Договоры подряда на ремонт и отделку

Это два разных правовых режима, хотя договор в обоих случаях подрядный.

• Бытовой подряд: работы для личных, семейных или домашних нужд гражданина выполняет организация или предприниматель (статья 730 ГК РФ), дополнительно применяется законодательство о защите прав потребителей.
• Обычный подряд: ремонт офиса, магазина или другого помещения, которое организация или ИП использует в своей деятельности, идёт по общим правилам главы 37 ГК РФ.
• Ремонт между двумя гражданами: если подрядчик не ведёт предпринимательскую деятельность, бытовым такой подряд не считается и потребительские гарантии не работают.

Определите режим до подписания: от него зависят неустойка за просрочку, порядок отказа от договора и сроки для претензий по качеству.

Договор заключают в простой письменной форме, заверять его у нотариуса не нужно.

• Предмет: содержание, вид и объём работ с привязкой к адресу и помещениям. Это единственное существенное условие договора подряда.
• Сроки: начальный и конечный, при необходимости промежуточные по этапам (статья 708 ГК РФ).
• Цена и приёмка: смета или порядок расчёта, размер аванса, форма оплаты и подписание акта по итогам работ.

Учтите налоги: заказчик-гражданин не удерживает НДФЛ, подрядчик декларирует доход и платит налог сам (статья 228 НК РФ).

Да, подрядчиком может быть организация, предприниматель, самозанятый или обычный гражданин.

• С ИП: укажите ОГРНИП и систему налогообложения, НДФЛ и страховые взносы предприниматель платит за себя сам.
• С самозанятым: пропишите статус плательщика налога на профессиональный доход, обязанность выдать чек из приложения «Мой налог» и сообщить об утрате статуса.
• Ограничение для самозанятого: этот режим не применяется к работам для своего работодателя и для того, кто был работодателем менее двух лет назад.

С обычным физлицом договор тоже возможен, но у заказчика-организации появятся обязанности налогового агента и плательщика взносов.

Закон смету не требует, но для ремонта это главный документ о цене и объёме работ (статья 709 ГК РФ).

• Твёрдая смета: цену нельзя пересматривать, даже если фактические расходы вышли другими. Если в договоре нет иных оговорок, смета считается твёрдой.
• Приблизительная смета: подрядчик обязан заранее предупредить о существенном превышении, иначе работы оплачиваются по первоначальной цене.
• Состав: перечень работ по помещениям, единицы измерения, объёмы, расценки, отдельной строкой материалы и расходники.

Утверждённую сторонами смету оформляйте приложением к договору и ссылайтесь на неё в тексте, иначе доказать согласованный объём будет нечем.

Можно. Цена не относится к существенным условиям договора подряда, без неё договор всё равно заключён.

• Если цена не согласована: работы оплачиваются по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).
• Риск: без сметы спорят и об объёме, и о стоимости, а согласованную цену придётся доказывать перепиской и расчётами.
• Минимум: зафиксируйте в тексте общую стоимость, что в неё входит и кто покупает материалы.

Для небольших работ хватит короткого перечня прямо в договоре, для полного ремонта смета всё же нужна.

Единого гарантийного срока на ремонт закон не устанавливает, стороны согласуют его сами (статья 722 ГК РФ).

• Гарантия в договоре: результат должен сохранять качество в течение всего согласованного срока, на отделку обычно берут от года до трёх лет.
• Если гарантии нет: требования по качеству можно заявить в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы (пункт 2 статьи 724 ГК РФ).
• Если заказчик потребитель: при отсутствии гарантии действует тот же двухлетний срок, а по недостаткам в строении и ином недвижимом имуществе он составляет пять лет.

Пропишите гарантию отдельным пунктом и укажите, что в неё не входит: естественный износ, повреждения при эксплуатации и работы других бригад.

Это разные сроки, и смешивать их нельзя.

• Гарантийный срок: период, в течение которого подрядчик отвечает за качество результата, а недостатки, выявленные внутри срока, играют против него.
• Срок обнаружения недостатков: предельный период для претензии. Без гарантии это два года со дня передачи результата, а по строительному подряду предельный срок обнаружения составляет пять лет (статья 756 ГК РФ).
• Исковая давность: по требованиям к качеству работ она равна одному году, а в отношении зданий и сооружений применяется общий трёхлетний срок (статья 725 ГК РФ).

Если гарантия короче двух лет, а дефект проявился после её окончания, требование ещё можно заявить, но доказывать, что недостаток возник до сдачи, придётся заказчику.

Сначала зафиксируйте нарушение письменно: претензия с датой, перечнем сделанного и требованием.

• До конечного срока: если очевидно, что работа к сроку закончена не будет, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 715 ГК РФ).
• После конечного срока: можно требовать договорную неустойку, а при утрате интереса отказаться от приёмки и взыскать убытки.
• При бытовом подряде: потребитель вправе требовать неустойку в размере трёх процентов цены работы за каждый день просрочки, но не больше цены самой работы (статья 28 закона о защите прав потребителей).

Неустойку в обычном подряде закладывайте в договор заранее: без такого пункта взыскивать придётся только доказанные убытки или проценты.

Всё, что видно при приёмке, вносите в акт: заказчик, принявший работу без проверки и оговорок, теряет право ссылаться на явные недостатки (статья 720 ГК РФ).

• Требования по качеству: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на устранение, если такое право предусмотрено договором (статья 723 ГК РФ).
• Существенные недостатки: если они неустранимы или не исправлены в назначенный срок, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
• Скрытые дефекты: их фиксируют после обнаружения и извещают подрядчика в разумный срок, приложив фотографии и заключение специалиста.

Для сложных случаев понадобится строительно-техническая экспертиза: она подтвердит и объём недостатков, и стоимость их устранения.

По общему правилу работа выполняется иждивением подрядчика, то есть его силами, средствами и материалами, если договор не устанавливает иное (статья 704 ГК РФ).

• Материалы подрядчика: он отвечает за их качество и за последствия использования непригодного материала.
• Материалы заказчика: подрядчик обязан расходовать их экономно, отчитаться и вернуть остаток, а также предупредить о непригодности (статьи 713 и 716 ГК РФ).
• Риски: риск случайной гибели материалов несёт та сторона, которая их предоставила, а риск гибели результата до приёмки лежит на подрядчике (статья 705 ГК РФ).

В договоре укажите, кто закупает и завозит материалы, как подтверждаются расходы и где хранится закупленное до монтажа.

Понятия «косметический ремонт» в законе нет, поэтому объём работ определяют только договор и смета.

• Обычно включают: подготовку и выравнивание стен, окраску, поклейку обоев, отделку потолков, замену напольных покрытий и плинтусов.
• Часто добавляют: замену розеток и выключателей, установку дверей и наличников, мелкий ремонт сантехнических подводок.
• Не относят: перепланировку, перенос стен и мокрых зон, замену стояков и других общедомовых коммуникаций.

Чтобы не спорить о границах работ, перечислите их в смете по комнатам с объёмами в метрах, а не общей фразой про отделку под ключ.

Подъезд относится к общему имуществу дома, поэтому его содержание и текущий ремонт лежат на управляющей организации и оплачиваются из платы за содержание жилья.

• Обязанность: работы по содержанию общего имущества входят в минимальный перечень, утверждённый постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
• Периодичность: правила технической эксплуатации жилищного фонда рекомендуют проводить текущий ремонт подъездов с интервалом от трёх до пяти лет в зависимости от состояния дома.
• Как добиться: письменное заявление в управляющую организацию, при отказе жалоба в государственную жилищную инспекцию, а дополнительные работы утверждает общее собрание собственников.

Отдельный договор подряда собственники заключают сами, только если ремонт делается помимо управляющей организации, например при непосредственном управлении домом.

Главный риск ремонта не в тексте договора, а в самом исполнителе, поэтому проверку делают до внесения аванса.

• Статус: сведения в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, а для самозанятого проверка статуса плательщика налога на профессиональный доход на сайте ФНС.
• История: судебные споры в картотеке арбитражных дел, исполнительные производства, отзывы с фотографиями законченных объектов.
• Документы: договор со сметой, график этапов и поэтапная оплата по подписанным актам, а не вся сумма вперёд.

Аванс разумно ограничить стоимостью первого этапа и материалов, а остальные платежи привязать к приёмке работ.

Ремонт вещи это тоже подряд: подрядчик выполняет работу и сдаёт результат, а заказчик принимает его и оплачивает.

• Приём вещи: составьте акт с описанием состояния, комплектности и повреждений, для автомобиля зафиксируйте пробег, ключи и содержимое салона.
• Ответственность за имущество: подрядчик отвечает за несохранность переданной ему вещи (статья 714 ГК РФ).
• Если заказчик гражданин: сервис работает по правилам бытового подряда и закона о защите прав потребителей, включая обязанность заранее сообщить цену и срок.

Дополнительные работы согласовывайте письменно: неоговорённый объём заказчик оплачивать не обязан.