Купля-продажа квартиры

Для продажи квартиры целиком нет. Договор заключается в простой письменной форме, одним документом с подписями сторон (статья 550 ГК РФ), обязательного нотариального удостоверения для такой сделки закон не вводил.

• Доля в праве: удостоверяется нотариусом. Исключение одно: все сособственники продают свои доли по одной сделке (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ).
• Собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный: договор удостоверяет нотариус (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ).
• Покупка супругами в долевую собственность: такой договор тоже требует нотариального удостоверения, поскольку доли меняют законный режим совместной собственности.
• По желанию сторон: удостоверить можно любую сделку, тогда нотариус проверяет документы и сам подаёт их на регистрацию.

Регистрируется не договор, а переход права собственности: покупатель становится собственником с момента внесения записи в ЕГРН (статья 551 ГК РФ).

Продажа доли в праве общей собственности удостоверяется нотариально, а до сделки нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников.

• Извещение: продавец письменно сообщает другим сособственникам цену и остальные условия продажи. Обычно извещение направляют через нотариуса, чтобы получить подтверждение отправки.
• Срок: если в течение месяца со дня извещения никто не купил долю и не отказался письменно, её можно продавать постороннему покупателю на тех же условиях (статья 250 ГК РФ).
• Нарушение права: сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
• Когда извещать не нужно: доля продаётся другому участнику долевой собственности, преимущественное право в этом случае не действует.

Нотариус не нужен, только если все сособственники продают свои доли одной сделкой: тогда квартира уходит целиком и договор можно заключить в простой письменной форме.

Это письменный документ на нескольких страницах, который стороны подписывают лично или через представителя по нотариальной доверенности. Типовая структура одинакова для всех сделок.

• Преамбула: дата, место, полные данные продавца и покупателя.
• Предмет: адрес, кадастровый номер, площадь и этаж квартиры, а также документ, на основании которого она принадлежит продавцу (статья 554 ГК РФ).
• Цена и расчёты: сумма, способ и срок оплаты, это существенное условие (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
• Права пользования: перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи, либо прямое указание, что таких лиц нет (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
• Передача: срок освобождения квартиры, снятия с регистрационного учёта и подписания акта приёма-передачи (статья 556 ГК РФ).

Готовый образец из подборки уже содержит эти разделы, остаётся внести данные сторон, объекта и условия расчётов.

Закон не определяет, кто именно готовит текст. Стороны сами решают, кому доверить документ, и распределяют расходы.

• Самостоятельно: по проверенному образцу, подходит для простой сделки без ипотеки, долей и несовершеннолетних собственников.
• Юрист: составляет договор под конкретную ситуацию и проверяет условия расчётов и передачи квартиры.
• Нотариус: готовит и удостоверяет договор, когда удостоверение обязательно или выбрано сторонами.
• Банк или риелтор: при ипотеке банк обычно даёт свою форму договора, её всё равно стоит вычитать самому.

Расходы делят по договорённости и фиксируют в договоре. На практике госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель, а нотариальный тариф стороны делят пополам либо возлагают на покупателя. В МФЦ договор не составляют: там только принимают документы на регистрацию.

Если квартира приобретена в браке и находится в совместной собственности, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (пункт 3 статьи 35 СК РФ).

• Когда не нужно: квартира куплена до брака, получена по наследству или в дар, либо режим имущества изменён брачным договором.
• Что будет без согласия: регистрацию проведут, но в ЕГРН появится отметка об отсутствии согласия. Сделка оспорима, супруг вправе оспорить её в суде.
• Со стороны покупателя: согласие супруга на покупку по общему правилу не требуется. Но если супруги оформляют квартиру в долевую собственность, договор удостоверяет нотариус.

Покупателю стоит запросить выписку из ЕГРН перед подачей документов и проверить, нет ли в ней отметок об отсутствии необходимого согласия.

Это договор о намерении: стороны обязуются заключить основной договор в согласованный срок и на согласованных условиях (статья 429 ГК РФ). Право собственности он не переносит и в Росреестре не регистрируется.

• Что он даёт: фиксирует цену, объект и срок выхода на сделку. Если одна сторона уклоняется, вторая вправе через суд требовать заключения основного договора.
• Срок обращения в суд: шесть месяцев с момента, когда обязательство заключить основной договор нарушено (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
• Если срок не указан: основной договор заключают в течение года, после чего обязательства прекращаются.
• Форма: та же, что у основного договора, то есть письменная.

Предварительный договор часто подписывают на время одобрения ипотеки или подготовки документов и подкрепляют задатком либо авансом.

И то, и другое передаётся до основной сделки, но последствия срыва сделки разные.

• Задаток: обеспечивает исполнение обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если по вине продавца, он возвращает двойную сумму (статьи 380 и 381 ГК РФ).
• Аванс: это только предоплата. При отказе любой из сторон он возвращается покупателю в полном размере.
• Форма: соглашение о задатке составляют письменно и прямо называют сумму задатком. Если из документа это неясно, спорную сумму считают авансом (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Для аванса в подборке есть отдельный образец договора о внесении аванса в счёт платежей по договору купли-продажи квартиры.

Схема та же, что при обычной покупке, но часть цены платит банк, а квартира становится предметом залога.

• Что пишут в договоре: какая часть цены вносится собственными средствами покупателя, какая за счёт кредита, реквизиты кредитного договора и порядок перечисления денег продавцу.
• Залог: с момента регистрации перехода права квартира считается в залоге у банка, запись об ипотеке вносится в ЕГРН и погашается после выплаты кредита.
• Расчёты: обычно через аккредитив или эскроу, деньги раскрываются продавцу после регистрации.
• Предварительный этап: до одобрения кредита стороны часто подписывают предварительный договор, в подборке есть образец с привлечением кредитных средств.

Нотариальное удостоверение ипотечной сделки само по себе не обязательно, оно требуется по общим правилам: доля в праве, несовершеннолетний собственник, покупка супругами в долевую собственность.

Да, стороны вправе договориться об оплате частями (статья 489 ГК РФ). В таком договоре, помимо цены, согласовывают порядок, сроки и размеры платежей.

• Регистрация: переход права регистрируют сразу после подачи документов, а не после последнего платежа.
• Залог в силу закона: до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца, в ЕГРН вносится запись об ипотеке (пункт 5 статьи 488 ГК РФ). После расчёта запись погашают по заявлению сторон.
• Отказ от залога: стороны могут исключить это условие, прямо написав в договоре, что залог не возникает.
• Просрочка: последствия неоплаты, проценты и право продавца требовать возврата квартиры прописывают в договоре заранее.

Для такой сделки в подборке есть образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами.

Продать можно, но сделка проходит по более строгим правилам, потому что доли в квартире принадлежат детям.

• Выделение долей: если доли детям ещё не выделены, это делают до продажи.
• Разрешение опеки: на отчуждение долей несовершеннолетних требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, обычно его дают при условии, что дети получают доли в другом жилье не хуже прежнего.
• Нотариус: сделка с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ).
• Подписи: за ребёнка до 14 лет договор подписывает законный представитель, с 14 лет ребёнок подписывает сам с письменного согласия родителей.

Покупателю стоит заранее запросить документы о том, использовался ли материнский капитал: сделка без выделенных детских долей может быть оспорена.