Вторую ипотеку редко берут от хорошей жизни: чаще это переезд, вложение или помощь родне. Когда доход падает, платить нужно уже по двум графикам сразу, и банкротство перестаёт быть страшным словом. Главный вопрос здесь не в том, спишут ли долги, а в том, что станет с каждой квартирой по отдельности. Разбираем судьбу залоговых объектов, правила о единственном жилье и деление выручки от торгов.
- Каждый предмет залога продают отдельно, и деньги от него получает свой банк
- Защита единственного жилья на заложенную квартиру не распространяется
- Единственным считается одно помещение, поэтому вторую квартиру сохранить нечем
- Отдельное соглашение с банком работает только по единственному ипотечному жилью
- Непогашенный остаток требования банка становится обычным долгом наравне с остальными кредитами
Юрист разберёт каждый объект и скажет, что реально можно оставить.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Почему каждая ипотека идёт своей дорогой
В банкротстве залог не смешивается с остальным имуществом. Заложенную квартиру продают отдельно, и деньги от неё уходят тому банку, у которого она в залоге. Второй банк на эти деньги претендовать не может, даже если его долг больше. У него свой объект и своя выручка.
Отсюда простое следствие: две ипотеки в процедуре разбираются как две отдельные истории. По одной квартире может получиться договориться и остаться в ней, по второй пойдут торги. Общими у них будут только сама процедура, финансовый управляющий и сроки.
Если оба объекта заложены одному и тому же банку, картина меняется меньше, чем кажется. Требование у банка одно, но погашение считают по каждому предмету залога, и имущество продают по очереди, объект за объектом.
Защита единственного жилья закреплена статьёй 446 ГПК, но на помещение, которое является предметом ипотеки, она не распространяется. Порядок расчётов с залоговым кредитором в банкротстве гражданина установлен пунктом 5 статьи 213.27 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ: восемьдесят процентов выручки от продажи предмета залога идут кредитору, чьё требование этим залогом обеспечено.
Что будет с каждым заложенным объектом
Объект, который закон позволяет вывести из-под торгов. Для этого нужно отдельное соглашение с банком, и заключают его именно по жилью, где семья живёт постоянно.
Уходит на торги как обычный предмет залога. Доводы об арендаторах, ремонте и потраченных годах здесь не работают, потому что защита рассчитана на одно помещение.
Формально апартаменты не жильё, поэтому правила о единственном помещении к ним не применяются. Такой объект продают, даже если фактически вы живёте только в нём.
Участок под домом обычно заложен вместе с ним и продаётся тем же лотом. Разделить их, чтобы оставить себе землю, не выйдет.
Мелкие объекты в залоге тоже входят в конкурсную массу. Их часто продают быстрее квартиры, потому что покупателя найти проще.
Юрист посмотрит документы по обоим кредитам и объяснит расклад.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Какое жильё считается единственным
Единственное жильё — это помещение, где вы с семьёй живёте постоянно и другого пригодного для жизни у вас нет. Иммунитет распространяется только на одно помещение. Если квартир две и одна из них в залоге, какая останется семье, определяет суд в деле о банкротстве, а заложенную реализуют. Если в залоге обе, защита не работает ни для одной.
Дальше многое зависит от того, что именно заложено. Если в ипотеке одна квартира, а вторая свободна от залога, спор идёт о том, какое помещение остаётся у семьи, и решает его суд в деле о банкротстве. Если в залоге обе, обычная защита не спасает ни одну: она к ипотечному жилью не применяется.
| Что в собственности | Что происходит в процедуре |
|---|---|
| Одна квартира в ипотеке | Жильё единственное, но заложенное. Торгов избегают соглашением с банком, реже помогает то, что банк вообще не заявил требование в деле |
| Ипотечная квартира и вторая без залога | Одно помещение семье оставляют, второе продают. Какое именно, решает суд в деле о банкротстве |
| Две квартиры, обе в ипотеке | Защита не действует ни на одну, оба объекта включают в конкурсную массу |
| Ипотечная квартира и доля в чужой | Долю тоже учитывают как жильё, и из-за неё помещение могут не признать единственным |
Не пытайтесь подчистить картину перед подачей заявления: дарение второй квартиры родственнику её из массы не убирает: такую сделку оспаривают. Такие эпизоды бьют не только по конкретному объекту, но и по всей процедуре, вплоть до отказа списать оставшиеся долги.
Как договориться с залоговым банком
Закон разрешает договориться отдельно с тем банком, у которого в залоге ваше единственное жильё. Остальные кредиторы в этом не участвуют: их согласие не нужно, а возражения финансового управляющего сами по себе не основание для отказа. Дело о банкротстве при этом не прекращается и идёт своим ходом.
Соглашение рассчитано на жильё, где вы живёте постоянно и другого у вас нет. По второй квартире или по апартаментам такой договорённости закон не предусматривает.
Соглашение заключают не раньше, чем истечёт двухмесячный срок предъявления требований кредиторов. До этого момента ещё не видно, кто и с какими суммами пришёл в дело.
Накопленную просрочку по графику нужно закрыть. Платить вправе и третье лицо: родственник, друг или работодатель, если вы на это согласны.
Если денег на расчёты с кредиторами первой и второй очереди не хватает, соглашение утвердят при условии, что на специальный счёт внесут сумму не больше десяти процентов стоимости жилья. Эту сумму считают заранее.
После утверждения жильё на торги не выставляют. Соглашение живёт, пока его исполняют: при новой просрочке требования банка восстанавливаются, и квартира снова оказывается под угрозой.
Отдельное соглашение с залоговым кредитором по единственному жилью предусмотрено статьёй 213.10-1 закона 127-ФЗ. Норму ввёл закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ, она применяется к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024, а к более ранним, если к этой дате жильё ещё не реализовано. Долг по такому соглашению в списание не попадает: освобождение от обязательств на эти требования не распространяется.
Юрист оценит, проходит ли ваш случай под соглашение с банком.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
Как делят деньги от продажи залога
Столько уходит кредитору, чьё требование обеспечено залогом, но не больше основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Излишек сверх этой суммы банку не достаётся.
Эта доля предназначена для требований о возмещении вреда жизни и здоровью, алиментов и долгов по зарплате, если другого имущества на них не хватает.
Из оставшихся денег гасят судебные расходы, вознаграждение финансового управляющего и оплату привлечённых им лиц.
Если после полного расчёта по залогу деньги ещё есть, они попадают в конкурсную массу и делятся между остальными кредиторами по общим правилам.
Когда выручки на весь ипотечный долг не хватило, непогашенная часть перестаёт быть обеспеченной залогом и встаёт в общую очередь наравне с кредитами и микрозаймами.
По единственному ипотечному жилью часть выручки от торгов возвращают самому должнику: не больше первоначального взноса и уже внесённых платежей, причём суд вправе эту сумму уменьшить. Специальных переходных положений закон не содержит, поэтому правило работает при распределении выручки после этой даты.
- Взыскание по кредитам и займам прекращается с признанием вас банкротом, кроме алиментов, возмещения вреда жизни и здоровью и текущих платежей
- Проценты и неустойки по кредитам перестают начисляться
- Единственное ипотечное жильё можно вывести из-под торгов соглашением с банком
- Остаток по проданной квартире списывают вместе с прочими долгами при добросовестном поведении
- Вторую заложенную квартиру сохранить нечем: она уходит на торги
- Долг по отдельному соглашению остаётся с вами после процедуры
- Созаёмщик и поручитель продолжают отвечать перед банком
- Сделки с недвижимостью за прошлые годы проверят, часть из них могут оспорить
Четыре вопроса про долг, доход и имущество. Посмотрим, что останется у вас и что спишут.
Полина Недашковскаяюрист Амулекс
В Амулекс банкротство ведут за 15 000 рублей в месяц под ключ: вознаграждение управляющего, публикации и другие обязательные платежи уже включены. Сумму делят на год в рассрочку без процентов, а консультация до начала работы бесплатная.
Часто задаваемые вопросы
Что будет с квартирами, если ипотек несколько
Можно ли сохранить обе ипотечные квартиры при банкротстве
Нужно ли согласие второго банка на соглашение по первой квартире
Куда уходят деньги от продажи заложенной квартиры
Что будет с остатком ипотечного долга после торгов
Спишут ли долг по квартире, которую удалось сохранить
Поможем разобраться с ипотеками и долгами. Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу.
