Выкупить квартиру, которую снимаешь, можно только одним способом: если такое условие есть в самом договоре. Закон разрешает предусмотреть, что жильё переходит в собственность нанимателя по окончании срока или раньше, при внесении всей выкупной цены. Без этого пункта наниматель остаётся нанимателем, сколько бы лет он ни платил.
Звучит как удобная рассрочка без банка, и в этом главная ловушка. До полной оплаты собственником остаётся наймодатель, а значит квартиру можно заложить, продать, унаследовать и потерять по долгам владельца. Готового бланка для такой сделки нет, и цена ошибки здесь измеряется стоимостью квартиры. Разбираем, как устроен выкуп, что обязательно написать в договоре и чем эта схема отличается от приватизации муниципального жилья.
Как устроен наём квартиры с правом выкупа
Суть схемы в том, что один договор совмещает две сделки: пользование жильём за плату и его последующую покупку. Пока идёт срок, человек живёт в квартире как наниматель. Когда выкупная цена внесена полностью, стороны оформляют переход права собственности.
| Этап | Что происходит | На что смотреть |
|---|---|---|
| Подписание договора | Определяются квартира, срок, ежемесячная плата и выкупная цена | Выкупная цена должна быть зафиксирована суммой, а не формулой «по рыночной» |
| Проживание и платежи | Наниматель вносит плату, часть которой может засчитываться в выкуп | Прямо указать, какая часть идёт в счёт цены, а какая это плата за пользование |
| Полная оплата | Выкупная цена внесена целиком | Нужен документ, подтверждающий расчёты: расписки, платёжки, акт сверки |
| Переход права | Стороны подают документы на регистрацию перехода права собственности | Без записи в ЕГРН собственником вы не станете, даже заплатив всё |
Формально это конструкция, знакомая по аренде с выкупом: плата за пользование плюс накопление выкупной цены. Разница в том, что жильё гражданину передаётся по договору найма, а значит применяются правила о найме жилого помещения, и это влияет и на срок, и на возможность выселения, и на права членов семьи.
Не подписывайте расписку вместо договора. Готовый документ ниже составили практикующие юристы: в нём есть описание квартиры, размер платы, срок, обязанности сторон по содержанию жилья и отдельное условие о праве выкупа по истечении срока. Скачивается в Word или PDF, бесплатно и без регистрации, при необходимости просто распечатывается.
Скачать образец договора коммерческого найма с правом выкупа
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров по найму и аренде квартиры здесь целая подборка: простой наём между гражданами, наём для семьи, посуточная аренда, аренда компанией у гражданина и варианты с правом выкупа. Выберите тот, что совпадает с составом сторон.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Наём или аренда: как правильно назвать договор
Путаница в названии стоит дороже, чем кажется. Правило простое: жильё гражданину передаётся по договору найма, аренда это когда квартиру снимает организация. Организация, взявшая квартиру в аренду, может использовать её только для проживания граждан, обычно своих сотрудников.
| Признак | Наём жилого помещения | Аренда квартиры |
|---|---|---|
| Кто вселяется | Гражданин | Организация для проживания сотрудника |
| Как называются стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Максимальный срок | Пять лет, если срок не указан, считается пять лет | Срок определяют стороны |
| Регистрация | Обременение регистрируется при сроке от года | Договор от года регистрируется |
| Досрочное прекращение по инициативе владельца | Только через суд и по ограниченным основаниям | По правилам договора и общим нормам об аренде |
Написание «найм» встречается часто, но правильная форма именно «наём», а в косвенных падежах появляется «найма». На силу договора это не влияет, а вот неверно выбранный тип договора влияет: если квартиру снимает гражданин, суд будет применять правила о найме независимо от того, как вы назвали бумагу.
Что обязательно написать про выкуп
Здесь и рождаются почти все споры. В договоре должно быть предельно ясно, сколько стоит квартира, что именно засчитывается в её цену и что происходит, если сделка не доходит до конца.
| Условие | Как писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Выкупная цена | Точная сумма цифрами и прописью, фиксированная на весь срок | Владелец переоценит квартиру в конце срока, и выкуп сорвётся |
| Зачёт платежей | Какая часть ежемесячного платежа идёт в счёт цены, а какая это плата за проживание | Все внесённые деньги окажутся просто платой за наём |
| График платежей | Суммы и даты, порядок подтверждения оплаты | Невозможно доказать, сколько уже внесено |
| Момент перехода права | После внесения всей суммы, с обязанностью подать документы на регистрацию в конкретный срок | Владелец затягивает регистрацию, деньги уже уплачены |
| Обязанность не обременять квартиру | Запрет продавать, дарить и закладывать жильё до завершения расчётов | Квартира уходит третьему лицу или в залог банку |
| Досрочный выкуп | Право внести остаток раньше срока и порядок пересчёта | Владелец откажется принимать деньги досрочно |
| Расторжение и возврат | Что происходит с уплаченной частью цены, если сделка не состоялась | Самый болезненный сценарий: деньги остаются у владельца |
| Ремонт и содержание | Кто платит за текущий и капитальный ремонт, взносы и коммунальные услуги | Наниматель вкладывается в чужую квартиру без компенсации |
Отдельно про форму. Если квартира находится в долевой собственности, договор об отчуждении доли требует нотариального удостоверения. Исключение составляет случай, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одновременно по одной сделке. Узнать это лучше заранее, а не в день подписания. Переход права собственности в любом случае регистрируется в Росреестре, и до внесения записи квартира остаётся чужой.
Открыть образец договора найма с условием о выкупе квартиры
Риски: почему такая схема чаще выгодна владельцу
Схема выглядит дружелюбно, но перекос в ней очевиден, и понимать его стоит до подписания.
- Квартира остаётся в собственности наймодателя. Её могут заложить, продать, включить в наследственную массу или арестовать по его долгам.
- Расторжение обнуляет накопленное. Если в договоре не описан возврат уплаченной части цены, деньги останутся у владельца, а суд будет разбираться с формулировками, которые вы подписали.
- Цена не индексируется автоматически. Для нанимателя это плюс, для владельца минус, и именно поэтому владельцы часто пытаются вписать пересмотр цены.
- Нет банковского контроля. В ипотеке сделку проверяет банк, здесь проверять некому, кроме вас.
- Смерть владельца ломает сделку. Наследники не всегда готовы исполнять договор добровольно, и спор придётся вести с ними.
- Вложения в ремонт не возвращаются, если в договоре нет условия о компенсации неотделимых улучшений.
Минимальная страховка для покупателя выглядит так: фиксированная цена, письменное подтверждение каждого платежа, запрет обременять квартиру, а также согласованный порядок возврата денег при расторжении. Подробный разбор рисков такой сделки есть в отдельном материале.
Договор аренды квартиры с правом выкупа: на что смотреть
Можно ли выкупить квартиру из социального найма
Нет, и это принципиально другая история. Жильё по договору социального найма предоставляется гражданам из государственного или муниципального жилищного фонда, плата и порядок пользования регулируются жилищным законодательством. Выкупа как сделки здесь не предусмотрено, но есть приватизация, то есть бесплатная передача занимаемого жилья в собственность нанимателя и членов его семьи.
- Приватизация бесплатна и возможна один раз, за исключением случаев, когда человек участвовал в ней несовершеннолетним.
- Требуется согласие всех имеющих право на приватизацию членов семьи, отказ оформляется письменно.
- Не всё жильё подлежит приватизации: служебные помещения, комнаты в общежитиях в ряде случаев, аварийные дома.
- Сам договор социального найма заключает орган местного самоуправления или уполномоченное учреждение, куда и нужно обращаться за экземпляром документа.
- Коммерческий наём муниципального жилья это отдельная форма: жильё предоставляется за плату и по общему правилу не приватизируется.
Если речь про землю, а не про квартиру, логика ближе к выкупу: арендатор государственного или муниципального участка при определённых условиях вправе приобрести его в собственность. Порядок разобран в отдельном материале про аренду земли у администрации.
Как взять земельный участок в аренду у администрации
Частые вопросы
Что такое договор найма с правом выкупа
Это договор, по которому гражданин пользуется квартирой за плату и одновременно получает право приобрести её в собственность после внесения выкупной цены. Право собственности переходит не автоматически, а после регистрации перехода права в ЕГРН.
Как выкупить квартиру из коммерческого найма
Только если условие о выкупе есть в договоре либо стороны заключили отдельное соглашение о нём. Если квартира принадлежит муниципалитету и сдана по коммерческому найму, выкуп зависит от решения собственника и действующих в регионе программ, права требовать продажи у нанимателя нет.
Чем отличается договор найма от договора аренды
Составом сторон и правилами. Наём это передача жилья гражданину, аренда это передача имущества, в том числе жилья, организации. У найма свои предельные сроки, свои основания расторжения и особая защита нанимателя.
Как правильно, найм или наём
Правильно «наём», в косвенных падежах «найма», «найму». Договор при этом называют договором найма жилого помещения. На юридическую силу написание не влияет.
Засчитывается ли ежемесячная плата в стоимость квартиры
Только если это прямо написано. По умолчанию плата за проживание в выкупную цену не входит, и без соответствующего пункта все внесённые за годы деньги останутся платой за пользование.
Обязательно ли удостоверять договор у нотариуса
Для обычной сделки с целой квартирой нотариальное удостоверение не требуется. Оно нужно, если отчуждается доля в праве общей долевой собственности, а также в других прямо названных законом случаях. Для подписания договора представителем достаточно простой письменной доверенности, нотариальная понадобится для подачи документов в Росреестр.
Что будет, если владелец продаст квартиру до окончания расчётов
Это и есть основной риск схемы. Именно поэтому в договор включают запрет на отчуждение и обременение квартиры до полного расчёта, а перед каждым крупным платежом имеет смысл заказывать свежую выписку из ЕГРН.
Кто платит налог с такой сделки
Плата за пользование квартирой это доход наймодателя, он облагается НДФЛ по прогрессивной шкале начиная с 13 процентов. Выкупная цена это доход от продажи недвижимости со своими правилами о сроке владения и вычетах. Разделение сумм в договоре помогает и здесь.
Когда стоит показать договор юристу
Здесь на кону стоимость квартиры, а не месячная плата, поэтому проверка окупается всегда. Обязательно покажите договор специалисту, если есть хотя бы один признак:
- квартира в долевой собственности или среди собственников есть несовершеннолетний
- жильё в ипотеке или под другим обременением
- выкупная цена вносится частями несколько лет
- владелец предлагает свою редакцию договора и торопит с подписанием
- в квартире зарегистрированы третьи лица
- речь про муниципальное жильё или про приватизацию, а не про частную сделку
Юрист проверит собственника и обременения по выписке, зафиксирует выкупную цену и порядок зачёта платежей, добавит запрет на отчуждение квартиры и опишет, что происходит с деньгами при расторжении. Разбор занимает несколько минут и защищает сумму, ради которой копят годами.
Получить консультацию юриста по договору найма с правом выкупа
Какой образец выбрать
Документов по выкупу жилья два, и различаются они составом сторон и типом договора.
| Ситуация | Какой документ брать |
|---|---|
| Квартиру в многоквартирном доме снимает гражданин и планирует выкупить её по окончании срока | Договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа |
| Одна из сторон сделки организация, квартира передаётся с правом выкупа после оплаты | Договор аренды квартиры с правом выкупа |
| Выкупается не жильё, а иное имущество или оборудование | Договоры аренды с правом выкупа |
| Выкуп не планируется, нужен обычный наём между гражданами | Договор найма квартиры |
Что ещё почитать по теме
Если выкуп пока только в планах, а квартиру нужно снять уже сейчас, начните с обычного договора найма и его обязательных условий.
Договор найма квартиры между физическими лицами
А чтобы понять общую механику выкупа и её отличия для разного имущества, посмотрите разбор конструкции целиком.
Аренда с последующим выкупом: как это работает
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды квартиры. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
