Ипотечная квартира защищена хуже обычного единственного жилья: залог продают с торгов даже у семьи с детьми. С 2024 года у должника появился законный способ оставить её себе. Разбираем, как работает отдельное соглашение с банком, кто вправе погасить долг и когда сохранить квартиру не получится.
- Защита единственного жилья не работает, если квартира заложена по ипотеке
- С сентября 2024 года с банком можно заключить отдельное соглашение по ипотеке
- Согласие остальных кредиторов и финансового управляющего для этого не нужно
- Просроченный долг вправе погасить третье лицо: родственник, друг, работодатель
- Соглашение утверждает суд, после этого квартиру на торги не выставляют
Почему ипотечную квартиру теряли раньше
Единственное жильё закрыто от взыскания статьёй 446 ГПК, но у защиты есть прямое исключение: она не работает, когда помещение заложено по ипотеке. Поэтому такую квартиру включали в конкурсную массу и продавали с торгов. Не помогали ни прописка детей, ни вложенный материнский капитал, ни аккуратные платежи все прошлые годы.
Выручку делят по пункту 5 статьи 213.27 закона о банкротстве: 80 процентов получает банк, остальное идёт другим кредиторам и на расходы процедуры. Семья съезжала, остаток долга списывался вместе с прочими требованиями. По закону всё верно, по сути человек оставался без жилья, за которое платил половину жизни.
Иммунитет единственного жилья закреплён статьёй 446 ГПК и не распространяется на помещение, которое является предметом ипотеки. С 8 сентября 2024 года работает статья 213.10-1 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ: она разрешает заключить с залоговым кредитором отдельное соглашение по такому жилью. Согласие остальных конкурсных кредиторов и финансового управляющего не требуется.
В банкротстве гражданина стало возможно договориться с залоговым кредитором отдельно от остальных, если речь о единственном ипотечном жилье. Долг вправе погасить третье лицо, и тогда квартиру не выставляют на торги.
Как работает отдельное соглашение с банком
Норма рассчитана на помещение, где вы и ваша семья живёте постоянно и другого пригодного жилья нет. Вторая квартира или доля в родительской меняют картину.
До разговора с банком нужно понимать, кто платит: вы или третье лицо. Без внятного источника денег суд условия не утвердит.
В нём указывают, как гасится накопленная просрочка и на каких условиях кредит идёт дальше. Обычно платежи возвращают к прежнему графику, а просрочку закрывают сразу или растягивают.
Условия проверяет арбитражный суд, который ведёт дело. Мнение остальных кредиторов и управляющего на это не влияет, собрание не созывают.
После утверждения жильё на торги не выставляют, а процедура по остальным долгам идёт своим ходом. Соглашение действует, пока его исполняют: свежая просрочка возвращает банку право забрать залог.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Покажем, есть ли шанс оставить квартиру и что спишут.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Кто может погасить ипотечный долг за вас
Самый частый вариант: жильё сохраняют силами семьи. Закон не ограничивает круг третьих лиц, платить вправе любой родственник.
Третьим лицом может быть и посторонний человек, и компания.
Платить можно из поступлений, которые не входят в конкурсную массу. Вариант проходит, если заработок стабильный.
Второй заёмщик обязан платить и без всякого соглашения. Разумно сразу зафиксировать его взносы в условиях.
Соглашение по ипотеке не отменяет саму процедуру: прочее имущество, кроме защищённого законом, всё равно войдёт в конкурсную массу. Долги спишут только при добросовестном поведении должника.
Когда сохранить жильё не получится
Если есть другая пригодная для жизни недвижимость, статья не поможет. Заложенная квартира уйдёт на торги как обычный залог.
Соглашение — это обязательство вносить деньги, а не прощение долга. Без дохода и без третьего лица условия остаются на бумаге.
Договариваться приходится с конкретным банком, и его позиция важна. Отказ обсуждают с юристом: иногда помогает другой график или взнос от третьего лица сразу.
Скрытый доход и сделки задним числом бьют по всей процедуре. С такими фактами не утвердят ни соглашение, ни списание остальных долгов.
После торгов вернуть жильё нельзя. Поэтому вопрос поднимают в начале дела, а не когда пришёл покупатель.
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц, и это цена под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и остальные обязательные платежи уже включены. Сумма делится на год в рассрочку без процентов, доплачивать по ходу процедуры не придётся.
Часто задаваемые вопросы
Что такое отдельное соглашение с залоговым кредитором
Нужно ли согласие других кредиторов на сохранение ипотеки
Кто может погасить ипотечный долг за банкрота
Что будет с остальными долгами, если ипотеку сохранили
Можно ли сохранить квартиру, если ипотечное жильё не единственное
Что будет, если после соглашения снова перестать платить
Поможем решить вопрос с долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
