Ипотеку берут на десятилетия, а ставку в договоре фиксируют в первый день. Через несколько лет рынок уходит вниз, и платёж начинает казаться несправедливым. Рефинансирование — это способ заменить старый кредит новым, но выгода в нём не появляется сама собой. Часть заявок разбивается о расходы на сделку, часть о простую арифметику: основная доля процентов к этому моменту уже уплачена.
- Рефинансирование — это новый кредит, которым гасят старый, а не пересчёт вашего договора
- Выгоду считают не по ставке, а по остатку переплаты за оставшийся срок
- Между погашением старой ипотеки и регистрацией нового залога ставка обычно выше
- Право на вычет по процентам сохраняется, но цель кредита должна быть названа в договоре
- С открытой просрочкой рефинансирование не одобряют, там работают совсем другие механизмы
Юрист разберёт ваш договор и скажет, что реально даст рефинансирование в вашем случае.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что происходит при переезде ипотеки
Слово звучит как настройка вашего договора, но юридически это другая сделка. Новый банк выдаёт целевой кредит, деньги уходят прямо в старый банк и закрывают долг. Прежний договор прекращается исполнением, а вы остаётесь должны уже другому кредитору, на его условиях и по его графику.
Отсюда все особенности процедуры. Кредитный договор заключается с нуля по правилам статьи 819 Гражданского кодекса, поэтому банк заново оценивает доход, возраст, стаж и кредитную историю. Квартиру заново оценивает оценщик и заново передают в залог. Страховой полис переоформляют в пользу нового залогодержателя, и это не формальность, а условие выдачи денег.
Досрочно вернуть ипотечный кредит вы вправе всегда, и следует оно из пункта 2 статьи 810 Гражданского кодекса, который применяется к кредиту через пункт 2 статьи 819. Достаточно уведомить банк не менее чем за тридцать дней, если договором не установлен более короткий срок. Проценты платят только за фактический срок пользования деньгами. Закон о потребительском кредите здесь не применяется: по части 2 статьи 1 закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ он не распространяется на кредиты, обеспеченные ипотекой, кроме случаев, прямо названных в части 2 статьи 6.1.
Кому банк одобрит новый кредит на старую ипотеку
Заявку рассматривают так же строго, как первую ипотеку, а иногда строже. Банк понимает, что человек с ровными финансами обычно никуда не уходит, и внимательно смотрит на причину переезда. Проверяют четыре вещи, и провал по любой из них закрывает вопрос.
Просрочек по рефинансируемому кредиту за последний год быть не должно. Свежая просрочка даже на несколько дней резко снижает шансы, а открытая закрывает вопрос окончательно.
Справка о доходах, выписка со сведениями о взносах, для предпринимателя декларация. Платёж по новому кредиту вместе с остальными обязательствами обычно должен укладываться примерно в половину дохода семьи.
Слишком свежий кредит многие банки не берут, слишком маленький остаток тоже. Причина в расходах на сделку: они почти одинаковы и для крупного долга, и для мелкого.
Понадобится свежий отчёт оценщика, выписка из реестра недвижимости, документы по перепланировке, если она была. Неузаконенная перепланировка останавливает сделку чаще, чем испорченная кредитная история.
Сколько стоит смена банка
Считать выгоду по одной только ставке бесполезно. Сначала соберите расходы на сделку, потом сравните остаток переплаты по старому графику с переплатой по новому за тот же срок. Если разница меньше расходов, менять банк незачем. Если разница набирается только за счёт удлинения срока, вы платите меньше в месяц, но больше в сумме.
| Расход | Откуда берётся | На что влияет |
|---|---|---|
| Оценка квартиры | Требование нового банка | Разовый платёж, без отчёта заявку не рассмотрят |
| Страхование самой квартиры | Закон об ипотеке | Полис нужен на весь срок и в пользу нового банка |
| Страхование жизни и титула | Условия банка | По закону не обязательно, но отказ поднимает ставку |
| Регистрация нового залога | Реестр недвижимости | Государственная пошлина плюс время на внесение записи |
| Повышенная ставка до регистрации | Практика банков | Несколько недель платежей по более дорогой ставке |
| Справки и выписки | Оба банка | Суммы мелкие, но в расчёте о них обычно забывают |
Юрист посмотрит оба графика и посчитает, что останется после всех расходов на сделку.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Как проходит сделка до снятия обременения
В старом банке запрашивают остаток основного долга и процентов на дату погашения, а также реквизиты для перечисления. Документ действует недолго, поэтому берут его после предварительного одобрения, а не до него.
Сначала одобряют вас как заёмщика, потом квартиру как предмет залога. Между двумя решениями проходит время, и справка об остатке успевает устареть. Держите под рукой свежую справку.
Новый банк перечисляет деньги напрямую в старый. На руки их не выдают: кредит целевой, и цель прописана в договоре. Именно эта запись потом понадобится налоговой.
Возьмите справку о полном погашении и закрытии счёта. Запись о старой ипотеке в реестре погашается отдельным действием, а не автоматически вслед за платежом.
Пока новая запись не внесена в реестр, кредит для банка ничем не обеспечен, и ставка по нему обычно выше. Этот промежуток и есть главный скрытый расход сделки.
Не бросайте процесс на середине. Пока старая ипотека погашена, а новая не зарегистрирована, вы платите по повышенной ставке, и одна неверная строка в документах растягивает этот период на месяцы. Соберите пакет заранее и держите связь с обоими банками, пока новая запись не появится в реестре.
Когда выгода остаётся только на бумаге
Ипотеку почти всегда платят аннуитетом: сумма платежа одинаковая, но в первые годы почти вся она уходит на проценты, а тело долга двигается медленно. Новый кредит запускает этот механизм заново. Поэтому одна и та же разница в ставке в начале срока даёт крупную экономию, а к финалу почти ничего не меняет.
- Прошло меньше трети срока, и основная часть процентов ещё впереди
- Разница в ставке заметная, а не десятые доли процента
- Нужно вывести созаёмщика или изменить состав обеспечения
- Вы попадаете в льготную программу, которой при первой сделке не было
- Срок подходит к концу, и проценты по старому графику уже почти все уплачены
- Платёж снижается только за счёт того, что срок растягивают на годы
- Расходы на сделку съедают экономию за пару лет вперёд
- Вместе с рефинансированием предлагают добавить наличные, и общий долг растёт
Юрист разберёт ситуацию и подскажет, какие механизмы работают, когда в новом кредите отказали.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Что будет с вычетом и материнским капиталом
Это два места, где ошибка стоит дороже разницы в ставке. Оба связаны не с банком, а с законом, и исправить их задним числом обычно не получается.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса прямо называет кредиты, полученные для рефинансирования жилищных. Но в новом договоре должно быть видно, что деньги пошли на погашение первичного ипотечного кредита, с его номером и датой. Без такой записи в вычете откажут.
Вычет по процентам ограничен тремя миллионами рублей и даётся по одному объекту недвижимости, это пункты 4 и 8 статьи 220 Налогового кодекса. Рефинансирование нового права не создаёт и лимит не удваивает, оно только сохраняет прежний. Исключение есть у старых кредитов: на проценты по целевым кредитам, полученным до 1 января 2014 года, предел в три миллиона не распространяется и вычет дают без ограничения суммы, это часть 4 статьи 2 закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ.
Если капитал вкладывался в квартиру, обязанность оформить доли на детей никуда не исчезает, это статья 10 закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Когда доли уже выделены, передача квартиры в новый залог упирается в согласие органа опеки, и часть банков в такие сделки просто не идёт.
Когда рефинансировать уже поздно
Рефинансирование работает до просрочки, а не после неё. Новый кредит дают платёжеспособному человеку, и заявка с открытым долгом отклоняется почти автоматически. Если платить нечем прямо сейчас, разговор идёт про другой набор инструментов: льготный период по закону о потребительском кредите, изменение графика в своём банке, а при полной невозможности платить про судебное списание долгов.
Разница здесь принципиальная. Рефинансирование меняет цену долга, а перечисленные механизмы меняют вашу обязанность платить прямо сейчас. Путать их дорого: пока вы месяцами собираете документы на новый кредит, по старому набегает неустойка, а кредитная история портится и закрывает дорогу к тому же рефинансированию.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Посмотрим, что даст списание в вашем случае.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли рефинансировать ипотеку
Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке
Теряется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки
Можно ли рефинансировать ипотеку с просрочкой
Поможем разобраться с банком и долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
