Жилец перестал переводить деньги, обещает заплатить на следующей неделе и продолжает жить в квартире. Каждый месяц долг растёт, а разговоры идут по кругу. Взыскать эти деньги можно, даже если договор не подписывали, но действовать придётся через суд, а не через смену замков. Разбираем порядок по шагам.
- С жильцом-гражданином заключают наём жилого помещения, и правила у такого договора свои
- Без письменного договора долг доказывают переводами, перепиской и расписками
- Плату за фактическое проживание требуют как неосновательное обогащение
- Долг до 500 000 рублей по письменному договору взыскивают судебным приказом
- Выселить жильца можно только по решению суда, менять замки самому нельзя
Юрист разберёт вашу ситуацию и скажет, с чего начинать взыскание.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Почему с жильцом заключают наём
В быту квартиру всегда сдают в аренду, а по закону аренда жилья возможна, только если нанимателем выступает организация. Гражданину квартиру передают по договору найма жилого помещения. Это не придирка к словам: от вида договора зависят сроки, основания для расторжения и порядок выселения. Суд прочитает вашу бумагу как наём, даже если сверху написано «договор аренды».
Отличия ощутимые. Наём заключают на срок не больше пяти лет, а если срок в тексте не указан, договор считается заключённым на пять лет. Плату и сроки её внесения стороны определяют соглашением, и повышать плату в одностороннем порядке собственник не вправе, если такое право прямо не записано в договоре. Коммунальные платежи по общему правилу вносит сам наниматель, если договором не установлено иное.
Разграничение найма и аренды жилья закреплено статьёй 671 Гражданского кодекса, письменная форма договора предусмотрена статьёй 674, обязанности нанимателя перечислены в статье 678, правила о плате в статье 682, а сроки в статье 683. Договор найма на срок не менее года порождает обременение права собственности, которое подлежит государственной регистрации.
Чем доказать долг, если договор не подписывали
Отсутствие письменного договора не делает сделку недействительной, но осложняет доказывание. Ссылаться на соседей и знакомых в подтверждение самого договора и его условий закон не позволяет. Зато письменные и другие доказательства приводить можно, и обычно их набирается больше, чем кажется на первый взгляд.
Выписка по счёту за весь период: одинаковые суммы в одни и те же числа месяца выглядят убедительнее любых слов. Особенно если в назначении платежа стоит «за квартиру».
Обсуждение суммы, дат и просрочек. Скриншот легко оспорить, поэтому важную переписку заверяют у нотариуса протоколом осмотра.
Любая бумага, где жилец подтвердил получение ключей или признал долг. Признание долга к тому же прерывает течение срока исковой давности.
Квитанции ЖКУ на его имя, показания счётчиков, регистрация по месту пребывания, акт передачи ключей, фотографии из квартиры с датой.
Если договора не было совсем, требование строят иначе: человек пользовался чужой квартирой и сберёг деньги за счёт собственника, а значит, должен вернуть неосновательное обогащение по статье 1102 Гражданского кодекса. Размер обосновывают ценами найма аналогичных квартир в том же районе, приложив объявления или отчёт оценщика.
Юрист оценит, чем подтвердить проживание и сумму, и подготовит требование.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Требование жильцу и обеспечительный платёж
Отдельной строкой каждый неоплаченный период, отдельно пени по договору, отдельно коммунальные платежи. Суду нужна арифметика, а не итоговая цифра из головы.
Перед управляющей компанией отвечает собственник, поэтому оплатить придётся вам. Потом эту сумму включают в требование к жильцу, если по договору платить должен был он.
Ценным письмом с описью вложения на адрес квартиры и на адрес регистрации. Укажите сумму, срок на погашение и намерение расторгнуть договор.
Депозит, который в объявлениях называют залогом, засчитывают в счёт долга по правилам статьи 381.1 Гражданского кодекса. О зачёте жильца уведомляют письменно и поясняют, какие суммы им закрыты.
Принимайте её по акту с описью мебели и техники, снимите показания счётчиков, сделайте фотографии. Без акта спор о дате возврата и об ущербе почти безнадёжен.
Замки и вещи, плохие идеи хозяина
Соблазн понятный: врезать новый замок, вынести чемоданы на площадку, отключить воду и свет. Проблема в том, что квартира на время найма становится жилищем нанимателя, и заходить туда без его согласия собственник не вправе. Такие действия превращают взыскателя в ответчика, а иногда и в фигуранта дела о самоуправстве.
Удерживать вещи в счёт долга можно только по статье 359 Гражданского кодекса, когда вещь оказалась у вас на законном основании. Заперев чужие чемоданы в квартире, куда вы вошли сами, вы не приобретаете право удержания. Дальше жилец взыщет стоимость пропавшего имущества, а состав этого имущества проверить будет нечем.
Юрист поможет собрать доказательства и выбрать порядок обращения в суд.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Судебный приказ или иск о взыскании платы
| Признак | Судебный приказ | Исковое заявление |
|---|---|---|
| Когда подходит | Есть письменный договор, сумма до 500 000 рублей, спора о размере нет | Договора нет, сумма больше или нужно ещё расторжение и выселение |
| Что прикладывают | Договор, расчёт долга, подтверждение платежей и просрочки | Тот же пакет плюс доказательства проживания и переписка с жильцом |
| Сроки | Выносят без вызова сторон, у жильца десять дней на возражения | Дело слушают по существу, обычно несколько месяцев |
| Пошлина | Половина от пошлины по иску | По шкале статьи 333.19 Налогового кодекса от цены иска |
| Риск | Одно возражение отменяет приказ, и всё начинается заново | Дольше и дороже, зато решение отменить сложнее |
Кроме основного долга требуют пени, если они записаны в договоре. Соглашение о неустойке действует только в письменной форме, устная договорённость про «процент за каждый день» не работает. Когда пеней в договоре нет, начисляют проценты за пользование чужими деньгами по ключевой ставке Банка России. Суд по заявлению жильца вправе снизить явно завышенную неустойку.
Срок исковой давности общий, три года, и считается он отдельно по каждому просроченному платежу со дня, когда деньги должны были поступить. Поэтому тянуть невыгодно: самые старые месяцы просто выпадают из требования. После вступления решения в силу исполнительный лист подают приставам или напрямую в банк должника.
Как выселить жильца по закону
По долгосрочному найму договор расторгают через суд при невнесении платы за шесть месяцев, если в договоре не указан более длительный срок. По краткосрочному, до года, нужно, чтобы плата не вносилась более двух раз, то есть как минимум трижды.
Требование погасить долг в разумный срок направляют до обращения в суд. Без него разговор в заседании начнётся с вопроса, а пытались ли вы решить дело миром.
В одном иске просят взыскать долг, расторгнуть договор и выселить жильца. Разбивать это на два процесса дольше и дороже.
Суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а при расторжении по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения ещё на год. Это законная возможность, а не ошибка судьи.
Выселение исполняет пристав: сначала даёт срок на добровольный выезд, затем освобождает помещение с понятыми, описывает вещи и передаёт их на хранение.
Основания расторжения договора найма по требованию наймодателя перечислены в пункте 2 статьи 687 Гражданского кодекса, право суда дать нанимателю срок до года на устранение нарушений и отсрочить исполнение решения ещё до года закреплено тем же пунктом 2. Выселение только на основании решения суда предусмотрено статьёй 688, а порядок принудительного выселения установлен статьёй 107 закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Посмотрим, что даст списание в вашем случае.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Как взыскать долг за квартиру с жильца
Что делать, если договор найма не заключали
Можно ли выселить жильца за неуплату
Можно ли забрать вещи жильца в счёт долга
Как получить судебный приказ на долг по квартире
За какой срок можно взыскать долг по найму
Поможем взыскать долг за квартиру и разобраться с собственными обязательствами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
