Купля-продажа дома

Нет, если дом и участок принадлежат одному человеку. Закон исходит из единства судьбы здания и земли: отчуждение здания без участка не допускается, равно как и продажа участка без стоящего на нём дома (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

• Что переходит покупателю: вместе с домом переходит право собственности на участок, занятый домом и необходимый для его использования (ст. 273 ГК РФ). Поэтому в договоре описывают оба объекта.
• Если участок не принадлежит продавцу: дом на арендованной или чужой земле продать можно, но покупатель получает то же право пользования участком, которое было у продавца (ст. 552 ГК РФ). Условия аренды нужно проверить до сделки.
• Регистрация: Росреестр регистрирует переход права по каждому объекту отдельно, но заявление и договор подаются одним пакетом.

Исключения из правила всё же есть: например, часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка, или участок, изъятый из оборота. Это редкие ситуации, и для типовой продажи частного дома они не работают.

По общему правилу нет. Договор купли-продажи дома с участком заключается в простой письменной форме, стороны подписывают его сами, и удостоверять его у нотариуса закон не обязывает.

• Когда нотариус обязателен: если продаётся доля в праве общей долевой собственности на дом или участок. Основное исключение: все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке, полный перечень исключений приведён в ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ.
• Ещё один обязательный случай: если собственник дома несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, сделка удостоверяется нотариально (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ) и требует предварительного разрешения органа опеки.
• Когда нотариус по желанию: стороны вправе пойти к нотариусу добровольно. Он проверит дееспособность, установит личности и сам подаст документы на регистрацию в электронном виде, что сокращает срок.

Инициативы о введении обязательного нотариального удостоверения для сделок с жильём периодически обсуждаются и вносятся в Госдуму, но пока остаются законопроектами, а простая письменная форма продолжает действовать. Перед сделкой имеет смысл свериться с актуальной редакцией закона.

У такого договора два существенных условия, без которых он считается незаключённым: предмет и цена. Для жилого дома добавляется третье.

• Предмет: данные, позволяющие точно определить каждый объект, а именно кадастровые номера дома и участка, адрес, площадь и назначение дома (ст. 554 ГК РФ). Категорию земель и вид разрешённого использования участка добавляют на практике, чтобы снять споры о предмете.
• Цена: конкретная сумма. Правило об обычной цене за аналогичный товар к недвижимости не применяется: нет цены, нет договора (ст. 555 ГК РФ).
• Лица, сохраняющие право пользования: если в доме есть люди, которые сохраняют право проживания после продажи, их перечень с указанием прав нужно внести в договор (ст. 558 ГК РФ).

Дальше идут условия, которые существенными не являются, но защищают стороны: порядок и срок расчётов, срок физического освобождения дома, состав остающегося имущества, заверения продавца об отсутствии обременений, споров и задолженностей по коммунальным платежам.

Подписать договор можно, а вот зарегистрировать переход права до внесения границ в ЕГРН не получится. С 1 марта 2025 года, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, регистрационные действия с ним приостанавливают, а вместе с ними и регистрацию прав на расположенные на участке дом и другие постройки (закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ).

• Как проверить: закажите выписку из ЕГРН или посмотрите участок на публичной кадастровой карте. Формулировка «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» означает, что межевания не было.
• Что делать: до сделки провести кадастровые работы. Кадастровый инженер готовит межевой план, границы согласуются с соседями и вносятся в ЕГРН.
• Наследство: принять по наследству участок без границ по-прежнему можно, но если на нём стоит дом, регистрацию прав приостановят.

Проверять границы стоит и покупателю: расхождение фактического забора с данными ЕГРН это будущий спор с соседями, а не формальность.

По умолчанию цена дома считается включающей цену передаваемого вместе с ним участка, если договор не устанавливает иное (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Поэтому раздельную цену нужно прописать прямо.

• Как формулировать: указать общую цену сделки и тут же расшифровать, сколько из неё приходится на жилой дом с таким-то кадастровым номером и сколько на земельный участок с таким-то кадастровым номером.
• Зачем это продавцу: дом и участок два самостоятельных объекта, и сроки владения ими могут отличаться. От этого зависит, нужно ли платить налог с дохода и по какому объекту.
• Зачем это покупателю: имущественный вычет при покупке жилья рассчитывается исходя из расходов на дом и участок в пределах общего лимита в 2 миллиона рублей (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но подтверждать их проще, когда суммы разнесены. Кроме того, раздельная цена нужна при ипотеке и при использовании материнского капитала.

Занижать цену в договоре опасно для обеих сторон: при оспаривании сделки покупатель сможет вернуть только то, что указано в договоре, а налог посчитают исходя из 70 процентов кадастровой стоимости объекта, если она окажется выше указанной в договоре цены (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Минимальный комплект собирает продавец, покупателю достаточно паспорта и денег, но проверять документы нужно обоим.

• От продавца: паспорт, выписки из ЕГРН на дом и на участок, документы-основания (прежний договор, свидетельство о наследстве, решение суда), технический план или технический паспорт дома.
• Дополнительно по ситуации: нотариальное согласие супруга, если объект приобретён в браке, разрешение органа опеки, если есть доля несовершеннолетнего, справка об отсутствии зарегистрированных лиц, документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и по членским взносам в СНТ.
• Для регистрации: договор не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (ч. 3 ст. 21 закона № 218-ФЗ), на практике МФЦ часто просит три, и заявления обеих сторон. Документ об уплате государственной пошлины прикладывать не обязательно: сведения о платеже проверяют по государственной информационной системе.

Отдельно проверьте, поставлен ли дом на кадастровый учёт и совпадают ли его площадь и этажность с данными ЕГРН. Незарегистрированная пристройка или реконструкция это частая причина приостановки регистрации.

Нет. Регистрируется переход права собственности, а не договор. Требование о государственной регистрации договора продажи жилого дома (п. 2 ст. 558 ГК РФ) не применяется к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

• Что подаётся: подписанный договор, заявления обеих сторон и приложения. Регистратор вносит запись о переходе права в ЕГРН, и именно с этого момента покупатель становится собственником (ст. 551 ГК РФ).
• Куда подавать: через МФЦ, через нотариуса в электронном виде, через банк при ипотеке или напрямую в электронном виде при наличии усиленной квалифицированной подписи у обеих сторон.
• Подтверждение: свидетельства о праве не выдают с 2016 года. Право подтверждается выпиской из ЕГРН и регистрационной надписью на договоре.

Пока переход права не зарегистрирован, продавец остаётся собственником по документам, хотя договором уже связан. Если он уклоняется от подачи документов, покупатель вправе требовать регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Да, но доверенность должна быть нотариальной. Сам договор купли-продажи дома нотариальной формы не требует, однако нотариальная доверенность нужна для подачи заявлений о государственной регистрации прав и для распоряжения правами, зарегистрированными в государственных реестрах (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

• Что должно быть в доверенности: прямое полномочие подписать договор купли-продажи конкретного объекта, а также, при необходимости, право получать деньги, подавать документы на регистрацию и подписывать передаточный акт.
• Что проверить второй стороне: срок действия доверенности и её актуальность в реестре нотариальных доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты, ведь доверитель мог её отменить.
• Ограничение: представитель не вправе совершать сделку в отношении себя лично, то есть купить дом у своего же доверителя по его доверенности (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Продажа по доверенности объективно рискованнее для покупателя, поэтому по возможности имеет смысл увидеться с собственником лично или хотя бы связаться с ним и убедиться, что он действительно продаёт дом.

Такой дом продать можно, но сначала нужно выполнить обязательство о наделении детей долями, а затем получить разрешение органа опеки и попечительства.

• Доли детям: при использовании материнского капитала жильё оформляется в общую долевую собственность родителей и всех детей (ч. 4 ст. 10 закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Пока доли не выделены, сделка уязвима для оспаривания.
• Разрешение опеки: сделка с имуществом несовершеннолетнего требует предварительного разрешения органа опеки, а условия обычно сводятся к тому, чтобы дети получили равноценные доли в другом жилье или деньги на счёт (ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
• Нотариус: продажа долей несовершеннолетних удостоверяется нотариально, и договор подписывают законные представители, а дети старше 14 лет расписываются сами с согласия родителей.

Покупателю такую историю объекта стоит проверять отдельно: запросите выписку о переходе прав и сведения об использовании материнского капитала. Сделка без выделения детских долей может быть оспорена и после регистрации.

Предварительный договор фиксирует обязанность сторон заключить основной договор в будущем на согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ). Его заключают, когда объект выбран, но нужно время на сбор документов, продажу своей квартиры или одобрение ипотеки.

• Что в нём писать: описание дома и участка, цену, срок заключения основного договора и порядок расчётов. Если срок не указан, основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного.
• Задаток: обеспечивает сделку. Если от неё отказался покупатель, задаток остаётся у продавца, если отказался продавец, он возвращает двойную сумму (ст. 380, 381 ГК РФ). Условие о задатке оформляется письменно.
• Аванс: это просто предоплата без обеспечительной функции. При срыве сделки его возвращают в полном размере. При сомнении в том, что имелось в виду, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, вторая вправе требовать его заключения через суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства.