Купля-продажа гаража

По общему правилу нет. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, одним документом с подписями сторон (статья 550 ГК РФ), и обязательного нотариального удостоверения для сделки с гаражом закон не требует.

• Когда нотариус обязателен: продаётся доля в праве общей собственности на гараж. Исключение: все сособственники продают свои доли одной сделкой (часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ).
• Когда обязателен ещё: собственник гаража несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ).
• По доверенности: если договор подписывает представитель, доверенность должна быть нотариальной (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ).

Стороны вправе удостоверить договор у нотариуса и добровольно: тогда он проверяет документы и сам направляет их на регистрацию.

Договор считается заключённым, когда согласованы предмет и цена.

• Предмет: сведения, позволяющие однозначно определить гараж, то есть кадастровый номер, адрес и площадь. Для бокса в кооперативе дополнительно указывают название ГСК и номер бокса (статья 554 ГК РФ).
• Цена: без письменно согласованной цены договор продажи недвижимости не считается заключённым (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).
• Земля: если участок под гаражом принадлежит продавцу, его описывают в том же договоре как второй объект с кадастровым номером.
• Расчёты и передача: срок и способ оплаты, порядок передачи гаража, ключей и документов, обычно по акту приёма-передачи (статья 556 ГК РФ).

Отдельно стоит указать, что гараж не заложен, не арендован и не находится под арестом, а также кто несёт расходы на содержание до передачи.

Регистрируют не сам договор, а переход права собственности на гараж. Покупатель становится собственником с момента внесения записи в ЕГРН (статья 551 ГК РФ).

• Капитальный гараж: стороны подают заявление и договор в Росреестр через МФЦ или электронно, после регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.
• Металлический гараж: это движимое имущество, право на него в ЕГРН не регистрируется, достаточно подписанного договора и акта передачи.
• Гараж в ГСК без регистрации права: сначала право оформляют на продавца, иначе регистрировать переход будет нечего.

Пока переход права не зарегистрирован, собственником для третьих лиц остаётся продавец, даже если деньги уплачены и ключи переданы.

Продать по договору купли-продажи можно только тот гараж, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Само по себе членство в кооперативе правом собственности не является и покупателю не передаётся.

• Что даёт выплаченный пай: член кооператива, полностью внёсший паевой взнос, приобретает право собственности на гараж (пункт 4 статьи 218 ГК РФ). Но распорядиться им он сможет после регистрации права в ЕГРН.
• Схема через выход и приём в члены: продавец выходит из кооператива, а покупателя принимают вместо него. Права собственности на гараж такая схема не передаёт, покупатель получает только членство и рискует остаться без объекта.
• Что сделать до сделки: получить справку о полной выплате пая, поставить гараж на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности, в том числе в упрощённом порядке гаражной амнистии. Такой порядок ограничен по сроку, условия уточняйте на момент обращения.

Только после появления записи в ЕГРН стороны подписывают договор купли-продажи и подают документы на регистрацию перехода права.

Это зависит от того, на каком праве продавец владеет землёй под гаражом.

• Участок в собственности продавца: гараж и земля продаются вместе, оба объекта описывают в одном договоре, каждый со своим кадастровым номером (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, статья 273 ГК РФ).
• Участок в аренде или в пользовании кооператива: продаётся только гараж, а права на землю переходят к покупателю на тех же условиях, что были у продавца.
• Границы: с 1 марта 2025 года при отсутствии в ЕГРН координат границ участка регистрацию перехода права приостановят.
• Цена: её удобнее разнести отдельно на гараж и отдельно на участок.

Перед сделкой запросите выписки из ЕГРН на оба объекта: по ним видно, кому принадлежит земля и есть ли обременения.

Металлический гараж без фундамента, ракушка или сборная конструкция не относятся к недвижимости. Право на такой объект в ЕГРН не регистрируется, поэтому сделка проще.

• Договор: простая письменная форма. В предмете описывают конструкцию: тип, материал, размеры, состояние, при наличии заводской или инвентарный номер и место установки.
• Передача: право собственности переходит в момент передачи вещи, если стороны не договорились об ином (пункт 1 статьи 223 ГК РФ). Факт передачи фиксируют актом или отметкой в договоре.
• Земля под гаражом: проверьте, на каком основании занят участок. Договор на металлический гараж прав на землю не даёт, а самовольно установленную конструкцию могут потребовать демонтировать.

Если гараж стоит на фундаменте и по документам является объектом капитального строительства, сделку оформляют как продажу недвижимости с регистрацией в Росреестре.

Комплект зависит от того, недвижимость это или движимое имущество.

• От продавца: паспорт, выписка из ЕГРН, документ-основание права (прежний договор, справка о выплате пая, свидетельство о наследстве), документы на земельный участок, если он в собственности.
• От покупателя: паспорт и реквизиты для расчётов.
• Согласие супруга: нужно нотариальное согласие, если гараж куплен в браке и является совместной собственностью (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Без него регистрацию проведут, но в ЕГРН появится отметка, а сделка станет оспоримой.
• На сделку: подписанный договор и акт приёма-передачи, при необходимости нотариальная доверенность представителя.

Для металлического гаража выписка из ЕГРН и обращение в Росреестр не нужны: достаточно договора, акта и документов на место установки.

Через МФЦ подают документы на регистрацию перехода права, но сам договор там не составляют: сотрудник только принимает пакет и передаёт его в Росреестр.

• Кто подаёт: продавец и покупатель вместе, лично или через представителя по нотариальной доверенности.
• Сколько экземпляров: обычно три, по одному каждой стороне и один для регистрирующего органа.
• Альтернативы: электронная подача через личный кабинет Росреестра или через нотариуса, если договор удостоверялся.
• Кто готовит текст: стороны по образцу, юрист или нотариус.

Печать МФЦ на договоре не подтверждает регистрацию: подтверждением служит выписка из ЕГРН с новым собственником.

Реальную цену сделки. Занижение стоимости выгоды не даёт, зато создаёт риски для обеих сторон.

• Налог всё равно посчитают: если цена продажи ниже 70 процентов кадастровой стоимости объекта, доход для НДФЛ определяют исходя из этой доли кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ).
• Риск покупателя: при расторжении сделки или признании её недействительной он вправе вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
• Срок владения: если гараж был в собственности дольше минимального срока владения, платить НДФЛ с продажи не нужно и занижать цену смысла нет (статья 217.1 НК РФ).

Если оплата идёт частями, в договоре отдельно указывают общую цену, размеры и сроки платежей.

Обязательный платёж один: госпошлина за регистрацию перехода права. Остальные расходы зависят от того, кого стороны привлекают к сделке.

• Госпошлина: размер зависит от вида объекта и его кадастровой стоимости, ставки установлены статьёй 333.33 НК РФ. Платит покупатель, если стороны не договорились иначе.
• Нотариус: при обязательном или добровольном удостоверении тариф считается от цены сделки, к нему добавляются услуги правового и технического характера.
• Составление договора юристом: разовая услуга, стоимость зависит от сложности сделки и от того, продаётся ли гараж вместе с участком.
• Шаблон договора: образец этой подборки скачивается бесплатно в Word или PDF.

При продаже металлического гаража госпошлины нет: обращаться в Росреестр не требуется.