и долги. Юридически такой комплекс признаётся недвижимостью, отсюда и требование регистрации.
Переходят ли к арендатору лицензии предприятия?
По общему правилу нет. Лицензируемую деятельность арендатор ведёт только по собственному разрешению. Если в состав комплекса вошли обязательства, которые без лицензии исполнить невозможно, ответственность перед кредиторами остаётся на арендодателе.
Кто платит за подготовку предприятия к передаче?
Арендодатель, если в договоре не написано иначе. Он же составляет передаточный акт и представляет его на подписание.
Чем аренда предприятия отличается от аренды подразделения?
Объёмом и формальностями. Отдельного института «аренда подразделения» в законе нет: это обычная аренда имущества и помещений, названная по объекту. Договор по ней проще, и кредиторов уведомлять не нужно. Регистрации как аренды предприятия он не требует, но если в составе есть недвижимость и срок от года, аренду недвижимости регистрируют по общим правилам.
Можно ли арендовать предприятие с последующим выкупом?
Да, условие о выкупе допускается и прописывается прямо в договоре: выкупная цена, порядок зачёта арендных платежей и момент перехода права. Переход права на недвижимость в составе комплекса регистрируется отдельно.
Когда лучше обратиться к юристу
Аренда предприятия относится к тем сделкам, где универсальный образец это только каркас. Разбор под себя нужен почти всегда, а особенно если:
- в составе комплекса есть недвижимость на арендованной земле
- часть имущества в залоге, в лизинге или под арестом
- переводятся долги, а согласие кредиторов ещё не получено
- сделка крупная и требует одобрения участников или совета директоров
- предприятие ведёт лицензируемую деятельность
- планируется выкуп комплекса по окончании аренды
- работников нужно перевести к арендатору
Юрист соберёт комплект приложений, проверит состав комплекса и полномочия сторон и настроит порядок уведомления кредиторов так, чтобы через три месяца после передачи не пришлось досрочно гасить чужие обязательства. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле, чем оспоренная сделка.
Получить консультацию юриста по договору аренды предприятия
Что ещё почитать по теме
Если вы хотите разобраться в самом договоре, а не только в приложениях к нему, есть подробный материал: существенные условия, состав комплекса, права арендатора и порядок возврата.
Аренда предприятия как имущественного комплекса
Когда бизнес-задача решается арендой помещения, а не комплекса, полезен разбор договора на нежилое помещение: что закон требует указать и без чего его признают незаключённым.
Что должно быть в договоре аренды нежилого помещения
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
