Единственную квартиру за долги не продают, и это прямой запрет закона. Правило работает одинаково у приставов и в банкротстве. Но у него есть исключения, о которых узнают слишком поздно. Разбираем, когда жильё всё-таки заберут, чем арест отличается от продажи и почему из муниципальной квартиры выселяют по другим правилам.
- Единственное пригодное для проживания жильё не продают ни приставы, ни финансовый управляющий
- Ипотечная квартира под защиту не попадает: залог сильнее иммунитета
- С 2024 года ипотечное жильё сохраняют через отдельное мировое соглашение с банком
- Арест на единственное жильё наложить можно: продавать нельзя, жить можно
- Из муниципальной квартиры за полгода неуплаты выселяют через суд и только в другое жильё
Когда квартиру за долги забрать нельзя
Если квартира или дом единственные пригодные для постоянного проживания, взыскание на них не обращают. Не важно, сколько метров и в каком городе, и не важно, откуда долг: кредит, налоги, расписка или коммунальные платежи. У приставов такую квартиру не выставят на торги, а финансовый управляющий не включит её в конкурсную массу.
Другого пригодного для постоянного проживания жилья у должника нет. Площадь и рыночная цена сами по себе защиту не отменяют.
Земля под защищённым домом тоже выведена из-под взыскания. Продать участок отдельно от дома не получится.
Если кроме этой доли жить негде, продать её за долги нельзя. Арест на долю при этом наложить могут.
Чужая собственность по вашим долгам не отвечает. Исключение — это общее имущество супругов, там взыскивают вашу долю.
Она не ваша, и забирать у вас нечего. Но долг по найму взыщут, а наймодатель вправе расторгнуть договор.
Его не включают в конкурсную массу, и кредиторы не вправе требовать продажи, если квартира не в залоге.
Перечень имущества, на которое взыскание не обращают, установлен статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса. Первым пунктом там стоит единственное пригодное для постоянного проживания жильё и участок под ним, и из этого пункта прямо исключён предмет ипотеки. Возможность сохранить единственное ипотечное жильё через отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором закреплена статьёй 213.10-1 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Выселение нанимателя за неоплату жилья более шести месяцев предусмотрено статьёй 90 Жилищного кодекса.
Ипотечная квартира и залог банка
Ипотечное жильё выпадает из защиты: оно в залоге, а залоговый кредитор получает предмет залога независимо от того, единственное это жильё или нет. Пока платежи идут, банк ничего не предпринимает. Как только просрочка становится существенной, он обращает взыскание на квартиру через суд, и статья 446 здесь не помогает.
В деле о банкротстве гражданина стало возможно заключить отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором по единственному ипотечному жилью. Долг по такой ипотеке вправе погасить и третье лицо, например родственник. Тогда квартиру не включают в конкурсную массу, а остальные долги списывают в общем порядке.
Соглашение утверждает суд, и в нём прописывают, как гасится накопленная просрочка. Само по себе наличие просрочки права на соглашение не лишает, но закрыть её придётся по согласованному графику. Обсуждать такой путь нужно до подачи заявления о банкротстве, а не после.
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Покажем, попадает ли ваше жильё в зону риска.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Вторая квартира и явно избыточное жильё
| Ситуация с квартирой | Продадут ли | Что происходит |
|---|---|---|
| Одна квартира, не в залоге | Нет | Защита по статье 446, жильё остаётся у должника |
| Две квартиры | Да, одну | Вторую включают в массу и продают, первая остаётся |
| Единственная, но в ипотеке | Да | Залог сильнее защиты, спасает мировое соглашение с банком |
| Единственная, явно избыточная | Крайне редко | Только по решению суда и с предоставлением другого жилья |
| Куплена во вред кредиторам | Да | Сделку оспаривают, квартиру возвращают в конкурсную массу |
Явно избыточное жильё — это редкий случай, а не любая квартира больше социальной нормы. Конституционный Суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П допустил взыскание на такое жильё, но поставил жёсткие условия. Должнику обязаны предоставить другое жильё в том же населённом пункте, и суд проверяет, не окажется ли человек на улице. На практике речь идёт о просторных домах и многокомнатных квартирах при многомиллионных долгах.
Арест на единственное жильё
Арест — это ещё не продажа. Пристав вправе запретить распоряжаться единственной квартирой: продавать, дарить, менять и закладывать её нельзя. Такой запрет законен, потому что он не лишает человека жилья и не мешает в нём жить. А вот описывать квартиру, оценивать и передавать на торги пристав не может.
Прочитайте постановление до конца. Если речь о запрете распоряжаться, спорить не с чем: по единственному жилью это законная мера. Если же квартиру описали, назначили оценку или передали на реализацию, это выход за пределы полномочий. Такое постановление обжалуют старшему судебному приставу или в суд в десятидневный срок.
Выселение из муниципальной квартиры за долги по коммуналке
Собственника за долги по ЖКХ из единственной квартиры не выселяют: помещение защищено, а долг взыскивают деньгами и арестом счетов. У нанимателя муниципального жилья ситуация другая. Квартира ему не принадлежит, поэтому защита единственного жилья к ней не применяется, и наймодатель вправе поставить вопрос о расторжении договора.
Договор социального найма, а не собственность. К приватизированной квартире это правило не применяется.
Считают непрерывный период полной неуплаты. Частичные платежи этот срок прерывают.
Потерю работы, болезнь, задержку зарплаты, инвалидность и наличие несовершеннолетних детей суды принимают во внимание.
Сам наймодатель никого не выселяет. Без судебного решения выселение незаконно.
Выселяют не на улицу, а в другое жильё по нормам общежития. Если такого помещения нет, в иске отказывают.
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц, и это цена под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и остальные обязательные платежи уже включены. Сумма делится на год в рассрочку без процентов, доплачивать по ходу процедуры не придётся.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту
Могут ли наложить арест на единственное жильё
Заберут ли квартиру, если она единственная, но большая
Заберут ли квартиру за долги по коммунальным платежам
Могут ли выселить, если в квартире прописаны дети
Что будет с квартирой при банкротстве
Поможем решить вопрос с долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
