Ипотечную квартиру при банкротстве продают, даже если жить вам больше негде: залог сильнее защиты единственного жилья. Но с сентября 2024 года в законе появился способ оставить такое жильё себе, и он работает.
- Ипотечное жильё не защищено как единственное: его включают в конкурсную массу и продают
- Сохранить квартиру можно через отдельное мировое соглашение с банком по статье 213.10-1
- Согласие других кредиторов на такое соглашение не нужно, возражения управляющего суду не помеха
- Ипотечный долг при этом не списывают: его платите вы сами или третье лицо, которое вписали в соглашение
- Если квартиру всё же продали, 80 процентов выручки уходит банку, а до 10 процентов возвращают вам
Юрист посмотрит вашу ситуацию и скажет, какие шаги дадут результат.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Почему ипотечное жильё не защищено
Единственное жильё обычно нельзя забрать за долги, это правило записано в статье 446 Гражданского процессуального кодекса. Но там же стоит оговорка: защита не действует, если жильё является предметом ипотеки. Банк дал деньги именно под эту квартиру и вправе получить её обратно.
В деле о банкротстве всё устроено так же. Квартиру включают в конкурсную массу, оценивают и продают с торгов. Верховный Суд говорит об этом прямо: иммунитет единственного жилья работает только тогда, когда оно не обременено ипотекой.
Само банкротство ипотеку не отменяет. Суд оценивает неплатёжеспособность человека в целом: сумму долгов, доход и имущество. Заложенная квартира в этой картине просто актив, за счёт которого кредитор получит своё.
| Какое жильё | Продадут ли | Что важно знать |
|---|---|---|
| Единственное, без ипотеки | нет | Защищено статьёй 446 ГПК, из конкурсной массы его исключают |
| Единственное, в ипотеке | да | Залог снимает защиту. Оставить квартиру можно только по соглашению с банком |
| Вторая квартира или дом | да | Продают с торгов, даже если ипотеки на нём нет |
По ипотеке вы платите вовремя, а просрочка только по картам и займам? Это ничего не меняет. Банк узнает о деле, заявит требование, и квартира окажется в процедуре наравне с остальным имуществом. Решать судьбу жилья нужно до подачи заявления, а не после.
Разберём его с юристом по долгам и подскажем, что делать дальше.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Как оставить ипотечную квартиру себе
Закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ дал должникам два рабочих механизма. Оба применяются к делам, которые возбуждены после 8 сентября 2024 года. Логика простая: ипотечный банк получает свои деньги, и тогда квартира выходит из-под удара.
Соглашение по ипотеке заключают не раньше, чем истекут два месяца на предъявление требований кредиторов. До этого срока суд его не утвердит.
Зачем нужна пауза
Отдельное мировое соглашение подписывают только вы и залоговый кредитор. Согласие остальных кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего не мешает суду утвердить документ.
Если платежи по ипотеке вы уже пропускали, в соглашении прописывают, как и в какой срок вы это исправите. Без такого условия документ не примут.
В соглашении вправе участвовать родственник, друг или работодатель: он берёт на себя платежи по ипотеке. Есть и второй путь: третье лицо с вашего согласия гасит весь ипотечный долг сразу.
Кто может им стать
После утверждения соглашения квартиру не включают в имущество на продажу, а требования банка убирают из реестра. Дело о банкротстве при этом идёт дальше, остальные долги списывают как обычно.
Отдельное мировое соглашение по ипотеке предусмотрено статьёй 213.10-1 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Она работает для жилья, которое является единственным пригодным для проживания вас и вашей семьи. Если денег на выплаты кредиторам первой и второй очереди не хватает, соглашение утвердят при условии, что вы внесёте на специальный счёт до десяти процентов стоимости квартиры по отчёту оценщика.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Юрист посмотрит вашу ситуацию и скажет, есть ли шанс сохранить ипотечное жильё.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что достанется банку, а что вам
Если договориться не вышло, квартиру продают с торгов. С 3 апреля 2026 года для единственного ипотечного жилья действуют отдельные правила: часть денег закон возвращает должнику, чтобы было на что переехать.
- 80 процентов банкуСтолько уходит залоговому кредитору, но не больше суммы его требований: тела долга, процентов, неустоек и штрафов.
- 10 процентов на первую и вторую очередьЭто возмещение вреда жизни и здоровью и долги по зарплате. Если таких кредиторов у вас нет, деньги идут дальше по цепочке.
- 10 процентов вамЭту долю исключают из массы и передают должнику на новое жильё. Больше, чем вы вложили сами, не отдадут: считают первоначальный взнос и все внесённые платежи.
- Остаток снова банкуВсё, что осталось, идёт на непогашенную часть ипотечного долга. Если и после этого деньги остаются, их тоже передают вам.
Долю, которую возвращают, суд вправе урезать. Так бывает, когда жильё явно дороже разумной потребности семьи или должник вёл себя недобросовестно. Сведения о выплате публикуют, и у кредиторов есть десять рабочих дней, чтобы обратиться в суд.
Юрист оценит вашу ситуацию и объяснит, какой путь реально работает.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Созаёмщик, поручитель и супруг
Ипотеку почти всегда берут вдвоём, и это самая болезненная часть темы. Банкротство освобождает от долга только того, кто прошёл через процедуру. Остальные участники договора отвечают перед банком в полном размере.
Он подписал тот же кредитный договор и отвечает солидарно. Банк вправе потребовать весь долг с него одного, и банкротство второго заёмщика этому не мешает.
Отвечает так же солидарно. Заплатив за должника, он получает право требования к нему, но в деле о банкротстве встаёт в общую очередь кредиторов.
Если он не созаёмщик и не поручитель, ипотечный долг на него не переходит. Но общую квартиру в залоге продают целиком: залог лежит на всём объекте.
Расскажите про свой долг, а юрист скажет, чем это грозит и что делать.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Материнский капитал и доли детей
Материнский капитал, вложенный в ипотеку, квартиру не спасает. Залог сильнее: жильё продадут, даже если в нём живут и прописаны дети. Это самая частая иллюзия темы, и лучше узнать о ней заранее.
Обязанность оформить квартиру в общую собственность с детьми никуда не девается, она записана в части 4 статьи 10 закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Но выделенные доли не выводят жильё из-под ипотеки: в залоге весь объект целиком. Деньги, которые вернут после торгов, можно направить на новое жильё.
Часто задаваемые вопросы
Заберут ли квартиру в ипотеке при банкротстве, если это единственное жильё
Можно ли сохранить ипотеку при банкротстве
Списывается ли ипотека при банкротстве
Можно ли платить ипотеку при банкротстве
Что будет с ипотекой, если созаёмщик банкрот
Что будет с ипотекой жены при банкротстве мужа
Как оформить банкротство, если квартира находится в ипотеке
Дадут ли ипотеку после банкротства
Поможем решить вопрос с долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
