Тарифа на услуги риелтора не существует, это свободная цена, и стороны договариваются о ней сами. На рынке жилья агент за поиск нанимателя обычно берёт от половины до полной месячной платы, за подбор арендатора для офиса, склада или торговой площади считают процент от годовой арендной платы, обычно в пределах пяти процентов. Платит тот, кто заказал услугу и подписал договор с агентом, а не тот, кому агент позвонил первым.
Утверждённого бланка агентского договора нет: каждое агентство приносит собственный текст. Именно поэтому ошибиться легко, а цена ошибки заметная. От одной формулировки зависит, кто станет стороной договора аренды, в какой момент вознаграждение придётся заплатить и что будет, если жилец съедет через месяц. Ниже разбираем, сколько берут агенты, кто и когда обязан платить, что должно быть в договоре и какие налоги остаются на собственнике.
Образец составили практикующие юристы: в нём разведены полномочия агента и принципала, зафиксирован порядок расчёта вознаграждения, сроки отчёта и момент, когда поручение считается исполненным. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, его можно распечатать и сравнить с тем текстом, который предлагает агентство.
Скачать образец агентского договора на сдачу в аренду
Сколько берёт риелтор за сдачу квартиры
Размер вознаграждения закон не ограничивает. Если в договоре цена вообще не названа, услуга оплачивается по той цене, которая обычно взимается за аналогичные услуги, и доказывать её придётся в споре. Поэтому сумма или формула расчёта должна стоять в договоре цифрами.
| Что сдают | Как обычно считают | Типичный размер | Кто чаще платит |
|---|---|---|---|
| Квартира или комната в аренду | Процент от месячной платы | От 50 до 100 процентов одной месячной платы | Наниматель |
| Дорогая квартира, элитный сегмент | Процент от месячной платы | До 100 процентов, иногда делится между сторонами | Чаще собственник |
| Комплексное обслуживание сдаваемой квартиры | Ежемесячный процент от платы | От 5 до 15 процентов ежемесячно | Собственник |
| Офис, склад, торговая площадь | Процент от годовой арендной платы | В среднем от 3 до 5 процентов годовой платы | Собственник или арендатор, по договорённости |
Формулировка «комиссия 50 процентов» в объявлении означает половину месячной платы, а не половину стоимости квартиры и не половину годового дохода. Считать процент нужно от той величины, которая прямо названа в договоре. Если в тексте написано просто «5 процентов», спор о том, от чего именно, вы почти наверняка проиграете.
Простая арифметика на примерах. Квартира сдаётся за 40 000 рублей в месяц, комиссия 50 процентов: агенту причитается 20 000 рублей. При комиссии 100 процентов это уже 40 000, и при въезде наниматель отдаёт сразу три суммы, плату за первый месяц, обеспечительный платёж и вознаграждение агента. Офис сдаётся за 100 000 рублей в месяц, годовая плата 1 200 000 рублей, вознаграждение 4 процента: 48 000 рублей единовременно.
Кто платит комиссию риелтору и можно ли не платить
Правило простое: обязанность платить возникает из договора, а не из факта показа квартиры. Если вы не подписывали с агентством ничего и услугу не заказывали, требовать с вас вознаграждение не за что. Если подписали, платить придётся на тех условиях, которые в тексте.
| Ситуация | Кто платит | Почему |
|---|---|---|
| Собственник поручил агенту найти арендатора | Собственник | Он принципал и заказчик услуги |
| Наниматель заказал подбор вариантов | Наниматель | Услуга оказана ему, договор подписан с ним |
| У каждой стороны свой агент | Каждый своему | Два самостоятельных договора, друг с другом не связаны |
| Объявление помечено «без комиссии» | Собственник или никто | Либо вознаграждение уже оплатил владелец, либо квартира сдаётся напрямую |
| Агент показал квартиру, договор не подписывали | Никто | Обязанности платить за незаказанную услугу нет |
Вознаграждение агента и обеспечительный платёж это разные деньги. Первое уходит агентству навсегда, второй хранится у собственника и возвращается при выезде за вычетом обоснованных удержаний. Оформлять их одной распиской нельзя: при возврате вы не докажете, что именно передавали и за что.
Агентский договор, поручение или услуги: что подписывает собственник
Три конструкции выглядят похоже, но по-разному отвечают на главный вопрос: кто станет стороной договора аренды и к кому пойдёт арендатор со своими претензиями.
| Договор | От чьего имени действует посредник | Кто становится стороной договора аренды | Когда удобен |
|---|---|---|---|
| Агентский, агент действует от имени принципала | От имени и за счёт собственника | Собственник | Владелец готов подписывать договор аренды сам или выдать доверенность |
| Агентский, агент действует от своего имени | От своего имени, за счёт собственника | Агент, права и обязанности потом передаются принципалу | Собственник не хочет светиться и вести переговоры |
| Договор поручения | Только от имени доверителя, по доверенности | Собственник | Нужны именно юридические действия, подписание документов |
| Договор возмездного оказания услуг | Ни от чьего, посредник только ищет и показывает | Собственник | Нужны подбор, показы и проверка, без подписания сделок |
Если агент действует от своего имени, договор аренды сначала связывает арендатора именно с агентом, поэтому в договоре обязателен пункт о передаче принципалу всего полученного по сделке. Если агент действует от имени собственника, нужна доверенность, и её объём стоит проверить не менее внимательно, чем сам договор.
Что обязательно прописать в договоре с агентством
| Условие | Как правильно | Чем опасна размытая формулировка |
|---|---|---|
| Предмет поручения | Найти арендатора на конкретный объект и обеспечить заключение договора аренды на согласованных условиях | «Предоставление информации об объектах» означает, что услуга исчерпывается списком телефонов |
| Условия сделки для принципала | Минимальная ставка, срок, требования к арендатору, запреты | Агент вправе согласовать любую цену, а вы будете связаны |
| Вознаграждение | Сумма или процент, база расчёта, срок оплаты | При отсутствии цены применяется обычная для аналогичных услуг, и её определяет суд |
| Момент исполнения поручения | Подписание договора аренды и акта приёма-передачи объекта | «В момент организации показа» переносит оплату на этап, когда результата ещё нет |
| Проверки на стороне агента | Закрытый перечень: право собственности, обременения, полномочия подписанта, платёжеспособность | Не названо в договоре, значит агент проверять не обязан |
| Отчёт агента | Форма, сроки, приложение подтверждающих документов | Без отчёта вы не докажете, что услуга не оказана |
| Эксклюзив | Срок исключительности и последствия его нарушения | Бессрочный запрет обращаться к другим агентам |
| Порядок отказа | Уведомление за разумный срок, расчёт по фактически оказанному | Штраф в размере полного вознаграждения за любой отказ |
Отдельно про эксклюзив, потому что это самый спорный пункт. Запретить принципалу нанимать других агентов на той же территории закон позволяет. А вот условие, которым агент ограничивает круг арендаторов, то есть запрещает собственнику сдавать объект определённым категориям лиц или на определённой территории, ничтожно. Такой пункт не действует, даже если вы его подписали.
Открыть образец агентского договора и сверить формулировки
Отчёт агента и момент, когда вознаграждение становится обязательным
Агент обязан представлять отчёты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Если ни порядок, ни сроки не согласованы, отчёты представляются по мере исполнения поручения либо по окончании его действия. К отчёту прилагаются доказательства расходов, если договор от этого прямо не освобождает.
- Возражения по отчёту заявляйте письменно. Если договор не устанавливает иной срок, у принципала есть тридцать дней на возражения, после чего отчёт считается принятым.
- Не подписывайте акт одновременно с договором. Подпись под актом в день заключения означает, что услуга уже оказана, и претензии предъявить будет не к чему.
- Привязывайте оплату к результату. Правильная связка: договор аренды подписан, объект передан по акту, первый платёж поступил, и только после этого вознаграждение.
- Отдельно опишите досрочный выезд арендатора. Если жилец съехал через месяц, вознаграждение по общему правилу остаётся у агента: поручение он выполнил. Условие о частичном возврате при выезде в первые месяцы можно согласовать, но только заранее.
- Бессрочный договор можно прекратить. Агентский договор, заключённый без определения срока окончания, любая сторона вправе прекратить отказом от его исполнения.
Доверенность: что агент вправе подписать за собственника
Здесь чаще всего перестраховываются и переплачивают нотариусу. Для подписания договора аренды или найма от имени собственника достаточно простой письменной доверенности, удостоверять её у нотариуса закон не требует. Нотариальная нужна в другом случае: когда агент пойдёт подавать документы на регистрацию, а это происходит, если договор аренды недвижимости заключён на год и более.
- в доверенности перечислите конкретные полномочия: подписать договор, подписать акт приёма-передачи, получать плату
- право получать деньги указывайте отдельно, само по себе оно из права подписи не следует
- ограничьте срок и назовите объект, генеральная доверенность для этой задачи избыточна
- если собственников несколько, доверенность нужна от каждого либо согласие остальных
- арендатор вправе потребовать оригинал доверенности и правоустанавливающие документы, это нормально
Налоги собственника, когда квартиру сдаёт агент
Участие посредника не переносит налог на него. Доход возникает у собственника, и считается он со всей арендной платы.
| Режим | Ставка | Что считается доходом |
|---|---|---|
| Налог на профессиональный доход | 4 процента с поступлений от физических лиц, 6 процентов от организаций | Вся полученная плата, включая часть, удержанную агентом |
| Налог на доходы физических лиц | 13 процентов с суммы до 2,4 млн рублей в год, 15 процентов с суммы от 2,4 до 5 млн, дальше выше по шкале | Вся арендная плата за год |
| Организация или предприниматель арендует у гражданина | Налог удерживает и перечисляет арендатор как налоговый агент | Начисленная плата |
Вычесть вознаграждение агента из облагаемого дохода гражданин не может. Если агент принимает плату от нанимателя и перечисляет вам остаток, доходом всё равно считается вся сумма, а не то, что дошло до счёта. Расчёт налога лучше проверить заранее, потому что на комиссии и налоге вместе теряется заметная часть первого месяца.
Подробный разбор режимов и сроков подачи декларации собран отдельно.
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Какой образец выбрать
Агентские договоры под сдачу в аренду отличаются объёмом поручения. Выбирайте по тому, что именно вы поручаете посреднику.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Компания поручает агенту находить арендаторов и заключать договоры аренды помещений | Агентский договор на заключение договоров аренды помещения |
| Собственник квартиры передаёт агентству весь цикл: поиск жильца, сбор платы, контроль состояния | Агентский договор о комплексном обслуживании сдаваемой в наём квартиры |
| Нужны услуги по заключению договоров аренды и субаренды площадей между компаниями | Агентский договор на услуги по заключению договоров аренды и субаренды площадей |
| Посредник только ищет объект и показывает, сделки не подписывает | Договор на оказание услуг по поиску недвижимости |
Частые вопросы
Сколько берёт риелтор за сдачу квартиры?
Обычно от половины до полной месячной платы за подбор нанимателя. При комплексном обслуживании квартиры берут ежемесячный процент, чаще от 5 до 15 процентов платы. Законом эти цифры не установлены, это рыночная практика и предмет переговоров.
Какая комиссия у риелтора при сдаче коммерческого помещения?
Для офисов, складов и торговых площадей считают процент от годовой арендной платы, в среднем от трёх до пяти процентов. При долгом сроке аренды сумма получается заметной, поэтому базу расчёта и момент оплаты прописывают особенно тщательно.
Кто платит комиссию риелтору при аренде квартиры?
Тот, кто заказал услугу и подписал договор. Исторически на рынке жилья платит наниматель, но это не правило закона. Если договор с агентством подписал собственник, требовать деньги с жильца агент не вправе.
Как посчитать процент риелтора от сдачи квартиры?
Умножьте базу, названную в договоре, на ставку. При плате 37 000 рублей и комиссии 80 процентов агенту причитается 29 600 рублей. При плате 40 000 и комиссии 60 процентов это 24 000 рублей. Ключевое здесь база: месячная плата, годовая плата или стоимость объекта.
Можно ли не платить комиссию риелтору?
Если вы не подписывали договор и услугу не заказывали, обязанности платить нет. Если договор подписан, платить придётся, но только за то, что в нём описано. Заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг в любое время, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы, а условие «уплаченное не возвращается ни при каких обстоятельствах» закону противоречит.
За что отвечает риелтор, помогая сдать квартиру?
За то, что перечислено в договоре, и не более того. Риелторская деятельность не лицензируется, единого стандарта услуги нет. Если в тексте не сказано, что агент проверяет документы арендатора и его платёжеспособность, спрашивать за это не с кого.
Как правильно пишется, риелтор или риэлтор?
Словарная норма это «риелтор». Написание «риэлтор» пришло из названия профессионального объединения и осталось в обиходе. На смысл договора выбор написания не влияет, но в тексте документа лучше держаться одного варианта.
Ещё по теме аренды и посредников
Взгляд с другой стороны сделки, когда квартиру через агентство снимают, а не сдают: там свои схемы с информационными услугами и свои основания вернуть деньги.
Комиссия при аренде квартиры: что подписывают и за что платят
Даже когда арендатора нашёл агент, проверять его придётся собственнику: агент отвечает только за то, что записано в поручении.
Как правильно сдать квартиру квартирантам: проверка арендатора по шагам
Если агент подписывает договор за собственника, отдельно стоит разобраться с объёмом доверенности и с тем, что вправе требовать наниматель.
Договор аренды квартиры по доверенности от собственника
Сам договор, который агент принесёт на подпись, разобран по пунктам в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а промахи обеих сторон собраны в материале про типовые ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Агентских договоров в каталоге несколько десятков: на поиск арендаторов и покупателей, на комплексное обслуживание объекта, на привлечение клиентов, рядом лежат договоры поручения и отчёты агента. Посмотрите подборку и возьмите тот вариант, который соответствует вашей схеме работы с посредником.
Все образцы агентских договоров
Когда нужен юрист
Обычную сдачу квартиры через агента можно оформить самому, если внимательно прочитать договор и доверенность. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак из списка:
- агентство предлагает подписать договор на информационные или консультационные услуги
- вознаграждение требуют до того, как договор аренды подписан и объект передан по акту
- агент действует от своего имени, а пункта о передаче принципалу полученного по сделке в договоре нет
- у объекта несколько собственников или он в ипотеке
- сдаётся коммерческое помещение на длительный срок, и вознаграждение считают от годовой платы
- в договоре есть штраф за отказ и бессрочный запрет работать с другими агентами
- агент уже получил деньги, а арендатора нет либо он съехал сразу после заселения
Юрист прочитает агентский договор и доверенность до подписания, покажет, где ответственность посредника сведена к нулю, посчитает налоговую нагрузку собственника и подготовит претензию, если вознаграждение уже уплачено впустую.
Получить консультацию юриста по договору с агентом
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
