Семейная ипотека выглядит как обычный кредит с низкой ставкой, но устроена иначе. Разницу между льготной и рыночной ставкой банку возмещает бюджет, а значит, условия пишет не банк, а постановление Правительства. Поэтому «рефинансировать семейную ипотеку» означает три разные вещи в зависимости от того, откуда вы идёте. Разбираем, кому программа доступна, какие переходы вообще возможны и на чём чаще всего спотыкаются семьи.
- Условия семейной ипотеки задаёт постановление Правительства, а не кредитный отдел банка
- Перевести обычную рыночную ипотеку в льготную по своему желанию нельзя
- Переход с льготным кредитом в другой банк возможен, только если тот участвует в программе
- Увеличить сумму долга при таком переходе не получится, льготная ставка на это не рассчитана
- Если платить нечем прямо сейчас, работает не рефинансирование, а ипотечные каникулы по закону
Юрист сверит вашу ситуацию с условиями программы и скажет, что реально можно сделать.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Почему условия задаёт не банк
Банк выдаёт вам кредит по льготной ставке, а недополученную разницу ему возмещает бюджет. Порядок такого возмещения описан в Правилах, утверждённых постановлением Правительства от 30.12.2017 № 1711. Пока ваш кредит соответствует этим Правилам, банк получает деньги от государства. Как только он перестаёт соответствовать, возмещение прекращается, и льготная ставка теряет для банка смысл.
Из этого следует главное практическое правило. Менеджер в отделении не может сделать вам исключение, даже если очень хочет: он не распоряжается бюджетными деньгами. Всё, что не описано в постановлении, банк либо не делает вовсе, либо делает уже на рыночных условиях. Спорить здесь бесполезно, а вот проверять соответствие своей ситуации Правилам до подачи заявки полезно.
Числовые параметры программы менялись почти каждый год: предельная сумма кредита по регионам, минимальный первоначальный взнос, ставка и срок. Поэтому конкретные цифры здесь намеренно не названы. Перед подачей заявки сверьте их по действующей редакции постановления и по условиям банка на текущий день, а не по статье или отзыву годичной давности.
Кто попадает в программу по детям
Право на льготную ставку даёт не сам факт наличия детей, а совпадение с одним из оснований, перечисленных в Правилах. Оснований несколько, и они устроены по-разному: где-то важна дата рождения ребёнка, где-то его состояние здоровья, где-то возраст.
Базовое основание. Отсчёт ведут от 1 января 2018 года, а верхняя граница периода сдвигалась вместе с продлением программы. Именно это основание чаще всего и подводит: ребёнок родился раньше начала периода, и семья под программу не подходит.
Отдельное основание, где ограничение по дате рождения работает иначе. Здесь важен факт установленной инвалидности и возраст ребёнка, а не год его появления на свет.
В отдельных редакциях Правил появлялись условия про детей до определённого возраста и про территории, где программу расширяли или сужали. Это тот пункт, который обязательно сверяют с действующим текстом.
Заёмщик должен быть гражданином России, ребёнок тоже. Супруг обычно входит в сделку как созаёмщик, и его доход учитывают, но право на льготу возникает не у него, а у родителя ребёнка.
Три сценария под одним словом
Люди приходят в банк с фразой про рефинансирование семейной ипотеки, имея в виду совершенно разные вещи. От того, какой у вас случай, зависит и ответ, и набор документов.
| Чего вы хотите | Что это на самом деле | Насколько реально |
|---|---|---|
| Перевести рыночную ипотеку в льготную | Новый кредит по программе на погашение старого | Только если Правила прямо допускают такой случай |
| Уйти с льготным кредитом в другой банк | Смена кредитора с сохранением условий программы | Возможно, если новый банк участвует в программе |
| Снизить ставку внутри своего банка | Изменение условий действующего договора | Решает банк, обязанности у него нет |
| Добавить к ипотеке наличные | Отдельный потребительский кредит | К программе отношения не имеет |
| Уменьшить платёж из-за падения дохода | Ипотечные каникулы или изменение графика | Работает по закону, независимо от программы |
Юрист сверит ответ банка с текстом Правил и объяснит, где заканчивается программа и начинается политика банка.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что проверяют в первичном кредите
Когда речь идёт о смене банка по уже льготному кредиту, новый кредитор смотрит не только на вас, но и на историю самого кредита. Ему важно, чтобы после перехода бюджет продолжил возмещать разницу, иначе сделка для него убыточна.
Проверяют, на что были выданы деньги: договор долевого участия, покупка у застройщика, строительство дома по подряду или другой случай из Правил. Если цель в программу не укладывается, разговор заканчивается на первом шаге.
Кредитор должен быть в числе участников и иметь свободный лимит средств возмещения. Лимиты распределяются и заканчиваются, поэтому один и тот же банк весной и осенью отвечает по-разному.
Кредитная история по рефинансируемому кредиту должна быть чистой. Свежая просрочка означает отказ, и никакие семейные основания её не перевешивают.
Обычно сумма не может превышать остаток долга по прежнему кредиту. Взять сверху на ремонт или на другую цель в рамках программы не получится: льготная ставка рассчитана на жильё, а не на потребительские нужды.
Нужны свежая оценка, выписка из реестра недвижимости, страховой полис в пользу нового банка. Обременение снимают в пользу старого кредитора и регистрируют в пользу нового, и до этой записи ставка обычно выше.
Ограничения, о которых узнают в последний момент
Отказ чаще приходит не из-за дохода, а из-за деталей, которые в рекламе программы не упоминают. Собрали те, что срывают сделку уже на финальной стадии.
- Кредит на новостройку у застройщика с подтверждённой целью
- Ровная платёжная дисциплина без просрочек за последний год
- Сумма нового кредита не выше остатка долга по прежнему
- Оба банка участвуют в программе и подтвердили готовность к сделке
- Вторая льготная ипотека у того же заёмщика при действующей первой
- Материнский капитал вложен, доли детям уже выделены, и нужна опека
- Первичный кредит выдан на цель, которой нет в Правилах
- У банка закончился лимит средств возмещения на текущий период
Если в квартиру вложен материнский капитал, обязанность оформить её в общую собственность родителей и детей никуда не исчезает, это статья 10 закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. А когда доли детям уже выделены, передача квартиры в залог новому банку становится сделкой с имуществом несовершеннолетнего и требует согласия органа опеки и попечительства по пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса. Заложите на это время: часть банков в такие сделки не идёт вовсе.
Юрист посмотрит документы по квартире и подскажет, в каком порядке решать вопрос с опекой.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что делать, если платить по семейной ипотеке стало нечем
Здесь важно не перепутать инструменты. Рефинансирование меняет цену долга и работает только с исправным заёмщиком. Когда денег не хватает прямо сейчас, нужен другой механизм: ипотечные каникулы по статье 6.1-1 закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ. Они действуют одинаково для всех банков и не зависят от того, льготная у вас ипотека или рыночная. Общий льготный период по статье 6.1-2 сюда не подходит: по части 2 статьи 1 этот закон к кредитам, обеспеченным ипотекой, не применяется, кроме прямо названных случаев.
Порядок такой. Сначала льготный период или изменение графика в своём банке, и только если платить нечем в принципе, разговор про судебное списание долгов. Тянуть опасно: просрочка по ипотеке закрывает дорогу и к переходу в другой банк, и к любым льготным условиям, а квартира здесь в залоге и защищена хуже, чем единственное жильё без обременения.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Посмотрим, что даст списание в вашем случае.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли рефинансировать семейную ипотеку
Можно ли перевести обычную ипотеку в семейную
Кому дают семейную ипотеку
Можно ли взять семейную ипотеку второй раз
Можно ли увеличить сумму при рефинансировании семейной ипотеки
Что будет с материнским капиталом при смене банка
Поможем разобраться с ипотекой и долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
