Субаренда это передача уже арендованного имущества дальше, третьему лицу. Собственник в новой сделке не участвует: его договор с арендатором продолжает действовать, а поверх него появляется второй договор. Арендатор становится в нём субарендодателем и продолжает отвечать перед собственником за всё, включая то, что натворит субарендатор.
Утверждённой формы у такого договора нет, и ошибиться здесь легко именно потому, что договор субаренды держится на чужом договоре аренды и прекращается вместе с ним. Срок субаренды не может выходить за срок аренды, а передача имущества без согласия арендодателя даёт ему право требовать расторжения основного договора. Разберём, чем субаренда отличается от аренды и перенайма, какие права есть у субарендатора, что можно передавать дальше, а что нельзя.
Субаренда простыми словами: кто, кому и что сдаёт
В сделке участвуют три лица, и путаница в терминах начинается сразу. Арендодатель это собственник, он остаётся за рамками нового договора, но без его согласия ничего не работает. Субарендодатель это арендатор по основному договору, тот самый посредник. Субарендатор получает имущество и платит субарендодателю, а не собственнику.
Не берите первый попавшийся шаблон из поиска. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть ссылка на основной договор и согласие арендодателя, порядок расчётов, эксплуатационные платежи и возврат объекта по акту. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора субаренды нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров субаренды в подборке больше десятка: под офис, под встроенные помещения, с обеспечительным депозитом, с движимым имуществом внутри, на срок больше года и на земельный участок. Посмотрите подборку целиком и возьмите тот вариант, который ближе к вашей ситуации.
Все образцы договоров субаренды
Чем субаренда отличается от аренды и от перенайма
Три конструкции выглядят похоже, но по последствиям различаются принципиально. Разница в том, кто остаётся должником собственника.
| Признак | Аренда | Субаренда | Перенаём |
|---|---|---|---|
| Кто передаёт | Собственник или уполномоченное им лицо | Арендатор по действующему договору | Арендатор по действующему договору |
| Что происходит с прежним арендатором | Он и есть получатель | Остаётся в договоре, добавляется второй этаж отношений | Полностью выходит из договора, его место занимает новое лицо |
| Кто платит собственнику | Арендатор | Арендатор, деньги ему платит субарендатор | Новый арендатор напрямую |
| Кто отвечает перед собственником | Арендатор | Арендатор, включая ущерб от субарендатора | Новый арендатор |
| Срок | Любой согласованный | Не длиннее срока основного договора | Оставшийся срок основного договора |
| Согласие арендодателя | Не требуется, он и есть сторона | Требуется, кроме отдельных случаев с земельными участками | Требуется |
| Что подписывают | Договор аренды | Отдельный договор субаренды | Соглашение о передаче прав и обязанностей |
Отсюда простой практический вывод. Субаренда выгодна тому, кто хочет сохранить объект за собой и заработать на разнице в ставках, но платит за это ответственностью за чужие действия. Перенаём подходит тому, кто уходит с площадки насовсем и хочет снять с себя обязательства целиком. Выбирать наугад нельзя: перенаём с долгами переходит к новому арендатору, а при субаренде долг перед собственником так и остаётся вашим.
Отдельный разбор с образцом соглашения о передаче прав мы уже публиковали.
Переуступка права аренды или субаренда: в чём разница
Кто такой субарендатор и какие у него права
Субарендатор это тот, кто получил имущество от арендатора. Он не заключает договор с собственником и по общему правилу с ним не общается, но правила о договоре аренды к его договору применяются полностью.
- Право пользоваться объектом по назначению, которое записано в договоре: под офис, под склад, под торговый зал.
- Право требовать передачи объекта в пригодном состоянии и в срок, а при просрочке требовать снижения платы или расторжения.
- Право на устранение недостатков, которые мешают пользоваться объектом и о которых субарендодатель не предупредил.
- Право заключить договор с собственником напрямую, если аренда прекратилась досрочно. Договор заключается на оставшийся срок субаренды и на условиях прекращённого договора аренды, если закон или сам договор не установили иное.
- Право на возврат обеспечительного платежа за вычетом только тех удержаний, которые прямо перечислены в договоре.
Чего у субарендатора нет, так это самостоятельности. Его положение целиком зависит от чужого договора, поэтому перед подписанием нужно увидеть основной договор аренды и согласие собственника, а не поверить на слово. Проверить стоит три вещи: срок аренды, наличие права передавать объект дальше и зарегистрировано ли обременение, если аренда долгосрочная.
Когда на субаренду нужно согласие арендодателя
Общее правило простое: передавать арендованное имущество дальше можно только с согласия арендодателя. Форма согласия закон не устанавливает, но устная договорённость в споре не поможет, поэтому оформляют её письменно и в двух вариантах.
- Согласие сразу в договоре аренды. Пункт вида «Арендатор вправе передавать имущество или его часть в субаренду третьим лицам без дополнительного согласования с Арендодателем». Отдельная бумага на каждого субарендатора тогда не нужна, и это самый удобный вариант.
- Отдельное письменное согласие. Письмо арендодателя с указанием объекта, срока и конкретного субарендатора. Нужно, когда основной договор о передаче молчит или требует согласовывать каждый случай.
Копию согласия прикладывают к договору субаренды и упоминают в разделе о предмете: субарендатору важно видеть основание, а не верить обещаниям. Если согласия нет, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения аренды и возмещения убытков, а субарендатор в этой ситуации теряет объект и остаётся ни с чем.
Из общего правила есть заметное исключение. Арендатор земельного участка вправе передать его в субаренду в пределах срока аренды без согласия собственника, уведомив его, если договор аренды не установил иное. Проверять нужно два места: сам договор, где запрет встречается часто, и основание предоставления участка. Для участков, которые государство или муниципалитет передали гражданам на льготных условиях либо по результатам торгов, передача прав третьим лицам ограничена, и такие случаи надо разбирать отдельно.
Что можно передать в субаренду, а что нельзя
В субаренду передают не только помещения. Ограничения при этом задаются и законом, и основным договором.
| Объект | Можно ли передать дальше | Что учесть |
|---|---|---|
| Нежилое помещение, офис, склад | Да, с согласия арендодателя | Размер платы обязательно согласовать: для зданий, сооружений и помещений это существенное условие |
| Часть помещения | Да | Границы описывают в договоре, к нему прикладывают план с выделенной зоной |
| Земельный участок | Да, по общему правилу достаточно уведомления собственника | Договор аренды может запретить передачу. Для участков от государства проверяют основание предоставления |
| Оборудование и техника | Да, с согласия арендодателя | Опись с серийными номерами и акт с фиксацией состояния обязательны |
| Автомобиль | Да, если основной договор это допускает | В типовых договорах аренды транспорта передача дальше чаще всего прямо запрещена |
| Квартира и комната | Формально это поднаём, а не субаренда | Слово «субаренда» подходит только тогда, когда жильё сняла организация. У гражданина это наём и поднаём |
| Имущество, взятое напрокат | Нет | Передача прав по договору проката другому лицу не допускается |
Отдельно про жильё. Если квартиру снимает гражданин, отношения называются наймом, а передача комнаты или квартиры дальше это поднаём. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильём, отвечает перед наймодателем по-прежнему наниматель, а срок поднайма не может быть больше срока найма. Правила и риски здесь свои.
Договор аренды квартиры с правом субаренды: согласие собственника и риски
Субаренда как бизнес: сколько на этом зарабатывают и в чём минусы
Схема выглядит понятно: взять большой объект по оптовой ставке, разделить на части и пересдать дороже. На практике доход съедают простои, ремонт и споры, а риски распределены неравномерно.
- Основной договор может закончиться раньше вашего. Собственник продал объект, стороны расторгли аренду, арендодатель отказался от договора на неопределённый срок: во всех случаях субаренда прекращается вместе с арендой.
- Вы отвечаете за субарендаторов. Залили соседей, испортили отделку, нарушили пожарные требования: претензии собственник предъявит вам.
- Простой оплачиваете вы. Плата собственнику идёт независимо от того, нашли вы субарендатора или нет.
- Долги субарендаторов не уменьшают ваш долг. Взыскивать с них придётся отдельно и своими силами.
- Согласие можно потерять. Если оно дано на конкретного субарендатора, замена арендатора потребует нового согласия.
Что стоит заложить в договор, если вы всё же строите на этом бизнес: право досрочного отказа с коротким уведомлением, обеспечительный платёж с закрытым перечнем удержаний, запрет на дальнейшую передачу без вашего согласия, обязанность субарендатора страховать ответственность и подробный акт с фотофиксацией состояния при передаче и возврате.
Налоги при субаренде: ИП, организации и самозанятые
Налоговая схема зависит от того, кто пересдаёт объект и на каком режиме он работает.
- Организация на общей системе. Плата облагается НДС, субарендодатель выставляет счета-фактуры, свои расходы на аренду учитывает по общим правилам.
- Упрощённая система. Доход учитывается полностью, а плата собственнику попадает в расходы, если выбран объект «доходы минус расходы».
- Индивидуальный предприниматель. Сдавать в субаренду вправе, если такой вид деятельности заявлен и выбранный режим его допускает.
- Самозанятый. Ставка налога на профессиональный доход 4% с поступлений от физических лиц и 6% от организаций. Но к сдаче нежилой недвижимости этот режим не применяется: разрешён только наём жилых помещений. Для движимого имущества, например техники, ограничения нет.
- Гражданин без статуса. Доход облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с суммы до 2,4 млн руб. за год, 15% с превышения и дальше по шкале. Если субарендатор организация, она удержит налог сама как налоговый агент.
Какой образец договора выбрать под свою ситуацию
Договоры субаренды на сайте различаются не текстом ради текста, а набором условий под конкретный случай. Ниже подсказка, что брать.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Обычная субаренда нежилого помещения между компаниями | Основной образец, ссылка на него выше и ниже по тексту |
| Помещение под офис, согласие арендодателя получено письмом | Договор субаренды офиса |
| Передаётся недвижимость без привязки к типу помещения | Договор субаренды недвижимого имущества |
| Срок больше года, расходы на регистрацию несёт субарендатор | Договор субаренды на срок больше года |
| Вместе с помещением передаётся мебель и оборудование | Субаренда помещения с движимым имуществом |
| Передаётся только движимое имущество, помещение ни при чём | Договор субаренды движимого имущества |
| Нужен обеспечительный депозит и понятный порядок его возврата | Субаренда с обеспечительным депозитом |
| Встроенные нежилые помещения в жилом доме | Субаренда встроенных нежилых помещений |
| Вы арендуете здание и хотите заранее получить право пересдавать | Долгосрочная аренда здания с правом субаренды |
| Вы собственник и хотите передачу запретить | Аренда здания без права субаренды |
| Сдаётся оборудование с правом передать его дальше | Аренда оборудования с правом субаренды |
| Автомобиль передаётся с выкупом, пересдача запрещена | Аренда автомобиля с правом выкупа без права субаренды |
| Автомобиль с обязательством выкупа, пересдача только с согласия | Аренда автомобиля с обязательством выкупа |
| Передаётся земельный участок | Договор субаренды земельного участка |
Порядок действий одинаковый для всех вариантов. Проверьте основной договор: срок, право передачи, регистрацию. Получите согласие арендодателя или найдите его в тексте аренды. Скачайте подходящий образец в Word или PDF, впишите реквизиты сторон, описание объекта, сумму платы, срок и назначение. Приложите план или опись, копию согласия и подпишите акт передачи с фиксацией состояния и показаний счётчиков.
Открыть образец договора субаренды нежилого помещения
Порядок регистрации долгосрочной субаренды и разбор договора по разделам мы описали в отдельном материале, там же примеры формулировок для каждого пункта.
Как составить договор субаренды помещения
Частые вопросы
Что такое субаренда простыми словами?
Это когда арендатор сдаёт снятое имущество дальше. Собственник остаётся собственником, его договор действует, а поверх появляется второй договор между арендатором и новым пользователем.
Чем субаренда отличается от аренды?
В аренде имущество передаёт тот, кому оно принадлежит. В субаренде передаёт тот, кто сам его арендует, поэтому его права ограничены чужим договором: и по сроку, и по назначению объекта.
Кто такой субарендатор и чем он отличается от арендатора?
Арендатор получает имущество от собственника, субарендатор от арендатора. Отношений с собственником у субарендатора нет, платит он субарендодателю и претензии предъявляет тоже ему.
Можно ли сдавать в субаренду без согласия собственника?
По общему правилу нет. Исключение сделано для земельных участков: там достаточно уведомить собственника, если договор аренды не установил иное.
На какой срок можно заключить договор субаренды?
На любой в пределах срока основного договора аренды. Условие о более длинном сроке будет действовать только до дня, когда закончится аренда.
Что будет с субарендой, если договор аренды прекратится досрочно?
Субаренда прекращается вместе с ней. Но субарендатор вправе потребовать от собственника заключить с ним договор аренды на оставшийся срок субаренды и на условиях прекращённого договора, если законом или договором не установлено иное.
Может ли субарендатор сдать имущество ещё дальше?
Только если это прямо разрешено и есть согласие всей цепочки. Практически всегда в договоре субаренды такую возможность закрывают отдельным пунктом.
Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду?
Как гражданин вправе, но налог на профессиональный доход к нежилой недвижимости не применяется. Придётся платить НДФЛ или регистрировать предпринимательство.
Нужно ли открывать ИП для субаренды?
Разовая сделка статуса не требует. Если субаренда идёт систематически, с несколькими объектами и постоянным доходом, налоговая рассматривает это как предпринимательскую деятельность со всеми последствиями.
Чем опасна субаренда для того, кто снимает?
Срок зависит от чужого договора, о его расторжении вас могут не предупредить, а обеспечительный платёж находится у посредника, а не у собственника. Поэтому проверка основного договора до подписания обязательна.
Когда стоит обратиться к юристу
Образец рассчитан на понятную ситуацию: один объект, один субарендатор, срок меньше года, согласие получено. Разбирать договор индивидуально стоит, если есть хотя бы один пункт из списка.
- объект делится на части между несколькими субарендаторами
- помещение нужно под общепит, медицину, детские услуги или производство
- планируется перепланировка или неотделимые улучшения
- основной договор зарегистрирован и требуется регистрация субаренды
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- передаётся земельный участок, полученный от государства
- по адресу планируется зарегистрировать юридическое лицо
- уже есть конфликт: долг, требование освободить объект, спор об улучшениях
Юрист проверит основной договор и согласие, увяжет сроки, распределит эксплуатационные платежи и заложит защиту субарендатора на случай досрочного прекращения аренды. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле, чем переезд бизнеса посреди срока.
Получить консультацию юриста по договору субаренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры субаренды. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
