Купля-продажа земельного участка и дачи

По общему правилу нет. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, одним документом с подписями сторон (статья 550 ГК РФ), и обязательного нотариального удостоверения для купли-продажи участка закон не устанавливает.

• Когда нотариус обязателен: продаётся доля в праве общей собственности на участок. Единственное исключение из этого правила: все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ).
• Когда обязателен ещё: собственник участка несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ).
• Когда по желанию: стороны сами хотят, чтобы сделку проверил нотариус, тогда он же подаёт документы на регистрацию.

Само по себе отсутствие нотариуса не делает сделку слабее: право собственности покупателя возникает с момента регистрации перехода права в Росреестре (статья 551 ГК РФ).

Договор считается заключённым, когда стороны согласовали два существенных условия: предмет и цену.

• Предмет: данные, позволяющие однозначно определить участок, то есть кадастровый номер, адрес и площадь. Дополнительно указывают категорию земель и вид разрешённого использования. Без этих сведений условие о предмете не согласовано, а договор не заключён (статья 554 ГК РФ).
• Цена: без согласованной в письменной форме цены договор продажи недвижимости также считается незаключённым (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
• Расчёты и передача: сроки и способ оплаты, порядок передачи участка, обычно по акту приёма-передачи (статья 556 ГК РФ).
• Обременения: залог, аренда, сервитут, ограничения по использованию. Продавец обязан предоставить покупателю полную информацию об участке, а за заведомо ложные сведения отвечает вплоть до расторжения договора и возмещения убытков (статья 37 ЗК РФ).

Реквизиты сторон, документы-основания права продавца и сведения о постройках на участке в перечень существенных условий не входят, но без них договор неудобно подавать на регистрацию.

С 1 марта 2025 года нет. Если в ЕГРН нет сведений о координатах границ участка, Росреестр приостановит регистрацию перехода права. Правило распространяется и на объекты на таком участке: продать дом, дачу или гараж, стоящие на земле без установленных границ, тоже не получится.

• Как проверить: закажите выписку из ЕГРН или посмотрите участок на публичной кадастровой карте. Если границы не установлены, участок отображается без контура.
• Что сделать: заказать кадастровые работы у кадастрового инженера, согласовать границы с соседями и внести координаты в ЕГРН.
• Когда начинать: до подписания договора. Межевание занимает время, и приостановка регистрации сорвёт сроки расчётов по сделке.

Если границы уже стоят в ЕГРН, повторное межевание перед продажей не требуется.

Нет, если участок и постройка принадлежат одному собственнику. Действует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов: они отчуждаются вместе (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, статья 273 ГК РФ).

• Как оформить: в одном договоре описывают оба объекта, каждый со своим кадастровым номером и площадью.
• Как указать цену: можно общей суммой, но удобнее разнести отдельно на дом и отдельно на участок, это упрощает расчёт налога и вычетов.
• Если постройка не зарегистрирована: право на неё не перейдёт к покупателю по договору. Дом или садовый домик сначала ставят на кадастровый учёт и регистрируют право, а потом продают.

Продать один участок можно, когда капитальных строений на нём нет: теплицы, навесы и заборы объектами недвижимости не являются и отдельно в ЕГРН не регистрируются.

Если участок куплен в браке и является совместной собственностью, для сделки нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

• Когда согласие не нужно: участок приобретён до брака, получен по наследству или в дар, либо режим имущества изменён брачным договором.
• Что будет без согласия: Росреестр зарегистрирует переход права, но внесёт в ЕГРН отметку о том, что согласие не представлено. Сделка становится оспоримой, супруг вправе требовать признания её недействительной в суде.
• Что проверить покупателю: свежую выписку из ЕГРН на предмет таких отметок и семейное положение продавца на дату приобретения участка.

Согласие оформляют у нотариуса до подписания договора и прикладывают к пакету документов для регистрации.

Комплект собирают заранее, потому что часть документов имеет ограниченный срок актуальности.

• От продавца: паспорт, документ-основание права (прежний договор, свидетельство о праве на наследство, решение о предоставлении участка), актуальная выписка из ЕГРН, при необходимости нотариальное согласие супруга.
• От покупателя: паспорт и реквизиты для расчётов.
• На сделку: подписанный договор в трёх экземплярах (по одному каждой стороне и один для регистрирующего органа) и акт приёма-передачи.
• Куда подавать: через МФЦ, электронно в личном кабинете Росреестра или через нотариуса, если сделка удостоверялась. Заявление подают обе стороны.

Договор в МФЦ не составляют: сотрудник только принимает документы и передаёт их в Росреестр. Текст готовите вы по образцу, юрист или нотариус.

Дача продаётся как обычная недвижимость. Членство в товариществе по договору не передаётся: покупатель вступает в СНТ по собственному заявлению уже после регистрации права.

• Что продаётся: земельный участок, а если на нём есть зарегистрированный садовый или жилой дом, то участок и дом вместе, оба объекта описывают в договоре.
• Незарегистрированные постройки: право на них не переходит. Дом регистрируют до сделки, иначе покупатель получит только землю.
• Границы: должны стоять в ЕГРН, иначе регистрацию приостановят.
• Взносы: возьмите у председателя справку об отсутствии задолженности. Долг остаётся личной обязанностью прежнего собственника, но справка снимает будущие споры с товариществом.

Земли общего пользования и инфраструктура товарищества предметом договора не являются: покупатель пользуется ими как собственник участка в границах СНТ.

По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор в согласованный срок и на согласованных условиях (статья 429 ГК РФ). Его используют, когда сделку нельзя провести сразу: собираются документы, оформляется межевание, покупатель ждёт кредит.

• Форма и регистрация: та же письменная форма, что у основного договора. В Росреестре предварительный договор не регистрируют, право собственности он не переносит.
• Срок: если он не указан, основной договор нужно заключить в течение года. Когда срок истёк и ни одна сторона не потребовала заключить основной договор, обязательства прекращаются.
• Задаток или аванс: задаток обеспечивает сделку, при отказе покупателя он остаётся у продавца, при отказе продавца возвращается в двойном размере (статьи 380 и 381 ГК РФ). Аванс возвращается в любом случае.

Условие о задатке оформляют письменно и прямо называют сумму задатком: при сомнении спорную сумму считают авансом (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Способ расчётов стороны выбирают сами и прописывают в договоре вместе со сроком оплаты.

• Аккредитив или счёт эскроу: банк раскрывает деньги продавцу после регистрации перехода права.
• Банковская ячейка: доступ продавца открывается по документам о состоявшейся регистрации.
• Перевод или наличные: факт оплаты подтверждают платёжным поручением либо распиской продавца о получении денег.
• Оплата после регистрации: до полного расчёта участок находится в залоге у продавца, если стороны прямо не исключили это условие в договоре (пункт 5 статьи 488 ГК РФ).

Безопаснее выбирать схему, при которой продавец получает деньги после регистрации, а покупатель, рассчитавшись полностью, снимает запись о залоге в ЕГРН.

Обязательный платёж в сделке один: госпошлина за регистрацию перехода права. Остальное зависит от того, кого вы привлекаете.

• Госпошлина: её размер зависит от вида объекта и кадастровой стоимости, ставки установлены статьёй 333.33 НК РФ. Платит покупатель, если стороны не договорились иначе.
• Нотариус: если удостоверение обязательно или выбрано сторонами, тариф считается от цены сделки, к нему добавляются услуги правового и технического характера.
• Составление договора юристом: разовая услуга, стоимость зависит от сложности сделки, числа собственников и условий расчётов.
• Шаблон договора: образцы этой подборки скачиваются бесплатно в Word или PDF.

Отдельно учитывайте налог продавца: если участок был в собственности меньше минимального срока владения, с дохода от продажи платится НДФЛ (статья 217.1 НК РФ).