Договоры на проектные и изыскательские работы

По такому договору подрядчик по заданию заказчика разрабатывает техническую документацию или выполняет изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК РФ). Это самостоятельный вид подряда со своими правилами.

• подрядчиком выступает проектировщик или изыскатель, заказчиком застройщик либо технический заказчик;
• результат работ это документация и данные изысканий, а не построенный объект;
• правила о таком договоре собраны в статьях 758-762 ГК РФ, общие нормы о подряде применяются, если эти статьи не устанавливают иное.

Проектные и изыскательские работы часто заказывают одним договором, но результат у них разный. Этапы удобнее разделить, чтобы принимать и оплачивать их по отдельности.

Существенное условие в подряде одно, это предмет: содержание, вид и объём работ. В проектном подряде предмет раскрывается через задание на проектирование и исходные данные, поэтому формулировкой «разработать проект» ограничиваться нельзя.

• предмет: какая документация разрабатывается, для какого объекта, в каком составе и объёме;
• сроки: начальный и конечный срок выполнения работ, а при необходимости сроки этапов (ст. 708 ГК РФ);
• цена: она не является существенным условием, и при её отсутствии работа оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Слабое место большинства договоров именно предмет. Если состав разделов не описан, стороны спорят уже после сдачи о том, входила ли конкретная часть в заказ.

Задание на проектирование это ключевой документ договора: именно оно определяет, что должен сделать подрядчик. Заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации (п. 1 ст. 759 ГК РФ).

• задание может по поручению заказчика подготовить сам подрядчик, но обязательным для сторон оно становится только с момента утверждения заказчиком;
• подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных;
• отступить от них подрядчик вправе только с согласия заказчика (п. 2 ст. 759 ГК РФ).

Задание и исходные данные оформляйте приложением к договору с подписями сторон. Без этого спор о том, что именно заказывали, выиграть почти невозможно.

Отвечает подрядчик. Его ответственность не заканчивается приёмкой: она распространяется на недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ (п. 1 ст. 761 ГК РФ).

• подрядчик обязан безвозмездно переделать техническую документацию;
• он обязан произвести необходимые дополнительные изыскательские работы;
• он возмещает заказчику причинённые убытки, если законом или договором не установлено иное (п. 2 ст. 761 ГК РФ).

Именно этим проектный подряд отличается от обычного. Подписанный акт приёмки документации не снимает с проектировщика ответственность за ошибку, которая вскроется на стройке или при эксплуатации.

Это разные виды подряда с разным результатом. По строительному подряду возводят или реконструируют объект (ст. 740 ГК РФ), по проектному разрабатывают документацию, по которой его потом построят (ст. 758 ГК РФ).

• в строительном подряде риск случайной гибели объекта до приёмки несёт подрядчик;
• в проектном подряде ключевой риск это ошибка в документации, и проявляется она позже;
• проектировщик отвечает за недостатки, выявленные при строительстве и эксплуатации, а строитель за качество самих работ.

Если один подрядчик и проектирует, и строит, всё равно разделяйте этапы. У них разные результаты, разные сроки и разные основания для претензий.

Состав и объём определяются заданием на проектирование и требованиями законодательства о градостроительной деятельности. Перечень разделов проектной документации приведён в статье 48 Градостроительного кодекса РФ.

• пояснительная записка и схема планировочной организации земельного участка;
• архитектурные, конструктивные и объёмно-планировочные решения;
• разделы по инженерному оборудованию и сетям, организации строительства и мероприятиям по обеспечению безопасности.

Требуемый состав зависит от вида объекта, поэтому перечень разделов фиксируют в задании и в приложении к договору, а не оставляют на усмотрение подрядчика.

Инженерные изыскания это исследование участка и условий строительства до начала проектирования. Без них проект нельзя привязать к местности, а построенный объект рискует получить деформации, трещины и подтопление.

• инженерно-геодезические: рельеф, координаты, существующие здания и сети;
• инженерно-геологические: состав грунтов, их несущая способность, уровень грунтовых вод;
• инженерно-экологические и инженерно-гидрометеорологические: состояние среды, климат, риск затопления.

Результаты изысканий служат исходными данными для проекта. Укажите в договоре, кто их выполняет, кто передаёт и в какой срок, иначе проектировщик обоснованно остановит работу.

Сметная документация показывает, из чего складывается стоимость работ. Её разработку заказывают тем же договором подряда на проектные работы, если это предусмотрено заданием. Собирают её снизу вверх, от отдельных видов работ к стоимости стройки в целом.

• локальные сметные расчёты и локальные сметы по видам работ и конструктивным элементам;
• объектные сметы, объединяющие локальные расчёты по объекту;
• сводный сметный расчёт стоимости строительства и ведомости объёмов работ.

Локальный сметный расчёт составляют, когда объёмы работ и затраты окончательно не определены и подлежат уточнению, а локальную смету когда они известны. В договоре укажите, какой документ вы ждёте.

Нет, договор без сметы возможен: цену можно указать твёрдой суммой. Но если работа выполняется по смете, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора с момента её подтверждения заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

• смета бывает приблизительной или твёрдой, а при отсутствии других указаний в договоре считается твёрдой (п. 4 ст. 709 ГК РФ);
• если цена не согласована вовсе, работа оплачивается по цене за аналогичные работы (п. 1 ст. 709, п. 3 ст. 424 ГК РФ);
• для сложных работ смета выгодна заказчику: она показывает, за что именно он платит.

Чем подробнее смета, тем меньше пространства для дополнительных работ, о которых заказчик узнаёт в самом конце.

Зависит от того, какая смета согласована. Твёрдую цену по общему правилу пересматривать нельзя, даже если подрядчик недооценил объём работ (п. 6 ст. 709 ГК РФ).

• при приблизительной смете подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика о необходимости её превысить, и заказчик вправе отказаться от договора, оплатив выполненную часть (п. 5 ст. 709 ГК РФ);
• если подрядчик не предупредил вовремя, он обязан выполнить договор по первоначально определённой цене;
• твёрдую цену можно потребовать изменить в суде при существенном возрастании стоимости материалов и услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора (п. 6 ст. 709 ГК РФ).

Любое изменение цены оформляйте дополнительным соглашением. Переписка и устные договорённости в споре почти ничего не дают.

Согласование готовой документации это обязанность подрядчика, но участвовать в согласовании с органами власти должны обе стороны.

• подрядчик согласовывает готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с ним с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст. 760 ГК РФ);
• заказчик обязан участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой документации и оказывать ему содействие (ст. 762 ГК РФ);
• заказчик возмещает подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика (ст. 762 ГК РФ).

Экспертиза проектной документации требуется не для всех объектов: случаи перечислены в статье 49 Градостроительного кодекса РФ. Проверьте свой объект до того, как зафиксируете сроки в договоре.

Обязанности по документации у сторон зеркальные. Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика (ст. 760 ГК РФ), а заказчик связан таким же ограничением.

• заказчик использует техническую документацию только на цели, предусмотренные договором;
• заказчик не передаёт её третьим лицам и не разглашает содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика (ст. 762 ГК РФ);
• архитектурный проект охраняется как объект авторского права, а автор сохраняет право авторского контроля и авторского надзора (ст. 1294 ГК РФ).

Если вы планируете строить по проекту повторно или передать его другому подрядчику, объём передаваемых прав пропишите в договоре прямо.

Передачу результата фиксируют документально. Подрядчик обязан передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ (ст. 760 ГК РФ), и от этого момента отсчитываются расчёты сторон.

• составьте акт приёма-передачи с перечнем разделов, томов и количеством экземпляров;
• отдельно укажите форму передачи: бумажные комплекты и файлы, их форматы и состав;
• подпишите акт сдачи-приёмки выполненных работ, от него считается срок оплаты.

Заказчик уплачивает подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ либо частями после завершения отдельных этапов, если это предусмотрено договором (ст. 762 ГК РФ).

Ответственность проектировщика приёмкой не заканчивается, но время на обращение в суд ограничено. Сроки считают по общим правилам о подряде.

• срок исковой давности по требованиям, связанным с ненадлежащим качеством работы, составляет один год;
• в отношении зданий и сооружений применяется общий трёхлетний срок (ст. 725 ГК РФ);
• если результат принимался по частям, течение срока начинается со дня приёмки результата работы в целом.

Дату обнаружения недостатка фиксируйте документально: заключением специалиста, дефектной ведомостью, перепиской с подрядчиком. От неё будет отсчитываться срок.