Ипотеку рефинансировали год назад, а ставки снова опустились, и появляется мысль пойти на второй круг. Закон этого не запрещает. Но каждая такая сделка стоит денег и времени, а часть расходов повторяется целиком, и на второй раз выигрыш чаще всего меньше. Разбираем, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, что потребует новый банк и как за десять минут посчитать, окупится ли переход.
- Предела по числу рефинансирований закон не ставит, ограничения идут от самих банков
- Каждый круг — это новый кредитный договор и новая регистрация залога на квартиру
- Расходы на оценку и страхование повторяются при каждой сделке и съедают выигрыш
- Вычет по процентам сохраняется, если цепочка договоров ведёт к первоначальному кредиту на жильё
- Переход оправдан при заметной разнице в ставке и большом остатке срока
Юрист посмотрит договор и скажет, что даёт переход в другой банк, а что решается на месте.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Сколько раз разрешает закон
Рефинансирование ипотеки — это обычный кредит с целевым назначением. Новый банк выдаёт деньги и сам направляет их на погашение прежнего жилищного долга, а квартира переходит в залог к нему. Ни Гражданский кодекс, ни закон об ипотеке не говорят, сколько раз подряд так можно поступить. Формально круг разрешено повторять хоть каждый год.
Ограничения приходят с другой стороны. Их ставит банк, и живут они во внутренних правилах, а не в законе: одному достаточно полугода аккуратных платежей по текущему кредиту, другой просит год. Плюс каждый круг требует расходов и месяца-полутора на оформление. На второй сделке это чувствуется заметно сильнее, чем на первой, потому что остаток долга уже меньше.
Кредитный договор описан статьёй 819 Гражданского кодекса, залог квартиры законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, условия потребительского кредита с ипотекой законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ. Ни один из них не ограничивает число рефинансирований. Вернуть кредит досрочно гражданин вправе, уведомив банк не менее чем за тридцать дней, это пункт 2 статьи 810 Гражданского кодекса. Правила закона о потребительском кредите про досрочный возврат сюда не распространяются: к договорам, обеспеченным ипотекой, этот закон по общему правилу не применяется, часть 2 статьи 1. Более короткий срок уведомления может установить сам кредитный договор, и это стоит проверить до того, как вносить деньги.
Что мешает выйти на второй круг
Новый банк смотрит не на число ваших прошлых сделок, а на вас и на квартиру сегодня. Препятствия почти всегда из этого короткого списка.
Кредит, оформленный меньше полугода назад, берут неохотно: платёжная дисциплина по нему ещё не видна. Требование внутреннее, в законе его нет, и у разных банков срок разный.
Даже закрытая задержка на тридцать дней снижает шансы. С действующей просрочкой идут не за рефинансированием, а в свой банк за отсрочкой или новым графиком.
После первой сделки вы могли взять машину в кредит или оформить карту. Банк считает долю дохода, которую забирают все платежи, и при высокой нагрузке отказывает либо поднимает ставку.
Если жильё покупали с материнским капиталом и доли детям уже выделены, перезалог требует предварительного разрешения органа опеки, пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса и часть 1 статьи 21 закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ. Часть банков такие сделки не берёт вовсе.
Условия льготных программ по рефинансированию менялись неоднократно, и часть из них допускает погашение ранее выданного жилищного кредита. Проверяйте действующую редакцию правил своей программы до подачи заявки, а не пересказ на форуме.
Разберём вашу ситуацию с юристом по долгам и подскажем, что можно поправить до новой заявки.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Во что обходится каждый круг
Часть расходов повторяется целиком, и именно они съедают выигрыш от ставки. Считать нужно не проценты, а деньги, которые уйдут из кармана до выдачи нового кредита.
| Статья расходов | Когда платить | Что важно знать |
|---|---|---|
| Оценка квартиры | До одобрения залога | Отчёт нужен новому банку, прежний обычно не принимают |
| Страхование квартиры | Перед выдачей | Полис переоформляют в пользу нового банка, часть прежней премии возвращают |
| Личное страхование | Перед выдачей | Без него ставка выше, отказаться можно в течение тридцати календарных дней |
| Регистрация залога | После выдачи кредита | Пошлина за регистрационные действия и время на внесение записи |
| Повышенная ставка | От выдачи до регистрации | Пока залог не перешёл к новому банку, платёж выше обещанного |
| Время на сделку | Весь период | Обычно от трёх недель до полутора месяцев вместе с регистрацией |
Самый опасный отрезок — это дни между перечислением денег и закрытием прежнего кредита. Старый договор в это время ещё живёт, по нему идёт свой график, и пропущенный платёж превращается в просрочку уже после того, как вы посчитали ипотеку закрытой. Возьмите в прежнем банке точную сумму на дату погашения и справку о закрытии. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления, это статья 25 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Что происходит с налоговым вычетом
Вычет по процентам по жилищному кредиту даётся один раз и считается с суммы уплаченных процентов не больше трёх миллионов рублей. При рефинансировании право на него сохраняется, но с условием: новый договор должен быть прямо назван кредитом на погашение прежнего жилищного кредита, а выдать его должен банк.
На втором круге налоговая смотрит уже на всю цепочку. В каждом последующем договоре должна быть ссылка на предыдущий, и при этом должна прослеживаться связь с первоначальным кредитом на приобретение или строительство жилья. Разрыв в этой цепочке означает, что проценты по новому кредиту к вычету не примут. Поэтому формулировку цели читают до подписания, а не после.
Вычет по процентам, в том числе по кредитам, полученным в целях рефинансирования жилищных кредитов, предусмотрен подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Предельная сумма процентов, с которой его считают, составляет три миллиона рублей. Если в договоре нет указания на то, что кредит выдан для погашения прежнего жилищного, налоговая откажет, и спорить придётся уже с готовым договором на руках.
Когда второй круг окупается
- Ставка ниже действующей больше чем на полтора пункта
- До конца срока осталось больше половины платежей
- Остаток долга крупный, и каждая десятая доля пункта заметна в рублях
- Гасить ипотеку досрочно в ближайший год вы не планируете
- Расходы на сделку возвращаются экономией меньше чем за год
- Разница в ставке меньше пункта, а расходы на сделку прежние
- Ипотеку осталось платить два-три года
- Свой банк готов снизить ставку по заявлению без смены кредитора
- Платежи уже забирают больше половины дохода семьи
Проверяется это за десять минут. Сложите все расходы на сделку, разделите сумму на разницу между старым и новым платежом и получите число месяцев, за которое переход себя вернёт. Если получилось больше года, а платить осталось недолго, выигрыша не будет. И помните про структуру платежа: в первые годы вы гасите в основном проценты, поэтому растянутый на новый длинный срок кредит даёт меньший платёж, но большую переплату.
Юрист посмотрит оба договора и объяснит, где вы выигрываете, а где теряете.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Если новый банк отказал
Причину отказа не объясняют, и это законно: раскрывать её банк не обязан. Но по вашей ситуации её обычно видно, и почти всегда есть что поправить до следующей попытки.
- Закажите свою кредитную историюОтчёты берут во всех бюро, где лежат ваши записи. Часто выясняется, что мешает чужой долг однофамильца или карта, о которой вы забыли, а не сама ипотека.
- Снизьте нагрузку до новой заявкиЗакройте мелкие займы и неиспользуемые карты. Открытый лимит по карте банк учитывает как обязательство, даже если вы им не пользуетесь ни рубля.
- Не подавайте заявки вееромДесять обращений за неделю видны каждому следующему банку и читаются как срочная нужда в деньгах. Подавайте по две-три и с паузой.
- Попросите снижение ставки у своего банкаЭто дешевле: нет ни оценки, ни новой регистрации залога. Соглашаться банк не обязан, но заявление ничего не стоит, а отказ приходит письменно и с ним понятнее, что делать дальше.
Рефинансирование не лечит нехватку денег. Если платёж по ипотеке вы вносите за счёт новых займов, а общий долг растёт, смена банка только отодвинет развязку и добавит расходов на оформление. В такой ситуации сначала считают, что даёт отсрочка по действующему договору, и только потом подбирают банк.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Покажем, какие пути остались и во что они обойдутся.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку
Через сколько после первого рефинансирования можно подать заявку снова
Сохранится ли налоговый вычет при повторном рефинансировании
Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом
Портит ли повторное рефинансирование кредитную историю
Что выгоднее, рефинансирование в другом банке или снижение ставки в своём
Поможем разобраться с ипотекой и долговой нагрузкой. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
